בשלוש שנותיו של בנימין נתניהו, המכהן גם בתפקיד הרשמי של שר השיכון, נקלע ענף הנדל"ן בארץ למשבר החמור ביותר ב-30 השנים האחרונות, הצטמקות חדה של הפעילות, ירידת מחירים, כניסתם של קבלנים ויזמים לקשיים. הענף גלש במהירות משיאים וגאות של 1996, לשפל, קשיים ופשיטות רגל של אביב 1999. רבים מאלו שהתייאשו מסיכויי הענף בארץ, פנו להשקעות ובנייה בחו"ל.
הירידה החדה ביותר בהיקף הפעילות נרשמה בשוק הדירות. הירידה נובעת בעיקר מהצמצום בעלייה ומירידת הביקושים, הריבית הריאלית הגבוהה ומדיניות האשראי של הבנקים.
חלק גדול מהזוגות הצעירים והזכאים האחרים מקבלים כיום משכנתאות ממשלתיות של 70 אלף שקל, אותו סכום בדיוק שקיבלו בינואר 1992 (!). הקונים נזקקים יותר ויותר למשכנתאות משלימות, צמודות, שהריבית עליהן עלתה באחרונה ל-%7. המיתון והאבטלה העמיקו את הירידה בביקושים. רבבות זוגות צעירים לא קנו דירה, משום שלא היה להם מאין לממנה. גם הביקוש לדירות יוקרה צנח, משום שמשקיעי חוץ, המזינים את השוק, באים פחות ופחות לארץ, אולי בשל המצב המדיני-פוליטי.
עשרות חברות קבלניות ומאות קבלנים קטנים נתקעו עם דירות הנמכרות באיטיות. המחירים יורדים, בניסיון, שלא תמיד מצליח, למשוך קונים. המדד הרשמי אומר, כי מחירי הדירות, בערכים שקליים ריאליים, עלו בשנתיים האחרונות ב-%0.8, אך המציאות בשטח שונה: כמעט כל קבלן וחברה נתנו בשנים האחרונות "הנחות מבצע" של %5, או הנחות של %7 לאלפי עמיתי חבר, או משכנתאות ב-%0 ריבית, או שיפורים במיפרט הדירה, וכיוצא באלה הטבות, שמשמעותן הריאלית היא הנחה של %10-%15. בשיטות אלו הצליחו למכור מלאי של כ-5,000 דירות בראשל"צ, למשל.
בשוק היד השנייה ניתנות ההנחות ישר ולעניין: מוכרי דירות, הממתינים שישה חדשים ויותר למציאת קונה, נאלצים לרדת במחיר ב-%15 ואף ב-%20. דירות בנות 3 חדרים, יד שנייה, בצפון ת"א, נמכרות כיום ב-260-250 אלף דולר, במקום 330 אלף דולר בראשית ימי נתניהו. דירות 5 חדרים ברמת-אביב ג' נמכרות ב-450 אלף דולר, במקום 550 אלף דולר ויותר. בתל-ברוך צפון, איזור יוקרתי, מוכרים כיום דירות 5 חדרים ב-350 אלף דולר. גם המחירים בירושלים, חיפה וערי השדה נפלו באותם שיעורים, או אף יותר.
זה טוב לקונים, אך המוכרים מקפיאים לעיתים קרובות את עיסקת המכירה, או שאינם יכולים לקנות, בתמורת העיסקה, את הדירה החדשה שרצו. התוצאה היא ירידה של %20 בהיקף העיסקאות בענף כולו, 105 אלף עיסקאות ב-1998, לעומת 129 אלף ב-1996.
שיטת הליווי הפיננסי והחשבון הסגור הביאה לכך, שלא היו פשיטות רגל המוניות בענף. אך כמה חברות גדולות הסתבכו בכל זאת, וכמה קבלנים קטנים נעלמו מהאופק, ואיתם יחד, אגב, כמה וכמה מתווכים.
יש גם נקודות אור. הביקוש לדירות בראשון לציון מערב התעורר, בעקבות חיסול המלאי הישן, ודנקנר ואמריקה-ישראל מכרו תוך כמה חודשים 128 דירות. מלאי הדירות במודיעין ושוהם יורד במהירות. אך באשדוד, אשקלון, באר-שבע, נתניה, ערי הגליל ומקומות אחרים, עדיין מכבידות אלפי דירות לא מכורות על הקבלנים.
יזמים שנואשו מישראל, פנו לחו"ל. נשיא הקבלנים, אורי דורי, קנה, לשיווק לישראלים, בניין בן 50 דירות בלונדון. קרדן בונה מאות דירות בורשה. אזורים, סולל בונה, רבד וחברות אחרות, בונות למגורים בחו"ל, או בודקות עיסקאות כאלו. מאות ישראלים קנו דירות בחו"ל, בעיקר בניו-יורק, ובאחרונה גם בלונדון