גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בלי הגזמה וללא שהדבר ייחשב כשמאלץ, מה שעומד על הפרק בתוכניתו של האדריכל משה ספדי, הוא עתיד ירושלים מול האופציה לטיול רגלי בנוף מורשת - טרסות, מטעי זיתים ומעיינות עתיקים. היום אפשר ללכת ברגל שעה וחצי עד שנתקלים בישוב מודרני או בכביש חדש. אם תתקבל תוכנית ספדי כפי שהוצעה, אומר פקח שמירת הטבע הירושלמי זאב הכהן, הטווח של טיול כזה יתקצר לרבע שעה. יכול להיות שהוא מגזים ומדובר בחצי שעה.

מנגד, צרכי הפיתוח האמיתיים של ירושלים, על רקע הבעיה המדינית, מחייבים פשרה מתקבלת על הדעת ממערב לעיר. תוכנית ספדי, שהומלצה להפקדה במועצה הארצית אחרי שיוכנסו בה שינויים - שהם הם העומדים כרגע בלב המחלוקות - כוללת שטח של כ-26 אלף דונם, לבניית כ-22 אלף יחידות דיור, מבני ציבור ו-500 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה, שירוכזו בפארק היי-טק במחצבה הישנה בהר חרת.

שתי דמויות תכנוניות באמצע - מהנדס העיר החדש של ירושלים, אורי שטרית, תלמידו ועמיתו של ספדי. ראש העיר אהוד אולמרט, ובעיקר הגוף שהזמין את תוכנית ספדי, הרשות לפיתוח ירושלים בראשות עוזי וכסלר, לוחצים לקבל כל מטר מרובע. מולו בינת שוורץ, מתכננת מחוז ירושלים החדשה. שוורץ, עם רקע ירוק, נתקלת דבר ראשון בתוכנית החשובה ביותר לירושלים לדורות הקרובים, לא פחות, מול העוצמה של אולמרט-וכסלר והמוניטין של ספדי.

שטרית תומך נחרץ בכביש הטבעת המערבי, שהוא עמוד שידרה בתוכנית ספדי (ראה תשריט בהמשך). כביש הטבעת המערבי הוא פרוייקט סלילהגישור-מינהור מהמסובכים והיקרים בתוכניות הפיתוח במדינה, ועלותו כנראה אינה פחותה מאשר עלות כביש חוצה ישראל.

בראיון במוסף זה אמר שטרית: "אני יודע שכולם חושבים, שאני תומך בתוכנית בגלל שעבדתי עד 1993 עם האדריכל משה ספדי. אני מוכן לומר זאת שוב, למרות שאני יודע שאשאל על כך גם בהמשך: הייתי תלמיד שלו באוניברסיטת הרווארד, ואני יודע להעריך באופן אמיתי ומלא את הכשרון שלו, את מה שהוא עושה למען ירושלים ואת הזמן שהוא מקדיש לעיר. הלוואי והיו עוד עשרה אדריכלים כמוהו. יחד עם זאת, כל מה שאמרתי לא גורע מהיכולת שלי לבחון ולבקר את העבודה שלו, ואני עושה זאת בלא משוא פנים, בתום לב וביושר".

בגדול, תוכנית ספדי שוברת את העיקרון הישן, לפיו ירושלים נתחמת על ידי נחל שורק ונחל רפאים. העיר זזה רכס אחד מערבה. עובדת חיים נוספת היא, שהבינוי העירוני המסיבי הולך על קווי הרכס.

השאלות העיקריות הן: עד לאן יגיע הבינוי והאם יש לתוכנית גבול מערבי ברור ומובחן? האם התוכנית מתחשבת בערכים ההיסטוריים והירוקים שבתחומה? במילים אחרות: מכיוון שהתוכנית מסרה את הרכסים לידי היזמים, האם היא נוהגת בזהירות ובחסכנות המתחייבת בעמקים ובנחלים? הגבול המערבי בהנחה שהמתכננים רואים לנכון לשמור על רצועה ירוקה בגבול המערבי של התוכנית, נקודות המחלוקת העיקריות בינם לבין הירוקים, מדרום לצפון, הן:

רכס לבן - שלוחה אחת של בינוי מגיעה עד יד קנדי, ואין ספק שתפגום בחוויית המטייל, ושלוחה אחרת יורדת רחוק לכיוון נחל רפאים. השאלה: האם לקצץ את שתי השלוחות ולהשאיר את השטח בלתי נגוע?

אבן ספיר - מדרום למושב אבן ספיר מצויה גבעת הלולים, שכבר מזמן אינה לולים אלא התערובת המכוערת הרגילה של מחסנים, כמובן בשימוש חורג. למושב אבן ספיר יש עיסקה עם פז נדל"ן לבנייה רוויה על הגבעה, לפי החלטה 727. השאלה: האם מוצדק להכליל את גבעת הלולים בשטח לבינוי "בגלל שיש שם כבר משהו בנוי היום, ולמושב יש עיסקה", או להיפך, בשם הגבול המערבי הרחב צריך לסלק את המחסנים ולהחזיר לציבור את הגבעה?

הר חרת - זו אחת הבעיות הכבדות ביותר בתוכנית. הר חרת הוא גן לאומי שתכנונו הסתיים, אבל שר הפנים הקודם, חיים רמון, נמנע מלהכריז עליו כגן לאומי ברשומות, "כי ירושלים רוצה את השטח". עיקר הבעיה היא הבנייה המתוכננת על המורדות הדרומיים, דהיינו, פלישה של בנייה לתוך גן לאומי מעל נחל שורק.

מבחינת הגבול המערבי, לטעמם של הירוקים, השלוחה המערבית לבינוי על הר חרת יכולה להתקצר בכמה מאות מטרים, על מנת להשאיר יותר שטח ירוק עד לגבול תוכנית ספדי.

המחלוקת העיקרית היא בשלוחה הדרומית, על הגן הלאומי מעוכב ההכרזה, משום שהירוקים מתעקשים, לפחות בקטע הזה, על תכנון מוקדם ומשותף ברמת פירוט הרבה יותר מדויקת מאשר 1:20,000 בה מוצגת תוכנית ספדי, תכנון שבמסגרתו תובטח גם ההכרזה הפורמלית המתעכבת על הגן הלאומי וקביעת גבולותיו.

הרכס בין מעוז ציון לתל צובה - רכס זה מצוי במשבצת החכירה של קיבוץ צובה ועליו מטעי פרי נאים. יש בו טרסות עתיקות, מעיינות ומצודה צלבנית. קיבוץ צובה, המיוצג על ידי עו"ד שרגא בירן, מעוניין בבינוי מסיבי של הרכס במסגרת החלטה 727. מנקודת הראות של גבול מערבי ירוק לתוכנית, בנייה ברכס הזה היא הפגיעה החמורה ביותר בעיקרון החיץ הירוק במערב ירושלים.

הנחלים והעמקים עיקר ערכי המורשת מצויים בעמקים ובנחלים, ויש באיזור פוטנציאל לטיפוח עוד כמה נקודות, כמו הסטף. על כן השאלה החשובה היא: עד כמה הבינוי יורד במדרון הנחלים. האם צריך לשקול גבולות בינוי הנשענים על נתונים טבעיים, כמו למשל מגבלת מרחק מינימלי מקו המעיינות? כאשר התוכנית תוגש בקנה מידה ראוי וברמת פירוט עמוקה יותר, ניתן יהיה לבדוק את השאלה.

נחל רפאים - עמק רפאים "ניצל", משום שהוכרז רשמית כגן לאומי והן בשל המורדות התלולים יחסית.

נחל שורק ועמק בית זית - הפגיעה החמורה ביותר היא כאמור השטח המוגדר לבינוי בדרום הר חרת, תוך התנגשות בייעודו כגן לאומי.

התוכנית המקורית מייעדת 3 כתמים חומים למוסדות ובנייני ציבור. למה? כי כבר יש שם שלושה מתחמים: בית הספר החקלאי על שם רחל ינאית; מתקן טיהור שפכים נטוש בצומת כרם, שתוכנית ספדי תשנה מייעוד לבנייני ציבור למלונאות; ובסיס צבאי קטן. השאלה: מדוע חייבים "לנצל" את השטח, במקום להניח למתקן הטיהור לנפשו ולא לקלקל לתושבי עין כרם את הנוף, ומדוע לא לחכות בסבלנות עד שהמתקן הצבאי יתפנה וגם כן להניח לו לנפשו?

מאגר בית זית - מצפון למאגר בית זית מייעדת התוכנית שטח ניכר למלונאות, בערך לאורך קילומטר של נחל שורק, כך שבין המלונאות לבין המאגר תישאר רצועה ירוקה צרה. למה צריך שם מלונאות והאם לא עדיף שהעמק יהיה רחב יותר ופתוח?

הרצף הירוק המרכזי החלום הירוק הרטוב הוא לשמר מסדרון אורך ירוק ולא נגוע במרכז התוכנית, המחלק את תוכנית ספדי לשני מתחמים עיקריים. המסדרון האוטופי הזה, בבחינת סופר-פארק מטרופוליטני, מתחיל בצפון בנבי סמואל, דרך עמקי הארזים ובית זית בנחל שורק, נמשך ליד קנדי ומסתיים בנחל רפאים.

יש שלוש מכשלות: בדרום - רצף הבנייה לכיוון מושב אבן ספיר, וכן התוכנית של ביה"ח הדסה לבינוי מערבה, כמעט עד אבן ספיר (תוכנית הדסה, הכוללת מגורים, מעבדות והרחבת מגרש החניה, אינה חלק מתוכנית ספדי); במרכז התוכנית - השטחים לבנייני ציבור והמלונאות במאגר בית זית; בצפון - רצף הבנייה בגבעות עלונה, שמטרתו לחבר את רמות עם רכס חלילים ולבלום את התפשטות בית אכסא באיזור הקו הירוק (על פי תמ"א 22 מדובר בשטח יער, ולכאורה אי אפשר לבנות שם).

בגלל הקונפליקטים הללו, ממתינים הכל לתוכנית ספדי המתוקנת אשר תוגש למועצה הארצית. סביר להניח שיהיה קיצוץ מסוים בנפח הבנייה, בעיקר בגבעות עלונה ובגבעת הלולים של מושב אבן ספיר. סביר להניח שזה לא יספק את הירוקים.

שר-שלום: "בצורה כוחנית ומתנשאת"

אביעד שר שלום מרשות שמירת הטבע: "הר חרת נקבע כגן לאומי בתוכנית מתאר ארצית לא בכדי, כי במורדותיו לכיוון השורק יש ערכי נוף ומורשת מהחשובים ביותר בארץ. אם רשות כלשהי של המדינה מבקשת לקחת חלק מהשטח הזה ותחליט שהוא לא גן לאומי, היא צריכה לפנות קודם כל לרשות הטבע והגנים, לתכנן את השטח ביחד, ובמקביל לגריעה מהגן הלאומי המתוכנן צריך לחזק את השמירה על חלקים אחרים שבהם מתקיימים אותם ערכים.

"הרשות לפיתוח ירושלים ועיריית ירושלים פועלות במשך שנים בצורה כוחנית ומתנשאת, כפי שמתבטא בתוכנית ספדי, שיש בה תכנון מפורט שאותו לא מראים כרגע, ובכך היא מאלצת את רשות הטבע והגנים להתנגד לתוכנית כולה, למרות שאנחנו שותפים למטרות התוכנית. אם הם היו פועלים תוך שיתוף, היה מתקצר בהרבה ההליך הסטטוטורי.

"מהנדס עיריית ירושלים אמר, שלכל אבן ולכל עץ יש עמותה שמגינה עליו. רשות הטבע והגנים אינה עמותה אלא רשות מכוח חוק. מתקבל הרושם, שלכל יזם ולכל קבלן ישד מהנדס עיר שמגן עליו".

ניסן: "הירוקים רוצים לתכנן"

אודי ניסן, מנכ"ל הרשות לפיתוח ירושלים: "אחרי שהורדנו את גבעות עלונה ואת גבעת הלולים, כמעט שאין מחלוקות.

"בהר חרת, ששם יש ויכוח על כמה עשרות דונמים של מטעי זיתים, לקחנו את מתכנן הנוף שלמה אהרונסון, שעובד עם רשות שמירת הטבע ומקובל על הירוקים, והוא מקפיד על כל פסיק. בעצם אין מחלוקות, אלא שרשות הטבע והגנים רוצה לתכנן בעצמה, וזה לא עובד ככה.

"ההנחיה של מנהלת מינהל התכנון היא להביא למועצה הארצית תוכנית בקנה מידה של 1:20,000, וכאשר נגיע לתוכניות המפורטות וייערך תסקיר השפעה על הסביבה, למשל בעניין הבנייה ליד המעיינות, ניתן יהיה לבצע תיקונים נקודתיים ולהתחשב בהערות ספציפיות. אני מקווה שתוך חודשיים התוכנית תעבור את המועצה הארצית".

שוורץ: "מוכנה ליזום עבודה משותפת"

בינת שוורץ, מתכננת מחוז ירושלים: "התוכנית הומלצה להפקדה על ידי המחוזית כשהייתי בחפיפה לתפקיד. לירושלים אין שום אופציה אחרת ליצור מסה של יחידות דיור ותעסוקה למעט במערב העיר, וכמובן שנוצר קונפליקט מיידי עם ערכי טבע ונוף. התוכנית הוגשה למחוזית עם מספר קונפליקטים, והמחוזית, בהחלטתה, ניסתה לרכך את הקונפליקטים על ידי הרחקת בינוי ופיתוח ממקומות בעלי ערכיות גבוהה, וניסתה לשמור על קו מערבי בלי לחרוג לגבעת הלולים ואבן ספיר.

"בסך הכל ההחלטה של המחוזית הוציאה מתוק מעז והתוכנית, לכשתתממש, תוכל לספק דיור ברמה גבוהה, במחירים לא גבוהים, עם נגישות טובה לעיר - והיא העתיד של ירושלים.

"הירוקים איבדו את האמון במערכות התכנון, ולכן הם מאבדים פרופורציות, ובכל הזדמנות הם מנסים להשיג את המקסימום. הרבה פעמים כולם יפסידו בגישת המקסימום. לא ניתן, וזו תהיה טעות לנסות ולתחם את הקו המדויק של גבולות הבינוי בקנה מידה של 1:50,000. הירוקים פיתחו פרנויה מסוימת, ואני הייתי רוצה להחזיר להם את האמון ולהחזיר להם את הפרופורציה, ולשתף אותם בתוכנית המפורטת, ולא רק בגלל כוחם הציבורי, אלא משום שהרעיונות שלהם בדרך כלל טובים, כי הם מכירים יותר טוב מכולם את השטח, אבל הם צריכים לדעת מתי ועד כמה ללחוץ. "אני מוכנה ליזום עבודה משותפת עכשיו, בתוכנית מפורטת, על מתחם הר חרת והנקודות הרגישות ביותר בעיניהם. בסך הכל, ההמלצה של המחוזית מקרבת את תוכנית ספדי לרוח ההצעות של הירוקים".