"למה אני גר באילת ונוהג ביונדאי 2011 למרות שיש לי שלוש דירות בבעלותי?", שואל מתן אהביה בתחילתו של (עוד) סרטון שהעלה לאחרונה לחשבון הטיקטוק שלו, שבו הוא מרבה לעסוק בנדל"ן מזוויות שונות. הוא רכש ארבע דירות בפרק זמן של שש שנים בלבד: דירה בדימונה שרכש ב־400 אלף שקל, דירה באוקראינה שרכש ב־50 אלף דולר, ושתי דירות באילת - האחת רכש ב־920 אלף שקל ואת השנייה במיליון שקל.
● חברי הילדות רק רצו להרוויח 1,000 שקל. כיום הם מנהלים 120 דירות
● כך תוכלו לחסוך תשלומים מיותרים לרשות המסים
"בהתחלה העליתי את הסרטונים כי חשבתי שזה ייצור לי עוד מקור פרנסה, ופשוט התאהבתי בזה. כיף לי לראות אנשים שנהנים, ולפעמים אני גם נהנה לעצבן בעלי מקצוע כמו מתווכים - כשאני מעלה טיפים וחושף שיטות שחשוב שהקהל יכיר", הוא אומר במסגרת "כסף בקיר", פודקאסט הנדל"ן וההשקעות של גלובס, שבו התארח. הוא מספר על המסע הנדל"ני שלו, שהחל בלי יותר מדי מזומנים בכיס.
"היום אני בן 34, ואפשר לסמן את גיל 28 כהתחלה של מסע ההשקעות שלי. כמו הרבה חבר'ה צעירים, מצאתי את עצמי משקיע במדדים, S&P וכאלה, לומד על שיטות של וורן באפט. עשיתי כל קורס אפשרי, ובאמת הצלחתי. אבל גיליתי שלמישהו עם הון קטן יחסית של 10,000 דולרים לעשות 20% על הכסף זה יוצא מעט מאוד, ולכן חיפשתי דרכים אחרות ויצירתיות להגדיל את ההון שלי", הוא אומר. המתווה שהחליט עליו היה נדל"ן. ובשתי מילים: השקעה בדימונה.
"איתרתי בעיר דירת 3 חדרים בשטח של 75 מ"ר בקומה שישית", הוא נזכר. הוא מספר שהצליח לרכוש אותה ב־2020 ב־400 אלף שקל, מחיר שהיה נמוך משמעותית ממחיר השוק דאז, וגם עלות השיפוץ הייתה לדבריו מינורית. "התוכנית הייתה למכור אותה בזמן הקצר ביותר האפשרי ברווח, כשכיוונתי לסיבוב של לא יותר מ־30 אלף שקל", הוא אומר.
אלא שלמזלו שוק הנדל"ן בכל המדינה עלה בחדות באותם ימים, כך שכאשר מכר אותה כעבור שנה וחצי המחיר שקיבל עמד על כ־520 אלף שקל. "הרגשתי שעליתי פה על משהו. זה לא 2,000 דולר שאני אולי יכול לייצר בשנה משוק ההון, ואת רוב הרווח עשיתי עם כסף שלא שלי", הוא אומר. מכאן, הוא מסביר, האמונה שלו בנדל"ן רק הלכה והתחזקה, ואולי גם התיאבון לסיכונים.
הרכישה באוקראינה
ב־2022 תקפה רוסיה את אוקראינה, ודווקא אז החליט אהביה, בעזרת עצה שקיבל מחבר שהשקיע במדינה, לרכוש דירה בעיר דניפרו שבמזרח המדינה. "זה חבר שאני סומך עליו מאוד, ושלימד אותי רבות על נדל"ן. אמא שלו מתגוררת שם, והיא מתפעלת לו את הנכסים, כך שהיא יכולה להיות סוג של 'מלוות המשקיעים' שלנו", הוא מספר.
בזכות אמו של החבר הם רכשו דירת 3 חדרים תמורת 50 אלף דולר, בעזרת מימון מלא שנלקח כהלוואה לכל מטרה בארץ. הסכום כלל גם את הוצאות השיפוץ. "הדירה מושכרת בכ־300 דולר למשפחה שברחה מחרקוב, וזה מכסה את הוצאות המימון באופן מלא", מספר אהביה.
אין לך חשש שבשל הקרבות הבניין ייהרס או שהדיירים ינטשו ולא יימצאו דיירים אחרים?
"הדירה מושכרת עד היום לאותם שוכרים, ובתכלס זו הדירה הכי שקטה שהייתה לי עד היום. הכסף נכנס כל חודש, סוגר לנו את ההלוואה וזו הפעם הראשונה בעצם שאני ובת זוגי רוכשים דירה ללא הון עצמי. הבנו שעלינו על משהו - נדל"ן זה לא רק לבוא ולשים את ההון שלך, אפשר להשתמש בהרבה מאוד הון שאיננו שלך".
השכרה לטווח ארוך
חמוש בתובנות ובכסף שצבר בין היתר ממכירת הדירה בדימונה, הוא ניגש לרכישת דירה נוספת, הפעם באילת. אחרי בדיקות, חקר שוק ומשא ומתן רציני שעלה על שרטון, הוא מצא את מבוקשו: דירת 3 חדרים בשכונת אופיר הוותיקה, שאותה רכש ב־920 אלף שקל.
"כאן שיניתי את האסטרטגיה שלי. כבר לא חיפשתי עליית ערך ומכירה מהירה, אלא כיוונתי לשכירות לטווח ארוך עבור תושבים אילתים", הוא אומר. תחילה השכיר את הדירה עבור 4,000 שקל, אך בהמשך, בין היתר בשביל להכניס שוכרים לטווח ארוך, הוריד את המחיר ל-3,800 שקל.
זמן קצר לאחר מכן רכש דירה נוספת ברחוב ששת הימים, ציר מרכזי באילת. המחיר: מיליון שקל. גם במקרה הזה נעשה שימוש במקסימום מינוף. גם במקרה הזה מדובר בדירת 3 חדרים, שמיועדת לשכירות לטווח ארוך. "אנחנו כזוג לא מוציאים יותר מדי, כך שכמעט משכורת שלמה בכל חודש הולכת לחסכונות. ובסוף מדובר באילת שהוא לא השוק הכי יקר. גם עלות השיפוץ הייתה די אפסית. בעיקר עשינו שינוי כך שמשפחה תוכל להיכנס בכיף לדירה", הוא מסביר ומוסיף שהדירה הזו מושכרת כיום ב־4,200 שקל, שמכסים את ההחזר החודשי עבור ההלוואה שניטלה לצורך רכישתה.
המיליונרים העניים
צברתם נכסים, אבל זה לא באמת משפיע כיום על התזרים החודשי. אז מה המטרה או התוכנית?
"אני חושב שעשיתי על זה סרטון אפילו פעם - שאנחנו המיליונרים הכי עניים שאתה תכיר. אני חושב שזה עניין של מיסגור. מבחינתי המהלכים הפיננסים האלו לא נועדו להעשיר אותי בתזרים מזומנים, לפחות לא עד היום. אני מסתכל על זה כמהלך של לעשות מיקור חוץ לחובות שלי.
"אני יודע לקבל משכנתא שהשכירות תכסה. אז בעצם יש לי פה חוב שאני לקחתי מהבנק ואמרתי לאיזה שהוא בן אדם רנדומלי ברחוב: 'אבי יש מצב שאתה סוגר לי את החוב הזה? זה 4,000 שקל כל חודש'. ואבי אומר לי: 'כן, אבל אתה יודע מה? פעם בשנה תתקן לי את השירותים כשהם מתקלקלים', ואני אומר לעצמי סבבה. השאלה כמה עוד אנשים כאלה אני יכול להביא?".
מנגד מסביר אהביה, שכמו יתר המשקיעים שפועלים במתווה הזה, מתישהו ההון העצמי נגמר. "אני באמת בוחן כרגע לעבור להשקיע בארה"ב", הוא אומר, ומוסיף עוד נקודה חשובה: "מבחינתנו עשינו את שלנו. לא משנה מה יקרה, יש לנו נכסים שעובדים והמשכנתאות האלה מתישהו יסתיימו, והנכסים יהיו שלנו, אז אפשר לסמן וי על הפחד הזה של 'אם לא יהיה לי כסף בפנסיה'".
