הסיפור הבא יכול להעיד על החשאיות שאפפה את פעילותו של יצחק תשובה בקנדה, עד לפני מספר לא רב של שנים. קבוצת אלעד הפרטית, שבבעלות תשובה, השלימה עוד עסקה לרכישת בניין מגורים בקנדה. מכיוון שהחברה לא הייתה מוכרת ולא נידבה מידע על עסקיה, צוין בעיתונות הקנדית כי מי שעומד מאחורי החברה הוא מר אלעד. לא רבים ידעו שמר אלעד לא קיים בכלל וכי מי שעומד מאחורי החברה הוא מר תשובה. למעשה מדובר במר שרון, שמו הנוסף של תשובה, שבבעלותו נכסים בשווי כולל של כ-2.5 מיליארד דולר.
המדיניות של תשובה, לפיה אין צורך לחשוף את מה שלא חייבים לחשוף, באה לידי ביטוי גם במצגת שערכה היום החברה בשוק ההון, כשתשובה "סימן" לאודי ארז, מנכ"ל החברה, להזדרז בכל מה שקשור להסברים אודות קבוצת אלעד גרופ ולהתרכז בנכסים אותם חייבת החברה לחשוף וכנגדם היא מתכננת להנפיק איגרות חוב.
אם לפני שבועות אחדים סברו באלעד גרופ שגיוס של כמיליארד שקל יספיק, היום מסרה החברה למשקיעים המוסדיים, במסגרת המצגת, שבכוונתה להכפיל כמעט את היקף הגיוס המתוכנן ולגייס כ-1.8 מיליארד שקל (500 מיליון דולר קנדי). קבוצת אלעד תחלק את הגיוס לשני חלקים: החלק הראשון יכלול גיוס בהיקף של 420 מיליון דולר קנדי (כ-1.6 מיליארד שקל) באמצעות הנפקת איגרות חוב שכנגדן ישועבד התזרים שמפיקים 114 בנינים, שכוללים 15,119 דירות. שווי השוק של דירות אלו, על פי הערכות שמאים עומד על 1.35 מיליארד דולר קנדי, שהם כ-4.9 מיליארד שקל.
החלק השני של ההנפקה יכלול גיוס בהיקף של 80 מיליון דולר קנדי (290 מיליון שקל), באמצעות איגרות חוב שכנגדן ישועבדו הזכויות בכ-1,715 דירות למכירה. הגיוס הראשון, שכולל את הדירות להשכרה, ידורג על ידי מעלות בדירוג של AA מינוס ככל הנראה. הגיוס השני צפוי לקבל דירוג של A פלוס. ההנפקה הראשונה בסדרת ההנפקות שמתכננת אלעד גרופ בשנה הקרובה, תצא לפועל לקראת אמצע חודש נובמבר ותובל על ידי פועלים אי.בי.אי. בחברה ציינו כי 70% מתמורת הגיוס מיועדת לביצוע השקעות חדשות ו-30% מיועדת להחזר אשראי.
"שווי השוק שניתן לנכסים הללו על ידי שמאים משקפים ערך של 100-150 אלף דולר לדירה", אומר היום אודי ארז, מנכ"ל ונשיא אלעד גרופ. "עם זאת, השווי הזה לא לוקח בחשבון את היכולת שלנו להמיר דירות אלו מהשכרה למכירה. דירות של כ-100 מ"ר נמכרות בקנדה בטווח של 200-300 אלף דולר, לפי המיקום כמובן, ועלות ההמרה הכוללת שיפוץ ועבודה עומדת על כ-15 אלף דולר קנדי. זה אומר שהשווי הגלום בנכסים הללו גבוה הרבה יותר מכפי שהוא משתקף בדירוג מעלות, שיתפרסם ככל הנראה בשבוע הבא".
ההכנסות שמניבות הדירות להשכרה, שכנגדן יונפקו איגרות החוב, עומדות על כ-184 מיליון דולר קנדי (666 מיליון שקל), סך ההוצאות התפעוליות בנכסים אלה מסתכמים בכ-89.4 מיליון דולר קנדי (324 מיליון שקל), כך שהרווח התפעולי עומד על 94.2 מיליון דולר קנדי (341.2 מיליון שקל). מכיוון שמדובר ברכישות שנעשות בעיקר באמצעות הון זר, יש לקחת בחשבון גם את עלויות המימון של נכסים אלו, שמסתכמות בכ-37.7 מיליון דולר קנדי, מה שמותיר תזרים חופשי של 56.5 מיליון דולר קנדי, שהם 205 מיליון שקל בשנה מדיור להשכרה.
"ראשית חשוב להבין שעסקאות מימון הנדל"ן להשכרה בקנדה שונות במהותן מעסקאות הנדל"ן להשכרה במקומות אחרים", אומר ארז. "בקנדה, המדינה ערבה עבור קרן ההלוואה הנלקחת לשם רכישת דירות המיועדות להשכרה. עקב כך, הסיכון של המלווים נמוך הרבה יותר מכל עסקת נדל"ן טיפוסית אחרת, מאחר שהוא תלוי ביכולת החזר הריבית של הלקוח בעוד שהקרן מובטחת בערבות מדינה. לפיכך שיעורי הריבית בעסקאות רכישת דיור להשכרה נמוכים משמעותית ומותירים לנו מרווח נאה. גורם נוסף שמשחק לידיה של אלעד קנדה היא העובדה שהקרן נפרסת לתקופות ארוכות של 50 שנה. במצב כזה, ההחזר השנתי נמוך, מה ש'משחרר' תזרים גדול יותר לביצוע עסקאות נוספות.
"הדירות שלנו נמצאות בתפוסה של 98%. לגבי ה-2% שלא מאוכלסים, מדובר בדרך כלל על מעבר של דיירים קיימים ועל פרק הזמן שעובר עד שדיירים אחרים יחליפו אותם. מה שאני רוצה לומר זה שאין כאן בעיה כלשהי של אכלוס המבנים, שכן ההגירה לקנדה נמשכת במלוא עוצמתה ורבים מהמהגרים עושים שימוש במבנים שלנו להשכרה".
מנתונים שמפרסמת אלעד גרופ, שמסתמכים על פרסומים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בקנדה, הרי שהאוכלוסייה בטורונטו צפויה להמשיך ולגדול בשנים הקרובות ובקצבים גבוהים: אם בשנת 2001 מנתה אוכלוסיית טורונטו כ-5 מיליון תושבים הרי שבשנת 2006 צפויה טורונטו לכלול 5.4 מיליון תושבים ובשנת 2016 צפויה העיר לכלול 6.2 מיליון תושבים.
"שואלים אותי כל הזמן למה אנחנו לא מגייסים בקנדה ומה אנחנו בכלל צריכים לחפש בישראל", אומר ארז. "קודם כל, זה לא שאנחנו לא מגייסים בקנדה. עד היום גייסנו בעיקר שם, על מנת לרכוש את הפרויקטים שלנו. שנית, בקנדה מרבית הגיוסים לפרויקטי נדל"ן, כמו שיש לנו, נעשים באמצעות הנפקות של ריטים. אין לנו שום כוונה לעשות את זה בינתיים מכיוון שברגע שאנחנו מוכרים את הנכסים מהחברה הפרטית שבבעלותנו לריט, אנחנו לא יכולים להמיר את הדירות לדירות למכירה. זה פוטנציאל של מאות מיליוני דולרים שלא יהיה חכם לוותר עליו בשלב זה. שלישית, אנחנו רוצים לגוון את מקורות האשראי שלנו ומכיוון שרובם ממוקדים כעת בקנדה, רצינו לגייס הון גם בישראל". באלעד גרופ מציינים כי לא מדובר על גיוס יחיד בו יגויס כל הסכום האמור, אלא בגיוס מדורג שמתכונן להיפרס עד סוף שנת 2005.
ומה לגבי תחרות? באלעד גרופ מציינים שב-25 השנים האחרונות הואטה מאוד הבנייה הייעודית להשכרה, מכיוון שלפני 25 שנה הממשלה העניקה סובסידיות לקבלנים שבנו בנייה ייעודית להשכרה. היום מצב זה אינו מתקיים ולכן התחרות של אלעד בכל מה שקשור לתחום הבנייה להשכרה היא נמוכה יחסית. אלעד גרופ פעילה בקנדה מאז שנת 1998 והיא מעסיקה 830 עובדים בנכסים השונים שבבעלותה.