גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כאשר השותפים שוב אינם שותפים

בערעור נדיר שהגיע לביהמ"ש העליון, נקבע שרישום בית משותף עדיף על פני מכירה פומבית במשפט לחלוקת מקרקעין

משפטי חלוקת מקרקעין מתנהלים בבתי משפט השלום, והעירעורים - במחוזיים. לביהמ"ש העליון מגיעים בנושא זה רק אם ניתנת רשות עירעור, וכידוע, השופטים העליונים לא במיוחד נלהבים לתת רשות כזו - מה שבדרך כלל לא בדיוק מוצא חן בעיני עמיתינו עורכי הדין, וכמדומה כדין. משום כך, מעטים יחסית המקרים שבהם נדרש העליון למשפטי חלוקה.

אם הזכרנו את הבקשה לרשות עירעור - דהיינו עירעור שני על פסק דין של השלום - נעיר, כי השופטים העליונים בפסקיהם בעירעורים הללו או בבקשות רשות העירעור הללו, מזכירים את הרכב העירעורים של המחוזי, ונמנעים מלהזכיר את שמו של שופט השלום שדן בעניין בערכאה הראשונה, וחבל. מעוות זה ראוי לתיקון.

ב- 25.10.98 פסק מישאל חשין (הסכימו עימו תיאודור אור ויוסף גולדברג) ברע"א 1017/97. המבקשים-המערערים היו יצחק רידלביץ ומנוחה חידקל (עורכי הדין יצחק גולדשטיין, עמוס לוזון ודורון עצמון) והמשיבים: יצחק ומישל מודעי (עו"ד אבי גביש).

כמה מילים על הרקע העובדתי, שהרי הוא אופייני למדי בנכסים לא מעטים בתל-אביב: ברחוב מוהליבר 45 בתל-אביב עומד בית בן שלוש קומות. בקומת הקרקע שתי חנויות ודירה; בקומה הראשונה שתי דירות; בקומה השנייה שתי דירות שהפכו דירה אחת ועליה גג. רידלביץ הם הבעלים של 16/96 חלקים. המשיבים, מודעי, הם בעלים של 80/96 חלקים של הבית. רידלביץ ומודעי הם, איפוא, בעלים במשותף של הבניין כולו; וכלשון סעיף 27 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, "בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין המשותפים, ואין לשום שותף חלק מסויים בהם".

רידלביץ מחזיקים בדירה אחת המצוייה בקומה הראשונה; מודעי מחזיקים בדירה שבקומה השנייה באורח בלבדי, וכן מחזיקים הם בשאר יחידות הנכס המושכרות לדיירים מוגנים; ולהם זכויות בנייה בגג.

מצב הבניין אינו בכי טוב וטעון הוא שיפוץ. מינהל ההנדסה של העירייה דרש זאת מהבעלים, אולם השיפוצים לא בוצעו. מודעי הגישו תביעה לפרוק שיתוף וביקשו מכירת הנכס למרבה במחיר. השלום החליט, כי הפירוק ייעשה על דרך רישום כבית משותף. המחוזי, בערכאת עירעור, החליט להעמיד את החלקה למכירה פומבית. העליון ביטל את החלטת המחוזי והחזיר על כנו את פסק הדין של השלום.

הסעיפים הבאים בחוק המקרקעין נוגעים לעניין:

"הזכות לתבוע פירוק השיתוף. 37 (א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.

"פירוק דרך חלוקה. 39 (א) במקרקעין הניתנים לחלוקה, יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.

"(ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין.

"פירוק דרך מכירה. 40 (א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון".

"פירוק דרך הפיכה לבית משותף. 42 (א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת על המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.

"(ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין".

ביהמ"ש העליון פסק, כי עקרונות היסוד הקובעים בפירוקו של שיתוף הם אלה: עקרון-העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו, לפירוק השיתוף (סעיף 37(א) לחוק). עקרון-על זה נושא על גבו חריגים, כגון במקום בו נכרת הסכם שיתוף השולל או המגביל זכות לדרוש פירוק השיתוף (סעיף 37(ב) לחוק). ככל הנראה, כפוף עקרון-העל גם לדוקטרינת תום הלב ולעקרון איסור השימוש לרעה בזכות, כהוראת סעיף 14 לחוק המקרקעין, עקרון שניתן לראות אותו כבנה של דוקטרינת תום הלב.

יהא אשר יהא יחסו של הדין אל השיתוף במקרקעין כל עוד הוא קיים, מבקש החוק להקל ככל הניתן על פירוקה של שותפות אם שותף לשותפות מבקש זאת: לטובת השותפים ולטובת פיתוח המשק בכללו (ע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' אנגלנדר, פ"ד כ"ז (1) 334, 336; ע"א 540/75 דגני נ' פניג, פ"ד ל"א (2) 637). בהעדר הסכם מראש על שותפות לתקופה קצובה (כהוראת סעיף 37(ב) לחוק), שותפות במקרקעין כמוה כשותפות "מיום ליום", ולפירוק שותפות כל הנדרש משותף הוא, כי יודיע על רצונו בהתרת החבילה. המשפט אין בכוחו להשכין שלום בין שותפים צהובים זה לזה - או אף שותפים המתקשים להגיע להבנה זה עם זה - ובהעדר כלים בידו להשכין שלום ביניהם, מקנה הוא זכות יכולת לכל אחד מן השותפים לבקש פירוק השותפות.

לעת חיי השותפות, ישלוט העקרון הדמוקרטי של שלטון הרוב באשר לניהולם של הנכסים המשותפים והשימוש בהם. וכלשון סעיף 30(א) לחוק המקרקעין: "בעלי רוב החלקים במקרקעין המשותפים רשאים לקבוע כל דבר הנוגע לניהול הרגיל של המקרקעין ולשימוש הרגיל בהם". כך לעת חיי השותפות במקרקעין; לא כן בפירוק שותפות: כאן לא תשרור דמוקרטיה, והמיעוט יכול וזכאי לכפות את דעתו על הרוב.

עקרון שני הוא בפירוק שותפות במקרקעין (בהעדר הסכמה בין השותפים), ולפיו יש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (סעיף 39(א) לחוק). המדובר הוא, כמובן, במקרקעין הניתנים לחלוקה (ראו: סעיף 38(א) לחוק); ואם כך יחולקו המקרקעין, יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות. משאב הקרקע הוא מוגבל וייחודי, והחוק מתייחס בכבוד לרצונו של אדם להמשיך ולהחזיק ולו בחלק מן הקרקע שהיה שותף בה בחלקים. מכאן ההוראה הקוגנטית בסעיף 39(א) לחוק, ולפיה במקרקעין הניתנים לחלוקה "יהיה פירוק השיתוף" בדרך של חלוקה בעין. כהוראת סעיף 39(ב) לחוק, על פי הצורך והעניין, רשאי בית המשפט לקבוע "תשלומי איזון" להשוואת חלקיהם הנפרדים של השותפים לחלקיהם בנכס המשותף קודם החלוקה.

עקרון שלישי (חריג לעקרון השני) בא בסעיף 40(א) לחוק, ולפיו לא יורה בית המשפט על חלוקה בעין של מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה (הדבר מובן מאליו), וכן לא יורה בית המשפט על חלוקה בעין, אם נוכח לדעת "כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם". במקרים אלה יהיה פירוק השיתוף על דרך מכירת המקרקעין למרבה המחיר.

גם אם חלוקה בעין תגרום הפסד לשותפים, לכולם או למקצתם, בכל זאת שומה עליו, על בית המשפט, להורות על חלוקה בעין. רק אם ההפסד יהיה הפסד ניכר, כי אז יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפידיון.

עקרון רביעי הוא זה הקבוע בסעיף 42 לחוק: במקום בו עיקר המקרקעין הוא בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט לצוות על פירוק השיתוף בדרך רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות לשותפים לפי חלקיהם.

ולבסוף: מתוך שהפרימאט הוא בחלוקת מקרקעין בעין, הלכה היא כי המבקש שלא תהא חלקה בעין, עליו נטל השיכנוע. ובלשונו של השופט חיים כהן בפרשת רוטשילד נ' פרנק (ע"א 587/78, פ"ד לג(3)33, 35): "הטוען שמקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או הטוען כי חלוקה בעין תגרום למי מן השותפים הפסד, עליו הראיה. הכלל הוא ששיתוף מקרקעין מתפרק בדרך של חלוקה בעין; כל דרך אחרת של פירוק היא בגדר יוצא מן הכלל.

"הפיכתו של נכס בית לבית משותף דומה לחלוקתו בעין, כי לפי סעיף 54 של החוק, דירה בבית משותף היא נושא נפרד לבעלות, לזכויות ולעיסקאות. משום כך, בדרך כלל יש להעדיף את הדרך של הפיכת נכס בית לבית משותף על פני מכירתו".

ההנחה של חלוקה בעין הוא כה חזק וכה אמיץ, עד שבכוחו להדביר כל שיקולים שכנגד, אלא אם יימצא לו, לבית המשפט, כי בנסיבותיו של עניין פלוני עשיית צדק לאחד מן הבעלים המשותפים תובעת אחרת. הנחת המוצא היא, כי פירוק שותפות בבית ייעשה על דרך רישומו כבית משותף והקצאת דירות לשותפים.

אלה עיקרי פסיקתו של חשין, אך חוות דעתו נוגעת ומתייחסת לסוגיות נוספות העשויות להתעורר במקרה של משפט חלוקה, כגון מה בין "הפסד ניכר" לבין "הפסד", על מי נטל ההוכחה ועוד כיוצא באלה.

(כל הזכויות שמורות לחברת רת"ק בע"מ, פקס: 03-7523311)

עוד כתבות

נכס של הרץ בניו אורלינס / צילום: מצגת החברה

סלקטיביות באמריקאיות: קשיים בהנפקת המניות המתוכננת של חברת הרץ בת"א

במסגרת ההנפקה תכננה הרץ גרופ לשנות את סיווגה לקרן השקעות בנדל"ן בארה"ב (קרן ריט), כחלק ממהלך הנפקה הנחשב ארוך ומורכב יחסית, והינו ראשוני מבין חברות הנדל"ן האמריקאיות שעד היום גייסו אג"ח בבורסה המקומית

אדם נוימן, מייסד ומנכ"ל WeWork / צילום: רויטרס

העסקה נסגרה: סופטבנק מקבלת את השליטה ב-WeWork, אדם נוימן יקבל 1.7 מיליארד דולר

העסקה משקפת ל-WeWork שווי של כ-8 מיליארד דולר ● המייסד והמנכ"ל אדם נוימן יקטע את מרבית קשריו עם החברה ● סופטבנק תשקיע כ-3 מיליארד דולר ברכישת מניות החברה, ותקדים השקעה של 1.5 מיליארד דולר שהייתה מתוכננת לשנה הבאה

מפעל פרוטליקס  / צילום: פאול אורלייב

פרוטליקס זינקה 31% על רקע תוצאות חדשות מניסוי במוצר המוביל שלה למחלת פברי

מניית פרוטליקס, המפתחת תרופות המבוססות על חלבונים אנושיים בתוך תאי צמח מהונדסים גנטית, משקפת שווי חברה של 108 מיליון שקל ● תוצאות ראשונות של הניסוי פורסמו בספטמבר 2018, אחרי 6 חודשי טיפול ב-16 חולי פברי, וכעת מתפרסמות תוצאות מטיפול באותם חולים במשך שנה

שרון בן צבי / צילום: גלי חרמון

ליאורה עופר ממנה סמנכ"לית שיווק חדשה בעופר השקעות

חברת עופר השקעות הודיעה על מינויה של שרון בן צבי, עד לאחרונה סמנכ"לית השיווק בקבוצת משולם לוינשטין, לתפקיד סמנכ"לית השיווק והנכסים בחברה ● וגם: חברת נטו של דודי עזרא תסתפק בתשלום מופחת מהחברה-הבת

מתחם אלביט באזור התעשייה החדש של נתניה / צילום: בר אל

מגדילה את פורטפוליו הנדל"ן: מגדל רכשה את מתחם אלביט בנתניה ב-223 מיליון שקל

המתחם, שנרכש מקבוצת בית שומר ומהקבלן ראובן דמרי, כולל כמה מבנים ברחוב המחשב, הסמוך לבניין עיריית נתניה ● השטח הבנוי כולל 32 אלף מ"ר וכ-500 מקומות חניה

הבורסה בתל אביב / צילום: שאטרסטוק

נעילה חיובית: ת"א 35 רשם עלייה של כ-0.5%, טבע זינקה ב-11%

ת"א 35 רשם עלייה של כ-0.5%, מדד ת"א 125 הוסיף כ-0.4% ות"א 90 עלה בכ-0.3% ● טבע זינקה ב-11% לאחר שאישרה רשמית את הדיווח על פשרה במסגרת פרשת האופיואידים בארה"ב, ומנייתה זינקה בוול סטריט ● פרוטליקס זינקה ב-32%

בניין טבע בכפר סבא / צילום: סיון פרג'

טבע בדרך לסלק איום קיומי? "ההסדר המתגבש בפרשת האופיואידים - תרחיש טוב בהרבה מזה שהשוק ציפה לו"

עפ"י ההסדר המתגבש בפרשת משככי הכאבים, טבע תשלם 250 מיליון דולר במזומן ובעיקר תספק את התרופה נגד השפעת האופיואידים, בשווי של כ-23 מיליארד דולר, במשך עשור ● בלידר שוקי הון מסבירים כי "עלות הייצור עבור טבע היא 1.5-3 מיליארד דולר, סכום שהיא תמצא בקלות בתזרים המזומנים שלה" ● בפייפר ג'פרי אופטימיים פחות

העמוד של קפה עלית באמזון / צילום: צילום מסך

שטראוס החלה למכור קפסולות קפה באמזון ישראל

החנות המקוונת של שטראוס לשוק המקומי עלתה תחת השם "עלית", ולפי שעה ניתן למצוא בה רק מארזי קפסולות קפה תואמות נספרסו שמייצרת שטראוס, ולא מוצרים נוספים של החברה

ראש הממשלה נתניהו ושר האוצר כחלון /צילום: אוליביה פיטוסי-הארץ

התמונה גרועה יותר מהצפוי: הצמיחה של המשק ברבעון השני של השנה - 0.6% בלבד

הלמ"ס פרסמה את האומדן השלישי לנתוני הצמיחה, שחושף כי ההאטה חריפה הרבה יותר מכפי שנמדד באומדן השני ● ללא מסים נטו על היבוא מדובר בקצב צמיחה של 2.7%, לעומת 3.1% כפי שנמסר באומדן השני

ינקי קוינט / צילום: שלומי יוסף

רשות החברות משיקה תכנית הכשרה יוקרתית למנכ"לי החברות הממשלתיות בשיתוף עם אוניברסיטה מסין

התכנית היוקרתית לפיתוח מנהיגות פותחה על ידי רשות החברות הממשלתיות בשיתוף עם אוניברסיטאות תל-אביב ו-Ceibs בשנחאי ● התכנית מיועדת, בין היתר, לחשוף את המנכ"לים לתפיסות ניהוליות "שונות באופן מהותי מהנהוג בישראל", וכן לקדם נטוורקינג ● עלות התכנית נאמדת באלפי שקלים למשתתף

התמכרות למשככי כאבים  / צילומים: shutterstock, אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

כך התמכרה האומה האמריקאית למשככי כאבים. ואיך הסתבכה גם טבע הישראלית בפרשה

מספרי מקרי המוות בארה"ב משימוש בתרופות אופיואידות עלה ב-2018 לכ-70 אלף איש בשנה, לעומת כ-8,000 בסוף שנות ה-90 • מדוע התרחש הזינוק במספר מקרי המוות, מי אשם במגפת ההתמכרות ואיך הסתבכה חברת טבע הישראלית? • גלובס מאמ;לק

דוד אמסלם / צילום: יצחק הררי דוברות הכנסת

אמסלם הבהיר: אבקש אישור ממנדלבליט לחתום על עסקת בזק

ביקום הודיעה כי היא צופה שעסקת בזק תיחתם עד 7 בנובמבר ● בסביבת שר התקשורת טוענים כי אין בכוונתו לעכב חתימה על העברת היתר השליטה בבזק, אך הוא רוצה לוודא שהיועמ"ש, בנוסף למחלקה המשפטית במשרד התקשורת, מאשרים לו לחתום

בני גנץ / צילום: שלומי יוסף

עם המנדט באה האחריות: הכנסת מגבירה את האבטחה לבני גנץ

זאת בהנחיית המשטרה ● בישראל, היחידה הממלכתית לאבטחת אישים, יחידה 730 של השב"כ, היא האחראית לסידורי האבטחה של סמלי השלטון מפני איומים שונים

דוכן של אינטל בסין / צילום: China Stringer Network, רויטרס

שבבים של תשואה: למה כדאי לשמור על חשיפה למניות שבבים

במהלך חמש השנים האחרונות הניבו מניות השבבים תשואת יתר משמעותית על מדד ה–S&P 500 ● גם במבט קדימה חברות הסקטור צפויות לבלוט בזכות חסמי כניסה גבוהים, חשיבות אסטרטגית, הערכות שווי הוגנות ורמות שווי נמוכות יחסית

ראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון / צילום: Simon Dawson, רויטרס

מכה לג'ונסון: הפרלמנט עיכב הליך אישור הסכם ה"ברקזיט"

הפרלמנט הצביע, לראשונה אי פעם, בעד הסכם "ברקזיט" כלשהו, אך דחה את דרישת הממשלה לאשר אותו בחקיקת בזק ● המשמעות: ככל הנראה מועד ה"ברקזיט" יידחה אחרי ה-31 באוקטובר ●  הליש"ט ירדה ב-0.7% מול הדולר לאחר ההפסד בהצבעת לוח הזמנים

סניף יינות ביתן / צילום: תמר מצפי

בצל חוסר היציבות הפיננסית: קבוצת יינות ביתן סגרה 5% מסניפיה מתחילת השנה

בדיקת "גלובס" מעלה כי מהפריסה של קבוצת יינות ביתן, רשת הקמעונאות השנייה בגודלה בישראל, נגרעו 11 סניפים מתחילת השנה מה שממצב אותה עם פריסה של 170 סניפים ● בענף מעריכים כי כדי לייצב את מצבה הפיננסי של הרשת יידרשו מהלכי ייעול נוספים

גלילות קפיטל / צילום: יחצ

קרן גלילות משיקה קהילה של מנהלי אבטחת מידע

המטרה של גלילות היא להגדיל חשיפה לסטארט-אפים ישראלים וכן למסד קשרים עם מנהלי אבטחת המידע שיסייעו לה בתהליך ההשקעה

מארק צוקרברג / צילום: רויטרס Leah Millis

ממשיכים לדחוף את ליברה: מארק צוקרברג יעיד בקונגרס בארה"ב

מנכ"ל ומייסד הרשת החברתית פייסבוק יענה על שאלות הקונגרס בנוגע להשפעת החברה שלו על שירותים פיננסיים ומגזר הדיור

בני גנץ בבאר שבע, יום ג׳ 3 בספטמבר / צילום: אבישי פינקלשטיין, יח"צ

הזדמנות וחשש בצידה: המנדט עבר לבני גנץ. מה צפוי לו בימים הקרובים?

אחרי שלא הצליח להרכיב ממשלה, בנימין נתניהו החזיר אתמול את המנדט לנשיא המדינה בצעד נדיר ● האם יו"ר כחול לבן בני גנץ יכול להצליח?

טכנולוגיות רכב / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

קרן חדשה בהיקף של 30 מיליון דולר תשקיע בתחום הרכב העתידי והתחבורה החכמה

קרן 'Mobilion' מייסודם של אבי פלדמן, קבוצת זבידה וקבוצת NEXUS הבינלאומית מבטיחה לקצר את הנגישות של חברות סטארטאפ לספקי החלפים הבין לאומיים