גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רחוב יגאל אלון על סף 2010

דילמה בדבר קרקעות מוחכרות שבבעלות עיריית תל אביב לאורך נתיבי אילון: האם להוון את הזכויות עד שנת 2059, או לשלם תשלום מוקטן ולהחזיק בזכויות עד שנת 2010

לאורך נתיבי אילון בתל אביב, בקטע מרכזי מאוד - בין מחלף לה-גרדיה לבין מחלף הרכבת - יש ריכוז גדול של קרקעות, בבעלות עיריית תל אביב, המוחכרות ליחידים או לחברות עד שנת 2010. אמנם לחוכרים יש זכות להארכת התקופה עוד ב-49 שנה, אך בתנאים שיהיו מקובלים על העירייה: תנאי שוק רגילים לדמי חכירה כלכליים.

כנגד הזמן שהולך ואוזל לקראת שנת 2010 מתווספים תנופת הבנייה, הגדלת זכויות הבנייה וגיוון השימושים, המצריכים הסדר עם העירייה בתור בעלת הקרקע.

קרקעות אלה נמצאות בגושים 7094, 7095, 7096, 7170 ו-7108, משני עברי נתיבי אילון, ובעיקר בין היכל הספורט לרחוב נחלת יצחק. הקרקעות משתרעות על כ-300 דונם ומחולקות ל-135 מגרשים, לא תמיד ברצף טריטוריאלי.

הקרקעות היו עד למלחמת העולם השנייה בבעלות חקלאים ממושבת הטמפלרים הגרמנים שרונה, שהייתה באזור הקריה בתל אביב. הם רכשו קרקעות לאורך נחל אילון בתחילת המאה וכוננו מערכת השקיה, שהתבססה על שאיבת מים מהנחל. במהלך מלחמת העולם השנייה נעצרו תושבי שרונה בהיותם אזרחי מדינת אויב וחברים במפלגה הנאצית, ובסופו של דבר גורשו לאוסטרליה ורכושם הופקע.

עיריית תל אביב רכשה את הזכויות על חלק מהקרקעות והחכירה אותן, בשנת 1950, לפרטים ולחברות עד שנת 2010, בדמי חכירה מהוונים.

להלן מספר פרוייקטים שנבנו על אדמות אלו:

מרכז אשדר בקרן הרחובות קרמינצקי ויגאל אלון.

בית קליפורניה בקרן הרחובות תוצרת הארץ ויגאל אלון.

מתחם בית חרושת הארגז.

מתחם בית חרושת אמקור.

חלק מפרוייקט יצהר לשעבר, בין הרחובות תוצרת הארץ ונחלת יצחק.

בית מוטורולה.

מאפיית לחמנו (פרוייקט .S.G.S).

בית אשדר, הנבנה כיום בקרן הרחובות אנילביץ ויגאל אלון.

אלה עיקרי חוזה החכירה:

תקופת החכירה משנת 1950 עד שנת 2010. דמי החכירה שולמו מראש.

אופציה להארכת תקופת החכירה ב-49 שנה נוספות, בתנאים שיהיו מקובלים על העירייה בשנת 2010. על החוכר לבקש את ההארכה מהעירייה לא יאוחר משישה חודשים לפני תום החכירה.

זכויות הבנייה על פי עמדת העירייה היו 150% בלבד, עפ"י תוכניות בניין ערים שהיו נהוגות באזור בשנת 1950, לשימושים של תעשייה ומלאכה.

אין גובים דמי הסכמה בהעברת הזכויות (מכירה). קיים בהסכם תנאי בנוגע למינימום בנייה המקנה פטור מדמי הסכמה (40%).

בתום תקופת החכירה חוזרים הקרקע והמבנים לבעלות העירייה.

לחוזה חכירה מסוים, שהכותב מכיר, קדם "זיכרון דברים", שבו נאמר, כי בגין התקופה הנוספת של 49 שנה ישולמו דמי חכירה נומינליים של 10 מיל בלבד לכל דונם.

כמובן, החוזים עם העירייה אינם חד משמעיים לעניין פרשנות זכויות החוכר, אך עד עתה לא עמדו לפרשנות בתי משפט.

נוהג העירייה בתוספת בנייה: כאשר מבוקשת תוספת בנייה במסגרת תוכנית בניין ערים כללית לאזורי תעשייה (תוכנית 1043) של עד 200% ומרתפים (תוכנית ע'), נוהגת העירייה לגבות דמי הסכמה לתוספת הבנייה עפ"י נוסחה קבועה של מכפלת שווי הקרקע לתוספת הבנייה ביתרת שנות החכירה עד שנת 2010.

סדרי הגודל של התשלומים, לבנייה של עד 200%, מרתפי חניה והקלות של 16% נוספים, הם כ-100 אלף דולר לדונם וילכו ויפחתו ככל ששנת 2010 קרבה.

נוהג העירייה בהארכת חוזה החכירה עד שנת 2059: העירייה מסכימה להאריך כבר כיום את חוזה החכירה עד שנת 2059.

נוהג העירייה הקיים הוא כלהלן: תשלום עפ"י שומת שווי הקרקע מהיום עד שנת 2059, לפי זכויות הבנייה המותרות כיום, בזיכוי שווי זכויות החוכר על יתרת תקופת החכירה. השיטה הנהוגה כיום בעירייה היא להזמין שלוש שומות מקרקעין משמאים שונים ולהציג לחוכר את השומה הגבוהה מביניהן. כל שמאי עורך בעצם שתי שומות שונות:

האחת, שומת דמי חכירה מהוונים מהיום עד שנת 2059 לזכויות בנייה הקיימות על פי תוכנית בניין ערים תקפה כיום. לרוב, 200% שטח עיקרי ומרתפים, אך יש גם תוכניות של 250% שטח עיקרי ומרתפים ושטחי שירות (מתחם אנילביץ כולל שימושים למסחר ומשרדים).

האחרת, שומת זכויות החוכר עד תום תקופת החכירה הראשונה בשנת 2010, לפי זכויות בנייה של 150% בלבד.

על החוכר לשלם את ההפרש בין שתי השומות, הפרש הקרוב לפעמים לשווי הנכס עצמו.

נוהגים של מינהל מקרקעי ישראל וגופים אחרים: מינהל מקרקעי ישראל נוהג להוון קרקעות לתעשייה, למסחר ולמשרדים לתקופת חכירה נוספת עפ"י החלטה 851 של מועצת המינהל:

בגין קרקע שלא שולמו דמי חכירה ראשוניים עליה או שולמו עד 40% - ישולם 1.75% משווייה לשנה ול-49 שנה - 22.75% משווייה.

בגין קרקע ששולמו דמי חכירה ראשוניים עליה מעל 40%, ישולם 0.75% משווייה לשנה ול-49 שנה 13.65% משווייה.

עיריות אחרות שהחכירו קרקעות לפרטים לתקופה ארוכה מוכרות את זכות הבעלות בקרקע תמורת כ-20% עד 40% משווייה, תלוי ביתרת תקופת החכירה ובמו"מ בין העיריות לחוכרים.

גיבוש מדיניות חדשה בעיריית תל אביב: כיוון שדרישות עיריית תל אביב עד היום היו גבוהות מאוד וקרובות לשווי הקרקע עצמה, לא הייתה כדאיות כלכלית לחוכרים להוון את הקרקע לתקופה נוספת, והפרוייקטים שצוינו במאמר זה העדיפו לשלם דמי הסכמה לבנייה עד 216% או 250% עד לשנת 2010, ולא לשלם את דרישות העירייה.

אין ספק שעתה הגיע הזמן לבחון את הנושא ולגבש מדיניות חדשה להיוון הקרקע שלאורך נתיבי אילון.

סיכום ומסקנות:

עד לתחילת שנות התשעים נהג שוק הרוכשים והחוכרים שלא להתייחס לשנת 2010, מועד סיום תקופת החכירה הראשונה, ושילם עבור זכויות בנכסים מוחכרים שווי כשל בעלות פרטית (מרכז אשדר, בית קליפורניה). זאת, בעיקר בשל הפריחה בשוק וטווח הזמן עד שנת 2010.

כיום, בשים לב לקורה בשוק המקרקעין, בעיקר לגבי משרדים, בשים לב לשנת 2010, הקרבה, ובשים לב לפיתוח המואץ ולזכויות הבנייה העתירות הניתנות כיום באזור זה, הכפופות לתשלומי היטל השבחה, עולה השאלה הכבדה: האם יש מקום להוון את הזכויות לתקופה נוספת עד שנת 2059, או לשלם תשלום מוקטן ולשמור את הזכויות עד שנת 2010.

ככל שנתקדם לקראת שנת 2010, יעלה הסכום שיהיה צריך לשלם לעירייה מאחר שתקופת החכירה הראשונה הולכת ומצטמצמת.

שאלה זו גדולה ומשמעותית ביותר, ופתרונה נוגע לעתיד שוק הנדל"ן המסחרי והמשרדים, לצפי לעלייה בשווי המקרקעין, לשאלת הלחץ הציבורי שיהיה בשנת 2010 על נבחרי הציבור בעיריית תל אביב, כאשר יהיה צורך לחדש לכל הנכסים את חוזה החכירה, וכן לתקדימים משפטיים ואחרים שיקרו עד שנת 2010.

הכותב הוא שמאי מקרקעין

עוד כתבות

משה יעלון ומשה כחלון / צילום: אמיל סלמן-הארץ

ערעור לבית המשפט העליון: חשפו את הסכם כחלון-יעלון

מדובר בנספחים להסכם שנחתם בנובמבר 2015 בין שר האוצר משה כחלון לשר הביטחון משה יעלון שאותם סרב משרד הביטחון לחשוף במסגרת פנייה לפי חוק חופש המידע ● המידע בנספחים החסויים הוא בעיקרו תחשיבי שכר וגמלאות לאנשי הקבע בצה"ל אך במשרד הביטחון טענו כי נתונים אלה מאפשרים ללמוד על סדרי הכוחות בהווה בעתיד

טראמפ וארדואן במטה נאט"ו בבלגיה ביולי / צילום: רויטרס

"אל תהיה טיפש": המכתב המדהים של טראמפ לארדואן

בתאריך 9 באוקטובר הציע נשיא ארה"ב לנשיא טורקיה להגיע להסכמות, וכתב לו: "אתה לא רוצה להיות האיש האחראי לטבח אלפי אנשים, ואני לא רוצה להיות אחראי להרס הכלכלה של טורקיה"

עופר שלח / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

עופר שלח: התר"ש לצה"ל לא מעניין את נתניהו כבר שנה שלמה

ח"כ עופר שלח הוסיף בפוסט פייסבוק נוקב במיוחד כי "רק כעת משתמש נתניהו בכך להפעלת לחץ פוליטי על כחול לבן"

בני גנץ נואם לאחר פרסום תוצאות המדגם / צילום: כדיה לוי, גלובס

גנץ השיב בשלילה להצעת נתניהו: החזר את המנדט, המתווה שלך לא כולל התייחסות לטוהר המידות

גנץ ציין כי במתווה של נתניהו אין התייחסות לנושא טוהר המידות וכי ההצעה היא "דרך לחסינות"

הנשיא טראמפ / צילום: רויטרס

ההסכם עם ארדואן: ממשל טראמפ תקע סכין נוספת בגב הכורדים

ההתקפלות של טראמפ לפני ארדואן היא מהלומת קטלנית על שאיפת הכורדים לבית לאומי ומנציחה את דריסת הרגל הטורקית בסוריה ● מיט רומני: "האם ארה"ב כל כך חלשה עד שטורקיה הצליחה לכופף לה את היד?"  ● האם הנדל"ן של טראמפ בטורקיה שימש אמצעי לחץ בידי ארדואן? ● פרשנות

מפעל פרוטליקס  / צילום: פאול אורלייב

פרוטליקס זינקה ב-74% בוול סטריט על רקע נתוני ביניים חיוביים בטיפול בחולי פברי

נתונים מ-12 חודשי טיפול בתפקוד הכלייתי של חולי פברי מעידים על שיפור משמעותי בתפקוד הכלייתי אצל החולים שעברו מטיפול באחת משלוש התרופות המתחרות בשוק לחלבון Prx-102 של פרוטליקס

חוגגים עליות ב-NYSE  / צילום: רויטרס

וול סטריט ננעלה בעליות: טבע זינקה ב-12%, IBM נפלה לאחר ירידה במכירות זה הרבעון החמישי ברציפות

מדד הנאסד"ק טיפס ב-0.4%, הדאו ג'ונס הוסיף 0.1% לערכו ● ארה"ב וטורקיה הסכימו על הפסקת אש בסוריה ● נעילה הססנית בבורסות אירופה לאחר שהמחוקקים בבריטניה מטילים ספק בעסקת ברקזיט ● מורגן סטנלי עקף את התחזיות לרבעון

סי אנד סאן ומלון West /צילום:שלומי יוסף

צרות של עשירים: מה עומד מאחורי ההתנגדות היוקדת של דיירי סי אנד סאן להרחבת הפרויקט

לאחרונה אושרה תוכנית לבניית 116 דירות יוקרה ו–198 יחידות מלונאיות בצמוד לפרויקט היוקרה שבצפון העיר ● לטענת בעלי הנכסים שבמתחם, התוכנית החדשה "מנופחת" ועשויה להוריד מערך נכסיהם ● במהלך הדיונים נחשף כי חלק מהיחידות המלונאיות במלון West משמשות למגורי קבע, בניגוד לחוק

ארומה תל אביב / צילום: מתוך ערוץ היוטיוב של ארומה תל אביב

משרד הבריאות: ארומה ת"א אחראית להרעלת המזון

לפי תוצאות המעבדה הראשוניות של משרד הבריאות, מקור ההרעלות בסניף ארומה ת"א ברחוב דרך בגין היה ככל הנראה באחסון לקוי של טונה בסניף ● ארומה ת"א: "נעשה הכול על-מנת שתקלה מסוג זה לא תחזור" ● אדם נוסף הגיע לחדר מיון לאחר שאכל כריך טונה בקיוסק בנמל ת"א

דונלד טראמפ ממתין לנאום במליאת האו"ם / צילום: לוקאס ג'קסון, רויטרס

68 אלף סיבות לארדואן לזרוק את המכתב של טראמפ לפח

טראמפ אמר כי הטורקים "עושים הרבה כסף" מייצוא פלדה לארה"ב, אך לפי נתוני משרד הסחר האמריקאי, התמונה נראית אחרת ● מעבר לכך, על התרומה לשוק העבודה האמריקאי של ייצוא הסחורות והשירותים לטורקיה, בהם הייצוא הביטחוני, טראמפ לא היה מעוניין לוותר ● הנה המספרים

אלי לוי, מור בית השקעות \ צילום: איל יצהר

זינוק של 60% במדד הנדל"ן מתחילת השנה לא הרתיע את מור השקעות מרכישת מניות אדגר וחג'ג'

חרף מחירי השיא שבהן נסחרות רבות מחברות הנדל"ן בת"א, מנהלי השקעות עדיין רואים בהן הזדמנות קנייה ● כבר בימים שמיד לאחר העסקאות, מור מורווח בשיעור דו-ספרתי על ההשקעות באדגר ובחג'ג' נדל"ן ● ילין לפידות השקיע 40 מיליון שקל במניות מגה אור, גם לאחר שהכפילו את מחירן ב-2019

מארק צוקרברג / צילום: צילום מסך מפייסבוק

מארק צוקרברג: "לפייסבוק תפקיד חשוב במניעת תוכן שגורם לקיטוב"

מנכ"ל פייסבוק נאם בשידור חי ופרש את משנתו בנושא חופש הביטוי ● בפוסט שפרסם יממה קודם לשידור הנאום כתב צוקרברג כי יתייחס לאיומים המרכזיים על חופש הביטוי, וכי הנאום הוא זיקוק של כל הדברים שלמד על הנושא בשנים האחרונות

דונלד טראמפ / צילום: רויטרס

פנס: ארה"ב וטורקיה הסכימו על הפסקת אש בסוריה

ההודעה מגיעה לאחר פגישתם של פנס ופומפאו, שר ההגנה האמריקאי, עם נשיא טורקיה ארדואן ● "כל הפועלות הצבאיות של טורקיה בסוריה יופסקו, המבצע יחדול, והכוחות הכורדיים יאובטחו", אמר פנס

סניף של ארומה ת"א / צילום: יח"צ

בעקבות ההרעלות: ירידה של עשרות אחוזים במכירת מוצרי טונה במסעדות ובבתי קפה

מנכ"ל איגוד המסעדות, שי ברמן: "באירועים הכוללים אשפוז והשלכות בריאותיות חמורות, מרגישים את זה מיידית. מניסיון העבר, אני מניחה שאחרי כמה ימים זה ייעצר"

אופניים ברכבת ישראל / צילום: רכבת ישראל

אופניים אאוט, קורקינטים אין: הכללים החדשים של רכבת ישראל

החל מה-1 בדצמבר תוגבל העלאת אופניים שאינם מתקפלים לרכבות בשעות השיא בבוקר ואחה"צ ● המגבלה לא תחול על אופניים מתקפלים שארוזים בתיק נשיאה ייעודי ועל קורקינטים

בנימין נתניהו / צילום: Ronen Zvulun, רויטרס

מה יקרה ב-48 השעות האחרונות לפני פקיעת המנדט והאם נתניהו ישלוף עוד שפן?

כל מי שמכיר את רה"מ יודע שהוא נוהג לשלוף שפנים מהכובע כשאף אחד לא מוכן • בהנחה שלא יקדים להחזיר את המנדט להרכבת הממשלה, גם הפעם כדאי להיות דרוכים עד הרגע האחרון • ומה הותיר נתניהו במשרד החוץ ● פרשנות

הבורסה בתל אביב / צילום: רויטרס

הבורסה ננעלה בשינויים קלים אחרי יומיים חיוביים; שיכון ובינוי וטבע נחלשו

לאחר שאתמול זינקה טבע ב-9% בת"א, הירידות נמחקו בוול סטריט והיא חזרה עם פער שלילי ● מדד ת"א 35 קפץ אתמול ב-1.2% ● טבע רשמה עלייה של יותר מ-9% בעקבות דיווחים על כך שהחברה הציעה פשרה בפרשת משככי הכאבים ● המסחר בניו יורק ננעל אמש בירידות קלות

תיירים צופים בציור קיר של אירועי "בלאדי סאנדיי". הגבולות בין צפון אירלנד ואירלנד שוב במוקד המחלוקת   / צילום: Clodagh Kilcoyne, רויטרס

כשהאדמה הבריטית רועדת תחת רגלי הנמר הקלטי

אחרי שהכלכלה האירית התרסקה כתוצאה משילוב של המשבר העולמי ומשבר פנימי, היא חווה צמיחה גבוהה במיוחד בעשור האחרון ● אבל לא בפעם הראשונה בהיסטוריה אירלנד לומדת שגורלה שזור בזה של בריטניה, ובמקרה של ברקזיט ללא הסכם, היא עלולה להינזק אף יותר ממנה

מאיר שמגר / צילום: איל יצהר, גלובס

מאיר שמגר, נשיא בית המשפט העליון לשעבר, נפטר

נשיא בית המשפט העליון לשעבר נפטר הבוקר, והוא בן 94 שנה ● שמגר כיהן במשך 11 שנה כנשיא בית המשפט העליון וסך הכל כיהן 20 שנה בערכאה זו ● בכהונתו כשופט בבית המשפט העליון, הניח שמגר את התשתית המשפטית והרעיונית לאקטיביזם השיפוטי

מרגרט וסטגר / צילום: רויטרס, Francois Lenoir

האישה שקנסה את גוגל ואפל במיליארדים: "הקנסות - לא הפתרון הנכון"

מרגרט וסטגר, הממונה על ההגבלים העסקיים באירופה: "צריך להצליח למנוע את הבעיות מראש"