גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

לאורך נתיבי אילון בתל אביב, בקטע מרכזי מאוד - בין מחלף לה-גרדיה לבין מחלף הרכבת - יש ריכוז גדול של קרקעות, בבעלות עיריית תל אביב, המוחכרות ליחידים או לחברות עד שנת 2010. אמנם לחוכרים יש זכות להארכת התקופה עוד ב-49 שנה, אך בתנאים שיהיו מקובלים על העירייה: תנאי שוק רגילים לדמי חכירה כלכליים.

כנגד הזמן שהולך ואוזל לקראת שנת 2010 מתווספים תנופת הבנייה, הגדלת זכויות הבנייה וגיוון השימושים, המצריכים הסדר עם העירייה בתור בעלת הקרקע.

קרקעות אלה נמצאות בגושים 7094, 7095, 7096, 7170 ו-7108, משני עברי נתיבי אילון, ובעיקר בין היכל הספורט לרחוב נחלת יצחק. הקרקעות משתרעות על כ-300 דונם ומחולקות ל-135 מגרשים, לא תמיד ברצף טריטוריאלי.

הקרקעות היו עד למלחמת העולם השנייה בבעלות חקלאים ממושבת הטמפלרים הגרמנים שרונה, שהייתה באזור הקריה בתל אביב. הם רכשו קרקעות לאורך נחל אילון בתחילת המאה וכוננו מערכת השקיה, שהתבססה על שאיבת מים מהנחל. במהלך מלחמת העולם השנייה נעצרו תושבי שרונה בהיותם אזרחי מדינת אויב וחברים במפלגה הנאצית, ובסופו של דבר גורשו לאוסטרליה ורכושם הופקע.

עיריית תל אביב רכשה את הזכויות על חלק מהקרקעות והחכירה אותן, בשנת 1950, לפרטים ולחברות עד שנת 2010, בדמי חכירה מהוונים.

להלן מספר פרוייקטים שנבנו על אדמות אלו:

מרכז אשדר בקרן הרחובות קרמינצקי ויגאל אלון.

בית קליפורניה בקרן הרחובות תוצרת הארץ ויגאל אלון.

מתחם בית חרושת הארגז.

מתחם בית חרושת אמקור.

חלק מפרוייקט יצהר לשעבר, בין הרחובות תוצרת הארץ ונחלת יצחק.

בית מוטורולה.

מאפיית לחמנו (פרוייקט .S.G.S).

בית אשדר, הנבנה כיום בקרן הרחובות אנילביץ ויגאל אלון.

אלה עיקרי חוזה החכירה:

תקופת החכירה משנת 1950 עד שנת 2010. דמי החכירה שולמו מראש.

אופציה להארכת תקופת החכירה ב-49 שנה נוספות, בתנאים שיהיו מקובלים על העירייה בשנת 2010. על החוכר לבקש את ההארכה מהעירייה לא יאוחר משישה חודשים לפני תום החכירה.

זכויות הבנייה על פי עמדת העירייה היו 150% בלבד, עפ"י תוכניות בניין ערים שהיו נהוגות באזור בשנת 1950, לשימושים של תעשייה ומלאכה.

אין גובים דמי הסכמה בהעברת הזכויות (מכירה). קיים בהסכם תנאי בנוגע למינימום בנייה המקנה פטור מדמי הסכמה (40%).

בתום תקופת החכירה חוזרים הקרקע והמבנים לבעלות העירייה.

לחוזה חכירה מסוים, שהכותב מכיר, קדם "זיכרון דברים", שבו נאמר, כי בגין התקופה הנוספת של 49 שנה ישולמו דמי חכירה נומינליים של 10 מיל בלבד לכל דונם.

כמובן, החוזים עם העירייה אינם חד משמעיים לעניין פרשנות זכויות החוכר, אך עד עתה לא עמדו לפרשנות בתי משפט.

נוהג העירייה בתוספת בנייה: כאשר מבוקשת תוספת בנייה במסגרת תוכנית בניין ערים כללית לאזורי תעשייה (תוכנית 1043) של עד 200% ומרתפים (תוכנית ע'), נוהגת העירייה לגבות דמי הסכמה לתוספת הבנייה עפ"י נוסחה קבועה של מכפלת שווי הקרקע לתוספת הבנייה ביתרת שנות החכירה עד שנת 2010.

סדרי הגודל של התשלומים, לבנייה של עד 200%, מרתפי חניה והקלות של 16% נוספים, הם כ-100 אלף דולר לדונם וילכו ויפחתו ככל ששנת 2010 קרבה.

נוהג העירייה בהארכת חוזה החכירה עד שנת 2059: העירייה מסכימה להאריך כבר כיום את חוזה החכירה עד שנת 2059.

נוהג העירייה הקיים הוא כלהלן: תשלום עפ"י שומת שווי הקרקע מהיום עד שנת 2059, לפי זכויות הבנייה המותרות כיום, בזיכוי שווי זכויות החוכר על יתרת תקופת החכירה. השיטה הנהוגה כיום בעירייה היא להזמין שלוש שומות מקרקעין משמאים שונים ולהציג לחוכר את השומה הגבוהה מביניהן. כל שמאי עורך בעצם שתי שומות שונות:

האחת, שומת דמי חכירה מהוונים מהיום עד שנת 2059 לזכויות בנייה הקיימות על פי תוכנית בניין ערים תקפה כיום. לרוב, 200% שטח עיקרי ומרתפים, אך יש גם תוכניות של 250% שטח עיקרי ומרתפים ושטחי שירות (מתחם אנילביץ כולל שימושים למסחר ומשרדים).

האחרת, שומת זכויות החוכר עד תום תקופת החכירה הראשונה בשנת 2010, לפי זכויות בנייה של 150% בלבד.

על החוכר לשלם את ההפרש בין שתי השומות, הפרש הקרוב לפעמים לשווי הנכס עצמו.

נוהגים של מינהל מקרקעי ישראל וגופים אחרים: מינהל מקרקעי ישראל נוהג להוון קרקעות לתעשייה, למסחר ולמשרדים לתקופת חכירה נוספת עפ"י החלטה 851 של מועצת המינהל:

בגין קרקע שלא שולמו דמי חכירה ראשוניים עליה או שולמו עד 40% - ישולם 1.75% משווייה לשנה ול-49 שנה - 22.75% משווייה.

בגין קרקע ששולמו דמי חכירה ראשוניים עליה מעל 40%, ישולם 0.75% משווייה לשנה ול-49 שנה 13.65% משווייה.

עיריות אחרות שהחכירו קרקעות לפרטים לתקופה ארוכה מוכרות את זכות הבעלות בקרקע תמורת כ-20% עד 40% משווייה, תלוי ביתרת תקופת החכירה ובמו"מ בין העיריות לחוכרים.

גיבוש מדיניות חדשה בעיריית תל אביב: כיוון שדרישות עיריית תל אביב עד היום היו גבוהות מאוד וקרובות לשווי הקרקע עצמה, לא הייתה כדאיות כלכלית לחוכרים להוון את הקרקע לתקופה נוספת, והפרוייקטים שצוינו במאמר זה העדיפו לשלם דמי הסכמה לבנייה עד 216% או 250% עד לשנת 2010, ולא לשלם את דרישות העירייה.

אין ספק שעתה הגיע הזמן לבחון את הנושא ולגבש מדיניות חדשה להיוון הקרקע שלאורך נתיבי אילון.

סיכום ומסקנות:

עד לתחילת שנות התשעים נהג שוק הרוכשים והחוכרים שלא להתייחס לשנת 2010, מועד סיום תקופת החכירה הראשונה, ושילם עבור זכויות בנכסים מוחכרים שווי כשל בעלות פרטית (מרכז אשדר, בית קליפורניה). זאת, בעיקר בשל הפריחה בשוק וטווח הזמן עד שנת 2010.

כיום, בשים לב לקורה בשוק המקרקעין, בעיקר לגבי משרדים, בשים לב לשנת 2010, הקרבה, ובשים לב לפיתוח המואץ ולזכויות הבנייה העתירות הניתנות כיום באזור זה, הכפופות לתשלומי היטל השבחה, עולה השאלה הכבדה: האם יש מקום להוון את הזכויות לתקופה נוספת עד שנת 2059, או לשלם תשלום מוקטן ולשמור את הזכויות עד שנת 2010.

ככל שנתקדם לקראת שנת 2010, יעלה הסכום שיהיה צריך לשלם לעירייה מאחר שתקופת החכירה הראשונה הולכת ומצטמצמת.

שאלה זו גדולה ומשמעותית ביותר, ופתרונה נוגע לעתיד שוק הנדל"ן המסחרי והמשרדים, לצפי לעלייה בשווי המקרקעין, לשאלת הלחץ הציבורי שיהיה בשנת 2010 על נבחרי הציבור בעיריית תל אביב, כאשר יהיה צורך לחדש לכל הנכסים את חוזה החכירה, וכן לתקדימים משפטיים ואחרים שיקרו עד שנת 2010.

הכותב הוא שמאי מקרקעין