גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בין הנושאים החשובים ביותר, בהם מתחבטים בתי משפט בכל הקשור לבתים משותפים, מצויה זכותו של בעל דירה אחד, או מספר בעלי דירות, לבנות על הרכוש המשותף של הבניין. לעיתים הנושא מתעורר עת הבקשה לבנייה אינה על רכוש משותף אלא על שטח שאמנם הוצמד לדירה, וזאת לפי מסמכים של רישום משותף, כגון תקנון וצו בתים משותפים.

עד לפני מספר שנים, בעל דירה, שהתכוון לבנות למשל חדר על הגג להרחבת דירתו, והגג היה רכוש משותף, היה זקוק להסכמה של כל יתר בעלי הדירות.

מצב זה גרם למתחים רבים בין בעלי הדירות בבניין, כי קרה לא פעם שבעל דירה בקומת הקרקע התנגד לבנייה על הגג, גם אם הוא עצמו לא יכול היה ממילא לנצל את אפשרות הבנייה, בבחינת "אני לא נהנה גם אתה לא תיהנה", במקום לדגול בעקרון "זה נהנה וזה לא חסר".

כדי לפתור התנגדות מעין זו, בעל דירת גג היה נאלץ לשלם סכומים גדולים כדי לקבל את הסכמת הדייר המתנגד. במציאות וברבים מהמקרים, מי שרצה לבנות, בנה גם בלי הסכמה, ותוך כדי הבנייה הצדדים בילו שנים בבתי המשפט.

ב-11.4.95 נכנס לתוקף תיקון מספר 18 לחוק המקרקעין, אשר שיפר בהרבה את מצב הדברים, עת קבע, כי די בהבאת הסכמת 75% מבעלי דירות שיש להם 2/3 מרכוש משותף, בכדי שתהיה אפשרות להצמיד רכוש משותף לדירה, וזאת על מנת לבצע הרחבת הדירה.

יודגש, כי התיקון האמור מאפשר רק בנייה להרחבת דירה, ולא לצורך סתם הקמת דירות נוספות או בנייה נוספת שאינה הרחבת אותה דירה.

והנה מתעוררת שאלה: מה קורה כשהבקשה אינה להצמיד רכוש משותף ולאחר מכן לבנות עליו (נשוא התיקון הנ"ל), אלא בקשה לבנייה על שטח שהוא כבר מוצמד.

השאלה מתעוררת באשר לפי הפסיקה, סתם הצמדה של שטח לדירה אין פירושה גם הסכמה שבעל ההצמדה יכול לבנות על ההצמדה, כי לכך יש צורך בהסכמה מיוחדת ומפורשת, או בתקנון או של כל הדיירים. שאלה זו נידונה (אמנם באמרת אגב) בפסק הדין קצר שניצן בבית המשפט המחוזי בירושלים, בהרכב השופטת מוסיה ארד, עזרא קמא ועוני חדש, בעניין ע.א 2383/01 איבון פטי וצ'ארלס ואח' נ' גלילה רון פדר עמית ואח'.

בעניין צ'ארלס הנ"ל, בין הצדדים התנהל דין ודברים בפני המפקח על רישום מקרקעין בירושלים, אשר אסר על המערערים לבצע עבודות בנייה בבית משותף, ובכלל זה עבודות בנייה בשטח המוצמד לדירת המערערים. בין היתר קבע המפקח, כי סעיף 71ב' לחוק המקרקעין, המסתפק בהסכמה של 75% מבעלי הדירות, אינו חל על מקרה בו מבקשים לבנות על שטח שכבר מוצמד.

לפי אבחנה של המפקח, סעיף 71ב' חל רק על רכוש משותף שמבקשים להצמיד ולבנות עליו, ולא על שטח שממילא מוצמד. אמנם בית המשפט המחוזי דחה את הערעור מנימוקים מסוימים, אך ראה לנכון להתייחס לקביעה הנ"ל של המפקח, מבלי שקבע זאת כהלכה מחייבת אלא יותר כהבעת עמדה.

בית המשפט המחוזי קבע: "למעלה מן הצורך נעיר, כי איננו מקבלים את פרשנותו של כבוד המפקח. אנו סבורים, כי הסעיף חל גם במקום שמדובר ברכוש משותף שכבר הוצמד לדירות השונות ועתה נדרשת רק הסכמה לבנייה וחלוקת זכויות הבנייה לצורך זה.

"איננו רואים טעם להבחנה בין מקרה בו כוללת ההחלטה גם הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה, לבין מקרה שחלקים אלה כבר הוצאו בהחלטה קודמת מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות השונות".

אמנם אין בעמדה של בית במשפט המחוזי משום קביעת הלכה, אך ללא ספק יש בה כדי לתת פרשנות אפשרית ולגיטימית לסעיף 71ב' הנ"ל.

אם לצורך הפיכת רכוש משותף להצמדה ובנייה עליה, די בהסכמה של 75%, אין זה הגיוני שאותו רוב לא יספיק לפעולה פחות חמורה, קרי רק בנייה על הצמדה קיימת.

בל נשכח, כי במקרה הראשון יש למעשה משום "העברה" של זכות קניינית "בכוח", ממי שמסרב למכור את זכויותיו ברכוש משותף (ולזה די בהסכמה של 75% מבעלי הדירות) ובנייה עליה, ואילו במקרה השני המדובר רק ב"בנייה" שהינה פחות חמורה מהמקרה הראשון.

עם כל הכבוד, לדעת הח"מ, הפרשנות שניתנה על-ידי בית המשפט המחוזי הינה הגיונית לאור תכלית התיקון שנעשה בסעיף 71ב'. לא מן הנמנע שהמחוקק הסתמך על הכלל של "המרובה כולל את המועט". כלומר אם לצורך הצמדה פלוס בנייה (שזה המרובה) די בהסכמת 75%, אזי לצורך בנייה על ההצמדה (שזה המועט) לא כל שכן. יחד עם זאת, מאחר שבמוסד כמו בית משותף עסקינן, אשר מנוהל לפי עקרון של "כל מה שלא הותר במפורש הינו אסור", יהיה זה נכון לעשות תיקון קל לתיקון הנ"ל ולהסיר את הספק.

כל פרשנות אחרת מעמידה את מי ששילם על ההצמדה מראש במצב נחות יותר לעומת מי שכעת מקבל הסכמה והופך רכוש משותף להצמדה ובונה, אבחנה שאינה משרתת כל מדיניות משפטית רצויה.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.