גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רחוב יגאל אלון על סף 2010

דילמה בדבר קרקעות מוחכרות שבבעלות עיריית תל אביב לאורך נתיבי אילון: האם להוון את הזכויות עד שנת 2059, או לשלם תשלום מוקטן ולהחזיק בזכויות עד שנת 2010

לאורך נתיבי אילון בתל אביב, בקטע מרכזי מאוד - בין מחלף לה-גרדיה לבין מחלף הרכבת - יש ריכוז גדול של קרקעות, בבעלות עיריית תל אביב, המוחכרות ליחידים או לחברות עד שנת 2010. אמנם לחוכרים יש זכות להארכת התקופה עוד ב-49 שנה, אך בתנאים שיהיו מקובלים על העירייה: תנאי שוק רגילים לדמי חכירה כלכליים.

כנגד הזמן שהולך ואוזל לקראת שנת 2010 מתווספים תנופת הבנייה, הגדלת זכויות הבנייה וגיוון השימושים, המצריכים הסדר עם העירייה בתור בעלת הקרקע.

קרקעות אלה נמצאות בגושים 7094, 7095, 7096, 7170 ו-7108, משני עברי נתיבי אילון, ובעיקר בין היכל הספורט לרחוב נחלת יצחק. הקרקעות משתרעות על כ-300 דונם ומחולקות ל-135 מגרשים, לא תמיד ברצף טריטוריאלי.

הקרקעות היו עד למלחמת העולם השנייה בבעלות חקלאים ממושבת הטמפלרים הגרמנים שרונה, שהייתה באזור הקריה בתל אביב. הם רכשו קרקעות לאורך נחל אילון בתחילת המאה וכוננו מערכת השקיה, שהתבססה על שאיבת מים מהנחל. במהלך מלחמת העולם השנייה נעצרו תושבי שרונה בהיותם אזרחי מדינת אויב וחברים במפלגה הנאצית, ובסופו של דבר גורשו לאוסטרליה ורכושם הופקע.

עיריית תל אביב רכשה את הזכויות על חלק מהקרקעות והחכירה אותן, בשנת 1950, לפרטים ולחברות עד שנת 2010, בדמי חכירה מהוונים.

להלן מספר פרוייקטים שנבנו על אדמות אלו:

מרכז אשדר בקרן הרחובות קרמינצקי ויגאל אלון.

בית קליפורניה בקרן הרחובות תוצרת הארץ ויגאל אלון.

מתחם בית חרושת הארגז.

מתחם בית חרושת אמקור.

חלק מפרוייקט יצהר לשעבר, בין הרחובות תוצרת הארץ ונחלת יצחק.

בית מוטורולה.

מאפיית לחמנו (פרוייקט .S.G.S).

בית אשדר, הנבנה כיום בקרן הרחובות אנילביץ ויגאל אלון.

אלה עיקרי חוזה החכירה:

תקופת החכירה משנת 1950 עד שנת 2010. דמי החכירה שולמו מראש.

אופציה להארכת תקופת החכירה ב-49 שנה נוספות, בתנאים שיהיו מקובלים על העירייה בשנת 2010. על החוכר לבקש את ההארכה מהעירייה לא יאוחר משישה חודשים לפני תום החכירה.

זכויות הבנייה על פי עמדת העירייה היו 150% בלבד, עפ"י תוכניות בניין ערים שהיו נהוגות באזור בשנת 1950, לשימושים של תעשייה ומלאכה.

אין גובים דמי הסכמה בהעברת הזכויות (מכירה). קיים בהסכם תנאי בנוגע למינימום בנייה המקנה פטור מדמי הסכמה (40%).

בתום תקופת החכירה חוזרים הקרקע והמבנים לבעלות העירייה.

לחוזה חכירה מסוים, שהכותב מכיר, קדם "זיכרון דברים", שבו נאמר, כי בגין התקופה הנוספת של 49 שנה ישולמו דמי חכירה נומינליים של 10 מיל בלבד לכל דונם.

כמובן, החוזים עם העירייה אינם חד משמעיים לעניין פרשנות זכויות החוכר, אך עד עתה לא עמדו לפרשנות בתי משפט.

נוהג העירייה בתוספת בנייה: כאשר מבוקשת תוספת בנייה במסגרת תוכנית בניין ערים כללית לאזורי תעשייה (תוכנית 1043) של עד 200% ומרתפים (תוכנית ע'), נוהגת העירייה לגבות דמי הסכמה לתוספת הבנייה עפ"י נוסחה קבועה של מכפלת שווי הקרקע לתוספת הבנייה ביתרת שנות החכירה עד שנת 2010.

סדרי הגודל של התשלומים, לבנייה של עד 200%, מרתפי חניה והקלות של 16% נוספים, הם כ-100 אלף דולר לדונם וילכו ויפחתו ככל ששנת 2010 קרבה.

נוהג העירייה בהארכת חוזה החכירה עד שנת 2059: העירייה מסכימה להאריך כבר כיום את חוזה החכירה עד שנת 2059.

נוהג העירייה הקיים הוא כלהלן: תשלום עפ"י שומת שווי הקרקע מהיום עד שנת 2059, לפי זכויות הבנייה המותרות כיום, בזיכוי שווי זכויות החוכר על יתרת תקופת החכירה. השיטה הנהוגה כיום בעירייה היא להזמין שלוש שומות מקרקעין משמאים שונים ולהציג לחוכר את השומה הגבוהה מביניהן. כל שמאי עורך בעצם שתי שומות שונות:

האחת, שומת דמי חכירה מהוונים מהיום עד שנת 2059 לזכויות בנייה הקיימות על פי תוכנית בניין ערים תקפה כיום. לרוב, 200% שטח עיקרי ומרתפים, אך יש גם תוכניות של 250% שטח עיקרי ומרתפים ושטחי שירות (מתחם אנילביץ כולל שימושים למסחר ומשרדים).

האחרת, שומת זכויות החוכר עד תום תקופת החכירה הראשונה בשנת 2010, לפי זכויות בנייה של 150% בלבד.

על החוכר לשלם את ההפרש בין שתי השומות, הפרש הקרוב לפעמים לשווי הנכס עצמו.

נוהגים של מינהל מקרקעי ישראל וגופים אחרים: מינהל מקרקעי ישראל נוהג להוון קרקעות לתעשייה, למסחר ולמשרדים לתקופת חכירה נוספת עפ"י החלטה 851 של מועצת המינהל:

בגין קרקע שלא שולמו דמי חכירה ראשוניים עליה או שולמו עד 40% - ישולם 1.75% משווייה לשנה ול-49 שנה - 22.75% משווייה.

בגין קרקע ששולמו דמי חכירה ראשוניים עליה מעל 40%, ישולם 0.75% משווייה לשנה ול-49 שנה 13.65% משווייה.

עיריות אחרות שהחכירו קרקעות לפרטים לתקופה ארוכה מוכרות את זכות הבעלות בקרקע תמורת כ-20% עד 40% משווייה, תלוי ביתרת תקופת החכירה ובמו"מ בין העיריות לחוכרים.

גיבוש מדיניות חדשה בעיריית תל אביב: כיוון שדרישות עיריית תל אביב עד היום היו גבוהות מאוד וקרובות לשווי הקרקע עצמה, לא הייתה כדאיות כלכלית לחוכרים להוון את הקרקע לתקופה נוספת, והפרוייקטים שצוינו במאמר זה העדיפו לשלם דמי הסכמה לבנייה עד 216% או 250% עד לשנת 2010, ולא לשלם את דרישות העירייה.

אין ספק שעתה הגיע הזמן לבחון את הנושא ולגבש מדיניות חדשה להיוון הקרקע שלאורך נתיבי אילון.

סיכום ומסקנות:

עד לתחילת שנות התשעים נהג שוק הרוכשים והחוכרים שלא להתייחס לשנת 2010, מועד סיום תקופת החכירה הראשונה, ושילם עבור זכויות בנכסים מוחכרים שווי כשל בעלות פרטית (מרכז אשדר, בית קליפורניה). זאת, בעיקר בשל הפריחה בשוק וטווח הזמן עד שנת 2010.

כיום, בשים לב לקורה בשוק המקרקעין, בעיקר לגבי משרדים, בשים לב לשנת 2010, הקרבה, ובשים לב לפיתוח המואץ ולזכויות הבנייה העתירות הניתנות כיום באזור זה, הכפופות לתשלומי היטל השבחה, עולה השאלה הכבדה: האם יש מקום להוון את הזכויות לתקופה נוספת עד שנת 2059, או לשלם תשלום מוקטן ולשמור את הזכויות עד שנת 2010.

ככל שנתקדם לקראת שנת 2010, יעלה הסכום שיהיה צריך לשלם לעירייה מאחר שתקופת החכירה הראשונה הולכת ומצטמצמת.

שאלה זו גדולה ומשמעותית ביותר, ופתרונה נוגע לעתיד שוק הנדל"ן המסחרי והמשרדים, לצפי לעלייה בשווי המקרקעין, לשאלת הלחץ הציבורי שיהיה בשנת 2010 על נבחרי הציבור בעיריית תל אביב, כאשר יהיה צורך לחדש לכל הנכסים את חוזה החכירה, וכן לתקדימים משפטיים ואחרים שיקרו עד שנת 2010.

הכותב הוא שמאי מקרקעין

עוד כתבות

רמי לוי וקופיקס/ צילומים: יחצ ואיל יצהר

הפסדי קופיקס מתרחבים: ירידה של 8% בהכנסות ברבעון

ברווח הגולמי של החברה נרשמה עלייה של 20% לרמה של כ-18 מיליון שקל על רקע שיפור בתנאי הסחר מול ספקי החברה ● סגרה 5 סניפי בתי קפה לפני שבוע

ניקולא סרקוזי / צילום: Jean-Christophe Verhaegen, רויטרס

כך הצילה החסינות הצרפתית את שיראק וסרקוזי | המשרוקית

זיוף בחירות, מימון מדיקטטורים, מעילות בדיור הציבורי וקבלת תרומות אסורות מטייקונית • אלה רק חלק מההאשמות נגד נשיאי צרפת לשעבר, שיראק וסרקוזי, שהתבררו באיחור בגלל חוק החסינות הצרפתי ● המשרוקית של גלובס

שריפות ענק בכפר אוריה, גיזו, ויער הנשיא

נתניהו בחפ"ק השריפות: קיבלנו סיוע ממצרים והצעה לסיוע מהפלסטינים

ראש הממשלה: "המשימות שלנו הם קודם כל הצלת חיים. זה אומר שאנחנו מפנים אנשים מבתיהם, וזה דבר קשה מאוד וקורע לב אבל הדבר נדרש"

אזור מוליסה אברוצו / צילום: shutterstock א.ס.פ קריאטיב

יין איטלקי למתקדמים: נודדים למחוזות מבודדים

מחוזות מוליסה-אברוצו הם המערב הפרוע של עולם היין האיטלקי ● לאחרונה יותר ויותר מבקרים וחובבי יין מחפשים שם יינות מעניינים

סוחרים בבורסת ניו יורק/ צילום: רויטרס, Brendan McDermid

נעילה חיובית בוול סטריט; מניית טסלה ירדה 2.5%

המסחר בבורסת ניו יורק ננעל בעליות שערים קלות ● מדד הדאו ג'ונס הוביל עם עלייה של 0.37% ● הליש"ט זינק על רקע הודעת ההתפטרות של רה"מ בריטניה, תרזה מיי ● במסחר בנפט רושם חוזה מסוג ברנט עלייה של 1% לרמה של 68.4 דולר לחבית לאחר ירידה חדה של כ-6% אתמול

שריפות ענק בכפר אוריה, גיזו, ויער הנשיא

נערכים להשתלטות על השריפות: האתגר הגדול - הרוחות והשרב מחר

(עדכון)  אחרי שיותר מ-3,500 אזרחים פונו מבתיהם בעקבות השתוללות האש סמוך לקיבוץ הראל ובמבוא מודיעים, שירותי הכבאות והמשטרה נערכים לקראת מחר - אז צפוי מזג האוויר השרבי להגיע לשיא ● כוחות הכיבוי עדיין פועלים בשטח להשיג שליטה באש

הארווי ויינשטיין הסגיר את עצמו לרשויות / צילום: רויטרס

דיווח: הארווי ויינסטין ישלם 44 מיליון דולר לקורבנותיו

ה"וול סטריט ג'ורנל": הכסף יגיע מחברות ביטוח ולא ישפיע על תביעה פלילית המתנהלת נגד ויינשטיין במנהטן, במסגרתה הוא מואשם באונס ופשעי מין נוספים

אילון מאסק, מייסד טסלה / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קריאייטיב

אלון מאסק במייל לעובדים: מצפים לשיא מסירות של רכבים ברבעון

מייל ששלח המנכ"ל מאסק לעובדים חושף כי החברה מצפה לשיא מסירות ברבעון ● מוקדם יותר אדם ג'ונאס מבנק ההשקעות מורגן סטנלי, שנחשב כמי שמאמין בטסלה, העריך כי טסלה היא יותר "סיפור של מצוקת אשראי מאשר סיפור הצלחה"

כנס חרום עורכי דין/ צילום: שלומי יוסף

מכתב פתוח לאליטה המשפטית: כך נראית הדמוקרטיה ביומיום

בכירי המשפטנים מתגייסים למען הדמוקרטיה אבל עיוורים למציאות המעוותת של האזרחים במערכת המשפט ● כך, למשל, ממצאי הסנגוריה הציבורית על תנאי המאסר והמעצר של האסירים מזעזעים, אך האם בכירי המשפטנים בישראל יתגייסו גם למענם? ● פרשנות

דן בודנר, מנכ"ל ורינט / צילום: איל יצהר

אחרי אמדוקס וקורנית: ישראלית נוספת על כוונת השורטיסטים

להערכת האנליסטים של Spruce Capital ורינט צריכה לרדת ב-60%-70%  ● לדעתם העלייה האחרונה במניית ורינט אינה בת קיימא, בין היתר משום שהחברה נמצאת בפיגור של שנים מול המתחרות בעולם הענן

בנימין נתניהו / צילום: אמיל סלמן-הארץ

את מי פספסה מחאת עורכי הדין הבכירים נגד חוק החסינות

ממרומי הקומה ה-36 במגדל אלקטרה בתל אביב, שבה התכנסו בכירי עורכי הדין למחות על המתקפה על המערכת המשפטית, המציאות הישראלית נראתה יפה ומפויסת • טיפול המדינה בתיקי ראש הממשלה, בנימין נתניהו, מוכיח כי אין אצלנו באמת שוויון מלא בפני החוק ● פרשנות

פיט בודג'אג', אחד מהמועמדים הדמוקרטים לנשיאות ארה"ב / צילום: Shutterstock

מועמד המפלגה הדמוקרטית: "ארה"ב צריכה להיות נאמנה לישראל, לא לנתניהו"

פיט באטג'ג', אחד מהמתמודדים הדמוקרטים המובילים במירוץ לנשיאות: "תמיכה בישראל אין פירושה תמיכה באג'נדה של הימין בישראל, בדיוק כפי שלהיות פרו-אמריקאי אין פירושו להיות פרו-טראמפ" ● ההתבטאות משקפת תפיסה של אישים דמוקרטים רבים, ובהם ברק אובמה

 

ראשת ממשלת ברטיניה, תרזה מיי / צילום: רויטרס

דרמה בבריטניה: תרזה מיי הודיעה כי תתפטר מראשות הממשלה ב-7 ביוני

הודעת ההתפטרות העמיקה מיי את המשבר הפוליטי בממלכה המאוחדת, והציבה את הפרישה מהאיחוד האירופי שוב על מסלול אי-ודאות ● לפי רוב ההערכות המועמד המוביל להחלפת מיי הוא שר החוץ הבריטי לשעבר – בוריס ג'ונסון

העיירה לה אורטבה/ צילום: איור: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

אי של הפתעות: טנריף הוא לא רק יעד של בטן-גב

לטנריף יצא שם של "יעד בטן-גב", אבל זה יהיה בזבוז משווע, כי יש בו הרבה יותר: נופים מסעירים, לועות געשיים, נתיב נדידה של דולפינים ולווייתנים, כפרים קטנים וצבעוניים ואפילו פירמידות מסתוריות, שלא ברור מי בנה אותן

ריזוטו אספרגוס/ צילום: Shutterstock/א.ס.א.פ קרייטיב

לפני שהאביב נגמר: זו שעתם היפה ביותר של הירקות הירוקים

האביב שהגיע לשבועיים וחצי עושה טוב לירקות הירוקים ● משתלבים להפליא עם ריזוטו, אחת ממנות הדגל של האורז העגול מאיטליה, למנת "פרימוורה" (אביב) קלאסית

שריפות ענק בכפר אוריה, גיזו, ויער הנשיא

גל השריפות: לאור מאמצי כוחות הכיבוי - רוב מוקדי האש תחת שליטה

מטוסי כיבוי ולוחמים עדיין פועלים להשתלט על שריפות ביישובים טלכיד שבבקעת הירדן ופדואל שבשומרון ● שלושה בני אדם נעצרו בחשד להצתות באזור ירושלים ● תושבי יכיני שבשער הנגב פונו מבתיהם עקב אש שפרצה מבלון תבערה

סוחרים בבורסת ניו יורק/ צילום: רויטרס, Brendan McDermid

מסחר תנודתי: אל תתנו לאדון שוק לשחק לכם בראש

ב-13 במאי צנח מדד דאו ג'ונס ביותר מ-600 נקודות ● משקיעים שהסתכלו על השוק ביום הזה התחילו לחשוש ממפולת ● אבל מי שעצמו עיניים וחיכו כמה ימים, לא ראו כלום, כי בזמן הזה המדד חזר לקדמותו ● התנודות הגדולות הללו צפויות להימשך, וכדאי שהמשקיעים יתרגלו אליהן

הפגנה נגד החוק האוסר הפלות / צילום: TIM SHORTT/ FLORIDA TODAY

מלחמה הרת-גורל בין "רוצחי הילדים" לבין "שלטון הגברים"

המחלוקת בת חצי המאה על הפלות מלאכותיות באמריקה נכנסת לשלב קריטי ● בית המשפט העליון עומד להתבקש לבטל את הפסיקה משנת 1973 שמצאה בסיס חוקתי להפלות ● בפעם הראשונה מאז יש רוב שמרני בבית המשפט ● אבל השינוי לא יהיה אוטומטי וכנראה גם לא מהיר ● שוחרי הביטול מוכנים לחכות. הרוח נושבת בגבם, ומגיני ההפלות נדחקים אל הקיר ● פרשנות

יעקב ליצמן, משה גפני / צילום: אמיר גוטפריד, תמר מצפי

ראשי יהדות התורה: לא ביקשנו שתהיה כאן מדינת הלכה

עדכון ● יו"ר מפלגת ישראל ביתנו בפוסט בפייסבוק: "זה לא במקרה שבפעם הראשונה מאז קום המדינה, מי שניצח בבחירות בצורה משכנעת לא מצליח להקים ממשלה" ● ליצמן וגפני בתגובה: "לצערנו ליברמן אינו דובר אמת בנושא חוק הגיוס"

עוזרת קולית / צילום: Shutterstock

האו"ם נגד העוזרות האישיות: מנציחות סטריאוטיפים מיושנים

מחקר של האו"ם קובע כי העוזרות הקוליות הדיגיטליות, שמציפות את השוק בשנים האחרונות, מיוצגות לרוב על ידי מאפיינים נשיים מובהקים כגון אפיון הקול, טון הדיבור ואופן התגובה "הצייתני" ● לפי המחקר, עשויות להיות לכך השלכות מרחיקות לכת על האופן שבו נשים נתפסות ועל הנצחת יחס זה כלפיהן בעתיד