גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האם זה הזמן לקניון חדש? מצד אחד, הימים ימי מיתון. מצד אחר, אין להתעלם מהעובדה שגינדי הצליחו בקניון הזהב, לעומת הכישלון של כל הקניונים האחרים בראשון לציון מערב.

אמריקן סיטי יהיה תואם קטן למגדלי עזריאלי: שלוש קומות, עם הולמס פלייס ואולם אירועים, ליד תחנת רכבת מתוכננת ועם מגדל משרדים עגול בן 20 קומות. אלא שיש הבדל עקרוני בין שני הפרויקטים: האחים גינדי מבטיחים שלא יאכלסו את המגדל העגול לפני שיקבלו טופס 4.

כדי שלא יהיו ספקות מפיצים משה ויגאל גינדי בימים אלו סקיצה של הפרויקט. על המגדל העגול כתוב, בהבלטה, "מותנה באישור תב"ע". משה גינדי מבטיח חגיגית, שיאפשר כניסת דיירים רק לאחר שיקבל את כל האישורים הדרושים. אחרי פרשת עזריאלי, גם הבטחה פשוטה כזאת נראית בעלת משקל.

גינדי קנו את הקרקע, 40 דונם, לפני שנים, מקבוצת בעלים פרטיים, במחיר היסטורי. המתחם נמצא בדרך יבנה, ממערב לרחוב הרצל, שהוא הרחוב הראשי של רחובות. אחר כך חתמו על חוזה עם סולל בונה, שיהיה הקבלן הראשי. גינדי בנו את השלד בשקט, ללא פרסום כלשהו. הם גם מכרו לקו-אופ הריבוע הכחול 7,000 מ"ר, שהם מחצית מקומת הקרקע, ב-19 מיליון דולר, שהם כ-2,700 דולר למ"ר.

פרויקט אמריקן סיטי נחשף רשמית לראשונה לפני כשבועיים, כאשר הקו-אופ פתח בו את אחת מחנויות המגה שלו. עכשיו, כשהשלד גמור, והכניסה בעוד 10 חודשים, החלו הגינדים במערכת פרסום בכל הערוצים כדי לשווק את שאר השטחים.

"גלובס": זאת לא היתה טעות לחכות עד עכשיו?

משה גינדי: "אינני חושב. נכון, יכולנו להתחיל לשווק לפני שנה, כשמצב השוק היה טוב יותר. אבל החלטנו, שעדיף להראות לאנשים מוצר מוגמר ולא תוכניות על המפה. היום גם אפשר לראות את ההצלחה של חנות המגה, המלאה קונים כל היום".

- מה יהיה במרכז החדש?

גינדי: "שלוש קומות למסחר ואירועים, בשטח כולל של 31,500 מ"ר. הבניין ארוך מאוד, כמעט כפול ממגרש כדורגל, הולכים והולכים ולא רואים את הסוף. הדבר יאפשר לנו למכור חנויות רבות הפונות לחזית. התלבטנו די הרבה לפני שהחלטנו שזה יהיה מרכז מסחרי פתוח, בשיטת הפאואר סנטר, ולא קניון סגור. רוב החנויות יהיו פתוחות לרחוב, חלקן חנויות למסחר זול. זה ההבדל העקרוני בין אמריקן סיטי לקניון הזהב. עם זאת, יהיה גם מול פנימי לא גדול, ליזמים שירצו חנויות סגורות בחלל עם מיזוג אוויר. כל יזם יוכל למצוא כאן את סוג החנות המתאים לו. הקניון החדש יהיה כפול ויותר בגודלו מהקניון בראשון לציון".

- מתי ואיך נולד הרעיון?

גינדי: "לפני שלוש שנים נסעתי עם אחי יגאל לארצות הברית והתחלתי לחפש דגם למרכז מסחרי. הגענו לצפון קליפורניה ומצאנו שם את הדגם שנראה לנו. שלפנו מצלמות והתחלנו לצלם. נתנו את הצילומים למשרד האדריכלים גולומב-ברטור וביקשנו מהם לתכנן על פיהם את המרכז החדש".

הגינדים השקיעו עד עתה כ-60 מיליון דולר בפרויקט, מחיר הכולל את עלויות המגרש והבנייה. בנק הפועלים נותן ליווי פיננסי לחלק הארי של ההשקעה. עד לסיום הפרויקט, כולל המשרדים, תוכפל ההשקעה. החנויות מיועדות בעיקר למכירה, לפי כ-5,000 דולר למ"ר, מחיר הנראה גבוה במפתיע לגבי עיר שדה, אך הגינדים אינם נרתעים. הם אומרים, כי בשבוע הראשון כבר מכרו 10 חנויות במחיר זה. יתר על כן, הם אומרים, חנויות במיקום טוב יעלו עוד יותר, ובעוד כחודש הם יעלו את המחירים ב-10%. נראה.

מי שלא ירצה לקנות, יוכל לשכור, ב-45 דולר למ"ר לחודש. גם דמי שכירות אלו נראים גבוהים, אך הגינדים אומרים שיש הצדקה לדרוש מחיר גבוה בעד מרכז מסחרי חדיש. אגב, המחיר שהם דורשים בעד שכירות נמוך בכ-10% מדמי השכירות ששילמו חנויות בקניון רחובות הקטן (יחסית), על פי דיווחים על עסקאות שפורסמו באחרונה ב"גלובס נדל"ן".

בינתיים, בנוסף לקו-אופ, השכירו האחים גינדי 4,000 מ"ר להולמס פלייס, בכ-15 דולר למ"ר לחודש, בחוזה ל-20 שנים. הם גם מכרו חנות בת 260 מ"ר למקדונלד'ס, ששילם כ-4,000 דולר למ"ר, פחות מחנויות אחרות. אבל, למרות כל העסקאות הללו, עדיין עליהם לשווק קרוב ל-20 אלף מ"ר. זוהי משימה לא פשוטה בימי מיתון אלה. הגינדים מקווים לשווק שטחים לכ-100 יזמים, לרבות בתי קפה, מסעדות, רשתות אופנה ומתקני בידור.

- עכשיו הזמן להיכנס למרכז מסחרי ענק? אתם לא מודאגים?

גינדי: "למרות כל התלונות על המצב הקשה, הקמעונאות הטובה לא נפגעה. המכירות בקניון הזהב הן כמעט ללא שינוי לעומת אשתקד. ברחובות לא היה עד היום מרכז מסחרי גדול וראוי לשמו בדומה לאלו בערים הגדולות. לפי בדיקות שערכנו, יש ביקוש טוב. בפאואר סנטר, בניגוד לקניון, רוב החנויות פונות החוצה, לרחוב, וזה יתרון.

"אחד הקלפים של אמריקן סיטי הוא החניון: אנחנו בונים חניון בן 1,200 מקומות, 75% מהם עיליים. הניסיון בקניון הזהב הוכיח, שאנשים מעדיפים חניון עילי מסודר ושמור על פני חניון תת-קרקעי. מי שיקנה חנות בת 20 מ"ר ב-100 אלף דולר, יוכל לשלם רק 20% במזומן, ואת היתרה בתשלומים נוחים מתוך הפדיון".

- מה התוכנית לגבי מגדל המשרדים?

גינדי: "הפרויקט אושר בוועדה המקומית לבניין ערים, ואנחנו ממתינים לאישור בוועדה המחוזית, כדי שנוכל להתחיל לשווק ולבנות. המגדל יהיה בן 20 קומות, 25 אלף מ"ר. השטחים מיועדים למכירה לפי 2,200 דולר למ"ר, או להשכרה לפי 17 דולר למ"ר לחודש. ברחובות אין אף בניין משרדים מודרני ומרכזי. חברות גדולות יושבות בבניינים ישנים, בצפיפות רבה".

- אתם די דומים למרכז עזריאלי. העתקתם ממנו?

משה גינדי: "מה פתאום? מה, אני צריך להעתיק מדוד עזריאלי?!"

ברוך (בוקי) צוקר, 58, הוא בעליו של משרד בוקי צוקר אדריכלים ומעצבים, מן הוותיקים בענף. 30 שנה במקצוע. משרדו תכנן בשנים האחרונות, בין היתר, את הפנים במרכזים מסחריים אלה: גרנד קניון של גד זאבי בחיפה, מול הים באילת, קניון ערד, הבזאר של ישקו בראשון לציון מערב. הוא גם עומד לתכנן את הפנים של המרכז המסחרי במרכז דן, בני ברק, אם וכאשר יימכר הפרויקט, כפי שפורסם ב"גלובס", לקבוצת שיכון ובינוי, וב.ס.ר צוקר סבור שיש מקום לאמריקן סיטי גם בתקופת המיתון הנוכחית.

צוקר: "בערי השדה יש תרבות פנאי מסוג מיוחד, שאולי אינו מוכר בערים הגדולות. אנשים נוהגים לצאת בערב מהבית אל משהו כמו 'מחוץ לעיר', לקנות משהו, לאכול, לבלות קצת, לפגוש חברים. אמריקן סיטי ייתן ל-160 אלף תושבי רחובות והסביבה בדיוק מה שהם צריכים בכיוון זה, ולא היה להם עד היום. הקניון הוא ללכת עם ולהרגיש בלי".

- למה הכוונה?

צוקר: "ללכת עם, כי הוא נמצא בעצם בתוך העיר. להרגיש בלי, כי הוא מחוץ למרכז, על כביש קצת צדדי, שנותן את ההרגשה שהולכים אליו לטיול".

- אבל הקונים יירתעו מחשש לפיגועים, כמו שקורה בקניונים אחרים.

צוקר: "לדעתי, הבעיה הביטחונית העיקרית היא בקניונים בתוך הערים, כשאלפי אנשים מסתובבים ברחובות, ואין אפשרות לפקח עליהם. המצב קל יותר בקניון הנמצא קצת מחוץ לעיר, עם פחות אנשים ברחובות מסביב. תהיה שם, אולי, הרגשת ביטחון טובה יותר. אבל אין להתעלם כמובן מהבעיה, שכולנו מקווים שהיא עניין זמני".

- אבל יש בעיית נגישות לקניון החדש.

צוקר: "תהיה לו חניה, עילית ברובה. לאמריקן סיטי יש גם יתרון שאין לקניונים אחרים: הוא בנוי כך שחלק מהחנויות פונות החוצה, לרחוב הראשי. מי שירצה, יוכל לנסוע על דרך יבנה, לעצור לרגע, לקנות משהו ולהמשיך הלאה. הוא לא יצטרך להחנות ולהיכנס למול. אם ירצה לבלות ערב, שייכנס".