מחירי דירות ומשרדים בתל אביב ירדו בשלוש השנים האחרונות ב-12 עד 22 אחוז, ואילו מחירי קרקע לתעשיה ירדו בתקופה זו ב-20 עד 57 אחוז - אומר הכלכלן ושמאי המקרקעין הבכיר אהוד המאירי. המאירי דיבר על הנושא במסגרת הכנס השנתי של שמאי המקרקעין, שנערך בשבוע שעבר בים המלח, ומסר מידע משלים בראיון "לגלובס".
המאירי, שהיה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, בחר כנקודת מוצא את דצמבר 1995, שבו, לדעת רבים בענף, הגיעו מחירי הנדל"ן לשיא. נקודת ההשוואה השניה היא החודש שעבר, אוקטובר 1998, כך שההשואה מעודכנת עד למצב בשבועות האחרונים.
בתחום המגורים, בדק המאירי את מחירי הדירות והמגרשים בתוכנית ל' בתל אביב, שהיא אחד מאיזורי הביקוש המרכזיים בת"א ובגוש דן. דירות 4 חדרים, יד ראשונה ויד שניה במצב טוב, נמכרו, בדצמבר 1995, ב-410 אלף דולר. בחודש שעבר נעשו עיסקאות בדירות מקבילות ב-360 אלף דולר - הוזלה של %12.2.
המאירי מעיר, כי הדבר הביא לירידת הרווח היזמי בדירות חדשות, מ-%20 ל-%15.
מניתוח נתוני הרווח, המימון והוצאות הפיתוח, מגיע המאירי למסקנה, ששווי קרקע לדירה כזו בתוכנית ל' מגיע כיום ל-125 אלף דולר, לעומת 160 אלף דולר לפני שלוש שנים, הוזלה של כ-%22. תמונה דומה מתקבלת מניתוח מחירי הדירות באיזור מגורים גדול סמוך, רמת אביב החדשה, שבו נבנו ונמכרו בשלוש השנים האחרונות כ-400 דירות.
אחת הסיבות לירידה במחירי דירות בתוכנית ל' וברמת אביב החדשה היא התפתחות שכונות נוספות בצפון החדש של ת"א. הדוגמא הבולטת היא תל ברוך צפון, שבה נבנו או עומדות להיבנות כ-1,000 דירות. המיכרזים האחרונים הוכיחו כי מחירי הקרקע במקום נשארו ללא שינוי לעומת השנים 1997-1995, ואף נרשמה בהם עליה של %8 עד %10. מחירי דירות בנות 4 חדרים יד ראשונה בתל ברוך צפון נעים כיום בין 330 ל-360 אלף דולר, והם ללא שינוי לעומת אשתקד. נראה, שמרכז הכובד של הדירות בצפון תל אביב עבר מזרחה.
בשוק המשרדים, בדק המאירי ארבעה מוקדי ביקוש בת"א, והגיע למסקנות הבאות (תחילה, בדק את מחירי המכירה, בעיקר של בניינים חדשים):
* שדרות רוטשילד: המחירים באיזור זה, מרכז העסקים הראשי של ישראל, עומדים כיום על 2,900-2,700 דולר למ"ר, לעומת 3,300-3,100 דולר למ"ר בשיא, לפני שלוש שנים. המחירים מתייחסים בעיקר למשרדים קטנים, כי בניני המשרדים הגדולים באיזור עומדים רק להשכרה.
* רחוב המסגר: המחירים כיום 2,400-2,200 דולר למ"ר, לעומת 2,700-2,500 דולר למ"ר לפני שלוש שנים, הוזלה של %11. הדוגמא הבולטת היא בית המשרדים של א. אפשטיין ויזמים פרטיים ברחוב המסגר 26. תורן, השמירה ולקוחות אחרים, קנו באחרונה את המשרדים בבניין ב-2,300-2,250 דולר למ"ר, בעוד שמשרדים בבנינים סמוכים נמכרו ב-1995 בכ-2,600 דולר למ"ר.
* רחוב יגאל אלון: המחירים כיום 2,200-1,900 דולר למ"ר, לעומת 2,600-2,400 דולר למ"ר לפני שלוש שנים, הוזלה של %15. חברת אשדר מכרה משרדים בפרוייקט בבנייה ברחוב זה (פינת יצחק שדה) בכ-1,900 דולר למ"ר. גם קבוצת ב.ס.ר מכרה מראש, ב-1,900 דולר למ"ר, אלפי מ"ר משרדים במגדל טויוטה, שהיא עומדת לבנות ברחוב אלון ליד הסינרמה.
* דרום ת"א ורחוב קיבוץ גלויות: מחירי משרדים עומדים כיום על 1,300-1,100 דולר למ"ר, לעומת 1,500-1,300 דולר למ"ר בסוף 1995, ירידה של %13.
המאירי מעריך, שדמי השכירות באיזורים שנסקרו נותנים תשואה של %8 עד %10 לשנה. זוהי ירידה לעומת השיא, כי לפני שלוש שנים נתנו דמי השכירות תשואה של %10-%11 על ההשקעה. דוגמא בולטת היא בית אשדר, שהוזכר לעיל, שבו ירדו דמי השכירות באחרונה ל-14 דולר למ"ר לחודש, לעומת 17 דולר למ"ר לפני כשנתיים.
האיזור היחיד שבו שומרים דמי השכירות על יציבות הוא מרכז העסקים הראשי, בשל ההיצע הקטן והביקוש הגדול. אלרוב וראובן פירר השכירו בימים אלו, בעיסקאות נפרדות, משרדים בשדרות רוטשילד, בכ-21 דולר למ"ר לחודש, בדיוק כמו לפני שנה ושנתיים. גם בבית אמות משפט ובמגדלי אביב נשמרים דמי השכירות הגבוהים, 24 ו-21 דולר למ"ר לחודש בהתאמה.
המאירי מזהיר, כי יש היצע גדול של בנייני משרדים בבנייה או בהליכי תיכנון מתקדמים. מגדלי עזריאלי, בבנייה מתקדמת, כבר נמצאים בשוק ההשכרות. העיריה אישרה תוכניות לבניית מגדלי משרדים במרכז העסקים הראשי. הפניקס תבנה מגדל משרדים ברוטשילד 2. בנק הפועלים ובזק יפנו בשנה הקרובה אלפי מ"ר בבנייני משרדים במרכז העיר, בשל מעברם למגדלי רובינשטיין ומגדל עזריאלי, בהתאמה. ההיצע הגדול, שעוד יגדל, אומר המאירי, מביא לכך שהמוכרים מוכנים לתת הנחות ניכרות, כדי למצוא כבר היום קונה או שוכר.
הירידות החדות ביותר במחירי הנדל"ן, אומר המאירי, נרשמו בשנים האחרונות במבני תעשיה באיזורי הביקוש העיקריים. כתב "גלובס" מזכיר, כי כלכלני התאחדות הקבלנים הזהירו כבר לפני שנתיים, שעודף היצע של 2 מיליון מ"ר מבני תעשיה בכל הארץ יביא לנפילת מחירים. ממצאי המאירי מגלים, שזה מה שאירע בפועל.
המאירי בדק את המחירים למ"ר קרקע לתעשיה, למכירה, בשמונה איזורים עיקריים בארץ. רק בשני איזורים נשארו המחירים כמעט ללא שינוי: בעבר הירקון, ת"א, עולה מ"ר לתעשיה 1,700-1,450 דולר, ובהרצליה פיתוח עומד המחיר על 1,700-1,200 דולר למ"ר. שני איזורים אלו הם מרכז תעשיית ההיי-טק של ישראל, וקיים בהם ביקוש מתמיד למבנים חדשים.
ביתר ששת האיזורים נרשמו ירידות מחירים חדות, אוקטובר 1998 לעומת דצמבר 1995:
* איזור התעשיה החדש בראשל"צ: 600-500 דולר למ"ר, מול 850-600 דולר למ"ר בעבר, הוזלה של %29 בממוצע.
* איזור התעשיה הישן בראשון לציון: 60-500 דולר למ"ר, לעומת 750-500 דולר למ"ר, הוזלה של %20.
* קרית אריה פ"ת: 650-550 דולר למ"ר, לעומת 1,000-800 דולר למ"ר, הוזלה של %35. הרבה בנייה חדשה באיזור זה, אך עודף ההיצע בארץ, מכביד גם על קרית אריה, לפי חוק הכלים השלובים. נרשמו גם ירידה של כ-%40 במחירי המגרשים באיזור זה, וצמצום ניכר בהיקף עיסקאות המגרשים.
* איזור התעשיה הצפוני, יבנה: 150-120 דולר למ"ר, לעומת 350-280 דולר למ"ר בעבר, הוזלה של %57. ההוזלה נובעת בעיקר מבניית מבני תעשיה חדשים, שהגדילו מאוד את ההיצע. מחירי קרקע לתעשיה ביבנה ירדו בשיעור דומה, ואף חד יותר, והביקוש קטן.
* אשדוד: 200-150 דולר למ"ר, לעומת 350-260 דולר למ"ר בעבר, הוזלה של %43. התמונה דומה לזו של יבנה.
* גבעת שאול ירושלים: 1,200-1,000 דולר למ"ר, לעומת 1,550-1,300 דולר למ"ר בעבר, הוזלה של %23. למעשה מדובר ברוב המקרים על שטחי משרדים, והמחירים ירדו בשל בניינים חדשים של פריצקר, דנקנר, משקיעים מצרפת ואחרים. יציאת ההסתדרות מהבניין של קואופרקטיב המהפך הגדילה את ההיצע בעוד 5,000 מ"ר.
דמי השכירות למבני תעשיה נמצאים בירידה דומה. בעיסקאות אחרונות, הושכרו מבני תעשיה ומחסנים בחיפה ב-4-3 דולר למ"ר לחודש. המושבים, שנכנסו לשוק, משכירים בניינים ישנים וחדשים לאולמי ייצור ולמחסנים, ב-4-3 דולר למ"ר לחודש. דוגמא בולטת לכך היא כפר סבא, שבה הביא היצע כזה לירידה חדה במחירים באיזור התעשיה, הסובל ממילא מהיצע גדול של בניינים חדשים.
ההשוואה נעשתה במונחים דולריים. אמנם, הדולר פיגר ברוב התקופה אחרי המדד, אך הפיחות האחרון הביא לכך, שעליית הדולר והמדד בשלוש השנים הנסקרות היתה בשיעורים דומים.
האם מה שקורה הוא טוב או רע? היזמים ובעלי הנכסים מתלוננים, כמובן, אך חברות ששוכרות וקונות משרדים ומבני תעשיה נבנות מן המצב החדש, חוסכות סכומי כסף גדולים, ומנצלות את ההזדמנות כדי לעבור לבניינים חדשים.