גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

גב' מילר לא האמינה למשמע אוזניה. רק עברה לבית שרכשה, והנה טלפון מיוסף, המודיע כי רכש את הבית מספר שבועות לפניה. היא מיהרה למחרת למינהל מקרקעי ישראל, והצליחה להעביר את הזכויות בבית על שמה. בית המשפט העליון פסק, למרות זאת, שהבית יהיה ליוסף (ע"א 328/94 מילר נ.יוסף). העובדה כי דיווחה למנהל ולשלטונות המס למחרת חתימתה על חוזה הרכישה, ואילו יוסף אפילו לא הודיע למנהל על רכישתו, לא עזרה לה. גם העובדה כי שילמה את מלוא התמורה ויוסף שילם פחות ממחציתה - לא הועילה. ביהמ"ש העדיף את יוסף, כיוון שהיה הראשון.

"קונה שני" יכול להתגבר על הקונה שקדם לו, רק אם יספיק לרשום את הזכויות על שמו "בעודו בתום לב". כשהזכויות נרשמו ע"ש מילר היא ידעה על הראשון, לכן תום ליבה נפגם, והיא הפסידה את הבית.

חלום הבלהות של קונה דירה (ובכלל ,של כל נכס מקרקעין) הוא להיות "הקונה השני". כל קונה הוא "הקונה השני" בפוטנציה.

פס"ד גנז, שניתן לאחרונה, חולל מהפכה במעמדו של הקונה השני (ע.א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל בע"מ). מעתה, הקונה השני מתגבר על הראשון אם הראשון יכול היה לרשום הערת אזהרה לזכותו ולא רשם. ביהמ"ש רואה בראשון כמי שגרם "לתאונה המשפטית" לשני. אלא, שפסה"ד הולם לנסיבותיו, ולא ברור מה ההלכה בנסיבות אחרות.

זכויות מוכר יכולות להיות רשומות בצורות שונות. יתכן וצורת הרישום תחרוץ את גורלו של הקונה.

ישנם מוכרים הרשומים בטאבו, ישנם שאינם רשומים, אך מישהו שקדם להם רשום בטאבו והוא יכול להסכים שתרשם הערת אזהרה לקונה (למשל: כשהמוכר קנה מקבלן הרשום בטאבו). ישנם מוכרים שדירתם לא רשומה בטאבו (למשל: רשומה במנהל).

במקרה גנז, המוכר לא היה רשום בטאבו, אך ניתן היה לרשום הערת אזהרה. הקונה השני שרשם הערה גבר על הראשון שלא רשם. ביהמ"ש סייג את ההלכה והגיע לתוצאה, רק לאחר שהתייחס לנוסח הספציפי של החוזים שנעשו ע"י הקונים. ביהמ"ש קבע, כי לפי נוסח החוזים, ניתנו ע"י המוכר שתי התחייבויות למכור זכות קניין (כשהמוכר יקבל את הקניין).

בחיי היומיום, כאשר המוכר אינו רשום בטאבו ויש לו רק זכות חוזית, הוא מעדיף בד"כ למכור את זכויותיו בדרך המחאת זכויות, שכן אז הוא "יוצא מהתמונה". לכן, מרבית החוזים נעשים כהמחאת זכויות ולא כמכירת זכות קניין. מה ההלכה במקרים אלה? בגנז, ביהמ"ש קבע, כי בשני החוזים ניתנה התחיבות למכור זכות קניין. מה תהיה ההלכה כשבחוזה הראשון ניתנה התחיבות למכירת זכות קניין, ובשני המחאת זכות חוזית, או להיפך?

במקרה גנז, הקונה הראשון לא רשם הערת אזהרה במשך 17 שנים, ואז נעשתה העיסקה השנייה. הוא "נענש" כיוון שלא רשם הערה תוך זמן סביר. מהו זמן סביר, שנה? חצי שנה? מה ההלכה במקרים אלה? (בפס"ד מילר חלפו רק מספר שבועות).

בהלכת גנז נקבע, כי אין חובה על הקונה הראשון לרשום הערה, כאשר זכויותיו נובעות מהיותו בן זוג של המוכר .

ההלכה גם לא תחול במצבים בהם לא ניתן לרשום הערה, או שהוסכם כי הקונה לא ירשום הערה עד התקיים תנאים מסוימים. מה דינו של הקונה השני במקרים אלה?

מן הראוי שהמחוקק יתכבד ויפתור את מצוקת "הקונה השני" בצורה מקיפה, שתתייחס לכל צורות הרישום של המוכרים. ההלכות הניתנות בפסה"ד ישימות לנסיבות המקרה, אולם בהעדר פתרון אחיד אין לקונים ודאות מה ההלכה במקרים אחרים. קונה אחד לא צריך להיות בסיכון רב יותר מקונה אחר רק בשל צורת רישום כזו או אחרת.

עד שיתוקן החוק, נציע לקונה לשקול לרשום לזכותו, מיד לאחר חתימת החוזה, משכנתא או משכון על זכויות המוכר. המשכנתא היא זכות קניינית. לצורך רישומה אין צורך באישורי מיסים (אחת מהסיבות לעיכובים בהעברת הזכויות), רישומה מהיר ועלותה זולה (כמו הערת אזהרה). ככל שהיא תרשם מהר יותר, תקטן חשיפתו של הקונה למישהו שהיה לפניו, שכן אם הרישום יהיה מיידי, קיים סיכוי רב יותר שהוא יהיה "בעודו בתום לב". נדגיש, כי הפתרון טרם ניבחן בפסיקה.

שאלה נוספת היא, האם המשכנתא תבטיח לקונה את הדירה, או רק את כספו. ימים יגידו אם בעזרת המשכנתא יוכל הקונה לישון בשקט, או שייאלץ להמשיך ולהמתין למחוקק, או להלכה שגם תחול על נסיבות המקרה שלו וגם תהיה לטובתו.

הכותבת מתמחה בדיני מקרקעין.