אין קבלן שלא התמודד עם תביעה בגין ליקויי בנייה ודרישה לפיצוי כספי, הוצאות נלוות ולעיתים גם בגין עוגמת הנפש. בכל שנה מגישים כ-5,000 רוכשי דירות תביעות נגד קבלנים, בסכום כולל של כ-600 מיליון שקל, כאשר סכום התביעה הממוצע בגין דירה עומד על כ-120 אלף שקל. כרגע יש בפני בתי המשפט, בערכאות שונות, כ-30 אלף תביעות של רוכשי דירות בגין ליקויי בנייה.
סך העלויות אותן משלמים הקבלנים מידי שנה בגין ליקויי בנייה מגיע לסכום נכבד של כ-230 מיליון שקל. מחד, סכום זה מהווה נטל כלכלי כבד על סקטור שמצבו הפיננסי בשנים האחרונות בכי רע. מאידך, סכום זה מהווה פוטנציאל כלכלי גדול לחברות העוסקות בבדיקת ליקויי הבנייה ומתן פתרונות לקבלן.
חברת איזוטסט הנה אחת החברות המובילות בתחום ליקויי הבנייה,
ומנהליה טוענים שיש להם בשורה חדשה לענף, שעשויה להביא לצמצום ניכר בתביעות נגד הקבלנים בגין ליקויי בנייה. לאיזוטסט שאיפות גדולות, ויש יאמרו יומרניות. על כך מגיבים מנהליה: "החברה לא התפתחה בשלוש השנים האחרונות כשם שהתפתחה מהפרחת הצהרות חסרות בסיס, אלא באמצעות ניהול נכון, מקצועיות ושאפתנות".
החברה החלה כמעבדה קטנה, אשר הוקמה בשנת 1978 בקרית שמונה, ורק בשנת 1996 החלה לפעול כמעבדה מאושרת. השינוי הגדול התרחש בשנת 2001, עם רכישתה ע"י קבוצת המשקיעים הכוללת את עזרא גבאי, חברת עוז עתיד הבורסאית, בני גאון ומשפחות רינת ופינסון. ממחזור עסקים של 10 מיליון שקל בשנה ושורה תחתונה של הפסדים, הפכה, לדבריה, לחברה רווחית בעלת מחזור עסקים של 40 מיליון שקל, ורווחיות של כ-15% מהמחזור.
כיום יש לאיזוטסט 6 סניפים בפריסה ארצית, וברשימת לקוחותיה גופים מוסדיים כמשרדי התשתיות והביטחון, רכבת ישראל, רשות שדות התעופה וכן גופים עסקיים אחרים.
30% של חברה-בת של איזוטסט, המבדקה הכימית, שהיא מעבדה הממוקמת בטכניון ומתמחה בנושא בדיקות איכות של דלקים שמנים, נרכשו לפני שנתיים מהטכניון ומקבוצת בינת, תמורת סכום של כ-350 אלף שקל. כיום, לדברי מנכ"ל איזוטסט, הראל בר, "החברה במו"מ מתקדם ביותר לרכישת 70% הנותרים מידי קבוצת בינת".
חברה-בת נוספת הינה 'בנייה וחוק', המתמחה בליקויי בנייה, בשותפות שווה עם חברת גיל מהנדסים, בניהולו של רפי גיל, מי שהגה ומקדם בימים אלו רעיון חדש למלחמה בבעיית ליקויי הבנייה.
גיל (43), מהנדס בניין בוגר הטכניון, שימש בשנים האחרונות כמרכז ראשי של מחלקת ההדרכה של מכון התקנים בנושא ליקויי הבנייה, וכיום הוא חבר בוועדת תקינה במכון התקנים ובוועדת המומחים לתו תקן לחומרי בנייה של המכון.
"בשנים האחרונות אנו עדים להתעצמותה של מגמה חדשה, הפוגעת בסקטור הבנייה בישראל שממילא מצבו לא מזהיר", אומר גיל. "עוד לפני שהדיירים נכנסים לדירתם החדשה, הם נתקלים ביחצ"נים של חברות המעסיקות מומחים כביכול לבדיקות ליקויי בנייה, המבטיחים להם, שתביעה על ליקוי זה או אחר תשלשל לכיסם סכומי כסף נכבדים. במרבית המקרים, חברות אלו לא דורשות תשלום, אלא תמורה הנמדדת באחוזים מהשלל".
גיל מדגים איך אנשי המקצוע, ולפעמים גם בעצימת עין של בתי משפט, רומסים את החוק: "הבעיה היא, שמומחים אלו אינם מבצעים את מלאכתם כפי שמתבקש בחוק. ובמרבית המקרים הם מבצעים בדיקות שטחיות, ללא כל מכשור שנדרש על-פי התקנים. יש להבין, שהתקנים הישראלים מגדירים במדויק מהי ההגדרה של ליקוי בנייה, וכיצד יש לבדוק אותו. הציוד יקר ומוערך בסכום של כ-100 אלף שקל לבודק, וסכום נוסף של כ-10,000 שקל לשנה עבור כיול המכשירים. לא פלא שאנשי המקצוע נמנעים מלרכוש ציוד זה, ובמיוחד כאשר הם נהנים מקשר של שתיקה ביניהם. הבודק לא יעז לשאול את עמיתו 'איפה המכשירים שלך', כי למחרת הוא עלול להיות בצידו השני של המתרס, והרי גם הוא אינו משתמש בציוד מתאים.
"יוצא גם, שבית המשפט בעצמו לא תמיד שומר על החוק, כאשר הוא ממנה מומחה מטעמו לבדיקת הליקויים וזה חוזר עם ממצאים אותם בדק, ללא הציוד הדרוש, ולבטח ללא תוצאות מעבדה. מדובר בעבירה בוטה על סעיף 12 לחוק התקנים, לפיו 'מקום שלעניין חיקוק נדרשת ראיה כי נתמלאו חוקי התקן, לא תתקבל כראיה אלא אם ניתנה בידי מעבדה מאושרת'. לכן, אישור כי עבודה בוצעה לפי דרישת התקן עבור בתי המשפט יכולה להינתן רק ע"י מעבדה מאושרת - ולצערי לא כך הם פני הדברים".
קשר השתיקה שגיל מתאר מפרנס אנשי מקצוע רבים: "מומחה מטעם בית המשפט משתכר 3,000 עד 4,000 שקל לבדיקה. תכפיל סכום זה במספר בדיקות ביום, והנה לך מקצוע אשר בצידו שכר שלא יבייש אף בכיר במשק".
לאחרונה פרסם הטכניון מחקר, שבוצע במכון הלאומי לחקר הבנייה, בנושא עלויות האי-איכות בישראל. המחקר חושף את מידת ליקויי הבנייה ועלותם בקרב שמונה חברות בנייה בישראל, אשר חולקו לשלוש קטגוריות: חברות קטנות, בינוניות וגדולות, בהתאם לעלות המחזור השנתי שלהם.
מהמחקר עולה, כי הליקוי השכיח ביותר בכל החברות הוא בעבודות אינסטלציה סניטרית, לאחריו עבודות ריצוף וחיפוי, איטום, אלומיניום וטיח פנים.
עוד עולה מהמחקר, כי עלות התיקונים הגבוהה ביותר היא של תיקון ליקויי איטום, ואחריה תיקון ליקויי אינסטלציה, ריצוף וחיפוי וטיח פנים. חלק ניכר מהליקויים באינסטלציה מקורם בתקלה קטנה, שתיקונם מהיר ולא יקר, בעוד שבעבודות איטום וריצוף כל ליקוי מצריך תיקון יקר.
המחקר מראה, כי החברות אשר השקיעו מעט משאבים בעלויות המניעה, נאלצו לשאת בעלויות גבוהות של תיקון הליקויים לאחר מסירת המבנה. מסקנת החוקרים: "העובדה שכשלים אלו לא תוקנו במסגרת 'כשל פנים' (תיקון הליקויים שהתגלו במהלך הבנייה טרם מסירת הדירה - ג.י), אלא התגלגלו להיות 'כשל חוץ', מצביעה על ביקורת לא מספקת במהלך ביצוע עבודות הבנייה, ובמיוחד ביקורת סופית לא מספקת לפני מסירת המבנה".
גיל מתייחס למסקנות המחקר: "השינוי אותו אני מנסה לקדם בתחום ליקויי הבנייה הוא למעשה יישום מסקנות החוקרים. במבחן התוצאה, הקבלן אינו מבצע ביקורת ראויה במהלך הבנייה, אחרת לא היינו עדים לכמות תביעות עצומה שכזו. הקבלן מבצע את בדיקות החובה המוטלות עליו באמצעות מעבדה מאושרת כדי לקבל טופס 4, אולם יש להבין כי מרבית התביעות עוסקות בעבודות הגמר, כפי שעולה מהמחקר. הקבלן לא מחויב לבדוק במעבדה מאושרת את עבודות הגמר, ולכן הוא חשוף לתביעות מכל רוכש דירה.
"אנו מצאנו, כי חלק גדול מהליקויים מתחיל כבר בשלב התכנון, שכן אדריכלים רבים אינם מתעדכנים בדינמיקה של התקנים, ולכן הקמנו מערך בקרה בתהליך הבנייה, המלווה את הקבלן מתחילת הפרויקט ועד למסירת הדירה. בצורה זו אנו משיגים מספר יתרונות. הראשון הוא, שבאופן כללי אנו משפרים את איכות הבנייה של הקבלן הנתון, בכל צעד שהוא עושה למעקב ולבקרה. שנית, אנו מציידים את הקבלן בכלי שיווקי אדיר מול הדייר. הקבלן ישווק את הפרויקט עם התחייבות למסירת תיק איכות מטעם מעבדה מאושרת, הערבה לכל תהליך הבנייה ,ובכך יגן על עצמו מפני תביעות עתידיות. בנוסף, יש להניח, שהדיירים המצוידים בתיק איכות של מעבדה מאושרת לא ימהרו להגיש תביעה ויחשבו פעמיים".
גלובס: איך בדיוק מתבצע מערך בקרת הבנייה?
גיל: "אנו מתחילים כאמור עוד בשלב התכנון, עם בדיקת תוכניות הבנייה שמקבלים מהאדריכל, ולמעשה מונעים את הליקויים הנובעים מתכנון לקוי של האדריכל. בדיקה נוספת אותה אנו מבצעים בעזרת מהנדסים ואדריכלית מטעמנו היא בדיקה לטופס 4. הצוות בודק את התוכניות בפועל, תוכניות המכר ובעיקר את התאמת התוכניות לתקנים.
"רבים מהתובעים טוענים, שליקוי זה או אחר נחשף על-ידם בעת מסירת הדירה או מאוחר יותר, שכן הדירה נמסרה בשעות הערב, ועוד אלף תירוצים אחרים. לכן, החלטנו, אנו נלווה אותו בליווי הוכחות שאנו מוסרים את הדירה בליווי מהנדס מומחה, תוך תיעוד מוקלט. כאשר הדייר מציג טענה זה או אחרת, הדבר נבדק, ואם נמצא שאכן קיים ליקוי, הוא מתוקן.
"כמו כן, אם וכאשר הקבלן ייתבע בעתיד, נלווה אותו בהוכחות מקצועיות, וכמעט בלתי ניתנות לערעור. כמו כן, אנו מלווים את מומחה בית המשפט המגיע לבצע בדיקת ליקויים בדירה. למומחה אין את הכלים להתמודד עם אישורי המעבדה, ולכן לרוב הוא מתיישר עם הכתוב בדו"ח. "בנוסף, אנו מכינים את החקירה לעד המומחה מטעם בית המשפט, ובמרבית המקרים משאירים אותו חסר אונים, נוכח הימצאותו של תיק האיכות".
- במה שונה אופן הבדיקה המוצע על ידך מהמקובל כיום?
"כיום, בפרויקט בן 54 דירות, עליי לבדוק בדיקת אטימות רק ל-4 חלונות בצורה מדגמית. לדעתנו, יש לבדוק כל חלון וחלון בבניין, ובדרך זו אנו נמנעים מתביעה פוטנציאלית. למעשה, אנו מתחייבים לבדוק הכול בכל דירה ודירה, ובעיקר את העבודות המועדות לתביעה, שהן טיח, ריצוף ואינסטלציה".
- מהי העלות הכספית לקבלן הכרוכה בהצעתכם ומי יספוג את ההתייקרות?
"העלות לקבלן או ליזם היא 500-600 דולר ליחידת דיור. יש להבין, שזהו סכום קטן ביחס לחיסכון העתידי שיהיה לקבלן אם יימנע מהתעסקות עם תביעות ותיקון ליקויים, וזאת מבלי להזכיר את הפגיעה בשמו הטוב.
"אנו גובים סכום נמוך מכיוון שהחברה משתמשת בשירותיה של חברת האם איזוטסט. יש לזכור, שהבודקים של המעבדה נמצאים במילא באתר, וזהו היתרון היחסי שלנו. השלב הבא, וזה החזון שלנו, הוא לתת לקבלן פוליסת ביטוח, אשר תגלם רמת סיכון מזערית. עם זאת, לדעתנו הנושא הביטוחי כלל אינו פשוט בישראל, ומים רבים יזרמו בירקון עד שזה יקרה, אך קבלנים מעוניינים בזה".
- מהי מידת ההיענות להצעה שלכם?
"טפו-טפו-טפו. כיום אנו מצויים במו"מ מתקדם עם חברת בנייה גדולה על 1,300 יחידות דיור, ולאחרונה חתמנו חוזה עם הקבלן אבי נמני על בקרת איכות ל-45 דירות, שהוא בונה בכפר יונה ב-3 בניינים. זה מתפשט כמו אש בשדה קוצים. קיימת בענף מודעות רבה, ובעיקר של יזמים, שכן כל התהליך מאפשר להם פיקוח הדוק יותר על קבלן הביצוע".
- באלו דרכים ניתן להגביר את המודעות לנושא ליקויי הבנייה?
גיל: "רתמנו לעניין את התאחדות הקבלנים ואת ארגוני הקבלנים השונים. הנושא הוצג בפני ועדת האיכות של ההתאחדות, אשר התלהבה מהנושא. בנוסף, בימים אלה מתחיל קורס מתקדם למניעת ליקוי בנייה, בשיתוף ארגון קבלני ת"א והשרון, ולהבדיל מהקורסים של מכון התקנים אנו עושים זאת בעלות סמלית של 500 שקל".