בפרויקט התחדשות עירונית ברחוב שלמה המלך 89 בתל אביב, בעלי הדירות השתתפו בכ־250 אלף שקל כל אחד כדי לקדם את הבנייה, מספר תומר רייפמן, מנכ"ל יעז יזמות, החברה המקדמת את הפרויקט. בפרויקט אחר, הוא מספר, בעלי הדירות הסכימו לוותר על תשלום השכירות לתקופת הבנייה - ויתור ששוויו כ־300 אלף שקל לדירה לאורך תקופת הבנייה.
● עבודות המטרו הגיעו לאזור שלכם? תיפרדו מהשטח לעשור הקרוב
● השכונות שבהן המימוש של התחדשות עירונית איטי במיוחד
שני המקרים האלה ממחישים כיצד השתנתה העסקה בין היזם לבעלי הדירות: בעקבות הקושי למכור דירות בתל אביב והקיפאון במחירים, גם מי שמחזיק בנכס באחד האזורים היקרים בישראל נדרש לוותר על חלק מהתמורה שהובטחה לו כדי לקבל דירה חדשה.
רייפמן אינו מציג זאת כמקרה חריג. "מי שלא יבין שכדי שפרויקט ייצא לדרך הוא צריך לשנות את ההסכם, לא יהיה לו פרויקט", הוא אומר בראיון לגלובס. לדבריו, במרכז תל אביב ההיקף הכספי של הוויתורים מגיע בממוצע לכחצי מיליון שקל לדירה, ובחלק מהפרויקטים גם למיליון שקל.
יעז , הממוקדת בהתחדשות עירונית בתל אביב, מקדמת כיום עשרות פרויקטי התחדשות עירונית בתל אביב. היא הפכה לחברה ציבורית באוגוסט 2025 וגייסה כ־43 מיליון שקל.
את פעילות היזמות הקים רייפמן בתוך הקבוצה המשפחתית, וב־2014 הוקמה החברה הנפרדת. ב־2022 נכנסה לשותפות קרן קומיוניטי של ג'רמי בלאנק, שרכשה אז 49%. בהמשך הצטרפה ישרס שבשליטת שלמה אייזנברג, שהגדילה השנה את החזקתה ליותר מ־10%. רייפמן אומר שהחברה מקדמת כיום כמעט 80 פרויקטים, רובם בתל אביב.
מאחורי החברה הציבורית עומדת יעז בנייה, שהוקמה ב־1971 ועוסקת גם בתשתיות ובמבני ציבור. רייפמן גדל לצד אברהם יקואל, בן זוגה של אמו, שאותו הוא מתאר כמי שהיה עבורו אב. את העבודה בקבוצה התחיל כמנהל עבודה בפרויקט מאגר מים בגבעתיים. לדבריו, גם כיום נבנים שני פרויקטים שהחלו להתגלגל עוד לפני הקמת חברת היזמות ב־2014.
למיקוד בשוק התל אביבי הוא מייחס יתרון מקצועי. העירייה, לדבריו, פועלת באמצעות תוכניות ומדיניות מסודרות, גם כשהרישוי מורכב: "אתה יודע מה אתה מקבל", הוא אומר. בדוח השנתי של השנה שעברה, החברה ציינה שכ־90% מהפרויקטים שלה הם בעלי תוכנית מאושרת. אלא שוודאות לגבי זכויות הבנייה אינה מבטיחה כדאיות כלכלית: כשעלות הביצוע עולה ומחיר הדירה יורד, גם פרויקט עם תוכנית מאושרת עלול להיתקע.
"חזרתי לעשרות פרויקטים לתקן תמורות"
במרכז הבעיה שרייפמן מתאר נמצאים הסכמים שנחתמו לפני שלוש, ארבע וחמש שנים. עלויות הבנייה עלו, מחירי המכירה ירדו, והתמורות שסוכמו עם בעלי הדירות מכבידות על האפשרות לממן את הפרויקט.
"חזרתי ואני חוזר לעשרות פרויקטים כדי לתקן את התמורות של ההסכמים", הוא אומר. לדבריו, ביותר מעשרה פרויקטים כבר הושגו הסכמות. הוא פועל כך כשנה עד שנה וחצי, ומרגיש שבעלי הדירות נעשו בשלים יותר לדיון: "זה תהליך פסיכולוגי מאוד קשה, צריך לבשר להם בשורה שהיא לא נעימה".
על מה בדיוק נדרשים בעלי הדירות לוותר?
רייפמן מתאר כמה אפשרויות, בהתאם לבניין וליכולת של בעלי הדירות: הפחתת דמי השכירות, צמצום תוספת השטח, הורדת המפרט, שינוי הקומה או ויתור על חניה. הדוגמה שלו לתוספת שטח היא מעבר מ־20 מ"ר שהובטחו ל־15 מ"ר.
גם בשכר הדירה אפשר לקיים את הפחתת התמורות: כדי להמחיש את הסכומים, הוא נותן דוגמה לתשלום של 10,000 שקל בחודש לאורך שלוש שנות בנייה: 360 אלף שקל לדירה. ויתור על הסכום הזה לבדו יכול לכסות חלק גדול מההפחתה שהוא מבקש. דוגמה נוספת שמציין רייפמן היא של בניין ברחוב פנקס 10 שם בוצעו תיקון תמורות בגובה של כ־300 אלף שקל לדירה.
הפער בין האפשרויות משמעותי: ויתור על שכירות מצמצם את הכסף הזמין למגורים חלופיים או את ההכנסה של מי שהשכיר את הדירה, ואילו הקטנת הדירה משנה את הנכס שיקבל. רייפמן אומר שהוא מתאים את הפתרון לבעלי הדירות. יש מי שחייבים את ההכנסה החודשית, ולכן מבחינתם הפחתה במפרט יכולה להתאים יותר. חלק מהפריטים ניתן יהיה להשלים בהמשך, אם ירצו ויוכלו.
איך משכנעים בעלי נכסים לחזור להסכם שכבר חתמו עליו?
"בעלי הדירות נעזרים בשמאי מטעמם שבוחן את עלויות הבנייה ואת מחירי המכירה שהחברה מציגה. הם נדרשים להכריע על מה וכמה לוותר כעת מול האפשרות להמשיך להמתין, בזמן שהבניין הישן דורש תחזוקה, וגורר עלויות נוספות שמכבידות גם על בעלי הדירות".
בפרויקט בשלמה המלך 89 יש גם תיעוד בדוחות לתהליך הזה. לפי הדוח השנתי ל־2025, תשע דירות קיימות אמורות להתחלף בבניין בן 19 דירות. החברה כבר דיווחה שהיא ובעלי הדירות נמצאים בשלבים סופיים של חתימה על תוספת להסכם, שתפחית את התמורות לצורך שמירת כדאיות הפרויקט. ההסכם המקורי נחתם בנובמבר 2021.
רייפמן טוען שגם לאחר ההפחתה בעלי הדירות נהנים מהשבחה של עשרות אחוזים. מעבר לערך הכלכלי, הוא מזכיר את הצורך בממ"ד ובבניין מחוזק, שקיבלו חשיבות יתרה אחרי פגיעות הטילים בתל אביב. מנגד, הוא מתאר את עלויות התחזוקה של בניין ישן: תיקוני נזילות, שיפוץ חזיתות והשקעה בנכס שנותר ללא מיגון בדירה.
ועל מה החברה עצמה מוותרת בפתיחת החוזים?
"יעז יוצאת לביצוע ברווחיות נמוכה מזו שתכננה מלכתחילה, בסדר גודל של כ־15%".
הוא מדגיש שבהסכמים קיימים תנאים המאפשרים לחברה לצאת מהעסקה אם אינה כלכלית, וכי הבדיקה מתחדדת לקראת קבלת המימון. לדבריו, עד היום הוא לא ויתר על פרויקט בעקבות התהליך.
רייפמן מוסיף כי בהסכמים המתוקנים נכלל גם מנגנון לשיפוי בעלי הדירות למקרה שהשוק יתאושש בזמן העבודה על הפרויקט: אם המחירים יעלו והרווחיות תעבור רף שנקבע, הם יקבלו כסף בחזרה. הרף תלוי בהסכם: "אם אני מוריד ממישהו משהו, ואחרי זה אני מרוויח הרבה, אני רוצה לתת לו את זה חזרה".
"השוק האחר": הפנטהאוז מחזיק את הפרויקט
רייפמן מעריך שמחירי הדירות הרגילות בשוק שבו הוא פועל ירדו ב־10%־15% בשלוש השנים וחצי האחרונות, ומדגיש שהחישוב כולל גם הטבות מימון. להערכתו, בשנה האחרונה המחירים כבר התייצבו.
הפחתת התמורות, מסביר רייפמן, מאפשרת להתאים את מחירי המכירה לשוק: "אני יכול להוריד מחירים ואז אני יכול למכור את הדירות הרגילות". לדבריו, יעז מכרה היטב ברבעונים השני והשלישי של השנה בזכות השינויים האלה.
במקביל מתקיים, לדבריו, שוק אחר: הפנטהאוזים. הוא מספר על דירות שהוא מוכר ב־15־25 מיליון שקל ואף יותר, ועל רוכשים שקונים למגוריהם ומגלים פחות רגישות למחיר. בין הקהלים הוא מזכיר אנשי הייטק שעשו אקזיטים. באזור כיכר המדינה הוא מתאר מחירי פנטהאוזים של כ־70־75 אלף שקל למ"ר ואף יותר, ובקרבת הים או הפארק גם כ־100 אלף שקל למ"ר ומעלה.
עד כמה הפרויקטים תלויים בדירות האלה?
"הפנטהאוזים הם חלק משמעותי מלהחזיק את הפרויקט".
בדוגמה שהוא נותן, שני פנטהאוזים מתוך 20 דירות הם 10% ממספר הדירות, אבל כ־30% משווי המכירות.
רייפמן מעריך שגם ירידה נוספת של 10% במחירי המכירה תקטין את הרווחיות בלי להעביר את הפרויקטים שהוא מוציא כעת לביצוע להפסד. הוא מסביר שהתחזיות כבר מבוססות על המחירים הנוכחיים ועל התמורות המתוקנות.
השוק התייצב אבל המניה ירדה ב־40%
בעוד רייפמן מתאר שיפור במכירות, התוצאות הכספיות עדיין מציגות הפסד. במחצית הראשונה של 2026 הסתכמו הכנסות יעז בכ־23.1 מיליון שקל וההפסד הנקי עמד על כ־12.3 מיליון שקל. ההכנסות ממכירת דירות מוכרות בדוחות החברה לפי התקדמות הביצוע, ולכן חתימת חוזי מכירה אינה משתקפת מיד במלואה בשורת ההכנסות.
שווי השוק של חברת יעז הבורסאית עומד על כ־142 מיליון שקל. המניה ירדה בכ־25.5% מתחילת השנה, ובכ־40% ב־12 החודשים האחרונים. רייפמן תולה את הירידות בסחירות. לדבריו, "אין הרבה מסחר במניה, אז נקודות מאוד קטנות משפיעות הרבה על המחיר".
מחזור המסחר היומי הממוצע ב־90 הימים האחרונים עומד על כ־26 אלף שקל בלבד, מה שמחזק את הטענה לסחירות דלה. עם זאת, רייפמן מכיר גם בהשפעת השוק: "היו ירידות מחירים בשוק. ברור שגם אנחנו הושפענו מהתמחור הזה באיזושהי צורה".
לסיום מציין רייפמן כי הוא מתכנן להרחיב את הפעילות למתחמי פינוי־בינוי של מאות דירות, גם בחולון, ברעננה וברמת השרון. עם זאת, הוא מציין כי "תל אביב תישאר ליבת הפעילות".
כשנשאל איפה תהיה יעז בעוד שלוש עד חמש שנים, הוא חוזר לצבר הפרויקטים של החברה: ״אנחנו לא רוצים לוותר על אף פרויקט".
