יהוד־מונוסון היא העיר "המוצפת" ביותר בארץ מבחינת היצע דירות, בעוד שבאשקלון, יחס היצע הדירות לביקושים הוא המאוזן ביותר. כך עולה מניתוח גלובס את נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
● עבודות המטרו הגיעו לאזור שלכם? תיפרדו מהשטח לעשור הקרוב
● השכונות שבהן המימוש של התחדשות עירונית איטי במיוחד
מהניתוח עולה כי בערים רבות יחסית בארץ היצע הדירות הקיים מספיק ל־5 שנים ומעלה לשוק במצבו הקיים, דבר המעיד על עודפי היצע משמעותיים שנותרו באותם מקומות ובמקומות אחרים, שבהם קצב הבנייה אינו מותאם לקצב המכירות.
היצע ליותר מ־13 שנה
לצורך הניתוח השתמשנו בנתוני הלמ"ס על היצע הדירות בערים וכדי לקבל את קצב המכירות, השתמשנו בנתונים לבדיקתם בשישה החודשים שבין מרץ לאוגוסט. בחלק מהמקומות השתמשנו בנתונים על אודות מכירת דירות בשוק החופשי בשני הרבעונים הראשונים של השנה. מהיחס בין הנתונים, שאותו המרנו לשנים, עולה משך הזמן שייקח ליזמים למכור את כל מלאי הדירות שבידיהם, לפי קצב המכירות החודשי הממוצע. התוצאות מורות על עודפי היצע, דבר שמאפיין מקומות רבים בארץ, שבהם מלאי הדירות החדשות הלא מכורות מספיק למספר שנים.
ירושלים ותל אביב מובילות אמנם מבחינת היצע הדירות: בירושלים ההיצע מגיע ל־10,249 דירות ובתל אביב ל־9,820, אך מדובר בשתיים מהערים המובילות גם את קצב המכירות. ועדיין, מלאי הדירות התל אביב מספיק ל־2.4 שנים, לפי קצב המכירות הקיים (348 דירות חדשות בחודש), בעוד שבירושלים המלאי נחשב לאחד מהגבוהים בארץ, עקב ירידה שחלה בתקופה האחרונה בקצב מכירת הדירות (שמגיע ל־156 בלבד לחודש). לפי ההיצע וקצב המכירות הקיימים, המלאי הזה מספיק ל־5.5 שנים של מכירות בשוק החופשי וזהו ממצא שאמור להדאיג את היזמים הרבים שפועלים בעיר.
בית שמש, שבה המלאי הנוכחי מספיק ל־5.3 שנים, היא עדות חיה לכך שעל אף מצוקת הדיור הגדולה הקרב הציבור החרדי, מחירי הדירות בעיר המריאו והגיעו לרמות שמקשות על חלק ניכר מהצעירים החרדים לרכוש לעצמם דירות.
גם בבת ים היצע הדירות מספיק ל־5.3 שנים, אך שם הסיפור שונה: קצב בנייה גבוה הן בדרום העיר לאורך רצועת החוף ובמסגרת התחדשות עירונית ותמ"א 38 התבססו על הנחות מסוף העשור הקודם, שהעיר עומדת לפני פריחת ביקושים גדולה. ואולם בתקופה האחרונה, הביקושים קטנו מאוד והתוצאה היא יצירת עודפים גדולים.
ואולם כשלוקחים את הערים הקטנות יחסית שמובילות מבחינת היצע הדירות נמצא שבלוד ובקריית גת (היצע של כ־3,000 דירות בכל אחת מהן) יש יותר דירות חדשות למכירה מאשר בראשון לציון ובחולון גם יחד, אך עדיין קצב המכירות בשתי הערים אינו מצדיק היצע שכזה: בלוד הוא מספיק לכמעט 10 שנים ובקריית גת לכמעט 6.5 שנים.
ואולם השיא הבלתי מעורער נמצא ביהוד־מונוסון: בעיר זו נמכרו בחצי השנה הראשונה של השנה הנוכחית 63 דירות בשוק החופשי, כלומר כ־10 דירות בחודש ויש בה היצע של 1,670 דירות, כלומר היצע הדירות מספיק ליותר מ־13 שנים. בבאר יעקב, ההיצע מספיק לכמעט 10 שנים.
השפעת ההאטה
כיצד נוצרו עודפי היצע ברמות חריגות כאלה? התשובה לכך בכל המקומות הללו מצויה בהפשרה מאסיבית של קרקעות חקלאיות ואישור מואץ של תוכניות באמצעות הותמ"ל, שיווקים אינטנסיבים של רמ"י, ובדרך כלל השתתפות ערה של היישובים הללו במסגרות של "מחיר למשתכן" ו"דירה בהנחה", שבהן, לצד הדירות המסובסדות, מוצעות למכירה גם דירות רבות בתנאי שוק חופשי.
כל זה אולי היה נכון לשוק של 2021־2022, אך מאז ההאטה שנרשמה בשוק מאז 2023, רוכשים פוטנציאלים רבים נטשו את השוק והותירו מלאי דירות גדולים במקומות שבהם השוק מצטמק.
האם יש מקומות מאוזנים יותר מבחינת יחס ההיצע לקצב המכירות, אפילו במצב הנוכחי? התשובה חיובית ולצורך זה הגדרנו היצע דירות שמספיק לתקופה של עד שנתיים של מכירות בשוק החופשי. העיר המאוזנת ביותר מבחינה זו היא אשקלון, שבה היצע הדירות הגיע ל־1,419 בסוף אוגוסט, בעוד שבממוצע נמכרות בעיר 118 דירות בחודש בשוק החופשי. מזה יוצא, שמלאי הדירות בעיר מספיק לשנה. אחריה ברשימה מגיעות נתיבות שבה מלאי הדירות מספיק ל־1.2 שנה, חיפה 1.4 ורחובות 1.7.
נראה כי במקומות כאלה, היזמים יכולים להרגיש מעט בטוחים יותר וקשוחים יותר מבחינת פשרה על מחיר, בעוד שבערי השיא חשים כבר עכשיו בירידות מחירים.
