באוקטובר 2021, באירוע החגיגי להנחת אבן פינה למגדל תוה"א 2 שמקימות אמות וגב ים בכניסה לתל אביב, אמר נתן חץ, יו"ר אמות, כי החברות יכלו להקצות חלק מהמגדל למגורים ולמכור שם דירות "במי יודע כמה", אך בחרו במודע להקים מגדל על טהרת המשרדים. הבחירה הזו הרימה בשעתו לא מעט גבות: מחירי המכירה למ"ר של מגורים עולים בקלות פי שניים על מחירי משרדים. יתרה מכך, שוק המשרדים המקומי מתמודד עם הצפה חסרת תקדים (כן, אפילו יותר מדירות מגורים), וגם אותה תוה"א לא מתאכלסת בקלות רגע לפני סיום. אפילו מינהל התכנון עצמו מזהיר מעודף של כ־180 מיליון מ"ר מאושרים של משרדים ומסחר.
● מיטל סער לא לבד: הישראלים שמחזיקים 129 מיליארד שקל במזומן
● 79 מיליון שקל בלבד: כמה מעט צריך כדי להפיל קבלן בענף הבנייה
ובכל זאת, בדיוק חמש שנים מאוחר יותר, גם קבוצת עזריאלי - השחקנית הדומיננטית ביותר בענף המניב - החליטה לוותר כליל על 292 הדירות שהיא תכננה לשלב במגדל הספירלה, המוקם מאות מטרים ספורים משם וחגג בשעתו את אותו עירוב שימושים. הוויתור הזה בולט שבעתיים לאור העובדה שעזריאלי כבר לא מתנזרת ממגורים (מה שעשה במוצהר מייסד החברה, דוד עזריאלי ז"ל) והיא רכשה לא מזמן את חברת הבנייה צמח המרמן, מהלך שסימן כניסה אסטרטגית לתחום המגורים.
חזון מושלם על הנייר
במשך שנים פיזרו מתכנני ערים ואדריכלים הבטחה זוהרת: מגדלי "עירוב שימושים" שישלבו תעסוקה, מסחר ומגורים באותו בניין. החזון היה מושלם על הנייר - יורדים במעלית מהדירה למשרד, שותים קפה בלובי המסחרי, ומונעים ממתחמי עסקים להפוך לשממה עירונית קודרת ומסוכנת עם רדת החשיכה. אלא שמבחן המציאות הישראלי מגלה עד כמה הסיפור מורכב ולא פשוט. לפעמים הצלחה ברמת העיר לא עובדת ברמת הבניין הבודד.
כדי להבין את הרתיעה של היזמים, כדאי לחזור לפרויקט המשמעותי הראשון ששילב בין משרדים למגורים. מגדל משה אביב ברמת גן, החלוץ הישראלי הבולט למודל המעורב, עם 57 קומות משרדים ומעליהן 12 קומות מגורים יוקרתיות.
מיומו הראשון הוא משך המון תשומת לב. "המגדל הגבוה במזרח התיכון", במיקום מרכזי מול הבורסה ונגישות תחבורתית ללא תחרות. ולמרות כל אלה, הוא די מהר סבל מ"פרמיה שלילית". במרץ האחרון, למשל, נמכרה שם דירת 3 חדרים, 91 מ"ר בקומה 58, במחיר של 3.1 מיליון שקל, כולל שתי חניות. רחוק ממחירי מגדלים דומים. רוכשי הדירות הוכיחו שהם מחפשים קהילה, הומוגניות וסביבת מגורים מובהקת.
במקביל, היזמים הפנימו עד כמה עירוב השימושים מייצר להם אתגרים הנדסיים מורכבים ויקרים. קומת משרדים טיפוסית דורשת למשל כמה תאי שירותים בגלעין הבניין ואולי עוד מטבחון קומתי. מנגד, קומת מגורים מחולקת למספר דירות, שכל אחת מהן חייבת חדרי רחצה, שירותי אורחים, מטבח ומרפסת שירות.
מה זה אומר בפועל? לא רק שצנרת רטובה כזו היא עסק מאוד יקר, כשהיא נפרסת מעל תקרות אקוסטיות של משרדים זה עלול להיות מתכון לנזילות, רטיבות וסכסוכים בלתי נגמרים. תוסיפו לזה גם תקן לחלונות ואוורור טבעי בכל חדר מגורים, בעוד משרדים מתפקדים היטב עם קירות מסך אטומים ומערכות מיזוג מרכזיות. או את החובה להקים ממ"ד בכל דירה - קירות בטון מזוין היורדים עד ליסודות הבניין.
גם במישור המשפטי והניהולי, החוק הישראלי אינו מותאם לחיים משותפים של משרדים ומגורים תחת קורת גג אחת. לא מזמן זה בלט בסכסוך שנדון בפני המפקח על רישום המקרקעין בתל אביב, בנוגע למגדל המעורב "אפטאון" בבת ים. נציגות דיירי המגורים תבעה את היזמים, שהחזיקו בחנויות המסחריות בקומת הקרקע, בדרישה להשתתף בהוצאות הניהול הכבדות של המגדל. אבל המפקח הבהיר להם שעל פי חוק המקרקעין מדובר ב"בית משותף" אחד, ולכן לנציגות דיירי המגורים אין כלל מעמד משפטי נפרד. הפסיקה הזכירה עד כמה ניהול תחזוקה של מגדל מעורב, שבו צרכי המגורים מתנגשים תדיר עם האינטרסים של המסחר והתעסוקה, הוא אירוע מורכב.
מודל העירוב השתנה
ובשולי הדברים, זה גם שם בפרופורציות את ההבטחה הגדולה של חוק ההסדרים מ-2022 לאפשר הסבה מאסיבית של משרדים למגורים. על אפם וחמתם של ראשי הערים, שרוצים בעיקר ארנונה של משרדים. במקום זה, נראה שהיזמים המובילים יורדים מהעניין אפילו כשזה חלק מהתוכנית.
לכל היותר, במקום לנסות לדחוס את כל השימושים לתוך מעטפת אחת, הם עברו למודל של עירוב שימושים אופקי. מגדל עלית, למשל, מול מגדל משה אביב, יצא לדרך כמגדל ענק משולב, עד שהפך לשני מגדלים נפרדים לחלוטין - אחד של דירות ואחד של משרדים. ניסיון לשמור על הדינמיקה האורבנית, בלי לדחוס לבניין אחד את כל הבלגן.
כוכבי השבוע
מצוין: דן קונה את החברה הכי מושמצת בתחב"צ
בתחילת המילניום הופרטו שירותי התחבורה הציבורית בישראל. הממשלה פירקה את המונופול הוותיק של הקואופרטיבים אגד ודן, וקיבלנו סוף סוף תחרות ועשרות מפעילות שונות.
אבל כל מי שנוסע באוטובוסים, או מי שניסה והתייאש, יודע שאליה וקוץ בה. הרצון למקסם הכנסות, לא פעם לטווח הקצר, פגע יותר מדי פעמים בשירות ובאיכות שקיבלנו מהמפעילות השונות. ומי שבלטה לרעה מעל כולן הייתה חברת תנופה, שנהגיה נסעו בשומרון ובפרוזדור ירושלים. לפי דוח הבקרה האחרון של משרד התחבורה, תנופה קיבלה את הציון הגרוע ביותר מכלל המפעילות (55.81). תושבי אריאל נאלצו מדי יום לקחת את הרכב ולהצטרף לפקקים בכביש 5.
לכן, למרות הפגיעה בתחרות, ההחלטה של דן לקנות את אותה תנופה בכ־150 מיליון שקל היא בשורה מצוינת. קודם שיהיה שירות אמין ומקצועי, ואח"כ נדאג שוב לתחרות.
בלתי־מספיק: תקנות הבטיחות נדחות בדקה ה-92
ב־16 באוקטובר נכנסו לתוקף תקנות הבטיחות החדשות בעבודה, שהחליפו תקנות ישנות בנות 37 שנה. כל זה קרה לאחר הליך חקיקה מאוד ארוך ואחרי דיונים ממושכים בהובלת משרד העבודה וועדת העבודה והרווחה של הכנסת, שנפרסו על פני שנתיים לפחות. הסעיף המרכזי נוגע להרחבת האחריות גם למזמיני העבודות - יזמי הנדל"ן, שהתרגלו לגלגל אותה את הקבלנים בשטח.
כבר בסוף ספטמבר 2025 התקנות פורסמו לאחר אישורן, אבל נקבעה תקופת ההיערכות והוראות מעבר עד השבוע. 12 חודשים זה בהחלט די והותר.
אבל ממש בקרוב יש בחירות. ואף אחד לא רוצה להסתבך עם יזמים מקושרים, ודאי כשאין בצד השני אף אחד שמתוגמל מיידית על שינוי המצב. אז בדקה ה־92, משרד העבודה ביקש השבוע לדחות סעיפים מרכזיים בתקנות בעוד שנה. במדינת ישראל אין באמת סופיות של שום דבר.
