לא רבים הם אנשי העסקים בישראל, המסוגלים להרים בימים אלה עסקה בהיקף של כ-100 מיליון דולר. יעקב (קובי) מימון הוא כנראה אחד מהם. למרות שברישומי הבורסה לא תמצאו את שמו - מימון מקפיד שלא להופיע כבעל מניות במי מהחברות הנשלטות על ידו בפועל - אין עוררין על כך שבפועל הוא השולט בקבוצת יואל, מי שחולשת על נכסים נזילים בהיקף של מאות מיליוני שקלים.
בשנים האחרונות, מתנהלים עסקיה של יואל בפרופיל תקשורתי נמוך, וגם תוצאותיה העסקיות, הנובעות מהשקעות שבוצעו בתחומי הבנייה, הטקסטיל וחיפושי נפט וגז, רחוקות מלהרשים. סביר להניח שהתנהלותו החשאית של מימון והמוניטין המפוקפקים ש"סוחבת" הקבוצה מהתקופה בה נשלטה על ידי ג'ו אלמליח, לא מסייעים לה להפוך לחביבת המשקיעים. הבוקר נסחרה יואל בשווי של 14.5 מיליון דולר, כ-45% מתחת להון העצמי החשבונאי.
לזכותו של מימון צריך לציין כי מאז רכש את השליטה ביואל , באמצע שנות ה-90, שקדה החברה על השבחת פרוייקט הנדל"ן שבבעלותה, איירפורט סיטי, הנבנה בסמוך לנתב"ג, ונמנעה מלהיכנס להרפתקאות עסקיות הרות אסון, כפי שעשו קודמיו (מי זוכר את ההשקעה ביצרנית שואבי האבק האמריקאית רג'ינה). יואל, בניגוד לרוב חברות ההשקעה המקומיות, גם ידעה לעמוד יפה בפני פיתויי ההיי-טק.
השמירה על קופת המזומנים מאפשרת כעת למימון לנצל את ירידת השווי הדרסטית של עסקים בישראל, כדי לרכוש שליטה בנכס ריאלי משמעותי שעשוי להקפיץ את עסקיו לליגה גבוהה יותר.
אמש חתמה נפטא , החברה הבת של יואל, על מזכר הבנות עם קואופרטיב אגד, על פיו יפעלו יחדיו במסגרת חברה משותפת - חנל - שהזכויות בה יוחזקו בשיעור של 39.3% על ידי אגד ו-60.7% על ידי נפטא.
על פי מזכר ההבנות, תרכוש חנל את מניות השליטה בנצבא חברה להתנחלות, המוחזקות בידי חברי וגמלאי אגד, ותפעל לרכוש את יתרת המניות של חברה זו.
הנכס העיקרי של נצבא (נכסי צאן ברזל אגד) הוא אחזקה בשיעור של כ-63% ממניות נצבא אחזקות, חברה ציבורית המחזיקה ומנהלת נכסי נדל"ן מגוונים, לרבות תחנות האוטובוסים שבשימושה של אגד ברחבי המדינה.
היקף העסקה מוערך ב-45 מיליון דולר (בשלב ראשון) וב-100 מיליון דולר עם השלמת רכישת הבעלות בנצבא התנחלות. להערכת נפטא, שווי נצבא אחזקות הנגזר מרכישת מניות החברה האם (בהתחשב ברכושה ובהתחייבויותיה של נצבא התנחלות) מסתכם ב-170-160 מיליון דולר - גבוה בכ-160%-150% ממחיר השוק. יתר נכסיה של נצבא התנחלות אינם בהיקף מהותי ביחס לעסקה הכוללת.
השלמת ההתקשרויות נשוא מזכר ההבנות, תלויה בהשלמת בדיקות נאותות והתקשרות הצדדים בהסכם מפורט עד לא יאוחר מיום 31 במארס 2003 וכן בתנאים נוספים, לרבות אישור הממונה על ההגבלים העסקיים ורשויות נוספות. מקבוצת יואל נמסר כי עדיין לא הושג הסכם מימון לרכישה וכי טרם נקבעה זהותו של הבנק המלווה.
נצבא אחזקות, חולשת על כ-100 נכסים הפזורים ברחבי הארץ, בשטח כולל של כמיליון מ"ר בנוי. מדובר באחת מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל, המחזיקה במרבית תחנות האוטובוס, המוסכים והחניונים של אגד ברחבי הארץ. לחברה 800 שוכרים, ושיעור התפוסה בנכסיה עומד על 90%. נצבא סיימה את המחצית הראשונה של השנה עם הכנסות של כ-90 מיליון שקל לאחר שבשנת 2001 כולה הגיעו הכנסותיה ל-207 מיליון שקל. הרווח הנקי של החברה בחצי הראשון של השנה עמד על 21.6 מיליון שקל.
מקבוצת יואל נמסר היום כי "העסקה מבטאת את אמונתו של מימון בשוק הנדל"ן בישראל. מימון רואה באגד שותף אסטרטגי, בעל אינטרס משותף בהשבחת הנכסים". עוד נמסר כי הרכישה צפויה להפוך את מימון לאחד הגורמים המובילים בענף הנדל"ן.
כאמור, מובילה כיום יואל את בניית פרוייקט איירפורט סיטי, על שטח של 757 דונם, המיועד לבניית כ-500 אלף מ"ר מבנים להשכרה (מסחר, לוגיסטיקה ומלונאות). את הפרוייקט, שעלות הקמתו מוערכת ב-300 מיליון דולר, מלווה בנק לאומי. עוד פרוייקט נדל"ן בו מעורבת החברה הוא "לב הפארק" ברעננה, שבו נמכרו 756 יח"ד. יואל מחזיקה 20% בפרוייקט, שמכירת הדירות בו מניבה ליזמים (ביניהם עזרא הראל) רווחים נאים בשנה האחרונה.
את מניות השליטה ביואל מחזיק קובי מימון באמצעות חברת אקויטל. השליטה בחברה זו מוחזקת על ידי שותפות הנשלטת בידי חיים צוף, ידידו הטוב של מימון מאז ילדותם המשותפת בפתח תקוה. בעלת מניות המיעוט בשותפות השולטת באקויטל, חברת כרמן נכסים, מוחזקת על ידי אברהם (בונדי) לבנת ואיש העסקים בני גאון.
קובי מימון עצמו נמנע מלהחזיק במניות אקויטל, כמו גם ביתר החברות הבורסאיות המזוהות עמו (יואל, נפטא, ישראמקו). זה איננו הפרט התמוה היחיד באופן התנהלותו. בדירקטוריונים של חברות הקבוצה ניתן למצוא בעיקר חברות בע"מ הנושאות שמות שונים ומשונים. מימון משמש כיו"ר הדירקטוריון בנפטא, מה שמאפשר לנו ללמוד כי נולד בשנת 1946 וכי הוא נושא אזרחות ישראלית והולנדית.
מימון גדל בשכונת פועלים בפתח תקוה. את לימודיו התיכוניים נטש לטובת מכירת ציורי שמן מדלת לדלת. בהמשך שיכלל את מכירת התמונות לתעשייה רב לאומית משגשגת שבסיסה בהולנד. בעסקי התמונות צבר ככל הידוע את ההון שאיפשר לו לבצע את ההשתלטות על יואל.
מהלך ההשתלטות על יואל היה דרמטי ורב תהפוכות. תחילתו בעסקה סיבובית שנרקמה בין חברת קווי אשראי של יובל רן לבעל השליטה הקודם ביואל, ג'ו אלמליח. המשכו במאבק שליטה שכפה מימון על רן, תוך ניצול הקשיים הכספים אליהם נקלעו עסקיו.
בספטמבר 95' הגיש מימון, אז עדיין דמות אנונימית לחלוטין בשוק ההון, תביעה בה תקף את ההסכם בין קווי אשראי ליואל, לפיו התחייבה האחרונה למכור לקווי אשראי את כל אחזקותיה בחברה הבת פספורט (כיום אקויטל) תמורת כ-9 מיליון דולר ואת העסקה שדווחה מיד לאחר מכן, בה מכר ג'ו אלמליח לאותה פספורט את כל אחזקותיו ביואל תמורת כ-18 מיליון דולר.
מימון טען בתביעתו כי מדובר בעסקה סיבובית ומתוכננת בקפידה, לפיה נמכרו אחזקות יואל בפספורט "במחיר מציאה" רק על מנת שמאוחר יותר תעשה קווי אשראי שימוש בקופתה של פספורט על מנת לרכוש במחיר מופקע את אחזקותיו של אלמליח ביואל.
בחודש אוקטובר 95' הגיעו הצדדים להסכם פשרה, שקיבל תוקף פסק דין. על פי ההסכם, מונה ד"ר אריה עובדיה כפוסק שאישורו נדרש בביצוע כל עסקה בין קווי אשראי, יואל ופספורט. על פי אותו הסכם, הוכרה תביעתו של מימון כנגזרת בשם יואל ופספורט, ונדחתה. מהלך ההשתלטות של מימון הושלם זמן קצר לאחר מכן: רן נמלט מהארץ מאימת נושיו כשהוא מותיר למימון לשלוט לבדו בקבוצה הנזילה.
בדצמבר 99', קבעה שופטת בית המשפט המחוזי בת"א, שרה סירוטה, כי קיים חשש אובייקטיבי סביר לקשר שקשרו הצדדים להסכם הפשרה בנוגע להעברת השליטה ביואל מג'ו אלמליח לידי קווי אשראי. לדברי השופטת, עולה החשש כי קווי אשראי בחרה להשתיק תביעה שהוגשה כנגדה, כשהיא מחלקת עם מימון, התובע, את טובות ההנאה שעשויות לצמוח מן המעשים בגינם נתבעה על ידו, על פני הכרעה לגופה של התביעה. השופטת נעתרה לבקשה שהגישו בעלי מניות המיעוט ביואל, וקבעה כי הסכם הפשרה אינו מונע מהם להגיש תביעה בעילת העסקה הסיבובית להעברת השליטה ביואל ולבקש כי תביעתם תוכר כתביעה נגזרת.
העותרים ביקשו מבית המשפט כי יבטל את הסכם הפשרה בשל אי חוקיות ותרמית וטענו כי מדובר בתוכנית כוללת ויזומה מראש להשתלטות על עסקי פספורט, יואל ונכסיהן להפקת טובות הנאה אישיות. השופטת סירוטה קבעה כי לא ניתן לראות את מימון, בעת שחתם על הסכם הפשרה, כמי שייצג את עניינן של מי מהחברות או ענייניהם של בעלי המניות האחרים וכי אין בהסכם הפשרה שקיבל את תוקף בית המשפט, כדי להסיר חשש בדבר קונספירציה.
מימון בורח מהתקשורת אך ככל הידוע מדובר באיש עסקים ריכוזי, הממדר את הכפופים לו, ובדרך כלל, גם מי שחותם בסופו של דבר על הצ'קים. עוד קודם להשתלטות על יואל, צבר מימון עתודות נדל"ן חקלאי בפתח תקוה ובחדרה. חלק מאותן קרקעות הועברו על פי ההערכות לחברות הבורסאיות שבשליטתו (הגם שלא דווחו כעסקאות עם בעל עניין).
אחת מאותן רכישות בוצעה על ידי חברת פוליגון, שבה שולט על פי רישומי הבורסה גיל הוד, ידיד קרוב נוסף של מימון, ועל פי ההערכות, עושה דברו. פוליגון, המתנהלת ממשרדי יואל, רכשה לפני מספר שנים קרקע של 70 דונם באזור התעשייה סגולה בפתח תקוה תמורת כ-5 מיליון דולר, מידי חברות זרה הרשומה בפנמה.
הקרקע החקלאית שרכשה פוליגון שימשה בשנים האחרונות את מתחם הסחר ירקונים, הסמוך לצומת סגולה, אשר מניב לחברה את מלוא הכנסותיה - כ-4.5 מיליון שקל בשנה.
במאי השנה, דחה ביהמ"ש העליון בקשת ערעור ובקשה לעיכוב ביצוע של רשתות הום סנטר, היפרטוי וביתילי, לפינוי מהמתחם על פי צו להפסקת שימוש חורג. הרשתות עתרו בבקשה להורות על ביטול החלטה שדחתה את בקשותיהן למתן שימוש חורג במתחם. הפסקת השימוש החורג עם כניסת הצו לתוקף תגרום להפסד דמי שכירות של 2.4 מיליון שקל בשנה.
נצבא החזקות: לא רק תחנות מרכזיות
נצבא החזקות מוחזקת בשיעור של 63% על ידי נצבא התנחלות, שבשליטת אגד, ובין בעלי מניותיה נמצאים גם חברים וגמלאים באגד. בעלי מניות נוספים בנצבא החזקות הם גמול (כ-12.3% בעקבות המרת אג"ח למניות לפי שווי של כ-1.1 מיליארד שקל לנצבא), גרנית הכרמל (9.8%) ואשטרום נכסים (9.6%).
תחום הפעילות העיקרי של נצבא החזקות הוא נדל"ן, אם כי לחברה יש גם הכנסה קטנה יחסית מתיירות. סך כל הרכוש הקבוע של נצבא נכון לסוף הרבעון השני הסתכם בכ-1.5 מיליארד שקל, כשרובו (99.7%) מורכב מנכסי מקרקעין הכוללים, בין היתר, שטחים בתחנות מרכזיות, מוסכים וחניונים ברחבי הארץ (של אגד). במחצית הראשונה של השנה היוו ההכנסות מאגד, השוכרת מנצבא 44 נכסי מקרקעין תחבורתיים המניבים הכנסות שנתיות של כ-65 מיליון שקל בשנה, כ-37.6% מהכנסות החברה. אגד הודיעה לחברה על פינויים העתידי של 11 נכסים המשתרעים על קרקע בשטח של כ-150 דונם ואשר ההכנסה השנתית בגינם הינה בסך של כ-15 מיליון שקל. מרבית הנכסים שאגד הודיעה על פינויים יתפנו החל מאוגוסט 2004 ועד ספטמבר 2005.
אבל, נצבא היא לא רק חברת נדל"ן המזוהה עם נכסי אגד. לחברה יש שורה של פרוייקטים, חלקם בשותפות עם חברות אחרות וחלקה הכולל של הקבוצה בפרוייקטים המצויים בבנייה מסתכם בכ-36 אלף מ"ר המיועדים בעיקרם להשכרה.
* רכישת מחצית מה"פאוור סנטר" בדרום נתניה בחודש יולי בכ-120 מיליון שקל. הפרוייקט יכלול שטחי מסחר בהיקף של כ-25 אלף מ"ר. יתרת מחצית הפרוייקט הינה בבעלות גנדן של נוחי דנקנר. בניית הפרוייקט נמצאת בעיצומה והוא אמור להיפתח לקהל בהדרגה במהלך הרבעון האחרון של השנה.
* בית נ.י.פ בתל-אביב: בנייתו של הבניין הסתיימה בעיקרה בשנת 99'. חברת נ.י.פ סיימה את בניית המשרדים למוסד לביטוח לאומי וסיימה את הליך מסירתם בספטמבר 2000. בדצמבר 2001 קיבלה תוקף התב"ע להגדלת אחוזי הבניה בבניין. לפיכך תושלם בקרוב הבנייה ויעמדו לרשות החברה כ-15,200 מ"ר המיועדים בעיקרם להשכרה. לתאריך פרסום הדו"חות הכספיים האחרונים שווקו כ-11 אלף מ"ר מתוכם מאוכלסים כ-4800 מ"ר והיתרה צפויה להתאכלס ברובה עד לתום השנה.
* מרכז מסחר, משרדים ותחבורה בירושלים: הפרוייקט כולל מרכז מסחרי בשטח של כ-6400 מ"ר, בניין משרדים בשטח של כ-10,600 מ"ר וכן תחנה מרכזית חדשה. חלק הקבוצה בפרוייקט הינו בשיעור של 50%. התחנה המרכזית והמרכז המסחרי החלו לפעול בספטמבר 2001. השטחים המסחריים שווקו במלואם.
* בחודש אוגוסט 2000 נחתם הסכם עם חברת שופרסל להקמת חנות יוניברס קלאב בשטח של כ-8000 מ"ר ברח' המרכבה באזור התעשייה בחולון. בצמוד לחנות יוכשרו כ-600 מקומות חניה. ביוני 2001 החלה הבנייה במתחם. השלמת בניית החנות ומסירתה לשוכרים צפויים להיות במחצית השנייה של 2002. על יתרת שטח המיתחם, המשתרע על כ-30 דונם, עתידה החברה להקים בעתיד מגדלי משרדים.
* נצבא שותפה בשיעור של 50% בבניית מבנה תעשייתי בן כ-6100 מ"ר בפארק התעשייה ציפורית להשכרה לחברה אמריקאית. השלמת הבנייה ואכלוס הפרוייקט צפויים להיות במהלך שנת 2003.
* החברה שותפה בשיעור של 16% בפרוייקט בניית משרדים במרכז מוסקבה. הפרוייקט יכלול בניית מבנה משרדים בן 16 קומות בשטח של כ-9500 מ"ר. השלמת בנייהת הפרוייקט ואכלוסו צפויים להיות במהלך שנת 2004.
* הקבוצה מקדמת את תכנונו של פרוייקט משרדים גדול - 'מגדלי נצבא' - בהיקף של כ-62 אלף מ"ר על חטיבת קרקע בדרך פ"ת במרכז ת"א. במיתחם אושרה תב"ע המתירה זכויות בנייה בשיעור 450% ובניית מגדל שגובהו המתוכנן עד 65 קומות. התוכנית אושרה על-ידי הוועדה המחוזית. הקבוצה בוחנת תכנון חדש של המתחם שמטרתו בניית שני בניינים בני 40-20 קומות וזאת במקום מגדל אחד.
מדו"חות נצבא לרבעון השני של השנה עולה, כי הכנסותיה מהשכרת נכסים וניהולם הסתכמו בכ-44 מיליון שקל, בעוד הכנסות פעילות התיירות (פעילות מינורית של החברה באמצעות מכירת מוצרים סיטונאיים של חברות אחרות) הסתכמו ב-793 אלף שקל בלבד. הרווח ברבעון השני הסתכם בכ-12.5 מיליון שקל, לעומת 10.8 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.
במחצית הראשונה של השנה הסתכמו הכנסות נצבא בכ-87.5 מיליון שקל, לעומת 83.5 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, והרווח במחצית הסתכם בכ-21.6 מיליון שקל, לעומת 8 מיליון שקל במחצית המקבילה אשתקד.
יואל: חיפושי נפט ונדל"ן
חברת ההשקעות יואל, שבשליטת קובי מימון, פועלת בעיקר בנדל"ן וחיפושי נפט. החזקותיה העיקריות של החברה: נפטא (86.6%), שבאמצעותה מבוצעת העסקה עם אגד, קריית שדה התעופה (81%), הכוללת בעיקר יזום, פיתוח ובנייה של פרוייקט Airport-City ופרוייקט ע.ר.מ (20%).
נפטא, עוסקת בעיקר בהפקת גז ושיווקו בארץ ובחו"ל ובחיפושי נפט וגז בארץ ובחו"ל. חברות מאוחדות של נפטא משמשות כשותפים כללים בשותפויות לחיפושי גז, ובנוסף פועלת נפטא באמצעות חברה מאוחדת גם בתחום צביעה ואשפרת בדים, בנייה ונדל"ן. נפטא מחזיקה כ-50.2% ממניות ישראמקו אינק הנסחרת בנאסד"ק.
קריית שדה התעופה, פועלת, כאמור, בייזום ופיתוח של פרוייקט אירפורט-סיטי הסמוך לנמל התעופה בן-גוריון. במסגרת הפרוייקט יבנו כ-400 אלף מ"ר הכוללים שטחי משרדים והיי-טק (150 אלף מ"ר), מלונאות (25 אלף מ"ר), מסחר (40 אלף מ"ר) ולוגיסטיקה ואחסנה (185 אלף מ"ר).
במסגרת ע.ר.מ הוקמו ברעננה 756 דירות וכן מרכז מסחרי במסגרת פרוייקט "לב הפארק". מחצית מהדירות בפרוייקט יועדה מראש למכירה ומחציתה להשכרה. ברבעון האחרון של 99' החלה ע.ר.מ במכירת הדירות שהושכרו. מכירת הדירות שהושכרו הניבה במחצית הראשונה של השנה לע.ר.מ רווח מרשים של כ-45 מיליון שקל, מתוכו 26.7 מיליון שקל ברבעון השני. אשתקד הרוויחה ע.ר.מ כ-21.3 מיליון שקל.
רווחי יואל במחצית הראשונה של השנה הסתכמו בכ-3.6 מיליון שקל, ורווחי החברה אשתקד הסתכמו בכ-6 מיליון שקל.