לאחר השלמת הסיבוב המוצלח בנדל"ן המניב בבריטניה, מסמן נתן חץ, בעל השליטה באלוני חץ, את היעד הבא - יעד מפתיע משהו - ישראל. היום ערכה חברת עוגן נדל"ן, לשעבר זיקית, מצגת לעיתונאים לקראת גיוס הון שהיא מתכננת לקראת סבב השקעות בשוק המקומי. עוגן, שהחליפה את שמה בשבוע שעבר, נשלטת בחלקים שווים על ידי אלוני חץ ואוסיף של משפחת אביב (43.7% כל אחת). החברה מתכננת לגייס 130 מיליון שקל בשני מסלולים. בראשון, פונה החברה לבעלי המניות הקיימים באמצעות הנפקת זכויות, במטרה לגייס 30 מיליון שקל. לבעלי המניות יוצעו 28.2 מיליון מניות חדשות, כך שלאחר הנפקת הזכויות יגדל ההון הרשום של החברה פי 10.
במקביל, תגייס עוגן מהציבור 100 מיליון שקל בהנפקת אג"ח להמרה ואופציות. ביום חמישי יתקיים המכרז המוסדי בהנפקה, שבו יוצעו למוסדיים 80% מהיקף הגיוס. למשקיעים תוצע ההנפקה במחיר קבוע של 1,000 שקל לחבילה, שכוללת 1,000 איגרות חוב ו-40 אופציות, והמכרז יתקיים על הריבית (הצמודה למדד) שתשלם האיגרת. הריבית המקסימלית תהיה 6.25% בשנה. ריבית המקסימום מגלמת פרמיה של 2.4% מעל לתשואת האג"ח הממשלתית המקבילה.
האיגרות שיונפקו יהיו ל-8 שנים, וניתן יהיה להמירן למניות בשער של 10 שקלים למניה. את האופציות ניתן יהיה להמיר למניות לפי שער של 8 שקלים למניה, כששער ההמרה יתואם לדיבידנדים ויהיה צמוד למדד.
עסקת אסותא
עוגן מתכננת להשתמש בכסף שיגויס להגדלת פעילותה בשוק הנדל"ן המניב המקומי. כיום לחברה 3 פרויקטים מרכזיים, כשגולת הכותרת היא הפרויקט ברמת החייל.
מדובר בפרויקט שכולל 3 בניינים בשטח של 23 אלף מ"ר, שמיועדים לההיי-טק, למשרדים ולמסחר. עיקר השטחים מושכרים לחברות ההיי-טק הנאסד"קיות BMC וקומברס, כשהבניינים נהנים משיעור תפוסה גבוה מאוד של 95%. BMC שכרה את שטחיה מראש בחוזה ל-10 שנים, תמורת 17.5 דולר למ"ר, צמוד למדד המחירים לצרכן בארה"ב. קומברס משלמת 11.5 דולר למ"ר, כשמשנת 2007 עולה שכר הדירה ב-25 סנט למ"ר בכל שנה.
בנוסף, לקומברס אופציה ל-10 קומות נוספות, אותן יכולה עוגן לבנות מעל לבניין הקיים. האופציה בתוקף עד סוף חודש יוני, ואם קומברס תממשה, עוגן תבנה את 10 הקומות, בשטח של 10,500 מ"ר ותשכיר לה אותן תמורת 14 דולר למ"ר בחודש, כשהאכלוס יהיה בשנת 2007. עלות הבנייה, אם תמומש האופציה, נאמדת ב-50 מיליון שקל, כך שעל פי עוגן אם תמומש האופציה מדובר בתשואה של כ-8% על ההשקעה בבנייה.
פרויקט הדגל של עוגן ברמת החייל צמוד לבניינים הקיימים. מדובר בעסקת הענק עם בית החולים אסותא, לפיו תקים עוגן את משכנו החדש של בית החולים, בשטח של 47 אלף מ"ר, עם אופציה להרחבתו ב-40 אלף מ"ר נוספים. מדובר בפרויקט ענק בהשקעה של 428 מיליון שקל, כשאסותא תשלם 52 מיליון שקל בשנה (תשואה של 12%).
החוזה עם אסותא נחלק לשניים: החלק הראשון מדבר על הקמה והשכרת המבנה כמבנה ערום (שלד פלוס מעטפת, ללא מפרט פנימי), תמורת 40 שקל למ"ר צמוד למדד. בחלק השני, תקים עוגן את הגימור הפנימי של המבנה, בעלות של 700-1000 דולר למ"ר. על פי חץ, החוזה מבטיח לעוגן תשואה של 10%, כך שדמי השכירות יותאמו לפי עלות ההקמה בפרמטרים הללו.
על מנת להבטיח את עסקת אסותא, קיבלה החברה דירוג A ממעלות, לבקשת עוגן. בנוסף, החברה העמידה ביטחונות כספיים, בהיקף של 3.5 שנות שכירות (שנת השכירות האחרונה, כבר שולמה, ושנתיים וחצי מובטחות בערבויות בנקאיות). אכלוס הפרויקט צפוי להתחיל ב-2007, והמבנה יושכר לאסותא למשך 25 שנים. אגב, את כל הבנייה של עוגן מבצעת חברת הקבלנות של משפחת אביב, בעלת השליטה בחברה. בהתייחסו לכך אמר היום חץ, כי אינו רואה בכך בעיה, משום שכל העסקאות מאושרות, וכי לחברת אביב מעמד גבוה מאוד בשוק, כך שהעובדה שהיא בעלת השליטה בחברה היא לדעתו יתרון גדול לעוגן, ואין בכך כל פן בעייתי.
שינוי תב"ע ברחובות
פרויקט נוסף של עוגן ממוקם בפארק המדע ברחובות. לחברה 65% בקרקע שמיועדת לבנייה, למסחר ולמשרדים, ליד תחנת הרכבת בעיר, ומסוף התחבורה הציבורית הגדול שנבנה שם. החברה כבר החלה בתהליך שינוי בתב"ע, במטרה להגדיל את זכויות הבנייה במקום מ-22 ל-81 אלף מ"ר להשכרה, ועוד 60 אלף מ"ר חניונים. החוזה כולל שטח מסחרי של 9,000 מ"ר ובנייני משרדים. חץ אומר שגם כאן החברה שומרת על מדיניות שבה היא בונה רק לאחר קבלת הסכמים ארוכי טווח עם שוכרים, שיבטיחו תשואה של 9%-10% לפחות.
הפרויקט השלישי של עוגן נמצא בקרית אריה בפתח תקווה. לחברה 9 דונם מתוכם 4,300 מ"ר במבני אחסנה. לקרקע תב"ע לבניית פרויקטים לתחום ההיי-טק, מפעלי תעשייה, משרדים ומסחר. החברה תשקיע בפיתוח הקרקע, כשבכוונתה לרכוש 50 דונם נוספים הסמוכים לאתר בעסקאות קומבינציה. לדברי חץ, לפי שעה, ממתינים בחברה עם התוכניות בגלל עודף היצע השטחים באזור. בינתיים, מושכרים שני המבנים שבשטח לחברת השכרת הרכב הרץ ולחברת אלדור בכמיליון שקל בשנה, שמגלמים תשואה שנתית של 4%.
פרט חשוב בתשקיף הוא ההצהרה של עוגן על אימוץ תוכנית דיבידנדים, לפיה תחלק החברה 50% מרווחיה בכל שנה. בשנה שעברה הרוויחה החברה 4 מיליון שקל, וראשיה מעריכים כי ב-2007, עם תחילת התקבולים על הפרויקט ברמת החייל, יגדל הרווח הנקי ל-7-8 מיליון שקל בשנה. *