שמונה שנים - זהו פרק הזמן הממוצע הנדרש כיום לאישור תוכנית מתאר כוללנית בישראל, לפי נתונים עדכניים של מינהל התכנון. הממוצע הזה מסתיר פערים גדולים: יש תוכניות שמאושרות בתוך ארבע עד חמש שנים, ולעומתן תוכניות שהליך אישורן נמשך 15 שנה. מול נתונים אלו מציג מינהל התכנון יעד שאפתני - לקצר את משך אישורה של תוכנית כוללנית לכשלוש שנים.
משך הזמן הזה משמעותי במיוחד משום שתוכנית מתאר כוללנית אמורה לקבוע את מסגרת הפיתוח של העיר לשנים ולעיתים לעשרות שנים קדימה: היכן יוקמו אזורי מגורים, מסחר ותעסוקה, מה תהיה צפיפות המגורים באזורים השונים, מה יהיה אופי הבנייה, כיצד ייראו תשתיות התחבורה והתשתיות האחרות ועוד.
בדרך כלל התהליך מתחיל בעירייה, ולאחר אישורה של התוכנית ברמה המקומית, היא עוברת לבחינת הוועדה המחוזית שיכולה לאשר את התוכנית להפקדה, בכפוף לתיקונים הנדרשים לדעתה. לאחר מכן נפתח לציבור חלון זמן להגשת התנגדויות. עם תום ההליכים מתקבלת החלטה אם לאשר את התוכנית או להעבירה לתיקונים נוספים.
ההליך מתמשך שנים
את התמשכות ההליכים ניתן לראות בכמה ערים גדולות בארץ.
בתל אביב, תוכנית תא/5500 מקודמת מאז תחילת שנת 2021. היא אמורה להוסיף כ-57 אלף יחידות דיור וכ-800 אלף מ"ר לתעסוקה עד 2035, בעיקר באמצעות התחדשות וציפוף סביב מערכות הסעת ההמונים - שלושת קווי הרכבת הקלה והמטרו. התוכנית הופקדה בינואר 2026 והוגשו לה 526 התנגדויות, בהן גם התנגדות של העירייה עצמה, שהכינה והפקידה את התוכנית. טרם נקבעו מועדים בוועדה המחוזית.
בפתח תקווה, תוכנית פת/2040 מציגה פוטנציאל של כ-63.5 אלף דירות וכ-3.8 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר, במטרה לאפשר לעיר להגיע לעד כ-460 אלף תושבים. התוכנית אושרה בוועדה המקומית בדצמבר 2021 ונידונה בוועדה המחוזית כשנה לאחר מכן, אך עדיין לא קודמה.
ברמת גן, תוכנית רג/1 כוללת יותר מ-83 אלף דירות חדשות, יעד של כ-400 אלף תושבים וכ-4.75 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר עד 2050. התוכנית הופקדה להתנגדויות בפברואר 2025 והוגשו לה יותר מ-60 התנגדויות.
אחת ההתנגדויות המעניינות היא של מהנדסת העיר, המבקשת להגדיל משמעותית את זכויות הבנייה בכל העיר. עד כה לא הוזמנו המתנגדים להציג את התנגדותם בפני הוועדה המחוזית.
בהרצליה, תוכנית המתאר הר/2530 תוכננה לאפשר תוספת של יותר מ-50 אלף דירות, אך בעקבות מאבקים ציבוריים הצטמצם המספר. התוכנית שהופקדה ב-2017 להתנגדויות נמשכה בסופו של דבר על ידי העירייה.
אישור תוכניות המטרו ותמ"א 70 (שנועדה להסדיר את הבנייה בסביבת התחנות), משמעותו שגם תוכניות שקודמו או אושרו בשנים האחרונות עשויות להידרש להתאמות.
"כשתוכנית שעובדים עליה עשור מגיעה לקו הגמר, היא כנראה כבר לא עדכנית", אומר עו"ד בני ארביב, שנכנס באחרונה לתפקיד יו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה.
לדברי ארביב, אחת הסיבות המרכזיות להתארכות ההליכים היא רמת הפירוט של התוכניות הקיימות. "לדעתי, אחת הסיבות המרכזיות היא רזולוציית יתר של התוכניות הנוכחיות", הוא אומר. "אם נצליח להגדיר מהם הנושאים שתוכנית כוללנית תעסוק ומהם הנושאים שבהם היא לא תעסוק, נקבל תוכניות כוללניות הרבה יותר רזות, מצומצמות וגם גמישות, שישאירו מרחב תמרון", אומר ארביב.
לצד זאת, נבחנת גם האפשרות לעדכן את התוכניות בתדירות גבוהה יותר. כיום, לדברי עו"ד ארביב, מדובר על מחזור עדכון של חמש שנים.
"השיטה לא עובדת"
"כל שנה שעוברת עד להפקדה, לאישור ולתכנון המפורט היא שנה שבה חלק גדול מפוטנציאל הפיתוח בישראל נשאר רק על הנייר", אומר קובי ארדיטי, מנכ"ל RMA מקבוצת רם־מוגרבי־ארדיטי, המקדמת התחדשות עירונית ברחבי הארץ.
"הקושי בקידום תוכניות המתאר הכוללניות אינו ייחודי לעיר זו או אחרת. השיטה פשוט לא עובדת. המון בירוקרטיה, זמן ומשאבים ציבוריים שלא מביאים תוצאות", הוא אומר.
לדבריו, כדי להתמודד עם משבר התכנון בישראל יש לבחון חלופות שיאפשרו לתת סמכויות נוספות לוועדות המקומיות, בתיאום עם הוועדה המחוזית. בין היתר הוא מציע לבחון תוכניות מתאר חלקיות, למשל לשכונות מסוימות, וכן תוכניות מתאר עם גמישות תכנונית.
