חברת הנדל"ן נצבא החזקות, שבשליטת חברי וגמלאי אגד, מאשרת את הידיעה שפירסם "גלובס" בשבוע שעבר אודות רכישה צפויה של נכס בצרפת מידי חברת א. לוי. נצבא חתמה על זכרון דברים לרכישת הנכס, מתחם אחסנה ולוגיסטיקה בלה-בורז`ה, צפונית לפאריס, תמורת 28 מיליון אירו (לא כולל הוצאות עיסקה).
מדובר במתחם המשתרע על שטח של כ-95 דונם ועליו מבנים להשכרה בשטח כולל של כ-60 אלף מ"ר, מרביתם שטחי אחסנה. השטחים בנכס, רובם ככולם, מושכרים לתקופות ארוכות, בדמי שכירות שנתיים המסתכמים בכ-2,6 מיליון יורו. בכוונת נצבא לממן את עיקר הרכישה - 70%-80% באשראי בנקאי נון-ריקרוס מבנקים בחו"ל. השלמת העיסקה תהיה כפופה להתקיימות תנאים מתלים שונים ובכללם גיבוש הסדר מימון מתאים. א. לוי מדווחת כי רווח ההון הצפוי לנבוע לה מהמכירה עומד על כ-3.3 מיליון אירו.
עבור נצבא החזקות, מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל, עוסקת בייזום, פיתוח, תפעול והשכרת נדל"ן, מדובר בהשקעה ראשונה בחו"ל. החברה מתמקדת בתחום המרכזים המסחריים, בנייני משרדים ונכסים תחבורתיים שמושכרים בעיקר לקואופרטיב אגד. החברה נהנית משיעורי תפוסה גבוהים של כ-90% בנכסיה המניבים.
נצבא סיימה את המחצית הראשונה של השנה עם הפסד עצום של 78.2 מיליון שקל, בעיקר כתוצאה מהחלת תקן 15, לירידת ערך נכסים, על חלק מנכסיה.
בסוף השבוע עדכנה חברת הדירוג מעלות את דירוג האג"ח של נצבא החזקות והחזירה אותו ל- AA מינוס (מקודם A) לקראת הנפקת אג"ח בסך של עד 200 מיליון שקל שבכוונתה לבצע. ההנפקה היא מסוג Secured Debt, דהיינו, ההנפקה מסתמכת על יכולת הפירעון של החברה בתוספת שעבוד קבוע בדרגה ראשונה על חלקה של נצבא בבעלות על 12 נכסים לטובת בעלי האג"ח. היקף הנכסים המשועבדים על פי הערכות שמאי שנערכו עבור החברה מסתכם בכ-480 מיליון שקל, פי 2.4 מגובה הנפקת האג"ח. סיכון חדלות הפירעון של האג"ח המונפקת יהיה זהה לזה של המנפיקה, כאשר היקף הנכסים המגבים מאפשרים יכולת recovery טובה יותר של האג"ח ולפיכך מאפשרים להעלות את דירוג ההנפקה.
מעלות מעריכה את מיצובה העסקי של נצבא החזקות כגבוה בהתחשב פיזור, במיקומם ובהיקף נכסיה; בגיון נכסיה המניבים (משרדים, מרכזים מסחריים, ותחנות מרכזיות); במלאי קרקעות זמינות; בתזרימי המזומנים היציבים הנובעים מהם; בפיזור הענפי ואיכותם הטובה יחסית של לקוחותיה הגדולים; בשיעורי התפוסה הגבוהים מעט מהממוצע הקיימים בנכסיה; בחוזי השכרה ארוכי טווח יחסית עם אגד.
מנגד, פינוי כ-6 נכסים בידי אגד החל מסוף 2003 ופרק הזמן הנדרש להסבתם ליעודים אחרים; סיומי חוזים (כ-10 חוזים ב-2003 ללא אופציה להארכה המניבים הכנסה שנתית של כ-2.8 מיליון שקל וכ-8 חוזים ב-2004, ללא אופציה להארכה, המניבים הכנסה שנתית של כ-10 מיליון שקל); ירידת מחירי שכ"ד וקושי מסוים בשיווק נכסים חדשים וקיימים, לאור המיתון במשק, יבואו לידי ביטוי בתוצאותיה העסקיות בטווח הקרוב.
רכישת הנכס בחו"ל והנפקת האג"ח המתוכננת, מתבצעים בצל העברת השליטה בחברה האם של נצבא החזקות, נצבא התנחלות. על פי תנאי העסקה, שטרם יצאה לפועל, תרכוש קבוצה שמוביל עו"ד שאול ברגרזון (דודי עזרא ויגאל אהובי) יחד עם קואופרטיב אגד (ביחס של 40:60) את הבעלות בנצבא התנחלות, במחיר המשקף שווי של כ-160 מיליון דולר לנצבא החזקות - הנכס העיקרי של נצבא התנחלות. שווי זה, גבוה ביותר מפי 3 (!) לעומת מחיר השוק לפיו נסחרות כיום מניות נצבא החזקות בבורסה.
העברת השליטה בנצבא התנחלות לידי קבוצת ברגרזון-אגד, צפויה עדיין לעמוד במבחן בית המשפט: עתירתם של כ-30 מבעלי המניות בנצבא התנחלות כנגדה, אליה הצטרפו גם גרנית הכרמל וגמול, המחזיקות במניות נצבא החזקות.
המוכרת בעיסקה הנוכחית, חברת א. לוי השקעות, עוסקת בייזום והקמת פרויקטים למגורים, וכן ברכישה, פיתוח והשבחת נכסים מניבים בארץ ובחו"ל (בעיקר בצרפת). כמו כן, מחזיקה החברה בבעלותה את מלון גולדן טוליפ בים המלח. לוי, שבשנות ה-90 המאוחרות התאפיינה פעילותה ברווחיות גבוהה, עברה להציג בשנים האחרונות הפסדים כבדים כתוצאה מהוצאות מימון גבוהות והמשבר בענף המלונאות. את החודשים ינואר-יוני סיימה החברה בהפסד של 14.8 מיליון שקל.