מהם התנאים בהם צריך לעמוד קבלן כתנאי להוצאת חלקים מרכוש משותף בבית משותף? - בסוגיה זו עסקה השופטת דרורה פלפל, מביהמ"ש המחוזי בתל-אביב.
מוראד את גולדברג חברה לבניין בע"מ (להלן: "המשיבה") הינה הקבלן שבנה את בניין המגורים ברחוב בן-גוריון 83 בהרצליה (להלן: "הבניין"), במסגרת עיסקת קומבינציה. הבניין כולל 8 דירות. אולם, בעת רישום הבניין בלשכת רישום המקרקעין, בשנת 1994, רשמה המשיבה על שמה שטח של 24 מ"ר מתוך קומת הכניסה בבניין כדירה נוספת ונפרדת (להלן: "הנכס"). מיכל טבת ודיירים אחרים בבניין (להלן: "המבקשים") עתרו לביהמ"ש המחוזי בתל-אביב למתן סעד המורה על השבתו של הנכס לכלל הרכוש המשותף. עתירה זו נדונה בפני השופטת דרורה פלפל.
אין חולק, קובעת השופטת פלפל, כי קודם להוצאתו כביכול של הנכס מהרכוש המשותף, ואלמלא רשמה המשיבה על שמה את הנכס כדירה, היה הנכס חלק מן הרכוש המשותף בבניין, שהרי המדובר בשטח המהווה חלק מקומת הכניסה לבניין, אשר במקורו לא השתייך לחלקים הרשומים כדירות.
המחלוקת העיקרית שבין בעלי הדין נוגעת לשאלה, האם שטח זה הוצא על-ידי המשיבה כדין מכלל הרכוש המשותף, אם לאו.
ככל שמדובר ביחסים שבין המשיבה לבין אותם דיירים שרכשו את דירותיהם ישירות ממנה, השאלה האמורה תיחתך על-פי הוראותיו של סעיף 6 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק מכר (דירות)"), אשר חל על המשיבה בענייננו.
בהלכה הפסוקה נקבעו מספר עקרונות בסיסיים בכל הנוגע להוצאת שטחים מן הרכוש המשותף על-ידי מוכר דירה, על-פי סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), ואלו המה העיקריים שביניהם הרלוונטיים לענייננו:
(א) הוצאת השטח מכלל הרכוש המשותף צריך שתיעשה במסמך נפרד לחוזה או במפרט (שאף הוא מהווה מסמך נפרד), ואין די לעניין זה בתנייה המופיעה בחוזה עצמו.
(ב) המפרט או המסמך המיוחד, ובהם ציון השינויים האמורים, צריך שיצורפו לחוזה בעת עריכתו של החוזה, ולא במועד מאוחר לכך.
(ג) גריעה מהשטח המשותף חייב שתיעשה באופן מפורש בכתובים, ועיקר העיקרים - עליה להיות מוצגת באורח קונקרטי. אין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר, המותירה בידי הקבלן שיקול דעת לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף, בלא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים.
בתי המשפט הקפידו בדווקנות על עמידת הקבלן בהגבלות שנקבעו בחוק המכר (דירות).
האם עמדה המשיבה בחובותיה אלו במסגרת כל הסכמי המכר, שכרתה עם רוכשי הדירות בבית המשותף?
עיון בהסכם המכר שכרתה המשיבה עם משפחת בר-יוסף (המבקשים 3 ו-4) מעלה, כי המשיבה אמנם כללה בהסכם זה (כבהסכמים אחרים) הוראה המתיימרת להוציא מכלל הרכוש המשותף שטח מסוים מקומת הכניסה, כדלקמן:
"מוסכם בזה כי חלק משטח קומת הכניסה, כמפורט בתוכנית הבנייה, יישאר בבעלותו הבלעדית של הקבלן וישמש כמשרד בלבד ו/או מחסן. שטח זה יוצא מכלל הרכוש המשותף..".
מתנייה זו לבדה ברי, שלא ניתן לדעת באופן קונקרטי איזה שטח מקומת הכניסה מתיימר הקבלן להוציא מכלל הרכוש המשותף, וממילא, כפי שראינו קודם לכן, אפילו היה הדבר עולה באופן ברור מההסכם, הרי שאין די בתנייה חוזית, כשהיא עומדת לבדה, כדי להכשיר הוצאתו של שטח מתוך הרכוש המשותף.
מלבד הסכם המכר הציגה המשיבה שני מסמכים נוספים, אשר היוו חלק מאותה עיסקה: המסמך האחד הוא המפרט שצורף להסכם המכר; המסמך השני הוא תשריט קומת הקרקע של הבית המשותף. דא עקא, בעוד שההסכם מדבר בהוצאתו של שטח אשר ישמש כ"משרד" ו/או "מחסן", הנה במפרט נקבע, כי מהרכוש המשותף מוצא דווקא "מחסן בקומת כניסה".
עיון בתשריט איננו פותר את אי-הבהירות בקשר לשטח המוצא מהרכוש המשותף - אם משרד הוא או מחסן. למען האמת, הוא רק מחריף אותה עוד יותר, שכן בתשריט ניתן למצוא הן שטח המוגדר כ"מחסן", והן שטח אחר אשר מוגדר כ"משרד פרטי".
מהו, איפוא, השטח שביקשה המשיבה להוציא מכלל הרכוש המשותף בעת כריתת הסכם המכר? כלום מדובר בשטח המשרד הפרטי שבקומת הכניסה, שמא מדובר בשטח המחסן שבקומת הכניסה, או אולי בכלל המדובר בשניהם גם יחד? פשיטא, שרוכש סביר המעיין במכלול המסמכים הללו, איננו יכול לדלות מתוכם תמונה ברורה וקונקרטית בדבר השטח המוצא מן הרכוש המשותף.
בנסיבות אלו, יש לראות את המשיבה כמי שלא עמדה בדרישות סעיף 6(א) הנ"ל ביחס למבקשים 3 ו-4, ולפיכך, ומכוח סעיף 6(ב) לחוק המכר דירות, היא מוחזקת כמי שהתחייבה, שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו עניין יחולו על הבית המשותף "על אף האמור בחוזה המכר".
משנקבע, איפוא, כי הוצאתו של הנכס מכלל הרכוש המשותף נעשתה על-ידי המשיבה שלא כדין ביחס לחלק מהרוכשים, חלה קביעה זו ביחס לכלל הדיירים בבית המשותף, ואלו "נהנים" ממנה גם כן. זוהי דרכו וזהו אופיו של דין הקניין, שאין הוא מבחין בין אלו לאלו, ומשעה ש"נפגמה" החרגתו של חלק מהרכוש המשותף ביחס לפלונים, רואים אותה מניה וביה כפגומה גם ביחס לאלמונים.
השופטת פלפל קובעת, כי די לכאורה באמור לעיל לצורך קבלת התובענה, והשבתו של הנכס לכלל הרכוש המשותף. אולם, היא דנה גם בעניינים נוספים.
למעלה מן הנדרש, קובעת השופטת פלפל, על פניו נראה, שהוצאתו של הנכס מכלל הרכוש המשותף נעשתה בניגוד להוראות חוק המכר (דירות) לא רק ביחס לאותם הדיירים שרכשו דירותיהם ישירות מהמשיבה, כי אם גם בכל הקשור לדיירים שקנו דירותיהם מאת בעלי הקרקע.
ובמה דברים אמורים? החובות המיוחדות שהוטלו בגדר סעיף 6 לחוק המכר (דירות) חלות, כאמור, על "המוכר דירה בבית משותף". אמת הדבר, כי ברגיל חל חוק זה על עסקאות בין קבלן לרוכשים, אולם בסעיף 1 לאותו חוק מוגדר "מוכר" בהגדרה רחבה דיה כדי לתפוס ברשתה, בנסיבות המקרה דנן, גם את בעליה המקוריים של הקרקע שהתקשרו עם המשיבה (הקבלן) בהסכם הקומבינציה, ומכרו לאחר מכן חלק מהדירות שנבנו עבורם.
בנסיבות אלו, כאשר מבקש הבעלים המקורי למכור אחת מהדירות שנבנו עבורו מכוח עיסקת הקומבינציה, יש לראותו כ"מעין קבלן", והוראות חוק המכר (דירות) יחולו גם עליו.
התוצאה הסופית: ניתן צו המורה למשיבה להחזיר את שטח הדירה לתחום הרכוש המשותף בבית, הן מהבחינה הפיזית והן מהבחינה הרישומית בפנקס הבתים המשותפים.
ה.פ 1357/01, ביהמ"ש המחוזי בת"א, השופטת דרורה פלפל.
בשם המבקשים: עו"ד מרקוביץ.
בשם המשיבה: עו"ד קיבריק.