בשנה שעברה רכש אסף מהללאל בית פרטי בשטח של 93 מ"ר, עם חצר שכוללת מחסן בשטח 150 מ"ר בכפר שיאק (Shijak), שנמצא מערבית לעיר הבירה טיראנה באלבניה. המחיר: 53 אלף אירו. "עד לפני שנתיים, אשתי ואני חיינו בת"א", מספר מהללאל, שבישראל עבד כחשמלאי. מאז עברו בני הזוג להתגורר באלבניה הוא עובד כמדריך טיולים.
מהללאל התראיין לפרק מיוחד של כסף בקיר, פודקאסט הנדל"ן וההשקעות של גלובס, שמכוון זרקור לאפשרויות ההשקעה בנדל"ן באלבניה, שעלתה בשנים האחרונות על מפת התיירות של הישראלים, ואולי בדרך להפוך ליעד חדש עבור משקיעי נדל"ן.
כשהוא נשאל לגבי סיבת המעבר הוא מסביר בקצרה כי, "זו מדינה בצמיחה, וראינו בה הזדמנות מאוד גדולה. גם לחיות בה, וגם להשקיע".
על תהליך רכישת הבית הוא מספר: "בהתחלה חשבנו על נכס בבניין חדש בטיראנה, ובאמת ראינו נכסים עם מתווך שהכרנו ושהציע לבדוק אופציות אחרות. בין היתר הוא הראה לנו בית בכפר, שיש שם צפי לעליית מחירים, ופשוט התאהבנו בו". לדבריו הוא ידע כי יש לבצע שיפוץ מסוים בבית, אך רק אחרי הרכישה התברר שהשיפוץ יהיה נרחב משחשב. לפי מהללאל, בכוונתם להשכיר את הבית לטווח ארוך לפנסיונרים אירופים, בדגש על איטלקים, ש"גילו", לדבריו את האזור לפני כמה שנים.
מה המחיר המבוקש?
"לדברי המתווך שעזר לנו בעסקה, תושבים מקומיים היו משלמים 350 אירו לחודש לפני שיפוץ, ואילו אחרי שיפוץ ניתן להשכיר את הבית ב־400־450 אירו לחודש".
מהללאל מציין שאף שהבית נרכש לפני למעלה מחצי שנה הוא טרם הושכר.
"הייתי עסוק בשל עונת התיירות שממש הסתיימה לאחרונה, ולכן במשך שלושה־ארבעה חודשים כמעט ולא התקדמתי בשיפוץ שכולל החלפה של כל הצנרת, חשמל חדש וריצוף", הוא אומר.
המטבע המקומי התחזק
אלבניה שוכנת בחבל הבלקן שבדרום־מזרח אירופה, וגובלת ביוון מדרום, במקדוניה הצפונית ממזרח, ובקוסובו ובמונטנגרו מצפון. ממערב היא נושקת לים האדריאטי, שמעברו השני נמצאת איטליה. במדינה חיים כ־2.7 מיליון תושבים, מעט יותר ממחציתם מוסלמים, ושטחה גדול בכ־30% משטחה של ישראל.
המטבע המקומי הוא לק (Lek), ונכון לתחילת נובמבר, אירו אחד שווה לכ־90 לק, לאחר תקופה שבה התחזק המטבע האלבני מול היורו. אף שהלק הוא המטבע הרשמי, עסקים רבים במדינה מקבלים תשלום גם באירו, שבשנים האחרונות זורם יותר ויותר למדינה, בין היתר בשל זרים שמטיילים ומשקיעים במדינה.
לדברי מתווך הנדל"ן האלבני אולטי לאצ'י (Oltion Laci), "עליית המחירים היא תוצאה של גידול בביקוש הפנימי, וגם בשל העלייה במספר הזרים שמשקיעים במדינה.
"שכונת אסטיר בטיראנה החלה להיבנות לפי כ־20 שנה, וגם כיום יש בה עדיין בנייה. לפני חמש שנים רמת המחירים בשכונה עמדה על כ־800־900 אירו למ"ר בממוצע, וכיום המחירים בשכונה נעים בסביבות 1,500־1,700 אירו למ"ר בממוצע".
כשאתה מדבר על זרים, מאיזה מדינות הם מגיעים?
"עד לפני שלוש שנים מרבית הלקוחות הזרים שעבדתי איתם היו איטלקים, כיום יש הרבה מאוד משקיעים מצפון אמריקה. 80% מהלקוחות שלי כיום הם זרים".
ומה לגבי משקיעים ישראלים?
"מכרתי למספר ישראלים. יש פה ושם", הוא משיב.
באותו עניין אומר מהללאל כי "כל התיירים שואלים אותי כל הזמן כמה עולה לקנות פה. יש המון עניין, אבל מעט ישראלים קנו. מנגד, יש הרבה זרים. יש תחושה שאיטלקים קונים את אלבניה".
גורם נוסף בשוק מעיד שנכון להיום מספר הישראלים שפעילים בשוק הנדל"ן האלבני, עדיין זעום.
ישראלים שקנו, או שחושבים לקנות נכסים באלבניה, ודאי ישמחו לשמוע שאין צורך בדרכון מקומי או אירופי כדי לרכוש בה דירות, ובמקרה של נכסים אחרים יש לפתוח חברה מקומית. נכסים מסוימים, כמו גם רמת הכנסה מהם, מזכה בתושבות, מה שיכול להוות יתרון גדול עבור משקיעים ישראלים.
נקודת החולשה היא המימון: הבנקים המקומיים אינם מעניקים לישראלים מימון לרכישת נכסים, ועל כן מינוף יכול להתבצע רק בעזרת הלוואה לכל מטרה מגורמי מימון בישראל או בעולם.
בהיבט המיסוי, מס רכישה נע סביב 2%, אך המס על השכרה גבוה מישראל. מס השבח אמנם עומד על כ־15% בלבד, אך בשל העובדה שבין ישראל לאלבניה קיימת אמנת מס, בישראל יהיה עליכם להשלים לתקרה של 25% לאחר המכירה.
בדרך למפת המשקיעים?
אז האם הישראלים בדרך לגלות את אלבניה? מי שמשוכנע בכך הוא עו"ד אוהד שפק, שנחשף כמעט במקרה לאלבניה. "לפני כארבע שנים הזמינו אותי לכנס של פתיחת עסקים באלבניה, כחלק מנסיון של המדינה להיפתח לעוד מקומות בעולם. זה הפגיש אותנו עם המון בעלי עסקים באלבניה ממגוון תחומים", הוא מספר.
אותה היכרות פתחה פתח עבורו לפעילויות חדשות במדינה, ובין היתר לליווי של ישראלים שרכשו שם נכסים להשקעה. לדבריו, "ההיקפים הם כמובן נמוכים יותר ממדינות אחרות, וההשקעות של ישראלים שם הם ממש בחיתולים, אבל זה יילך ויגבר, אני רואה את ההתעניינות של יזמים וקרנות".
מצד שני יש חסם של ידע ואנשי קשר, בניגוד למדינות אחרות שעימן יש קשרי מסחר ענפים, כאן התחושה שצריך לעבוד קשה בלהבין איך פועלים שם, מה שמציב רף כניסה אחר.
"אני 'אולד סקול'. צריך עבודת רגליים, ללכת ולראות".
עו"ד שפק מזכיר את הקרבה הגיאוגרפית של המדינה לישראל כיתרון גדול. לדעתו, בזכות התפתחות ההשקעות של זרים באלבניה, גידול משמעותי של משקיעים ישראלים במדינה הוא רק עניין של זמן.
"לדעתי בעוד חמש־שמונה שנים אלבניה תהיה חלק ממפת ההשקעות של הישראלי הממוצע", אומר עו"ד שפק. "אולי היא לא תהיה בראש הטבלה כמו יוון או קפריסין, אבל היא תהיה ממוקמת גבוה מאוד גם בגלל הקרבה לישראל, וגם בגלל הפוטנציאל שטמון בה".
