גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מגדלים מוזנחים באויר

הצעת חוק של ח"כ מיסז'ניקוב, היו"ר החדש של ועדת הכספים, מציעה לשכלל את הסדר הבתים המשותפים, כך שיהלום את צרכי התחזוקה ארוכת הטווח; ההצעה משתלבת עם טענת פרופ' אלתרמן כי חייבים להפסיק לבנות מגדלי מגורים מכיוון שהדיירים לא יוכלו לעמוד בעלויות האחזקה

במדורי הנדל"ן והרכילות מתפרסמות חדשות לבקרים ידיעות על רכישות פנטהאוזים ודירות במגדלי יוקרה גבוהים בגוש דן. הבון טון של היום הוא רכישת דירת ענק, בקומה גבוהה ככל האפשר. אולם, מומחים בענף התכנון והבנייה, וגם המחוקקים מזהירים כי המצב המשפטי הנוכחי ועלויות התחזוקה הגבוהות, יהפכו את הלהיט של היום, למגדלים פורחים (ומוזנחים) בעתיד הלא רחוק.

חוק המקרקעין המתקרב לשנתו ה-40 מתקשה להתמודד עם חלק מהסוגיות העומדות לפתחם של ועדי הבתים בבתים משותפים, וייתכן כי בקרוב ישתנו ההמלצות והחוקים המנחים והמחייבים אותם. נכון להיום קיימים בישראל שני הסדרים לניהול בתים משותפים ובניינים רבי קומות: ועד בית, ההסדר הנפוץ יותר, המעוגן בפרק השישי לחוק המקרקעין, וחברת ניהול ואחזקה שהוא הסדר חדש יותר המושתת על אותו בסיס משפטי.

תיקוני חקיקה

לפני מספר חודשים פנה ח"כ סטס מיסז'ניקוב (ישראל ביתנו) למרכז המחקר המידע של הכנסת, לשם עריכת מחקר בנושא הקשיים בניהול בתים משותפים. מהמחקר אשר בוצע על ידי רועי גולדשמידט, ומתבסס בעיקר על עבודתה של פרופ' רחל אלתרמן מהטכניון, עולה כי בעולם קיימות צורות בעלות שונות על דירות בבתים משותפים. מיסז'ניקוב לא מתכוון לשנות את המבנה הקיים כיום, בשל הסרבול החקיקתי ומורכבותו, אלא רק לשפרו באמצעות תיקוני חקיקה משמעותיים.

תשומת לבו של מיסז'ניקוב הופנתה בעיקר להסדר שנעשה נפוץ בשנים האחרונות, ההתקשרות עם חברות הניהול. ההסדר תפס תאוצה עקב השינויים החברתיים, השינוי בדפוסי המגורים ובגודל הבניינים והקשיים בניהול באמצעות ועדי בתים. על פי מסקנות המחקר, חברות הניהול ואחזקה אינן מספקות בהכרח מענה יעיל יותר עבור הניהול והטיפול בבית המשותף. יתר על כן, בהיבט החוקי, קיים ספק ביחס למעמדם המשפטי של ההסכמים הנחתמים עם החברות והן ביחס ליכולת האכיפה שלהם.

לדברי עוזרו הפרלמנטרי, רועי וולר, ההצעה תוגש רק לאחר פגרת הכנסת הקרובה, בשל העובדה שהיא מורכבת יחסית ומחייבת בחינה משפטית מדוקדקת.

יותר שקיפות

בהצעת החוק החדשה ישוכלל הסדר הבתים המשותפים, כך שיהלום את צרכי התחזוקה ארוכת הטווח, כלומר, החלפת מערכות ושדרוג ולא רק תחזוקה שוטפת. עוד מעניקה הצעת החוק פתרונות באשר להתקנת מעליות, כבלים וצלחות לווין.

ההצעה מתייחסת גם לנושא התקנת אמצעי שידור בבתים המשותפים, כדוגמת התקנת אנטנות סלולריות ע"י אחד הדיירים, ללא אישור הדיירים האחרים. מיסז'ניקוב אומר כי כיום, אם האנטנה מוצבת בתוך חדר של דייר או בשטחו, שאר הדיירים אינם יכולים למנוע זאת, דבר שישתנה בחוק החדש.

ההצעה עוסקת גם בסטנדרטים המחייבים יזמים ולרוכשי דירות באשר לדיווחים ושקיפות העלויות לשם אחזקה שוטפת וארוכת טווח. בצורה זו יחויבו גם חברות הניהול בפרסום מאזן, תקציב וכינוס אסיפות דיירים. כיום, אומר מיסז'ניקוב, מחייבים אותך להתקשר עם חברת האחזקה מבלי שאתה יודע מה אתה משלם ולעתים הסדר חברת הניהול במקום הוועד נכפה עליך.

המחקר של הכנסת מזהה את ירידת קרנו של ועד הבית כנובעת משינויים בחברה בישראל שבאה לידי ביטוי בצמצום הרצון למעורבות. בנוסף, התפתחותם של שירותים נרחבים יותר, ומערכות תפעול מורכבות יותר לאור התפתחותם של בתים משותפים גבוהים ומורכבים יותר, יוצרים גם הם קשיים חדשים ביישומה של שיטת ועד הבית. הדבר דורש מקצועיות רבה יותר, מה שזירז את כניסתן של חברות הניהול.

אולם בעוד המחוקקים מחפשים פתרונות למצב הקיים, קוראת פרופ' רחל אלתרמן מהמרכז לחקר העיר והאזור בטכניון למהפכה של ממש. "בתים רבי קומות הם לעשירים בלבד. רק למאיון העליון ואולי לאלפיון העליון. גם הבניינים הגבוהים המוכרים בניו יורק, לונדון או הונג קונג הם כאלה הנמצאים בבעלות דיירים עשירים או בשכירות. אין לי התנגדות עקרונית למגדלים, למשל למשרדים, המתוחזקים כראוי או בניינים בודדים של עשירים שיכולים לעמוד בעלויות. חבל שבישראל מחזיקים באופנת הבניינים הגבוהים, זו ירושה גרועה שכבר בעוד שנים בודדות נשלם עליה ביוקר. חייבים להפסיק לבנות מגדלי מגורים גבוהים, כי הדיירים לא יוכלו לעמוד בעלויות האחזקה".

אלתרמן מציעה שתי פתרונות: האחד, הימנעות מבנייה לגובה. לדבריה, למרות שכרגע זה נראה בניגוד לאינטואיציה, גם הארגונים הירוקים וגם מספר עיריות וועדות תכנון, החלו להפנים את הסכנות. עם זאת, מכיוון שהיא מבינה שהדרך לכך עוד ארוכה היא מציעה הסדרים איתם אפשר יהיה לחיות בינתיים.

לדבריה, חברות הניהול הן פתרון לטווח קצר. "אין דרך לגרום לכך שהחברה תתפקד לאורך זמן. אפילו משק בית המצוי בעשירון העליון והכנסותיו החודשיות הן 28 אלף שקל ברוטו, לא יוכל לעמוד בעלות שתידרש לתחזוקת ביתו רב הקומות כבר בעוד 5-10 שנים", אמרה.

מנגנון חובה

לפי מחקר שערכה אלתרמן כדי לתחזק בניין ממוצע בן למעלה מ-10 קומות יש לשלם 1.2 דולר למ"ר, כלומר למעלה מ-500 שקל לחודש לדירה, מעמסה כבדה מדי גם לזוג בעשירונים העליונים בישראל. אלתרמן אומרת כי כדי לאפשר החלפת מערכות ושדרוג, ולא רק תחזוקה שוטפת, יש ליצור צורות מימון חדשות שאינן מושתתות אך ורק על גביית מיסי ועד רגילים או גבייה מיוחדת אד-הוק.

היא מציעה חלופות שונות, דוגמת הקמת קרן הון פרטית או ציבורית כך שיהלום את צרכי התחזוקה ארוכת הטווח. אלתרמן מציעה לקבוע מנגנון חובה של תשלום מראש עם רכישת הדירה, למשל 5% שיוקדשו להקמת קרנות תחזוקה, ולא יגרום להעברת הנטל לדייר שיחליף את הבעלים הראשונים כעבור מספר שנים, ויופתע מהעלויות הגבוהות. הבעייתיות מתחזקת לאור מספר הילדים בישראל, הכפול מאשר במשקי בית במדינות המערביות, והעומס על מערכות הבניין.

הפתרון השני לבעיה הוא שדרוג של החקיקה בארץ. מתוך בדיקה שערכה אלתרמן ברחבי העולם, היא מצאה כי ניתן לאמץ את הסדרי חוק הקונדומיניום של פלורידה, המחייב את דיירי הבית המשותף להירשם כאגודה הקובעת את היקף התשלומים.

לדבריה, ההסדר יוצר קרן ארוכת טווח המבטיחה רזרבה תקציבית, האגודה מודיעה לדיירים מראש על העלויות, ויש לה סמכות לחלט את הדירה כדי לגבות חוב כולל כניסה לבית החייב, כך שכעבור חודש מהרגע שחדל לשלם - הדירה ממושכנת.

בנוסף, האגודה מחויבת להציג מאזן תקציבי רבעוני ואומדן שנתי של עלויות עתידיות שאמור לקבל אישור רשות מוסמכת. האגודה יכולה להטיל אגרות בעלות מעמד משפטי דומה לזה של אגרות של הרשות המוסמכת - מעין "ארנונה בניינית".

"אני מאוד מתונה ולא רגילה להשתמש במילים כמו קטסטרופה, אבל אין מילה אחרת לנושא זה. מניסיון, ההידרדרות מובטחת ב-100%, וזאת תוך מספר חודשים. הבניינים הגבוהים הם כמו מכונה סגורה, עליהם לא נוכל לעשות פרויקט שיקום שכונות ולעבות את הדירות. "זה נטל איום גם חברתית, וגם מבחינה ציבורית ואיכות הסביבה. זה ירושה גרועה כבר עוד 5-10 שנים, וצריך לעצור אותם. המגדלים הגבוהים לא מנצלים את הקרקע טוב יותר מהבניינים הנמוכים. הצפיפות המיטבית העירונית היא ב-4-7 קומות ומספר דיירים נמוך", אמרה.

העצה של אלתרמן לזוג צעיר העומד בפני רכישת דירה היא פשוטה: אם יש לכם אפשרות לבחור בין בית של 4-6 קומות ובין מגדל, תבחרו בבנייה הנמוכה.

"באינטרס למבנים הגבוהים מחזיקים השותפים לשילוש הבלתי קדוש. היזמים, שמשביחים מאוד את הנכס שלהם ואין מנגנון שגורם להם להפנים את הנטל שהם גורמים לסביבה, לחינוך ולכבישים; הרשויות המקומיות שעדיין לא מודעות למצב, אבל מקבלות היטל השבחה גבוה; ושוחרי הסביבה - שפתאום חברו ליזמים, אך לאחרונה החלו לקלוט את הסכנה", מציינת אלתרמן.

לדבריה, המערכות היקרות של הבניין כמו כיבוי השריפות או המעליות זקוקות להחלפה תוך 15 שנים, ואז ייעלה השיפוץ לכל דייר 20% משווי דירתו. לתשומת לב דיירי הקומות הגבוהות. "

עוד כתבות

פרויקט מתחם אילת של אאורה ברמת השרון / הדמיה: 3dvision ltd טרי די ויז'ן בע''מ

פינוי בינוי: אאורה שילמה היטל חריג עבור הדיירים לעיריית רמת השרון והם נדרשים להחזיר לה את הכסף

פרויקט הפינוי בינוי של אאורה במתחם אילת בשכונת מורשה, נבנה בשני שלבים ויכלול בסופו של דבר 687 יח"ד בשישה מגדלים עם שטחי מסחר ● כדי לא לעכב את הפרויקט וקבלת היתר הבנייה, החברה שילמה לפני כארבע שנים את התשלום וכעת מבקשת את הכסף ששולם בחזרה מהדיירים

מטה s&p בניו יורק / צילום: valeriy eydlin

חברת S&P הורידה את דירוג האשראי של ישראל: "המלחמה תימשך כל 2024"

בהודעה שלא מן המניין, הורידה החברה את הדירוג של ישראל מרמה של AA- ל-A+ ● התחזית להמשך נותרה "שלילית", כך שבחברה מאותתים שבעתיד הדירוג עשוי להיפגע שוב ● "רואים עלייה נוספת בסיכונים הגיאו-פוליטיים"

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

לראשונה בהיסטוריה: הממשלה אישרה קיצוץ בתקציב בניגוד לעמדת שר האוצר

הקיצוץ בתקציב, בהיקף של כ-225 מיליון שקל, אושר לדרישתו של השר לביטחון לאומי איתמר בן גביר, ובתום מאבקים בשבועות האחרונים מול שר האוצר בצלאל סמוטריץ' ● הקיצוץ נועד למימון הקמת מתקני כליאה לאכלוס העצורים הביטחוניים הרבים שנעצרו מאז תחילת המלחמה

הדגם OMODA 5 של צ'רי / צילום: יח''צ

האם הסיניות יתחילו להגיע אלינו מאירופה? צ'רי תייצר כלי רכב בספרד, יצרנים נוספים בדרך

כך מתכוונים הסינים לעקוף את המכס האירופי ● ג'יפ אוונג'ר משיקה בישראל דגם היברידי ● ​נחשף הקרוס־אובר החשמלי החדש של GEELY ● ועוד חדשות מענף הרכב

ספר יעדי הממשלה: איך להתחמק מכישלונות קודמים ולשחק בנתונים / איורים: גיל ג'יבלי

ספר יעדי הממשלה: איך להתחמק מכישלונות קודמים ולשחק בנתונים

הממשלה פרסמה את יעדיה השנתיים לשנת 2024, אך הפירוט הארוך כולל אינספור דוגמאות להתחמקות מהצגת יעדים קודמים, שינויי מתודולוגיה חשודים, מניפולציות במספרים או תוכניות לא ריאליות

רה''מ בנימין נתניהו / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

"שחקנית מרכזית במזרח התיכון": למה הבכירים הישראליים מתייצבים לתדרך את התקשורת בארצות הברית?

משעות הבוקר המוקדמות, גורמים ישראליים בכירים מתייצבים בתקשורת האמריקאית כדי לתדרך על התקיפה באיראן ● כך בוחרים את גופי התקשורת מולם הם עובדים בארה"ב ומה הם מנסים להשיג?

השקל נחלש אל מול הדולר והאירו | עיצוב: טלי בוגדנובסקי (נוצר בעזרת AdobeFirefly)

הדיווחים על תקיפה באיראן הביאו לצלילת השקל, אך לא לאורך זמן

שני אירועים שהתרחשו הלילה הובילו לפיחות בשער השקל מול הדולר: הורדת דירוג האשראי של ישראל על ידי חברת S&P ודיווחים על תקיפה ישראלית באיראן ● אלא שלאורך שעות הבוקר השקל החל להתייצב ● מה הוביל לשינוי ומה ניתן ללמוד מהעבר?

כבר לפני חודשיים: איראן תירגלה שיגור טילים בליסטיים נגד בסיס פלמחים

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: התרגיל הצבאי של איראן שהתקיים כבר לפני חודשיים, איראן מצליחה לשבור את האמברגו על הנפט וגוגל פיטרה עובדים שמחו נגד ישראל במשרדים בניו יורק ● כותרות העיתונים בעולם 

פעילות צה''ל במערב חאן יונס / צילום: דובר צה''ל

אזעקות הופעלו באשקלון, לראשונה מזה כשבועיים

שני טילי נ"ט פגעו במרחב קיבוץ יראון, לא היו נפגעים אך נגרם נזק ● ארה"ב מטילה עיצומים חדשים על איראן בעקבות המתקפה על ישראל ● בהודעת ביידן נכתב: "איראן ביצעה נגד ישראל את אחת ממתקפות הטילים והכטב"מים הגדולות שהעולם ראה אי פעם" ● גם האיחוד האירופי צפוי להטיל עיצומים ● שר החוץ האיראני נחת בניו יורק ● עדכונים שוטפים 

עלי חמינאי, המנהיג העליון של איראן, בתפילת עיד אל–פיטר בטהרן / צילום: Associated Press

שאלות ותשובות: איך בוצעה התקיפה באיראן ומה היה היעד?

מהבסיס הצבאי שהותקף בוצעו במוצ״ש שיגורים לעבר ישראל ● איך ככל הנראה בוצעה התקיפה ומה יקרה עכשיו? ● וגם: התגובה בשווקים והקפיצה במחיר הנפט

מסורק תת קרקעי ועד רחפנים: הכירו את 10 הסטארט-אפים המבטיחים לשנת 2024

גלובס בוחר את הסטארט-אפים המבטיחים של ישראל השנה ה-18 ברציפות: חברות הייטק הצומחות והמסקרנות ביותר, אלה שמייצרות אימפקט על תעשיות וצרכנים רבים, ונמצאות על המסלול הבטוח להנפקה ● הרשימה מתבססת על בחירות של קרוב ל-70 קרנות השקעה מקומיות וזרות מובילות בהייטק הישראלי ● החשיפה המלאה

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: יוסי זמיר

משרד הכלכלה מציג: כשאין יעדים, אין כישלונות

במקום לעמוד ביעדים, משרדי הממשלה פשוט מוחקים אותם ● בפיקוד העורף שלפו הודעה לילית שהותירה את הילדים באוויר ● והמסעות לפולין התרוקנו מערך ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

אילוסטרציה: shutterstock

החשש מחלחל לשווקים: פרמיית הסיכון של ישראל בשיא של 11 שנים, ומרווחי האג"ח ממשיכים להתרחב

מדד ה-CDS הישראלי, המגלם את עלות הסיכון שמדינת ישראל לא תצליח לשלם את חובותיה, עלה ב-18% בשבוע האחרון ● במקביל, המרווחים של איגרות החוב הדולריות של ישראל מול ארה"ב קופצים

עומר אלפרן, מנהל השקעות ושותף בחברת רובי קפיטל / צילום: דין אהרוני רולנד

"עד עכשיו יזמי נדל"ן לא יצאו עם פרויקטים שכבר מוכנים, מכאן נראה מבול"

חברת המימון החוץ־בנקאי רובי קפיטל משיקה קרן השקעות שנייה, במטרה לגייס חצי מיליארד שקל לפחות ● עומר אלפרן, מנהל השקעות ראשי ושותף בחברה: "בקרוב הרבה מאוד יזמים בתחום ההתחדשות העירונית יוציאו הרבה מאוד פרויקטים לשוק"

פס ייצור החרפנים של XTEND / צילום: כדיה לוי

שורות הצבא התמלאו ברחפנים וברובוטים ואלה המרוויחים הגדולים

שורות צה"ל התמלאו במהלך המלחמה ברחפנים וברובוטים מתוצרת סטארט־אפים ישראליים קטנים, שעד כה נדחקו מהתחום הביטחוני על ידי השחקניות הגדולות ● כעת, משקיעים פרטיים שבעבר נרתעו מהרגולציה הכבדה ומהיקף האקזיטים הנמוך, מגלים עניין בטכנולוגיה צבאית

יו''ר בית הנבחרים, מייק ג'ונסון / צילום: ap, J. Scott Applewhite

4 מיליארד דולר לכיפת ברזל: חבילת הסיוע האמריקאית בדרך להצבעה

בוושינגטון, סוגיית חבילת הסיוע לישראל, אוקראינה וטייוואן עשויה להתקדם כבר בימים הקרובים ● יו"ר בית הנבחרים מייק ג'ונסון בשיתוף רפובליקנים נוספים הציגו אמש חבילת סיוע הכוללת 26.4 מיליארד דולר לישראל ● דיווח: ארה"ב הסכימה לתמרון ישראלי ברפיח, בתמורה לתגובה לא נרחבת נגד איראן

נטפליקס / צילום: Shutterstock, Vantage_DS

נטפליקס עקפה את הציפיות; המניה יורדת במסחר המאוחר

ענקית הסטרימינג דיווחה על הכנסות של 9.37 מיליארד דולר לעומת צפי של 9.28 מיליארד דולר ● הרווח זינק ב-86%, לעומת צפי לעלייה של 56% ● החברה הוסיפה כ-9.3 מיליון מנויים ברבעון, ב-80% יותר מהצפי ● למרות התוצאות המדהימות, התחזית המאכזבת של החברה מפילה את המניה במסחר המאוחר

אירוע חציית הביטקוין / צילום: Shutterstock

פעם בארבע שנים: כל מה שכדאי לדעת על האירוע הגדול של הביטקוין

אירוע חציית הביטקוין שמתרחש אחת לארבע שנים צפוי לצאת לדרך היום בשעות הערב (שעון ישראל) ● בפעמים הקודמות זה הוביל לקפיצה גדולה בערכו של המטבע, אך בשוק לא תמימי דעים שזה יקרה גם הפעם ● מה קורה בפועל ולמה הוא כה דרמטי עברו משקיעים הקריפטו?

איראן נערכת למתקפת תגמול ישראלית/ עיבוד: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP,shutterstock

כך נערכת איראן למתקפת תגמול ישראלית

ארה"ב ומדינות אירופה לוחצות על ישראל למתן כל תגובה למתקפה שביצעה איראן בסוף השבוע, בתקווה לצנן את המתיחות ● משמרות המהפכה וחיזבאללה צמצמו את נוכחות הקצינים הבכירים שלהם בסוריה ● עפ"י דיווח c"וול סטריט ג'ורנל", ישראל תזהיר את בעלות בריתה הערביות לפני שתגיב, ותגביל את התקפותיה למתקנים בסוריה הקשורים לאיראן

יודר שפריר וגיא ברון, מייסדי סקיילאופס / צילום: בן יצחקי

החברה שחוסכת זמן וכסף לסטארט-אפים: זה חביב הקהל בדירוג המבטיחים של גלובס

סקר חביב הגולשים באתר גלובס זכה בשבועות האחרונים לכ-30,000 צפיות וצבר אלפי הצבעות ● על התואר התחרו השנה 30 חברות צעירות שדורגו במקומות הגבוהים ביותר ע"י עשרות קרנות השקעה הפעילות בישראל ● מי זכתה במקום הראשון?