גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

נושא אחוזי בנייה הנוספים בבניינים (הן במגורים והן בלא מגורים), מהווה למעשה את עיקר המחלוקות ומאבקים בבתים משותפים. לצורך העניין אין הבדל עקרוני אם הבית נרשם בפועל כבית משותף אם לאו, באשר לפי חוק המקרקעין, ההוראות העיקריות החלות על בית שנרשם כבית משותף חלות גם על בית שלא נרשם כבית משותף.

כידוע, אחוזי בנייה מיועדים או להרחבת דירות בצדדים, או וזה בעיקר, לתוספת בגובה. כשאחוזי הבנייה הינם להרחבה, בדרך כלל ההרחבה הינה "פר דירה" ועל פי רוב כל דייר יודע את כמות המטראז' שיכול להרחיב את דירתו.

לא כך כשניצול אחוזי בנייה הינו על הגג, והכי חמור כשהניצול אינו להרחבת דירת גג אלא להוספת קומות. כאן ניטש מאבק קשה בין דיירים או בין הדייר הרוכש לבין בעל הבניין, על פרשנות של הסכמי רכישה למיניהם. ברי, כי הוספת קומות נוספות לבניין קיים, הינה בעלת ערך כלכלי גבוה במיוחד, ולא קשה להבין את הסיבה להתעקשות המעורבים בפרשה, תוך השקעות אדירות בהתדיינות משפטית ארוכת שנים.

על פי רוב הסכסוך הינו בין דיירים באותו בנין ועל חלוקת העוגה. לעתים הסכסוך אינו בין דיירים בבניין אלא בין בעל הבניין לבין רוכש, והוויכוח הינו האם בעל הבניין השאיר לעצמו את זכויות הבנייה על הגג או שמא מכר אותם.

שאלה מעין זו נידונה לאחרונה בבית המשפט המחוזי בת"א בפני השופטת צפורה ברון, בעניין ה.פ 10215/99 אכסניית יפו העתיקה בע"מ נ' רשות הפיתוח.

בעניין אכסנית נוער יפו, העותרת רכשה חלקים מבית משותף ביפו וכן רכשה את הגג שצמוד לדירתה. המשיב טען, כי השאיר לעצמו את אחוזי הבנייה והוא רשאי לבנות בחלקים אחרים של הגג שלא נמכרו לעותרת, וכי המשיב הוא זה שינצל אחוזי בנייה שיהיו בעתיד.

העותרת טענה, כי מתוך השוואה עם חוזה של דירת גג שכנה, שגם היא רכשה את דירתה ממינהל מקרקעי ישראל, יש ללמוד כי העותרת אמנם רכשה את זכויות הבנייה.

בחוזה של הדירה השכנה קיימים סעיפים שקובעים במפורש, כי הדירה כוללת גג אך לא את אחוזי הבנייה. סעיף דומה היה אמנם בחוזה בין הצדדים לדיון אך הוא נמחק, ומזה העותרת ביקשה להסיק כי מן הלאו אתה למד על הכן.

השופטת צפורה ברון קבעה, כי יש להבדיל בין זכויות בנייה על קרקע לבין זכויות בנייה בבית משותף.

כשאין הוראה אחרת בחוזה מכר, רכישת קרקע טומנת בחובה גם את רכישת זכויות בנייה על הקרקע גם אם לא צוין במפורש. בעניין זה השופטת ברון הסתמכה על פסק הדין ע.א 151/87 שיארצי נ' רחמני פד"י מג (3) 489. לפי קביעת השופטת ברון בנוגע לבית משותף, יש לנהוג אחרת והיא קובעת:

"כשמדובר בבית משותף, בו הגג מוצמד לאחת הדירות ויש אפשרות שניצול אחוזי בנייה על הגג ע"י אותה הדירה יפגע בזכויות הבנייה של הדירות האחרות, או אז דרושה הסכמה מפורשת של שאר בעלי הדירות בדבר העברת זכויות הבנייה (ראה ע"ש 5043/96 גלמן נ' הררי-רפול פ"ד נד (3) 389 לרבות פסקי הדין המצוטטים בו)".

בעניין זה השופטת ברון הזכירה גם את פסק הדין ע.א 5043/96 גלמן נ' הררי רפאל פד"י נד (3) 389 (ראה מאמר הח"מ בעניין דומה שפורסם במדור זה ביום 9-10 ביולי 2000).

שופטת ברון קבעה, כי תוצאת מחיקת סעיפים הנטענים הינה, שמינהל מקרקעי ישראל לא רשאי לבנות על גג שמכר לעותר, אך יוכל לנצל את אחוזי הבנייה על יתרת גג בבניין שלא נמכר לעותר.

כאן השופטת ברון עושה אבחנה דקה וחשובה בין מכירת גג אבל חלק ממנו, לבין מכירת אחוזי בנייה שיהיו על הגג. לפי קביעה זו, אין מניעה כי המוכר ישאיר לעצמו רק חלק מהגג, אך את כל אחוזי הבנייה שניתן לבנות אי פעם על הגג.

פסק דין זה מצטרף לשורה של פסקי דין, אשר לפיהם דרושה הסכמה מפורשת, שאינה משתמעת לשתי פנים, אשר לפיה בית המשפט יכול להסיק, כי כל מי שיש לו זכות במקרקעין הסכים שאמנם אחוזי הבנייה יהיו שייכים לבעל דירת גג.

יש בפסק דין זה כדי לחייב את הציבור להיות עירני ולא להסתמך על אמרות כלליות בנוגע לנכס כה יקר כאחוזי בנייה, באשר בשל השווי הכלכלי הרב של אחוזי בנייה, אין להסתמך אלא על הסכמות מפורשות.

הכותב הינו גם אדריכל ומתמחה בדיני קניין ומקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.