גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

שפלר ישראל ואילנה (להלן: המערערים) ומוברמן תמר ואהוד (להלן: המשיבים) הם בעלי דירות בבית המשותף שברחוב פועלי הרכבת 16 גבעתיים.

דירותיהם סמוכות האחת לשנייה ומצויות באותה קומה (ב'). הבניין נבנה בשנים 93' ו-94' על-ידי חברת דולינגר ושות' (להלן: החברה), אולם טרם נרשם כבית משותף. בדירת המשיבים בוטל מסתור הכביסה והמזגנים, שהיה בסמוך למרפסת השירות, אשר צורפה לדירת המשיבים.

המשיבים התקינו את המזגן שלהם (להלן: המזגן) על בליטה מתקרת הלובי של קומה א', במרחק לא גדול ממטבח דירתם של המערערים ומאחד מחדרי השינה שלהם.

המערערים הגישו נגד המשיבים והחברה תובענה לבית משפט השלום בתל-אביב, ובה עתרו למתן פס"ד הצהרתי, לפיו המזגן הותקן שלא כדין וללא היתר בנייה ותוך הפרת חובה חקוקה ומהווה מטרד למערערים. המערערים עתרו למתן צו עשה להעברת המזגן למקום המיועד לו על-פי תוכניות הבניין.

לטענת המערערים, הוצב המזגן בתוך "נישה", המהווה חלק מן הרכוש המשותף, אשר מעולם לא הוצמד לדירת המשיבים. משכך, עשו המשיבים דין לעצמם וייחדו להם חלק מן הרכוש המשותף מבלי לקבל את אישור האסיפה הכללית ואת הסכמתם.

אשר לחברה, טענו המערערים, היתה זו היא שאפשרה את חריגת הבנייה ללא היתר למשיבים. כן נטען, שהתקנת המזגן במיקומו הנוכחי ושלא מאחורי המסתור מהווה הפרה של היתר הבנייה. כל יתר דיירי הבניין, למעט המשיבים, מיקמו את המזגנים מאחורי מסתור בשטח השירות במקום שתוכנן לכך מראש.

המשיבים טענו מספר טענות, ובין היתר, כי הם רכשו את הדירה מהחברה במצבה הנוכחי, והיא זו שבנתה את הבניין וביצעה את כל העבודות, לרבות הנחת צנרת המזגן וקביעת מיקומו. עוד טענו המשיבים, כי המזגן מוקם מעל לגגון של חדר המדרגות, וגגון זה אינו מהווה חלק מהרכוש המשותף.

החברה טענה, כי בהיתר הבנייה אכן צוין שיוקמו מסתורים למזגני אוויר, אולם לא נקבע מיקומם של המזגנים. הבית, לרבות מיקום מנוע המזגן נשוא התובענה, אושר על-ידי הרשויות וקיבל טופס 4 ותעודת גמר.

בית משפט השלום דחה את התובענה, תוך שהוא קובע, כי בהיתר הבנייה לא נקבע שיש למקם את מזגני האוויר במקום ספציפי ו/או מאחורי המסתור.

כן קבע בית המשפט, כי אין המדובר בשינוי שפוגם בחזית הבניין ו/או ברכוש המשותף, ולכן לא היה נדרש היתר בנסיבות המקרה הנדון.

אשר "לפגיעה בזולת", הגיע בית המשפט למסקנה, כי לא הובאה ראיה ממנה ניתן להסיק שלמערערים נגרם נזק כלשהו ממיקום המזגן בסמוך לדירתם. על פסק דין זה הגישו המערערים ערעור לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, שדן בו בהרכב השופטים: גרוס, קובו ורובינשטיין. פסק הדין ניתן מפי השופטת רובינשטיין, בהסכמת כל ההרכב.

עסקינן בבית משותף, אשר אמנם טרם נרשם כבית משותף, אולם מכוח חוק המקרקעין פרק ו' (1), חלות עליו הוראות פרק הבתים המשותפים גם טרם נרשם כבית משותף. מאחר שטרם נרשם תקנון מוסכם לבית הנדון, חל במקרה זה התקנון המצוי, שקובע:

"2.(א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף, המסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לעניין זה, 'פגיעה ברכוש המשותף' - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבנייה".

בהקשר זה נשאלת השאלה האם "הגגון" או "הנישה", כפי שכונתה על-ידי הצדדים, עליו הותקן מנוע המזגן, הינו חלק מן הרכוש המשותף או הינו חלק הצמוד לדירת המשיבים ו/או לבעל דירה אחרת. בעניין זה הפנו המשיבים להוראות החוזה בין החברה לבין המערערים, שם צוין בסעיף 33 (א)(1):

"הקונים מצהירים, כי המוכרת הודיעה במפורש על כך, כי השטחים המפורטים או חלק מהם יהיו צמודים ליחידות שונות בבניין ולא יהוו חלק מהרכוש המשותף, ואלה השטחים: (1) גגות הבניין, למעט הגגות העליונים שמעל ושממול חדרי הגג, ככל שיועדו מראש על-ידי המוכרת לדודי שמש ותקשורת".

על יסוד סעיף זה הגיע בית המשפט למסקנה, ששטח הבניין עליו הוצב המזגן הוא בגדר "גג" ועל כן הוא הוצא באופן מפורש משטח הרכוש המשותף ואינו מהווה חלק ממנו.

השופטת רובינשטיין אינה מקבלת מסקנה זו, וקובעת, כי לא ייתכן שהוראה בחוזה המכר בדבר הצמדת גגות, מתייחסת לשטח המהווה המשך של תקרת הלובי. הצדדים קראו לשטח זה בשמות שונים ומשונים כגון: גגון, נישה, מה שמצביע בפני עצמו כי אין הכוונה לגג. שטח זה הוא בגדר "בליטה" כהגדרת סעיף 1 לתקנות, סרח עודף מתקרת הלובי. הבליטה הזו אינה גג במובן הפשוט של המילה. לעניין זה יש להפנות להגדרת "גג" למילון אבן שושן, הקובעת, כי גג הוא "המכסה העליון בבניין". לכן גם לא נראה כי מדובר בגג או חלק הימנו שדינו להיות מוצא מחלקי הרכוש המשותף ולא כך כוונה ההוראה החוזית שבין הצדדים.

זאת ועוד, לא הובאה כל הוכחה ששטח זה הוצמד לדירה מדירות הבית, לכן הוא נשאר בגדר "רכוש משותף".

אשר לנושא של הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם ליחידות בבית: פסיקת בית המשפט העליון מחייבת את החברה הקבלנית לכלול נושא זה בחוזי המכר עם כל בעלי הדירות מפורשות, אחרת תישלל האפשרות להצמדה.

זאת ועוד, הוצאת חלקים מהרכוש המשותף חייבת למצוא את ביטוייה באופן מפורש גם במפרט הטכני.

גם אם נצא מההנחה שהבליטה עליה הוצב המזגן מהווה רכוש משותף, כי אז השימוש שנעשה בו אינו שימוש "רגיל וסביר". אכן, בבתים משותפים כיום מותקנים כבדרך שגרה מזגנים, אולם אין זה "רגיל וסביר" שכל בעל דירה יתקין מזגן לדירתו במקום בו יבחר על-פי נוחיותו, שכן נגיע למצב של ג'ונגל, אנדרלמוסיה, כיעור ופגיעה ממשית בזכויות הקניין של בעלי הדירות. לצורך כך קובע כיום חוק המכר (דירות) וחוקי התכנון והבנייה הוראות מפורשות בדבר מיקומם של מזגנים. גם בהיתר הבנייה של הבית המשותף הנדון נקבע, כי יש למקם את המזגנים במקום בו קיימים "מסתורים עבור מזגני אוויר".

פרשנות היתר הבנייה המקובלת הינה פשוטה בתכלית, ופירושה שהקבלן חייב היה להתקין את המזגנים בשטח שלפני המסתורים, במרפסות השירות, ובאופן זה היו מתקיימות אחידות ושמירת החזות החיצונית של הבית המשותף. היתר הבנייה קובע באופן מפורש, כי על החברה להציב את המזגנים לפני המסתורים. אין זה סביר, כי ניתן להציב מזגן, ולאחר מכן לבנות סביבו מסתור במקום אחר מזה המצוין בהיתר הבנייה ובאופן כזה לקבוע כי התקיימו הוראות ההיתר.

אין לקבל את טענת המשיבים, שהמזגן לא גורם לנזק או למטרד למערערים, משום שלמערערים מזגנים משלהם, שכן כל עוד לא ניתנה הסכמה, קיימת כאן פגיעה בזכות הקניין של המערערים. התקנת מזגן היא פעולת בנייה הדורשת "היתר", ובמקרה דנן לא ניתן להתקנה זו היתר.

התוצאה הסופית: הערעור התקבל. נקבע, כי המזגן השייך למשיבים הותקן על שטח המהווה רכוש משותף וזאת ללא קבלת הסכמת האסיפה הכללית והסכמת המערערים. הצבת מזגן במקום בו הוצב, מהווה הסגת גבול ברכוש המשותף, עומד בניגוד להיתר הבנייה ופוגע בזכות הקניין של המערערים. ניתן צו להסרת מנוע המזגן בתוך 45 יום.

ע.א 1182/99, ביהמ"ש המחוזי בת"א, השופטים: גרוס, קובו ורובינשטיין.

בשם המערערים: עו"ד שפלר.

בשם המשיבים: עו"ד שרן.

בשם החברה: עו"ד ורשה.