גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כיכר המדינה: זה לא יסקי ולא צור. זה רוטמן-רז

בין האדריכלים אברהם יסקי ומשה צור מתנהלת מלחמת עולם על תכנון כיכר המדינה בתל-אביב, אבל כשבודקים קצת יותר לעומק, הן את האינטרס של בעלי הקרקעות והן את האינטרס הציבורי, יש על פני הדברים עדיפות דווקא לתוכנית האדריכלים רוטמן-רז

בעוד שש או שבע שנים, בשעת הנהיגה ברחוב ז'בוטינסקי בת"א לכיוון מזרח, כשיורדים מהגבעה עליה ניצב ביה"ס התיכון הרצליה וגולשים לכיוון כיכר המדינה: הנוף ברקע הוא כמובן המגדלים של הבורסה בר"ג, אך כיצד תיראה כיכר המדינה עצמה?

בעוד שש או שבע שנים, בטיול אחר הצהריים עם הכלב, או אם אתה עמירם סיון שקפץ מהדירה החדשה במגדלי אקירוב כדי לקנות משהו בכיכר המדינה: חוצים את רחוב ה' באייר אל המדרכה הפנימית העגולה החדשה של מה שהיה פעם ייחודי בעיר - כיכר עגולה ופתוחה. ובמה ייתקלו העיניים?

כיכר דיזנגוף היא ההוכחה לכך, שכיכר המתנשאת מעל האדם יוצרת תחושה מעוותת ולא נוחה, אפילו פשיסטית. זו בוודאי לא הכיכר הפתוחה והדמוקרטית של תל-אביב הוותיקה, ואולי זו הסיבה, שדווקא בכיכר המדינה מתקיימת בשבועות האחרונים מחאת חסרי דיור ומובטלים.

בעוד שבוע תיערך האסיפה המכרעת של 50 בעלי הקרקעות בכיכר המדינה, הצפויים כל אחד להכנסה של כ-8 מיליון דולר מהפרויקט: כ-400 דירות יוקרה, מרכז מסחרי של 15 אלף מ"ר, 6,000 מ"ר לעירייה ועוד חניון ענק. עיריית ת"א, שהיא בעלת 44% מהקרקע, מסתפקת במועט מאוד, וגם אין לה השפעה פורמלית על תהליך בחירת התוכנית האדריכלית, וזה נראה כמו הפקרת האינטרס הציבורי.

האסיפה הקרובה של בעלי הקרקע, שהיא השנייה במספר אחרי שהראשונה התפוצצה, נועדה כדי להכריע בשאלת התוכנית האדריכלית של הכיכר. ערב ראש השנה התכנסה האסיפה בפעם הראשונה, כדי לשמוע מהי המלצת הדירקטוריון - ולהחליט. הדירקטוריון הציג שתי תוכניות, האחת של משרד האדריכלים יסקי-סיון והשנייה של אדריכל משה צור.

זה היה אירוע טעון וקשה. מהנדס העיר, דני קייזר, תמך באופן נחרץ בתוכניתו של משה צור, שבפרמטרים המקצועיים החשובים גם קיבלה דירוג גבוה יותר מתוכנית יסקי. מצד שני, לאדריכל אברהם יסקי יש תמיכה בדירקטוריון, בעיקר של מוטי אורבך, בעל קרקעות ויזם נדל"ן, הקשור עם יסקי בפרויקט אחר(הכנת תב"ע לתחנה המרכזית הישנה בת"א). בסופו של דבר, הדירקטוריון המליץ לאסיפה הכללית לקבל את התוכנית של יסקי.

הוויכוח בין בעלי הקרקע היה לוהט. אורבך ויסקי, המיוצגים ע"י עורך דין יובל גלאון, טוענים כי יסקי הוא הזוכה, ולו רק משום שהתב"ע, לטענתם, מכתיבה 6 מגדלי מגורים. אדריכל צור, שהיה המום מהטיעון, וכמוהו גם מהנדס העיר קייזר, הציג תוכנית של 3 מגדלים. לצור יש כבר חוות דעת משפטית של עו"ד אמנון עברון, הסותרת את זו שהציג יסקי, וכל העסק גם מתגלגל עכשיו לעורכי הדין.

האסיפה הכללית של בעלי הקרקע התפוצצה בלי לקבל החלטה, וכאמור היא אמורה להתקיים בעוד שבוע, כדי להגיע להכרעה. מבדיקת האירועים והנתונים עולה היום מסקנה חדשה ומפתיעה לגבי התוכנית האדריכלית הראויה והטובה ביותר - וזו לא ההצעה של יסקי ולא ההצעה של צור.

זה התחיל בתחרות בין 21 אדריכלים, ממנה עלו לשלב הסופי 6 אדריכלים: יסקי-סיון, צור, רוטמן-רז, ז'אן נובל, קולקרדיאמונד, מן-שנער. שלושת האדריכלים האחרונים נפסלו בשלב הסינון הראשון, ולגמר עלו יסקי-סיון, משה צור, והאדריכלים גיורא רוטמן ומשה רז. תומכי יסקי בדירקטוריון התנגדו באופן חריף לתוכנית של רוטמן-רז, וכך יצא, שהאסיפה הכללית התבקשה להכריע בין יסקי לבין צור.

אם בוחנים את שלוש ההצעות על פי שלושה מבחנים - האינטרס של בעלי הקרקע על פי הדירוג שהם קיבלו מהמומחים המקצועיים שלהם, האינטרס הציבורי של האיש עם הכלב והאינטרס העירוני-סביבתי - נראה שדווקא התוכנית של רוטמן-רז היא העדיפה מבין שלוש התוכניות. בפרמטרים הנוגעים לשווי המסחרי של הפרויקט, שהם האינטרס הישיר של בעלי הקרקעות, התקבלו התוצאות האלה:

פוטנציאל שיווק הדירות (יועצים שירר-פישמן): 1. רוטמן-רז - 1,223 נקודות; 2. משה צור - 1,113 נקודות; 3. יסקי-סיון - 1,066; 4. קולקר-דיאמונד - 999 נקודות; 5. מן-שנער - 931 נקודות; 6. ז'אן נובל - 17 נקודות (לדירות יש קווים גיאומטריים לא שגרתיים ואין בתוכנית בכלל פנטהאוזים).

יחסי ברוטו-נטו. 1. ז'אן נובל - 13%; 2. משה צור - 15%; 3. רוטמן-רז - 15.6%; 4. קולקר-דיאמונד - 20.7%; 5. יסקי-סיון - 22%; 6. מן-שנער - 26%.

המרכז המסחרי (היועץ אריה קופילר): 1. רוטמן-רז - 273 נקודות; 2. משה צור - 270 נקודות; 3. יסקי-סיון - 225 נקודות; 4. קולקר-דיאמונד - 203; 5. ז'אן נובל - 156 נקודות; מן-שנער - 121 נקודות.

נכסי אריאל (תחזוקה), ודגש הנדסה (תחבורה וחניה) הודיעו, שיש להם אפשרות לסייע לכל אחת מהתוכניות, ולא דירגו. כמוהם גם אדריכל הנוף שלמה אהרונסון.

שקלול של הפרמטרים העסקיים מצביע על כך, שלמעשה ההצעה הטובה ביותר, מבחינת האינטרס של בעלי הקרקע הפרטיים, היא של רוטמן-רז. היא עדיפה במקצת על הצעת משה צור, ועדיפה בהרבה על הצעת יסקי-סיון.

מבחינת האינטרס הציבורי, של האיש באוטו או האיש עם הכלב, יש מגבלה תב"עית קשה. את התב"ע ערך דני קייזר עצמו, בקדנציה הקודמת שלו באגף התב"עות במשרד מהנדס העיר. המגבלה היא, שבכל מקרה, ובלי קשר למגדלי המגורים, המרכז המסחרי והשטח הציבורי של הפרויקט תופסים גובה ניכר באמצע הכיכר, ומחסלים את האפשרות למבט מלא מצד אחד של הכיכר אל צידה האחר. התב"ע גם מחייבת להוריד מתחת לכיכר את רחוב ז'בוטינסקי, ולהשאיר שטח פתוח במערב הכיכר (מגבלה זו אינה מאפשרת 4 מגדלים, אחד על כל רבע של המעגל).

התב"ע, בכל מקרה, "הרגה" את הכיכר ככזו, ובזה אין להאשים איש מהאדריכלים המתמודדים. לאור המגבלות הללו, איך התמודדו האדריכלים עם השאלות הציבוריות: כמה תכסית וכמה מנפח הכיכר הם לוקחים מהציבור לטובת האינטרס המסחרי במגדלי המגורים? מה תהיה החוויה האנושית הפשוטה, מגובה העין, של הכיכר? כמה שטחים פתוחים יישארו לטובת הציבור ומה תהיה איכותם? בעתיד, כשנחצה את הכביש, מה תהיה החוויה של ההליכה במדרכה הפנימית העתידית סביב הכיכר?

בעניין התכסית, משה צור ורוטמן-רז מציעים 3 מגדלים, ואילו יסקי-סיון מציעים 6 מגדלים (קולקר-דיאמונד - 3 מגדלים, מן-שנער - 6 מגדלים, ז'אן נובל - 7 מגדלים).

מבחינת הקריטריונים הסביבתיים (היועץ אשל הנדסה), נבחנו אלמנטים הנוגעים הן לציבור והן לבעלי הקרקע, כמו: שטחים פתוחים, השתלבות במרקם קיים, ניצול תת הקרקע, מטרדי רוח, התאמה אקלימית וחיסכון באנרגיה וכו'. התוצאה: רוטמן-רז ומשה צור שווים במקום הראשון, אחריהם קולקר-דיאמונד, במקום הרביעי ז'אן נובל, אחריו יסקי-סיון ואחרון מן-שנער.

בתוכנית של יסקי, כשאתה הולך במדרכה הפנימית החדשה של הכיכר, שרוחבה כ-5 מטר, אתה צריך לחצות 4 כבישי כניסה לתוך הכיכר. ברוב זמן ההליכה אתה רואה קיר תומך אלכסוני בגובה 7-6 מטר, שתי קומות, ואם תעלה במדרגות תגיע לשטח מגונן, שיש בו תחושה עיגולית, ובאמצע מרכז מסחרי בגובה כ-8 מטר. בתוכנית של צור, המדרכה הפנימית היא גם כן בת 5 מטר, וההולך צריך לחצות 5 כבישי גישה לתוך הכיכר.

ברוב ההליכה סביב הכיכר אתה רואה קירות בגובה של 6 עד 12 מטר, ולמעלה, בקצה המדרגות, משטח מגונן.

בתוכנית של רוטמן-רז מדובר במדרכה פנימית ברוחב 15 מטר, שאתה יכול ללכת עליה סביב הכיכר בלי לחצות כביש גישה פנימה. הם ארגנו את המרכז המסחרי בשטח מצומצם יחסית במרכז הכיכר, ושמרו על המראה הרדיאלי במרכז הכיכר בגובה של 12-10 מטר, זאת כדי שמהמדרכה הפנימית יתחיל משטח דשא ועצים, העולה בשיפוע מתון יחסית אל מרכז הכיכר. התוכנית משאירה מהכיכר הפנימית יותר שטחים בהם יש מבט פתוח ומרחב.

מכיוון שעל פני הדברים רוטמן-רז חשבו והשתדלו יותר למען האיש עם הכלב בכיכר המדינה - מגיע לציבור בתל-אביב הסבר מדוע לא התוכנית שלהם תיושם.

מכיוון שעל פני הדברים רוטמן-רז נותנים יותר לבעלי הקרקעות - מגיע לבעלי הקרקעות הסבר מדוע לא התוכנית שלהם תיושם.

מבחינת האינטרס הציבורי של העיר, שהיא גם בעלת 44% מהקרקע - ועם כל הכבוד לעמדתו המקצועית האישית של מהנדס העיר דני קייזר - מדוע מועצת העיר או לפחות הוועדה המקומית ת"א אינן מוזמנות לבדוק מה קורה בכיכר המדינה?

את כיכר דיזנגוף רוצים להחזיר למתכונתה הראשונית, וזה אפשרי. מה שייבנה בכיכר המדינה יהיה בלתי ניתן לשינוי.

עוד כתבות

בנימין נתניהו / צילום: שלומי יוסף, גלובס

תגובות בתקשורת העולמית: "ישראל בחרה במבוי סתום"

ה"פרנקפורטר אלגמיינה" הגרמני העריך כי "אלה יכולים להיות הימים האחרונים של נתניהו בשלטון", ה"פייננשל טיימס" הבריטי כתב כי "השורד הפוליטי של ישראל נמצא על החבלים", וה"לה מונד" הצרפתי הכריז על "ערב קשה לרה"מ נתניהו"

גיל טייכמן / צילום: אביב חופי

כונסי חברת התאורה של גיל טייכמן: "חשש שהנושים יבזזו את מחסני החברה"

"קיים צורך מיידי למכירת נכסי החברה בכל דרך אפשרית" – כך טוענים כונסי הנכסים שמונו לחברת התאורה של גיל טייכמן, שצברה חובות של 20 מיליון שקל

נכס של איי.די.או ברלין / מצגת החברה

על רקע הקפאת שכר הדירה בברלין והצלילה במניה: ADO במגעים למכירת כרבע מתיק הנכסים שלה

ADO פועלת בברלין באמצעות החברה המוחזקת ADO פרופרטיז (ADOP), ולה פורטפוליו של כ-23,700 דירות בעיר, לצד שטחי מסחר ● הסנאט של ברלין הכריז לפני כשלושה חודשים כי יקדם הקפאה של שכר הדירה בברלין ל-5 השנים הקרובות, מה שהוביל לירידה של עשרות אחוזים בשווי חברות הנדל"ן שמתמחות בברלין

ענת גבריאל, מנכ"לית יוניליוור ישראל, צילום: שלומי יוסף

מנכ"לית יוניליוור ענת גבריאל מסיימת את תפקידה ותמונה לסגנית נשיא גלובלית

זאת אחרי 6.5 שנים כמנכ"לית יוניליוור ישראל ● בתפקידה החדש תוביל גבריאל את אסטרטגיית ניהול ההכנסות העולמית של החברה

שכונה חרדית, ירושלים / צילום: shutterstock

"יש מחנה שכל מה שיש לו זה שנאה לנתניהו. מה הם מציעים לעשות?"

ירושלים היא מאגר הקולות הגדול ביותר בישראל למפלגות הימין ולחרדים, 410 אלף בעלי זכות בחירה הצביעו היום ב-666 קלפיות ברחבי העיר ● נוריאל זריפי מבעלי בית הקפה דובשנית, שמפורסם בזכות קשריו עם משפחת נתניהו, בכל זאת מודאג לסיכויו של נתניהו

181 מנהלים אמריקאים חותמים "רווחים זה לא הכל" / צילום: רויטרס

מנכ"לים קשובים - לציבור או לאינטרסים שלהם?

מאז ההצהרה הדרמטית של מנכ"לי-העל בארה"ב בזכות קפיטליזם קשוב, רבים תוהים האם היא מייצגת שינוי עמדות בסיסי, או שבסך-הכול זהו טריק שיווקי ● מה יש בה, בהצהרה, שעוררה שדים מרבצם ודיון תקשורתי ורשתי כל-כך אינטנסיבי ואמוציונלי, ומדוע המשקיעים המוסדיים בארה"ב, ולא רק הם, יצאו נגדה? ● כתבה שנייה בסדרה

בני גנץ, בנימין נתניהו / כדיה לוי, מאיר אמירי

הפתרון הפשוט ככל הנראה יהיה ממשלת אחדות, אך באופן אירוני ליברמן יהיה זה שיישאר בחוץ

רוטציה, החלטה של בג"ץ שראש ממשלה לא יכול לכהן עם כתב אישום, לא משנה תחת איזו נוסחה - נראה כי הפתרון הפשוט ביותר להקים פה ממשלה הוא אחדות ● בדרך תעמוד רק הברית הקדושה עם החרדים ועמדותיהם של לפיד ויש עתיד ● דעה

מדגם המדגמים - מועד ב'  / צילום: אפרת לוי, גלובס

תוצאות המדגמים: קרב צמוד בין הליכוד וכחול לבן; לנתניהו אין 61 מנדטים, עוצמה יהודית בחוץ

מדגמי הבחירות של תאגיד השידור "כאן", חדשות 12 וחדשות 13 מצביעים על תוצאות קרובות בין הליכוד וכחול לבן  ● המחנה הדמוקרטי והעבודה-גשר עוברים את אחוז החסימה ● במהלך הלילה התבצעה ספירת תוצאות האמת באמצעות מחשבים, אך לא צפויה הודעה רשמית לפני היום בצהריים

יונה פוגל / צילום: אביב חופי

חילופי מנכ"ל: מהלך מתבקש, אך גם כזה שעלול להיות מסוכן

על רגע פרישתו של מנכ"ל פז יונה פוגל, הנה שתי דוגמאות לאופן שבו חילופי מנכ"ל יכולים להביא לרענון מחשבתי ולאנרגיות חדשות - או לאיים במקרים קיצוניים על המשך קיום החברה

בני גנץ נואם לאחר פרסום תוצאות המדגם / צילום: כדיה לוי, גלובס

גנץ: "שוחחתי עם ניצן ועמיר ואדבר גם עם ליברמן. החל מהלילה נפעל להקמת ממשלת אחדות רחבה ככל שניתן"

בזה אחר זה עלו ארבעת ראשי כחול לבן לבמה לנאום לאחר פרסום מדגמי הבחירות ● "אנחנו למודי ניסיון, באנו להודות אך נמתין לתוצאות האמת", אמר אשכנזי ● לפיד: "נזדקק להרבה סבלנות כעת, תהליך ארוך, עדין ומורכב מאחורי דלתיים סגורות; לכן אני מבקש סבלנות וזמן"

יונה פוגל / צילום: אביב חופי

על רקע חילוקי דעות עם היו"ר ביגר: יונה פוגל בדרך החוצה מפז לאחר 12 שנים כמנכ"ל

זאת על רקע חילוקי דעות עם היו"ר אברהם ביגר, כשעיקר המחלוקת נוגע לפיצול החברה

יוסי בן שלום, DBSI. שגריר בשווי של פחות מ–50 מ' ש' / צילום: תמר מצפי

המוסדיים רשמו רווח מהיר מתקיפת אתרי הנפט בסעודיה: מניית ראדא זינקה ב-16% ביומיים

החברה, שהטכנולוגיה שלה מאפשרת הגנה על מתקנים חיוניים כמו שדות נפט, עלתה שוב על רדאר המשקיעים ● כפי שנחשף באתר "גלובס", חברת ההשקעות DBSI מכרה שלשום 7% ממניות ראדא תמורת 12.7 מיליון דולר - ומתוכם מניות ב-10 מיליון דולר למיטב דש והפניקס

יו"ר מפלגת הרשימה המשותפת, ח"כ איימן עודה / צילום: רפי קוץ

איימן עודה: אני רוצה את תפקיד יו"ר האופוזיציה

יו"ר הרשימה המשותפת אמר הבוקר כי הוא שואף לקבל את תפקיד יו"ר האופוזיציה -  תפקיד הכולל את זכות הנאום והתגובה בכנסת, את אפשרות להיפגש (לפי הפרוטוקול) עם מנהיגים המגיעים לישראל וגם תדרוכים חודשיים בנושאי ביטחון ● צייץ בטוויטר: "תשמע אבו יאיר, להסתה יש מחיר"

סניף של וולס פארגו בניו יורק / צילום: רויטרס

"דיגיטל קאש": הבנק הרביעי בגודלו בארה"ב משיק ניסוי במטבע דיגיטלי

וולס פארגו הכריז על פיילוט בהשקת מערכת בלוקצ'יין חדשה, שתאפשר לו לחסוך בעלויות ובזמן בהעברות כספים בינלאומיות בין סניפיו ● זהו הבנק הגדול השני בארה"ב שמשיק מטבע דיגיטלי, אחרי ג'יי.פי מורגן שעשה זאת בפברואר

הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

הבורסה רוצה לייבא במסלול המהיר גם קרנות ריט זרות

מבקשת להחיל מסלול שירחיב את ההקלות שיש לחברות הדואליות גם לקרנות בתחום זה מחו"ל

יוסי צילום: תמר מצפי

"גם כשמגיע מישהו כמו לפיד או כחלון ופוגע בענף הנדל"ן, החברות הטובות והחזקות לא נפגעות"

יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת הבנייה פרשקובסקי, שנסחרת בשווי של כמעט מיליארד שקל לאחר זינוק של 130% מתחילת השנה, טוען כי "אין מספיק היצע של דירות באזור המרכז והביקושים גדלים, ורואים את זה בעליית המחירים האחרונה, שתימשך כנראה כי אין ברירה אחרת"

מתקני נפט באבקאיק, לפני ההתקפה/ צילום: רויטרס

מה גרם למחיר הנפט לצנוח ב-5% בין רגע

הירידה החדה במחירי הנפט היא לנוכח הודעת ערב הסעודית כי תשיב את אספקת הנפט לסדרה מהר מהצפוי ● המחיר לחבית מסוג WTI עומד כעת 60.33 דולר

יונית לוי / צילום: יחצ

מקסימום חגיגה במינימום משאבים: איך נערכו בחברות החדשות למשדר הבחירות המרכזי

אל משדר הבחירות הנוכחי הגיעו חברות החדשות עם אתגר לא פשוט: לייצר תחושה חגיגית בהשקעה קטנה משמעותית מזו שאפיינה את הבחירות הקודמות • האמצעים: ויתור על צילומי החוץ תוך פיצוי בטכנולוגיה וגימיקים • ומעל לכל מרחפת טראומת המדגמים • כתבה שלישית בסדרה

דוריה למפל במשדר הבחירות של חדשות כאן 11 / צילום:

יש מנצח אחד למדגמים של הלילה, ולא קוראים לו קמיל פוקס; ומי מהערוצים ניצח בגזרת הרייטינג?

לפי ספירת למעלה מ-90% מהקולות, התוצאה המדויקת ביותר של מדגמי הטלוויזיה שייכת למדגם של כאן 11 ולעדכון המדגם של חדשות 12 שנערך באזור 2 בלילה ● עדכון המדגם של קמיל פוקס, הסוקר המדויק של הבחירות האחרונות בחדשות 13, היה רחוק במיוחד ממה שמסתמן בתוצאות האמת

שריפה בשמן תעשייה בנמל חיפה/ צילום: אילן מלסטר , המשרד להגנת הסביבה

המשרד להגנת הסביבה שלל את רשיונה של שמן תעשיות

בעקבות שריפת הענק במפעל שמן תעשיות במפרץ חיפה, המשרד להגנת הסביבה ביטל את היתר הרעלים של חברת שמן תעשיות בחיפה והורה לחברה לפנות באופן מיידי חומרים מסוכנים ודליקים ● לפי המשרד, שמן תעשיות אינה ערוכה לטפל באירועי שריפה במעורבות חומר מסוכן, ומערכות הכיבוי במפעל אינן תקינות