גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חריגות בנייה לחוד, ורישום בית משותף לחוד

מתן היתר בנייה הוא סוגיה תכנונית, ואילו פירוק השיתוף באמצעות רישום בית משותף הוא סוגיה קניינית. אין בהכרח קורלציה בין השניים, ואין ברישום הנכס כבית משותף כדי להכשיר את חריגות הבנייה

בפסק דין שניתן בבית משפט השלום לפני מספר ימים, נסקרו ההלכות הנוגעות לפירוק שיתוף במקרקעין על דרך רישום בית משותף. בין השאר נקבע, כי חריגות בנייה בנכס אינן מונעות את רישום הבית המשותף.

שמעון אגבר (להלן: "אגבר") הינו הבעלים של 49% מנכס בשטח של 1,131 מ"ר, עליו בנוי מבנה המקורה בסככה באיזור התעשייה בחולון (להלן: "הנכס").

חברת ת.ס אוטומטיב (ישראל) בע"מ (להלן: "אוטומטיב") הינה הבעלים של 51% מהזכויות בנכס, אותם היא רכשה בשנת 1991 מאביו ודודו של אגבר (להלן: "המורישים") - שהורישו את חלקם בנכס לאגבר. בין אוטומטיב למורישים נחתם הסכם שיתוף, אשר הקנה לכל אחד מן הצדדים זכות שימוש בלעדית בחלקו בנכס. משנת 1991 עד שנת 1995 השכירו היורשים את חלקם בנכס לאוטומטיב.

בין הצדדים נתגלעו מחלוקות שונות באשר לפינוי המושכר על-ידי אוטומטיב, תביעות לפיצויים שונות, ותביעות למימוש אופציה למכירת זכויות, אשר העסיקו בתי משפט שונים.

בין השאר, הגישה אוטומטיב תביעה כנגד אגבר לפירוק השיתוף בנכס, עקב הסכסוכים שלטענתה נתגלעו בין הצדדים, וחוסר היכולת לקיים את הסכם השיתוף בנכס. תובענה זו - יחד עם תובענות אחרות שנדונו במאוחד - נתבררה בפני השופטת שיצר מבית משפט השלום בתל אביב.

תביעתה של אוטומטיב הוגשה על בסיס סעיף 37(א) לחוק המקרקעין (להלן: "החוק").

דרך המלך לפירוק שיתוף במקרקעין היא בדרך של חלוקה בעין. כך קובע סעיף 39(א) לחוק. דא עקא, חלוקה כזו אינה אפשרית בכל המקרים, וכך גם במקרה דנן. רשויות התכנון קבעו, כי הנכס אינו ניתן לחלוקה בעין.

מכאן מתעורר הצורך למציאת דרכי פירוק חלופיות לחלוקה בעין, על דרך הפירוק הראויה חלוקים הצדדים. אוטומטיב טוענת, כי יש לפרק את השיתוף בדרך של מכירה על-פי סעיף 40 לחוק. דהיינו, למכור את הנכס בשלמותו, ולחלק בין הצדדים את הפדיון, על-פי חלקם היחסי בנכס.

אגבר, לעומת זאת, גורס, כי יש לפרק את השיתוף בדרך של רישום בית משותף על-פי סעיף 42(א) לחוק. הנכס יירשם כבית משותף, ויחידות בו ייוחדו לבעלים המשותפים לפי חלקם היחסי בנכס.

ההלכה הפסוקה מעניקה עדיפות ברורה לפירוק שיתוף בדרך של הפיכה לבית משותף, על פני הדרך של מכירת הנכס.

הרעיון העומד בבסיס גישה זו, הוא הרצון להותיר בידי אדם את המקרקעין, ולא לכפות עליו להסתפק בכסף כתחליף. לפיכך, על אוטומטיב מוטל הנטל להוכיח, כי עדיף לפרק את השיתוף בדרך של מכירה ולא של רישום כבית משותף, ועליה להראות כי יש סיבות מיוחדות שלא לרשום את הנכס כבית משותף. יש לבחון, איפוא, האם ניתן לפרק את השיתוף בנכס על-ידי הפיכתו לבית משותף, אם לאו.

טענתה המרכזית של אוטומטיב היא, כי הנכס אינו ראוי להירשם כבית משותף, מאחר שאין בו שתי "דירות" אשר כל אחת מהן משמשת כ"יחידה שלמה ונפרדת". אוטומטיב מסבירה, כי הנכס נבנה פיזית כיחידה אחת ואין בו מערכות תשתית שמאפשרות לכל עסק לפעול כיחידה עצמאית.

השופטת שיצר קובעת, על סמך חו"ד, כי ניתן להקים תשתיות משלימות ונפרדות לשתי היחידות, בעלות נמוכה. יתרה מזאת, הסכם השיתוף מקנה לכל צד זכות שימוש בלעדית בחלקו בנכס. הסכם זה מעיד, שמעיקרן הנחת והסכמת היסוד של הצדדים היו, כי ניתן להפריד בין החלקים, ואכן כל צד במשך עשרות בשנים ניהל בחלקו עסק משלו, או השכיר את חלקו לאחר. נתונים אלה תומכים במסקנה, כי כל חלק יכול להוות יחידה שלמה ונפרדת.

העולה מן המקובץ הוא, כי ניתן מעשית לפצל את הנכס לשתי יחידות עצמאיות, ולראות בחלקו של כל צד "דירה" היכולה לשמש יחידה שלמה ונפרדת.

אוטומטיב מפנה לעובדה, כי חלק מן הנכס נבנה על-ידי המורישים ללא היתר בנייה. לטענתה, אין לאפשר לאדם אשר בנה לא היתר לרשום את הנכס כבית משותף. השופטת שיצר קובעת, כי הוועדה המקומית והעירייה הן המופקדות על שמירת חוק התכנון והבנייה. אם מישהו עבר על החוק, עליהן להגיש נגדו כתב אישום.

אכן, מתן היתר בנייה הוא סוגיה תכנונית, ואילו פירוק השיתוף באמצעות רישום בית משותף הוא סוגיה קניינית. אין בהכרח קורלציה בין השניים, ואין ברישום הנכס כבית משותף בכדי להכשיר את חריגות הבנייה. בכל מקרה, על-פי הדין, את חריגות הבנייה יש להסיר ולאף אחד מן הצדדים אין זכויות מוקנות בבנייה ללא היתר. למעלה מן הדרוש, מציינת השופטת שיצר, כי אוטומטיב היתה מודעת, עוד ביום בו רכשה את זכויותיה בנכס, לכך כי קיימות חריגות בנייה בנכס.

אוטומטיב, שבחרה לכל אורך הדרך להתעלם מחריגות הבנייה, הן כשרכשה את חלקה בנכס, הן כשהשתמשה בו והן כשהשכירה אותו לאחרים, מנועה כיום מלטעון כי אותן חריגות בנייה מונעות את רישום הנכס כבית משותף. טענה זו מצביעה על אי נקיון כפיים וחוסר תום לב.

אוטומטיב מפנה למספר פסקי דין, מהם עולה, לטענתה, כי לא רושמים בית משותף מקום שהצדדים צהובים זה לזה. אוטומטיב מדגישה, כי הצדדים מצויים בסכסוך משפטי כבר למעלה משלוש שנים ואינם מסוגלים לנהל במשותף את הבית המשותף. לפיכך, עדיף לפרק את השיתוף על דרך המכירה. השופטת שיצר דוחה טענה זו של אוטומטיב. פסקי הדין אליהן הפנתה אוטומטיב עוסקים כולם במערכת יחסים עכורה בין בעלי הדירות בבניין מגורים. דא עקא, שבענייננו אין מדובר בדירות מגורים, אלא בנכס שהוא עסק מסחרי. לפיכך, אין צורך לדאוג לניהול הגינה, חדר המדרגות, או המעלית.

כאשר הצדדים אינם המחזיקים בנכס ואינם חיים בו בצוותא, העובדה כי קיימים ביניהם חילוקי דעות לגבי דרך הפירוק הראויה, אינה מספיקה. כדי לשלול רישום כבית משותף, יש להראות כי בין הצדדים שוררת מערכת יחסים קשה ועכורה, אשר "משתקת" את ניהול הבית המשותף.

אוטומטיב מקשה ומפנה לסעיף 143 לחוק. סעיף זה קובע, כי לרישום בית משותף נדרשת הסכמה של הבעלים המחזיקים בלמעלה ממחצית שטח הרצפה של הדירות בנכס. במצב בו אוטומטיב, שלה 51% מהבעלות בנכס, מתנגדת לרישום, אין לרשום את הנכס כבית משותף. דין טענה זו להידחות, שכן הסעיף מדבר על בקשה לרישום שמוגשת למפקח שלא במסגרת הליך שיפוטי.

בענייננו, נדון רישום בית משותף במסגרת הליכי פירוק שיתוף על-פי סעיף 42 לחוק. זהו הליך הנתון לשיקול דעתו של בית המשפט. מתן ההוראה על רישום מסוג זה אפשרית על יסוד בקשה שהוגשה על-ידי כל אחד מהבעלים המשותפים, גם אם הוא מחזיק בפחות ממחצית שטח הרצפה בנכס.

מסעיף 43 לחוק אנו למדים, כי על בית המשפט להתחשב במשאלותיהם של השותפים. הדברים אמורים גם במשאלות הנוגעות לדרך המועדפת עליהם לפירוק השיתוף. אוטומטיב מעוניינת במכירת הנכס על מנת להשיא רווחים, שכן בזכות אחוזי בנייה מוגדלים תתקבל עבור הנכס תמורה גבוהה יותר. אגבר, לעומת זאת, שואף להפוך את הנכס לבית משותף, על מנת לשמור על מקום פרנסתו ועל נכס משפחתי שהועבר לו בירושה מאביו ודודו. בנסיבות דנן ראוי להעדיף את משאלתו של אגבר על פני האינטרס העסקי הספקולטיבי של אוטומטיב, אשר בעליה מתגורר בחו"ל, אינו פוקד את הנכס ואין לו כל סנטימנט מיוחד או מעורבות יומיומית ביחס אליו.

התוצאה הסופית: ניתן צו לפירוק השיתוף בנכס המקרקעין על דרך הפיכתו לבית משותף. הקצאת הדירות בנכס תיעשה בהתאם למוקצה לצדדים בהסכם השיתוף ועל-פי חלקו היחסי של כל שותף. במידת הצורך ימונה מומחה אשר יקבע האם יש צורך לאחר פירוק השיתוף בתשלומי איזון משותף לשותף.

ת.א 56117/95.

בימ"ש השלום בתל אביב.

השופטת י. שיצר.

בשם התובעת: משרד עו"ד כספי.

בשם הנתבע: עו"ד בר דיין ממשרד זהבי.

עוד כתבות

יובל שטייניץ / צילום: שלומי יוסף

שטייניץ: "עידן הפחם בישראל יסתיים בשנת 2025"

שר האנרגיה נאם בוועידת האקלים במדריד והכריז כי בסוף שנת 2019 תתבצע ההפחתה בשימוש בפחם עד כדי 50%, ויסתיים השימוש בפחם בתחנות הכוח עד שנת 2025 ● אדם טבע ודין: "ישראל נכשלת ביישום הסכם פריז. אנחנו עדיין לא מפנימים שהעולם השתנה, הכלכלה השתנתה ואנחנו נשארים הרחק מאחור"

שלמה אליהו / צילום: תמר מצפי

תביעה נגד שלמה אליהו: מתעלם מהסכם שכר-טרחה בעסקת נדל"ן

עו"ד גד ירדני ומשרד ירדני-אמיראס, שסיפקו שירותים משפטיים למגרש שמכר לאחרונה אליהו ב-305 מיליון שקל, טוענים כי אליהו והרוכשים של הפרויקט הפרו את הסכם שכר-הטרחה עמם ● לטענתם, בחוזה מובטחים להם אחוזים מעסקת הענק ומהתמורה על הדירות שייבנו בו בעתיד

ראש עיריית תל אביב רון חולדאי בהשקת מערך ההסעים החדש, "נעים בסופ"ש" / צילום: איל יצהר, גלובס

מיזם התחב"צ בשבת הוא סיפור הצלחה. כנראה שזה פחות מתאים לנהגי המוניות

ראשי העיריות המפעילות את "נעים בסופ"ש" , שירות הנסיעות החינמי בגוש דן בשבת, קיבלו השבוע מכתב התראה שבו נטען כי השירות החדש שהם מספקים מסב נזק כלכלי לנהגי המוניות ופוגע בשוויון של תושבים דתיים ומסורתיים

סניף של סופר פארם / צילום: יח"צ

מזון טרי ובית מרקחת תחת קורת גג אחת: הפרטים על הרשת החדשה של סופר פארם נחשפים

רשת הפארם מתרחבת לתחום המזון באמצעות תת-הרשת החדשה "Daily" • החנויות הראשונות ייפתחו ברבעון השני של 2020 במתחם הבורסה בר"ג ובעזריאלי שרונה • החנויות יהיו קטנות מהסניפים המסורתיים ויורכבו ממחלקת מזון מוכן טרי, מוצרי טואלטיקה ובית מרקחת

ננסי פלוסי/צילום: רויטרס  Joshua Roberts ,

הדמוקרטים: נתמוך בהסכם סחר חדש לאמריקה הצפונית, במקום נפט"א

המשמעות: ממשל טראמפ קיבל את דרישות הדמוקרטים בתחומי הגנת הסביבה, הגנה על זכויות עובדים, אכיפה ותקנות לקביעת מחירי תרופות ● תמיכת הדמוקרטים תעניק ניצחון גדול לטראמפ: השגת תחליף לנפט"א היתה אחת מהבטחותיו המרכזיות במערכת הבחירות לנשיאות

עבודה מהבית / צילום: shutterstock

להקים עסק? הנשים בארה"ב מעדיפות זכיינות

לנשים יש נציגות בולטת כזכייניות בעסקים של שירותים לילדים, שירותים לעסקים, טיפול בקשישים, נסיעות ונדל"ן

הכנסות והוצאות / צילום: Shutterstock

הלמ"ס: לפחות 42% ממשקי הבית היו במצב של אוברדראפט; שליש נושאים הלוואות שלא קשורות למשכנתא

26% מאלה שהיו באוברדראפט קיבלו לפחות פנייה אחת מהבנק בשל חריגה מהמסגרת ● כמעט 2 מיליון משקי בית מחזיקים בחסכונות מסוגים שונים; ל-87% מהחמישון העליון יש קרן פנסיה - פי 2.6 מאלה שבתחתית ● ומה גובה ההלוואה הממוצעת למשק בית?

אביגדור ליברמן במסיבת העיתונאים היום / צילום: שלומי יוסף

ליברמן: מסע לחצים ופיתויים שאיני זוכר כמותו

יו"ר ישראל ביתנו: "אנחנו המפלגה היחידה בארץ שמסוגלת לקבל החלטות אך ורק לטובת מדינת ישראל, ובניגוד מוחלט לאינטרסים הפוליטיים והאלקטוראליים שלה" ● סער: "סקר שלישי השבוע מראה שאני מביא מנדטים ומגדיל את המחנה הלאומי, וכל זאת עוד לפני שנבחרתי. תארו לכם מה יקרה אחרי שאבחר"

המבנה לשימור ברחוב רוטשילד-55/ צילום: איל יצהר

הגיע הזמן לחשוב לא רק על מתחמים לפיתוח אלא גם על מתחמים לשימור

צפיפות המגורים הממוצעת בברצלונה גבוהה פי ארבעה מהצפיפות הממוצעת בירושלים ובת"א, אבל מי אמר שמרכזי הערים רחובות והוד השרון חייבים להתנהג כמו ברצלונה?

Eyal Lifschitz / צילום: עופר וקנין, הארץ

הקרן הישראלית שהפכה לאחת המשקיעות הדומיננטיות במדעי החיים

קרן הון הסיכון פרגרין, שהוקמה ב-2001 ע"י האחים איל ובועז ליפשיץ ומפעילה כיום את חממת אינסנטיב, גייסה קרן רביעית בסך 115 מיליון דולר ● לפי דיווחים שלה, עד היום החברות שהשקיעה בהן עשו אקזיטים בסך 2 מיליארד דולר

דוד אמסלם / צילום: יוסי זמיר

אכזבה וכעס במשרד התקשורת על העתירה נגד מכרז הדור החמישי

סלקום, גולן טלקום ואקספון הגישו עתירה לעיכוב מכרז הדור החמישי בסלולר, ובמשרד התקשורת מתכוונים להתנגד לכך במלוא המרץ

קניות באמזון  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

המסחר באמזון מגיע לבורסה בת"א בדלת האחורית: צירון רוכשת פעילות שמספקת שירותים לסוחרים

צירון חתמה על הסכם מיזוג והחלפת מניות לרכישת חברה המאגדת פעילות של שירותים לסוחרים בפלטפורמה של אמזון ● תעמיד לחברה המתמזגת הלוואה של 1.2 מיליון שקל

המפקחת על הבנקים, חדוה בר והממונה על רשות התחרות, מיכל הלפרין / צילום: כדיה לוי, יוסי זמיר, עיבוד תמונה: טלי בוגדנובסקי

"בעיות ממשיות": פסק הדין על מיזוג אגוד חשף תמונה מטרידה של מפת התחרות בבנקים

עיון בפסק הדין של ביה"ד לתחרות שאישר את מיזוג מזרחי טפחות ובנק אגוד מלמד כי השופט קיבל חלק מהטענות של רשות התחרות לגבי בעיות מהותיות בתחרות בתחום וקבע כי יש להן בסיס ● רשות התחרות לא תערער ותאפשר את המיזוג

נוחי דנקנר / צילום: רפי קוץ

בית המשפט התיר לפרסום: נוחי דנקנר הועבר מכלאו בשל חקירה פלילית שנפתחה נגדו

על מהות החשד ויתר הפרטים עדיין מוטל צו איסור הפרסום ● החקירה הפלילית מגיעה בזמן רגיש עבור דנקנר, יו"ר אי.די.בי לשעבר, שמקווה לקבל חנינה מנשיא המדינה ● בעקבות החקירה, המשטרה מבקשת מהנשיא ריבלין להקפיא את ההחלטה בבקשת החנינה

הנשיא טראמפ. / צילום: רויטרס Kevin Lamarque

נקודת האל-חזור: הדמוקרטים הציגו שני סעיפי אישום נגד טראמפ

יו"ר ועדת המשפט של בית הנבחרים: "אנו חייבים להבהיר: אף אחד, אפילו לא הנשיא, אינו מעל החוק" ● סעיף האישום הראשון: הנשיא ניצל לרעה את סמכויותיו ● סעיף האישום השני: הנשיא ניסה לשבש הליכי חקירה של בית הנבחרים ● תהליך האימפיצ'מנט צפוי להסתיים עד סוף השנה; משפט טראמפ בסנאט – בינואר

נשיאת לשכת רוה"ח איריס שטרק / צילום: שלומי יוסף

שטרק נגד הבנקים: הורתה לרואי החשבון להפסיק לתת אישורים על לקוחותיהם

אחרי שנלחמה בהוראות רשות שוק ההון לרואי החשבון, מפנה כעת נשיאת הלשכה את הזרקור לבנקים, שלטענתה מנסים לגלגל על רואי החשבון את האחריות שהוטלה עליהם במאבק בהון השחור ● "הדרישה שנדע לגבי כל כסף בעולם אם הוא דווח, ידווח, האם הושג כדין ועוד - לא נורמלית"

אחד מהפריטים לחג המולד שהתגלו באתר הקניות של וולמארט / צילום: צילום מסך

זה לא שלג: למה וולמארט מיהרה להתנצל ולהסיר מהאתר סוודר חדש

חברת וולמארט הסירה מהאתר הקנדי שלה סוודרים של חג המולד שעליהם אריגה של סנטה קלאוס יושב מול שולחן ועליו שלוש שורות של מה שנראה כמו קוקאין ומתחת הכיתוב "LET IT SNOW" ● לאחר שהדבר פורסם, הוציאה וולמארט התנצלות

אמיר ירון/ צילום: איל יצהר

בנק ישראל שוב מתערב באופן משמעותי בשוק המט"ח

ל"גלובס נודע כי בנק ישראל שוב רוכש מט"ח, בהמשך להתערבויות מאז הודעת הריבית האחרונה, וסיכום של רכישות 1.27 מיליארד דולר בחודש נובמבר ● נראה שבנק ישראל שוב רוכש מחוץ לשוק המסחר הסדיר

סידני אוסטרליה  / צילום: shutterstock אס.איי.פי קריאייטיב

שתי חברות ישראליות שנסחרות באוסטרליה גייסו כמה מיליוני שקלים בהנפקות פרטיות

החברות הן אפסווילאג', שמפתחת תוכנה לעסקים קטנים, והרמד, שמפתחת מוניטור לשימוש בהריון

דורון גרסטלר, מנכ"ל פריון / צילום: תמר מצפי

מניית פריון זינקה מעל -7% בעקבות דיווח על שיתוף-פעולה בתחום הפרסום הדיגיטלי

חטיבת הפרסום שלה, אנדרטון, חתמה על הסכם לשת"פ בלעדי עם TVadSync, מהמובילות מארה"ב בניתוח נתוני צפייה בטלוויזיה