גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

איסור התקנת מזגן ברכוש המשותף

אין לקבל את הטענה שהמזגן לא גורם לנזק או למטרד משום שלמתלונן מזגן משלו, שכן כל עוד לא ניתנה הסכמה, קיימת פגיעה בזכות הקניין

בית המשפט המחוזי בתל-אביב הופך פס"ד של בית משפט השלום, וקובע שהתקנת מנוע מזגן ברכוש המשותף בבניין מהווה הסגת גבול ופגיעה בקניין של הדיירים האחרים, ולכן ניתן צו להסרתו.

שפלר ישראל ואילנה (להלן: המערערים) ומוברמן תמר ואהוד (להלן: המשיבים) הם בעלי דירות בבית המשותף שברחוב פועלי הרכבת 16 גבעתיים.

דירותיהם סמוכות האחת לשנייה ומצויות באותה קומה (ב'). הבניין נבנה בשנים 93' ו-94' על-ידי חברת דולינגר ושות' (להלן: החברה), אולם טרם נרשם כבית משותף. בדירת המשיבים בוטל מסתור הכביסה והמזגנים, שהיה בסמוך למרפסת השירות, אשר צורפה לדירת המשיבים.

המשיבים התקינו את המזגן שלהם (להלן: המזגן) על בליטה מתקרת הלובי של קומה א', במרחק לא גדול ממטבח דירתם של המערערים ומאחד מחדרי השינה שלהם.

המערערים הגישו נגד המשיבים והחברה תובענה לבית משפט השלום בתל-אביב, ובה עתרו למתן פס"ד הצהרתי, לפיו המזגן הותקן שלא כדין וללא היתר בנייה ותוך הפרת חובה חקוקה ומהווה מטרד למערערים. המערערים עתרו למתן צו עשה להעברת המזגן למקום המיועד לו על-פי תוכניות הבניין.

לטענת המערערים, הוצב המזגן בתוך "נישה", המהווה חלק מן הרכוש המשותף, אשר מעולם לא הוצמד לדירת המשיבים. משכך, עשו המשיבים דין לעצמם וייחדו להם חלק מן הרכוש המשותף מבלי לקבל את אישור האסיפה הכללית ואת הסכמתם.

אשר לחברה, טענו המערערים, היתה זו היא שאפשרה את חריגת הבנייה ללא היתר למשיבים. כן נטען, שהתקנת המזגן במיקומו הנוכחי ושלא מאחורי המסתור מהווה הפרה של היתר הבנייה. כל יתר דיירי הבניין, למעט המשיבים, מיקמו את המזגנים מאחורי מסתור בשטח השירות במקום שתוכנן לכך מראש.

המשיבים טענו מספר טענות, ובין היתר, כי הם רכשו את הדירה מהחברה במצבה הנוכחי, והיא זו שבנתה את הבניין וביצעה את כל העבודות, לרבות הנחת צנרת המזגן וקביעת מיקומו. עוד טענו המשיבים, כי המזגן מוקם מעל לגגון של חדר המדרגות, וגגון זה אינו מהווה חלק מהרכוש המשותף.

החברה טענה, כי בהיתר הבנייה אכן צוין שיוקמו מסתורים למזגני אוויר, אולם לא נקבע מיקומם של המזגנים. הבית, לרבות מיקום מנוע המזגן נשוא התובענה, אושר על-ידי הרשויות וקיבל טופס 4 ותעודת גמר.

בית משפט השלום דחה את התובענה, תוך שהוא קובע, כי בהיתר הבנייה לא נקבע שיש למקם את מזגני האוויר במקום ספציפי ו/או מאחורי המסתור.

כן קבע בית המשפט, כי אין המדובר בשינוי שפוגם בחזית הבניין ו/או ברכוש המשותף, ולכן לא היה נדרש היתר בנסיבות המקרה הנדון.

אשר "לפגיעה בזולת", הגיע בית המשפט למסקנה, כי לא הובאה ראיה ממנה ניתן להסיק שלמערערים נגרם נזק כלשהו ממיקום המזגן בסמוך לדירתם. על פסק דין זה הגישו המערערים ערעור לבית המשפט המחוזי בתל-אביב, שדן בו בהרכב השופטים: גרוס, קובו ורובינשטיין. פסק הדין ניתן מפי השופטת רובינשטיין, בהסכמת כל ההרכב.

עסקינן בבית משותף, אשר אמנם טרם נרשם כבית משותף, אולם מכוח חוק המקרקעין פרק ו' (1), חלות עליו הוראות פרק הבתים המשותפים גם טרם נרשם כבית משותף. מאחר שטרם נרשם תקנון מוסכם לבית הנדון, חל במקרה זה התקנון המצוי, שקובע:

"2.(א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף, המסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לעניין זה, 'פגיעה ברכוש המשותף' - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבנייה".

בהקשר זה נשאלת השאלה האם "הגגון" או "הנישה", כפי שכונתה על-ידי הצדדים, עליו הותקן מנוע המזגן, הינו חלק מן הרכוש המשותף או הינו חלק הצמוד לדירת המשיבים ו/או לבעל דירה אחרת. בעניין זה הפנו המשיבים להוראות החוזה בין החברה לבין המערערים, שם צוין בסעיף 33 (א)(1):

"הקונים מצהירים, כי המוכרת הודיעה במפורש על כך, כי השטחים המפורטים או חלק מהם יהיו צמודים ליחידות שונות בבניין ולא יהוו חלק מהרכוש המשותף, ואלה השטחים: (1) גגות הבניין, למעט הגגות העליונים שמעל ושממול חדרי הגג, ככל שיועדו מראש על-ידי המוכרת לדודי שמש ותקשורת".

על יסוד סעיף זה הגיע בית המשפט למסקנה, ששטח הבניין עליו הוצב המזגן הוא בגדר "גג" ועל כן הוא הוצא באופן מפורש משטח הרכוש המשותף ואינו מהווה חלק ממנו.

השופטת רובינשטיין אינה מקבלת מסקנה זו, וקובעת, כי לא ייתכן שהוראה בחוזה המכר בדבר הצמדת גגות, מתייחסת לשטח המהווה המשך של תקרת הלובי. הצדדים קראו לשטח זה בשמות שונים ומשונים כגון: גגון, נישה, מה שמצביע בפני עצמו כי אין הכוונה לגג. שטח זה הוא בגדר "בליטה" כהגדרת סעיף 1 לתקנות, סרח עודף מתקרת הלובי. הבליטה הזו אינה גג במובן הפשוט של המילה. לעניין זה יש להפנות להגדרת "גג" למילון אבן שושן, הקובעת, כי גג הוא "המכסה העליון בבניין". לכן גם לא נראה כי מדובר בגג או חלק הימנו שדינו להיות מוצא מחלקי הרכוש המשותף ולא כך כוונה ההוראה החוזית שבין הצדדים.

זאת ועוד, לא הובאה כל הוכחה ששטח זה הוצמד לדירה מדירות הבית, לכן הוא נשאר בגדר "רכוש משותף".

אשר לנושא של הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם ליחידות בבית: פסיקת בית המשפט העליון מחייבת את החברה הקבלנית לכלול נושא זה בחוזי המכר עם כל בעלי הדירות מפורשות, אחרת תישלל האפשרות להצמדה.

זאת ועוד, הוצאת חלקים מהרכוש המשותף חייבת למצוא את ביטוייה באופן מפורש גם במפרט הטכני.

גם אם נצא מההנחה שהבליטה עליה הוצב המזגן מהווה רכוש משותף, כי אז השימוש שנעשה בו אינו שימוש "רגיל וסביר". אכן, בבתים משותפים כיום מותקנים כבדרך שגרה מזגנים, אולם אין זה "רגיל וסביר" שכל בעל דירה יתקין מזגן לדירתו במקום בו יבחר על-פי נוחיותו, שכן נגיע למצב של ג'ונגל, אנדרלמוסיה, כיעור ופגיעה ממשית בזכויות הקניין של בעלי הדירות. לצורך כך קובע כיום חוק המכר (דירות) וחוקי התכנון והבנייה הוראות מפורשות בדבר מיקומם של מזגנים. גם בהיתר הבנייה של הבית המשותף הנדון נקבע, כי יש למקם את המזגנים במקום בו קיימים "מסתורים עבור מזגני אוויר".

פרשנות היתר הבנייה המקובלת הינה פשוטה בתכלית, ופירושה שהקבלן חייב היה להתקין את המזגנים בשטח שלפני המסתורים, במרפסות השירות, ובאופן זה היו מתקיימות אחידות ושמירת החזות החיצונית של הבית המשותף. היתר הבנייה קובע באופן מפורש, כי על החברה להציב את המזגנים לפני המסתורים. אין זה סביר, כי ניתן להציב מזגן, ולאחר מכן לבנות סביבו מסתור במקום אחר מזה המצוין בהיתר הבנייה ובאופן כזה לקבוע כי התקיימו הוראות ההיתר.

אין לקבל את טענת המשיבים, שהמזגן לא גורם לנזק או למטרד למערערים, משום שלמערערים מזגנים משלהם, שכן כל עוד לא ניתנה הסכמה, קיימת כאן פגיעה בזכות הקניין של המערערים. התקנת מזגן היא פעולת בנייה הדורשת "היתר", ובמקרה דנן לא ניתן להתקנה זו היתר.

התוצאה הסופית: הערעור התקבל. נקבע, כי המזגן השייך למשיבים הותקן על שטח המהווה רכוש משותף וזאת ללא קבלת הסכמת האסיפה הכללית והסכמת המערערים. הצבת מזגן במקום בו הוצב, מהווה הסגת גבול ברכוש המשותף, עומד בניגוד להיתר הבנייה ופוגע בזכות הקניין של המערערים. ניתן צו להסרת מנוע המזגן בתוך 45 יום.

ע.א 1182/99, ביהמ"ש המחוזי בת"א, השופטים: גרוס, קובו ורובינשטיין.

בשם המערערים: עו"ד שפלר.

בשם המשיבים: עו"ד שרן.

בשם החברה: עו"ד ורשה.

עוד כתבות

נאסד"ק / צילום: רויטרס

בורסות אירופה ננעלו בירידות; גלנקור צנחה בצל חשדות לשוחד

וול סטריט נסחרת בירידות בצל נתוני מאקרו חלשים ● מניית גלנקור נפלה ב-9% בלונדון בצל חקירה וחשד לשוחד ● ההזמנות ממפעלים בארה"ב בחודש אוקטובר האחרון עלו ב-0.3%, אך הנתון לספטמבר עודכן מטה ● ירידה של 0.6% במכירות הקמעוניות בגוש האירו באוקטובר - פי 2 מהציפיות ● צמיחה מתונה של 0.2% ברבעון השלישי בכלכלת גוש האירו ● ההזמנות ממפעלים בגרמניה צנחו באוקטובר ● בורסות אסיה ננעלו במגמה חיובית

נוחי דנקנר /צילום: שלומי יוף

משטרת ישראל מבקשת לעכב מתן חנינה לנוחי דנקנר בשל מידע חדש

בחדשות 12 נחשף הערב כי דנקנר הועבר מבית הכלא מעשיהו לכלא ניצן לתא בבידוד זאת על סמך מידע חדש בעניינו ● דנקנר הגיש בפברואר האחרון בקשת חנינה לנשיא המסתמכת בעיקר על מצבו הרפואי

שוק הכרמל בתל אביב / צילום: שאטרסטוק

בדרך לתייר ה-5 מיליון? תל אביב על המפה בדירוגים עולמיים גם בגזרת הפוד'יס

שני דירוגים חדשים מציבים את הקולינריה של תל אביב בעשירייה הפותחת שלהם בזכות המטבח הטבעוני המגוון, הברים, שוק הכרמל והפתיחות שמאפיינת את העיר העברית הראשונה ● ומי עוד ברשימות?

מתניהו אנגלמן, מבקר המדינה  / צילום: יוסי זמיר

פרשנות: בדיקת מדיניות החילוטים חשובה, למרות שהמניע שלה לא ברור

ל"מהפכת החילוטים" מטרות ראויות, כמו סגירת צינור הכספים לעבריינות כלכלית ולארגוני פשיעה ● אולם נדמה שרשויות האכיפה איבדו קצת את הדרך לאחרונה ● פרשנות

ערן יסעור, מוריס קאהן, רוני צארום, מתי כוכבי ואתי עמיעד  / צילום: פרי מנדלבוים

מוריס קאהן מתריע: "אם לא ניזהר, נהיה אפיזודה היסטורית חולפת"

וגם: קבוצת הראל מציעה לעובדים: צמצום היקף העבודה ל-4 ימים בשבוע

 

מורן שוחט שניר

הקוד הגנטי שלנו, האקזיט ב-50 מיליון דולר שלה: ראיון עם מייסדת קליר ג'נטיקס מורן שוחט שניר

מורן שוחט שניר הבינה שאפשר לפתח טכנולוגיה שתיתן לציבור הרחב תמונת מצב גנטית מיידית ● יחד עם בן זוגה היא הקימה את 'קליר ג'נטיקס', פלטפורמה אינטרנטית שמנגישה למטופלים את המידע האישי ● החודש נמכרה החברה ב-50 מיליון דולר ● ראיון בלעדי לליידי גלובס

מנהלת ועדת הבחירות אורלי עדס / צילום: דוברות הכנסת - יצחק הררי, יח"צ

ועדת הבחירות: לא נוכל לקיים בחירות תוך 45 יום מהחלטת הכנסת

במסיבת עיתונאים בכנסת אמרה עדס כי במאמץ רב ניתן אולי לקצר את תהליך ההכנה ל-75 ימים: "יהיה קשה וגבולי מאוד אבל אפשרי"

שר התיירות יריב לוין / צילום: יהודה עשור, יח"צ

במידה ולא תוקם ממשלה, מענקי משרד התיירות לחברות תעופה נמצאים בסכנה

האם תקציב המענקים לחברות התעופה (250 אלף אירו לקו בשנה) יסתיים כבר בחודש הבא? ● לפי שר התיירות: "אם לא תקום ממשלה זה אוי ואבוי. התנופה בענף התיירות נמצאת בסכנה ענקית אם ניכנס ל-2020 בלי תקציב התוצאה המיידית תהיה שתקציב השיווק ייעלם"

בניין רשות המסים בירושלים / צילום: איל יצהר

חברת אדמונד דה רוטשילד ניהול נכסים תשלם מע"מ בהיקף כ-35 מיליון שקל בישראל

בת"א דחה את בקשתה של החברה להטיל עליה מע"מ אפס, היות והיא מספקת שירותים לקבוצת רוטשילד העולמית, שהנה "תושב חוץ" ● התקבלה טענת רשות המסים לפיה החברה מספקת שירותים גם לתושבי ישראל בישראל, לקוחות מוסדיים ולקוחות פרטיים ישראלים, וחייבת במע"מ בשיעור מלא

מחאה על תוכנית לצמצם הפנסיה של עובדי חברות ממשלתיות בצרפת / צילום: Jean-Paul Pelissier, רויטרס

צרפת משותקת: שביתה נרחבת נגד רפורמת הפנסיות שמוביל מקרון

ביומה הראשון של שביתה במחאה על תוכנית לצמצם הפנסיה של עובדי חברות ממשלתיות, שותקה 90% מתנועת הרכבות ובוטלו 30% מהטיסות הפנימיות ● מחר מאיימים "האפודים הזוהרים" להצטרף למחאה

אביגדור ליברמן / צילום: טל שניידר, גלובס

ליברמן: "לצערי הולכים לבחירות, רק נס חנוכה יכול עוד לעזור"

חבר הכנסת אמר הבוקר כי אין לו כוונה לשבת בממשלה צרה, וכי נתניהו וגנץ "קיבלו את ההחלטה ללכת לבחירות בעיניים פקוחות" ● עוד ציין כי לא יחתום על טפסי ה-61 לאף אחד מן הצדדים

מה אפשר לקנות ב- 800 אלף שקל בצפון הארץ / צילום: בר אל, עיצוב תמונה: טלי בוגדנובסקי

איזו בית תוכלו לקנות ב-800 אלף שקל בצפון הארץ?

דירת 5 חדרים בטבריה, קוטג' בבית שאן או דירת 4 חדרים בכרמיאל

ריקול בסדרת מוצרי פסטה של המותג הפרטי של שופרסל / צילום: יח"צ

שופרסל מודיעה על ריקול לעשרות מוצרי פסטה של המותג הפרטי

הסיבה: חשד להימצאות חרקים זעירים ● החרקים נמצאו במספר אריזות ממוצרי הפסטה של המותג הפרטי בתוצרת "ברוטו" איטליה

נפגעי הקורקינטים והאופניים החשמליים - 4 בדצמבר 2019

אתמול באיכילוב: 11 נפגעי תאונות קורקינט ואופניים חשמליים

מדי יום "גלובס" ובית החולים איכילוב מדווחים על מספר הנפגעים מתאונות שבהן מעורבים כלי רכב חשמליים: אופניים וקורקינטים

מחנה מעצר למהגרים בארה"ב / צילום: USA TODAY NETWORK, רויטרס

השערוריה שמטלטלת את ארה"ב: מקינזי ייעצה לקצץ במזון ובתרופות למהגרים לא חוקיים כדי להאיץ גירושם

ארגון "פרופבליקה" חשף 1,500 מסמכים מהם עולה כי חברת הייעוץ הוותיקה ייעצה לממשל האמריקאי איך לחסוך בעלויות הטיפול במהגרים הבלתי חוקיים ששוהים במחנות מעצר בסמוך לגבול ● הפרשה מעלה סימני שאלה אתיים סביב פעילות החברה

האחים אמיר יעקובי פיני יעקובי / צילום: אריק-סולטן

בדרך להסדר נושים חדש? ביהמ"ש הוציא צו הקפאת הליכים זמני לאורתם סהר

אורתם סהר הנדסה, אורתם סהר תשתיות ובנייה ומליבו בנייה מבקשות לשנות את הסדר הנושים הנוכחי שלטענתן אינו מאפשר את המשך ניהולן של החברות

 

 

סיאטה נאדלה, ריצ’רד ניקסון, ג’רמי קורבין / צילום: רויטרס

עכשיו זה רשמי: 4 ימי עבודה בשבוע טובים לכולם

מאז שנות ה-50 של המאה הקודמת פוליטיקאים מפזרים הבטחות למעבר לשבוע עבודה מקוצר ● בינתיים, חברות שהפחיתו את שעות העבודה השבועיות או היומיות מדווחות על עלייה בפריון העבודה

ביטקוין /צילום: רויטרס

משקיעים מוסדיים נסוגים משוק הקריפטו: כמעט 70 קרנות גידור בתחום נסגרו ב-2019

מחקר חדש מצביע על ירידה משמעותית במספר הקרנות המשקיעות בשוק המטבעות הקריפטוגרפיים  ● לפי ממצאי הדוח, רק 140 קרנות בתחום הושקו מתחילת השנה - פחות מחצי ממספר הקרנות שהושקו בשנת 2018

שר האוצר משה כחלון, ד"ר יפעת שאשא־ביטון, ראש עיריית שדרות, אלון דוידי בחנוכת פרויקט מחיר למשתכן  / צילום: דביר מלכה

הממשלה תאריך את מחיר למשתכן גם לשנה הבאה; בספטמבר 53% מהדירות החדשות שנמכרו היו במחיר למשתכן

כדי לממן את הארכת מחיר למשתכן יקצה משרד השיכון 36 מיליון שקל מתקציב הפיתוח ומוסדות הציבור

אסי טוכמאייר וברק רוזן / צילום: חן גלילי

הבוננזה של רוזן וטוכמאייר מניהול קבוצת הרכישה של פרויקט דה וינצ'י: דמי ניהול של קרוב ל-200 מיליון שקל

בעקבות השלמת התנאים הדרושים בהסכמי הליווי הפיננסי של חברי הקבוצה, יקבלו ישראל קנדה ואקרו נדל"ן, המנהלות את הקמת פרויקט המגורים היוקרתי במרכז תל אביב, את החלק הראשון מדמי הניהול שלהם הן זכאיות, בסכום של 108 מיליון שקל