העסקה: ברחוב התבור באור יהודה, נמכרה דירת פנטהאוז בת 5 חדרים, בשטח 173 מ"ר תמורת4.1 מיליון שקל. לדירה מרפסות בשטח של 43 מ"ר ו־5 מ"ר, ושתי מקומות חניה, והיא נמצאת בקומה ה־13.
● עסקה בשבוע | דירה בנתניה נמכרה ב־15% פחות מהמחיר הממוצע בסביבה
● עסקה בשבוע | מחיר חריג: בכמה נמכרה דירת גן עם 5 חדרים בחריש?
השכונה: הבניין נמצא בשכונה חדשה בחלק הצפון־מערבי של אור יהודה, ששמה "בית בפארק", והיא היחידה בעיר שמצויה מצפון לכביש הרוחב 461, שעובר בין היתר דרך השטחים המוניציפליים של יהוד, קריית אונו, רמת גן ואור יהודה.
השכונה מבוססת על תוכנית ותמ"ל שאושרה בדצמבר 2015 על קרקעות חקלאיות, שהיו שייכות בעבר למועצה האזורית אפעל. התוכנית כללה הקמת 2,350 יחידות דיור, כשרוב הבניינים המתוכננים הוגדרו כמגורים ד', למבנים של 12־15 קומות.
מי שהשתלטה על השכונה כמעט באופן בלבדי היא חברת גינדי גרדנס, לאחר שב־2017 זכתה בארבעה מכרזי קרקעות של רשות מקרקעי ישראל ל־1,140 יחידות דיור במסגרת "מחיר למשתכן". לפי אתר החברה, היא מחזיקה בזכויות ל־1,900 דירות בשכונה, ב־36 מבני מגורים, שחלקם נמכרו ואוכלסו.
בסוף 2018 החלה החברה לשווק את הדירות בשוק החופשי, לפי מחיר ממוצע של כ־20 אלף שקל למ"ר, בצעדי שיווק מאסיביים, ופנייה למועדוני לקוחות, כדי להאיץ את הליכי המכירות. ב־2019 שווקו הדירות במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" במחירים של כ־14 אלף שקל למ"ר. פעולות השיווק של החברה אכן הצליחו, ורוב הדירות בפרויקטים שווקו במהירות.
המחירים: המחיר הממוצע של דירות 3 חדרים שנמכרו במהלך השנה האחרונה, הגיע ל־2.27 מיליון שקל; המחיר הממוצע של דירות 4 חדרים שנמכרו השנה בשכונה הגיע ל־2.67 מיליון שקל; ואילו מחיר דירות 5 חדרים רגילות הגיע ל־3.18 מיליון שקל.
בסך הכול ניכרת ירידה של כ־6% במחירי הדירות בשכונה, לעומת המחירים הממוצעים של דירות שנמכרו בשנה שעברה. גם בכמות העסקאות חלה ירידה.
לפי בדיקה שערכנו, בבניין שבו נמצאת הדירה המנותחת דירות רגילות שנמכרו בעת האחרונה מגלמות מחיר ממוצע של כ־23 אלף שקל למ"ר, וככל הנראה חלקן לפחות נרכש במקור במסגרת התוכנית המסובסדת.
ניתוח: הדירה המדוברת מצויה בחלק המערבי של הבניין, בקומה 13. האם 4.1 מיליון שקל הוא מחיר הולם לדירה? כדי לענות על זה, בדקנו את שוק הדירות המיוחדות בסביבה.
ראשית, נתקלנו בנכסים שנמכרו במחירים גבוהים מאוד: דירת גן ברחוב מצדה נמכרה ב־5.3 מיליון שקל, ומדובר בנכס היקר ביותר שנמכר אי־פעם בשכונה; ברחוב כרמל נמכרה דירת פנטהאוז חדשה ב־5.15 מיליון שקל; פנטהאוז יד שנייה ברחוב ארבל נמכר ב־4.9 מיליון שקל.
שלוש העסקאות האלה בוצעו במחצית הראשונה של השנה, ואילו עד כה, במחצית השנייה של השנה אין לרמות מחירים כאלה זכר, והעסקה הנוכחית היא הגבוהה ביותר שבוצעה מאז חודש יולי. פנטהאוז דומה ברחוב כנען נמכר ב־3.9 מיליון שקל.
נראה כי סביבת מחירים של 4 מיליון שקל בהחלט תואמת את הנכס. היתר, כרגיל, תלוי בנתונים כמו מידת ההשקעה בדירה, כיווני האוויר שלה, והאופן שבו התפתחו המגעים על העסקה. מחיר המכירה בהחלט סביר.
דבר המתווכים: העסקה בוצעה ע"י בני חימוביץ, אופיר אדרי ובר לביא מסוכנות רימקס/SOLD, והם מספרים כי הדירה שנמכרה היא דירה מושקעת, כולל פרקטים ומטבח משודרג.
לדבריהם, "השכונה החלה להתאכלס לפני חמש שנים, חלק במסגרת 'מחיר למשתכן' וחלק במסגרת שוק חופשי שכלל מבצעי מכירות לחברי 'חבר' ואחרים. בתקופה האחרונה השוק בשכונה מתקרר, כמו בייתר המדינה, והמוכרים צריכים להתפשר.
"המוכר של הדירה המדוברת קיווה לקבל עליה 4.6־4.7 מיליון שקל, אך נוכח בעצמו שהיום זה לא ריאלי. אנחנו התחלנו לשווק את הדירה לפני כחצי שנה במחיר של 4.39 מיליון שקל, אבל התברר שגם זה לא הולך בשוק הנוכחי ועדכנו את המחיר המוצע ל־4.29 מיליון שקל, עד שהגיע קונה רציני והעסקה נסגרה ב־4.1 מיליון שקל.
"אנחנו מסבירים חלק מהירידה בזה שרוב רוכשי הדירות המיוחדות בשכונה, הם משפרי דיור מתוך השכונה, שמתקשים מאוד למכור את הדירות בשוק של היום, ולקבל עליהן את המחירים שציפו".
שורה תחתונה: מחיר הדירה נראה סביר לנתוני השוק הקיימים, אך במצב שבו הביקושים לנכסים מיוחדים בשכונה מגיעים מתוכה, נראה כי פועל עקרון דומינו, שמאלץ מוכרי דירות כאלה לגלות גמישות רבה ממה שציפו.
