גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מגדלים מוזנחים באויר

הצעת חוק של ח"כ מיסז'ניקוב, היו"ר החדש של ועדת הכספים, מציעה לשכלל את הסדר הבתים המשותפים, כך שיהלום את צרכי התחזוקה ארוכת הטווח; ההצעה משתלבת עם טענת פרופ' אלתרמן כי חייבים להפסיק לבנות מגדלי מגורים מכיוון שהדיירים לא יוכלו לעמוד בעלויות האחזקה

במדורי הנדל"ן והרכילות מתפרסמות חדשות לבקרים ידיעות על רכישות פנטהאוזים ודירות במגדלי יוקרה גבוהים בגוש דן. הבון טון של היום הוא רכישת דירת ענק, בקומה גבוהה ככל האפשר. אולם, מומחים בענף התכנון והבנייה, וגם המחוקקים מזהירים כי המצב המשפטי הנוכחי ועלויות התחזוקה הגבוהות, יהפכו את הלהיט של היום, למגדלים פורחים (ומוזנחים) בעתיד הלא רחוק.

חוק המקרקעין המתקרב לשנתו ה-40 מתקשה להתמודד עם חלק מהסוגיות העומדות לפתחם של ועדי הבתים בבתים משותפים, וייתכן כי בקרוב ישתנו ההמלצות והחוקים המנחים והמחייבים אותם. נכון להיום קיימים בישראל שני הסדרים לניהול בתים משותפים ובניינים רבי קומות: ועד בית, ההסדר הנפוץ יותר, המעוגן בפרק השישי לחוק המקרקעין, וחברת ניהול ואחזקה שהוא הסדר חדש יותר המושתת על אותו בסיס משפטי.

תיקוני חקיקה

לפני מספר חודשים פנה ח"כ סטס מיסז'ניקוב (ישראל ביתנו) למרכז המחקר המידע של הכנסת, לשם עריכת מחקר בנושא הקשיים בניהול בתים משותפים. מהמחקר אשר בוצע על ידי רועי גולדשמידט, ומתבסס בעיקר על עבודתה של פרופ' רחל אלתרמן מהטכניון, עולה כי בעולם קיימות צורות בעלות שונות על דירות בבתים משותפים. מיסז'ניקוב לא מתכוון לשנות את המבנה הקיים כיום, בשל הסרבול החקיקתי ומורכבותו, אלא רק לשפרו באמצעות תיקוני חקיקה משמעותיים.

תשומת לבו של מיסז'ניקוב הופנתה בעיקר להסדר שנעשה נפוץ בשנים האחרונות, ההתקשרות עם חברות הניהול. ההסדר תפס תאוצה עקב השינויים החברתיים, השינוי בדפוסי המגורים ובגודל הבניינים והקשיים בניהול באמצעות ועדי בתים. על פי מסקנות המחקר, חברות הניהול ואחזקה אינן מספקות בהכרח מענה יעיל יותר עבור הניהול והטיפול בבית המשותף. יתר על כן, בהיבט החוקי, קיים ספק ביחס למעמדם המשפטי של ההסכמים הנחתמים עם החברות והן ביחס ליכולת האכיפה שלהם.

לדברי עוזרו הפרלמנטרי, רועי וולר, ההצעה תוגש רק לאחר פגרת הכנסת הקרובה, בשל העובדה שהיא מורכבת יחסית ומחייבת בחינה משפטית מדוקדקת.

יותר שקיפות

בהצעת החוק החדשה ישוכלל הסדר הבתים המשותפים, כך שיהלום את צרכי התחזוקה ארוכת הטווח, כלומר, החלפת מערכות ושדרוג ולא רק תחזוקה שוטפת. עוד מעניקה הצעת החוק פתרונות באשר להתקנת מעליות, כבלים וצלחות לווין.

ההצעה מתייחסת גם לנושא התקנת אמצעי שידור בבתים המשותפים, כדוגמת התקנת אנטנות סלולריות ע"י אחד הדיירים, ללא אישור הדיירים האחרים. מיסז'ניקוב אומר כי כיום, אם האנטנה מוצבת בתוך חדר של דייר או בשטחו, שאר הדיירים אינם יכולים למנוע זאת, דבר שישתנה בחוק החדש.

ההצעה עוסקת גם בסטנדרטים המחייבים יזמים ולרוכשי דירות באשר לדיווחים ושקיפות העלויות לשם אחזקה שוטפת וארוכת טווח. בצורה זו יחויבו גם חברות הניהול בפרסום מאזן, תקציב וכינוס אסיפות דיירים. כיום, אומר מיסז'ניקוב, מחייבים אותך להתקשר עם חברת האחזקה מבלי שאתה יודע מה אתה משלם ולעתים הסדר חברת הניהול במקום הוועד נכפה עליך.

המחקר של הכנסת מזהה את ירידת קרנו של ועד הבית כנובעת משינויים בחברה בישראל שבאה לידי ביטוי בצמצום הרצון למעורבות. בנוסף, התפתחותם של שירותים נרחבים יותר, ומערכות תפעול מורכבות יותר לאור התפתחותם של בתים משותפים גבוהים ומורכבים יותר, יוצרים גם הם קשיים חדשים ביישומה של שיטת ועד הבית. הדבר דורש מקצועיות רבה יותר, מה שזירז את כניסתן של חברות הניהול.

אולם בעוד המחוקקים מחפשים פתרונות למצב הקיים, קוראת פרופ' רחל אלתרמן מהמרכז לחקר העיר והאזור בטכניון למהפכה של ממש. "בתים רבי קומות הם לעשירים בלבד. רק למאיון העליון ואולי לאלפיון העליון. גם הבניינים הגבוהים המוכרים בניו יורק, לונדון או הונג קונג הם כאלה הנמצאים בבעלות דיירים עשירים או בשכירות. אין לי התנגדות עקרונית למגדלים, למשל למשרדים, המתוחזקים כראוי או בניינים בודדים של עשירים שיכולים לעמוד בעלויות. חבל שבישראל מחזיקים באופנת הבניינים הגבוהים, זו ירושה גרועה שכבר בעוד שנים בודדות נשלם עליה ביוקר. חייבים להפסיק לבנות מגדלי מגורים גבוהים, כי הדיירים לא יוכלו לעמוד בעלויות האחזקה".

אלתרמן מציעה שתי פתרונות: האחד, הימנעות מבנייה לגובה. לדבריה, למרות שכרגע זה נראה בניגוד לאינטואיציה, גם הארגונים הירוקים וגם מספר עיריות וועדות תכנון, החלו להפנים את הסכנות. עם זאת, מכיוון שהיא מבינה שהדרך לכך עוד ארוכה היא מציעה הסדרים איתם אפשר יהיה לחיות בינתיים.

לדבריה, חברות הניהול הן פתרון לטווח קצר. "אין דרך לגרום לכך שהחברה תתפקד לאורך זמן. אפילו משק בית המצוי בעשירון העליון והכנסותיו החודשיות הן 28 אלף שקל ברוטו, לא יוכל לעמוד בעלות שתידרש לתחזוקת ביתו רב הקומות כבר בעוד 5-10 שנים", אמרה.

מנגנון חובה

לפי מחקר שערכה אלתרמן כדי לתחזק בניין ממוצע בן למעלה מ-10 קומות יש לשלם 1.2 דולר למ"ר, כלומר למעלה מ-500 שקל לחודש לדירה, מעמסה כבדה מדי גם לזוג בעשירונים העליונים בישראל. אלתרמן אומרת כי כדי לאפשר החלפת מערכות ושדרוג, ולא רק תחזוקה שוטפת, יש ליצור צורות מימון חדשות שאינן מושתתות אך ורק על גביית מיסי ועד רגילים או גבייה מיוחדת אד-הוק.

היא מציעה חלופות שונות, דוגמת הקמת קרן הון פרטית או ציבורית כך שיהלום את צרכי התחזוקה ארוכת הטווח. אלתרמן מציעה לקבוע מנגנון חובה של תשלום מראש עם רכישת הדירה, למשל 5% שיוקדשו להקמת קרנות תחזוקה, ולא יגרום להעברת הנטל לדייר שיחליף את הבעלים הראשונים כעבור מספר שנים, ויופתע מהעלויות הגבוהות. הבעייתיות מתחזקת לאור מספר הילדים בישראל, הכפול מאשר במשקי בית במדינות המערביות, והעומס על מערכות הבניין.

הפתרון השני לבעיה הוא שדרוג של החקיקה בארץ. מתוך בדיקה שערכה אלתרמן ברחבי העולם, היא מצאה כי ניתן לאמץ את הסדרי חוק הקונדומיניום של פלורידה, המחייב את דיירי הבית המשותף להירשם כאגודה הקובעת את היקף התשלומים.

לדבריה, ההסדר יוצר קרן ארוכת טווח המבטיחה רזרבה תקציבית, האגודה מודיעה לדיירים מראש על העלויות, ויש לה סמכות לחלט את הדירה כדי לגבות חוב כולל כניסה לבית החייב, כך שכעבור חודש מהרגע שחדל לשלם - הדירה ממושכנת.

בנוסף, האגודה מחויבת להציג מאזן תקציבי רבעוני ואומדן שנתי של עלויות עתידיות שאמור לקבל אישור רשות מוסמכת. האגודה יכולה להטיל אגרות בעלות מעמד משפטי דומה לזה של אגרות של הרשות המוסמכת - מעין "ארנונה בניינית".

"אני מאוד מתונה ולא רגילה להשתמש במילים כמו קטסטרופה, אבל אין מילה אחרת לנושא זה. מניסיון, ההידרדרות מובטחת ב-100%, וזאת תוך מספר חודשים. הבניינים הגבוהים הם כמו מכונה סגורה, עליהם לא נוכל לעשות פרויקט שיקום שכונות ולעבות את הדירות. "זה נטל איום גם חברתית, וגם מבחינה ציבורית ואיכות הסביבה. זה ירושה גרועה כבר עוד 5-10 שנים, וצריך לעצור אותם. המגדלים הגבוהים לא מנצלים את הקרקע טוב יותר מהבניינים הנמוכים. הצפיפות המיטבית העירונית היא ב-4-7 קומות ומספר דיירים נמוך", אמרה.

העצה של אלתרמן לזוג צעיר העומד בפני רכישת דירה היא פשוטה: אם יש לכם אפשרות לבחור בין בית של 4-6 קומות ובין מגדל, תבחרו בבנייה הנמוכה.

"באינטרס למבנים הגבוהים מחזיקים השותפים לשילוש הבלתי קדוש. היזמים, שמשביחים מאוד את הנכס שלהם ואין מנגנון שגורם להם להפנים את הנטל שהם גורמים לסביבה, לחינוך ולכבישים; הרשויות המקומיות שעדיין לא מודעות למצב, אבל מקבלות היטל השבחה גבוה; ושוחרי הסביבה - שפתאום חברו ליזמים, אך לאחרונה החלו לקלוט את הסכנה", מציינת אלתרמן.

לדבריה, המערכות היקרות של הבניין כמו כיבוי השריפות או המעליות זקוקות להחלפה תוך 15 שנים, ואז ייעלה השיפוץ לכל דייר 20% משווי דירתו. לתשומת לב דיירי הקומות הגבוהות. "

עוד כתבות

העלמת מס / צילום: Shutterstock, Andre Boukreev

עו"ד שעבד כסנגור ציבורי הורשע בהעלמת הכנסות בהיקף 750 אלף שקל

עו"ד אברהם אוחנה, ששימש כסנגור ציבורי בשירות משרד המשפטים במקביל לעבודתו כעורך דין פרטי, הורשע בהעלמת הכנסות בהיקף מאות אלפי שקלים באמצעות אי-רישום חשבוניות ואי-דיווח על ההכנסות ● בין היתר ציינה השופטת כי "יש לתת משקל גם לעובדת היותו של הנאשם עורך דין ולכך שהוא עוסק בתחום הפלילי"

נשיא רוסיה ולדימיר פוטין / צילום: Associated Press, Pavel Byrkin, Sputnik, Kremlin

פוטין מבטיח לאימהות הרוסיות מיליון רובל אם ילדו 10 ילדים

כשברקע המלחמה באוקראינה והירידה המתמשכת באוכלוסיית רוסיה, הנשיא ולדימיר פוטין חתם על צו המשיב לפעילות את הענקת תואר הכבוד מתקופת ברית המועצות "אם גיבורה", לנשים שילדו 10 ילדים ומעלה ● האימהות שיעמדו בקריטריונים יזכו בפרס של מיליון רובל (כ-16,000 דולר) אחרי שילדן העשירי יחגוג את יום הולדתו הראשון

חנות אפל. / צילום: Shutterstock, Ken Wolter

אפל שחררה עדכון חירום. כך תבדקו אם האייפון שלכם בסכנה

החברה גילתה חולשת המאפשרות להאקרים את היכולת להשתלט על מערכת ההפעלה של המכשיר באמצעות "תוכן אינטרנט בעל מבנה זדוני" ● כך תוכלו להגן על מכשירכם

הבורסה בתל אביב / צילום: שלומי יוסף

הבורסה ננעלה בעליות בהובלת מניות הבנקים; אילקס מדיקל צנחה ב-20%

מדד ת"א 35 טיפס ב-1% והתקרב לשיא, מדד ת"א 90 עלה ב-1.2% ומדד הבנקים קפץ ב-3% ● עליות חדות רשמו קבוצת דלק, טוב גאם, נקסט ג'ן, נאייקס וקרסו מוטורס ● נייס צנחה ב-4% לאחר הדוחות

הפקולטה לניהול.  4 שאלות שמנהלים חייבים לענות עליהן לפני שבונים אסטרטגיית פיתוח עסקי / צילום: Shutterstock

4 שאלות שחייבים לענות עליהן לפני שבונים אסטרטגיית פיתוח עסקי

אחת ולתמיד: מה ההבדל בין פיתוח עסקי, שיווק ומכירות, ולמה פיתוח עסקי חשוב כל כך בעולם של היום ● הפקולטה, מאמרים של חוקרי הפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב 

גילעד אלטשולר / צילום: איל יצהר

ההצטיינות בתשואות הגדילה את נכסי אלטשולר שחם, אך לא מנעה המשך בריחת כסף למתחרים

בית ההשקעות הגדול בישראל איבד 5.2 מיליארד שקל מכספי הגמל שלו למתחרים בחודש יולי, אך התשואות הגבוהות הגדילו את היקף הנכסים בכ-1.6 מיליארד שקל, לראשונה מאז דצמבר ● איזה בית השקעות הוא המרוויח הגדול מניודי הקופות?

חצי שעה של השראה עם ערן גפן. ראיון עם סר רונלד כהן / צילום: איל יצהר, מנחם רייס

מהילדות במצרים דרך הכסף הגדול ועד להשקעות האימפקט: שיחה עם סר רונלד כהן

סר רונלד כהן הוא אבי ההון-סיכון באנגליה ומייסד קרן אייפקס ● אבל בגיל 60 הוא עזב הכל ועבר להתמקד בהשקעות אימפקט, כשאף אחד מסביב לא הבין על מה הוא מדבר ● עכשיו הוא מסביר איך מודדים השפעה על העולם, ומבטיח: "מי שיעשה טוב, גם ירוויח יותר" ● חצי שעה של השראה

בקצה המרוץ בין שקד, בן גביר וסמוטריץ' עומד אדם אחד מודאג מאוד: בנימין נתניהו. צילום: נועם מוסקוביץ', דוברות הכנסת / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

בקצה המרוץ בין שקד, בן גביר וסמוטריץ' עומד אדם אחד מודאג מאוד

הרוח הציונית, עוצמה יהודית והציונות הדתית נאבקות על 11 מנדטים, והאפשרות שאחת מהן תישאר מתחת לאחוז החסימה מדאיגה את נתניהו ● לאחר הצטרפות איזנקוט לגנץ, במערכת הפוליטית מבינים: כוכבים לא בהכרח מביאים מנדטים ● וגם: ש"ס מקווה שקמפיין יוקר המחיה יחזק את מעמדה בגוש הימין

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

נייס הציגה דוחות חזקים והמנכ"ל בטוח: "העובדים יממשו מניות גם השנה"

חברת הטכנולוגיה שמוביל ברק עילם מציגה צמיחה דו ספרתית בהכנסות וברווחים ● מנכ"ל נייס: "הסיטואציה הנוכחית תלמד את עולם ההייטק שצמיחה זה חשוב, אבל החברות צריכות לייצר גם רווחים"

זינוק במדד תשומות הבנייה / צילום: Shutterstock

מדד תשומות הבנייה כבר עלה למשק 9 מיליארד שקל השנה. לשלושה מומחי מימון יש פתרון

מרוכשי דירה חדשה ועד הקבלנים: זינוק מדד תשומות הבנייה משפיע על כל שרשרת הייצור ● לממשלה יש יכולת ומוטיבציה להתערב, כפי שעשתה בעבר בשוק המט"ח - אז למה היא לא עושה את זה? ● שלושה מומחי מימון מובילים מציעים פתרון במאמר מיוחד לגלובס

כל גווני החומוס. מהגלילי הקטיפתי ועד הירושלמי הגס והחמצמץ / צילום: Shutterstock

9 חומוסיות מעולות מנצרת ועד ירושלים

לכבוד עונת הטיולים המשפחתיים של סוף החופש הגדול, קבלו כמה אפשרויות משתלמות במיוחד לארוחת צהריים עם הילדים ● ממעצמות חומוס ותיקות ועד כשרונות חדשים ומפתיעים

סקר הסקרים

הליכוד נחלשת, ואיך תשפיע ריצה נפרדת של בן גביר וסמוטריץ?

מדינת ישראל הולכת לבחירות בפעם החמישית בתוך שלוש שנים ● גלובס מביא את הסקרים העדכניים ביותר מכל כלי התקשורת ובודק מי מתחזק, מי נחלש ומי מתנדנד סביב אחוז החסימה ● מפלגתו של איתמר בן גביר מקבלת 7 מנדטים בסקר מעריב ● העמוד מתעדכן באופן שוטף

נשיא טורקיה ארדואן ונשיא ישראל הרצוג / צילום: חיים צח-לע''מ

מה עומד מאחורי התחממות היחסים בין טורקיה לישראל

בעוד פחות משנה יתקיימו הבחירות בטורקיה, כשברקע המשבר הכלכלי החריף ● ארדואן מבין שצעדים כלכליים פנימיים אינם מספיקים לחיזוק מעמדו הציבורי, ותולה תקווה בשיתופי פעולה עם מדינות המפרץ וישראל ● וגם: מה מעידה החלטת התעשייה האווירית לחלק מענקים לעובדיה?

שילוט חוצות ברמת החייל. ב־2021 לגיוס עובדים בפלייטיקה. ב־2022 - מבצעים בחברת אמירים / צילום: איל יצהר, שלומי יוסף

לאן נעלם הטרנד הלוהט של ענף ההייטק בשנת 2021

מופעי הראווה של שילוט החוצות לגיוס עובדים הולכים ונעלמים בחסות המשבר בענף ● "יותר מדי חברות דאגו לאופן בו הן ייתפסו מבחוץ ויצאו עם קמפיינים הנוגעים לכיבוד העובדים. עכשיו הן מפנימות שזו לא הדרך" ● הצצה לגלגול העדכני והבוגר של מיתוג המעסיק ● מדד המותגים 2022

בית קולנוע של סינוורלד בלונדון / צילום: Associated Press, Alastair Grant

ענקית הקולנוע של משפחת גרדינגר מתכננת להגיש בקשה לפשיטת רגל

חברת סינוורלד (Cineworld), רשת בתי הקולנוע השנייה בגודלה בעולם, מתכוננת להגיש בקשה לפשיטת רגל ● החוב של החברה עמד בסוף השנה שעברה על 8.9 מיליארד דולר ● החברה הודיעה כי היא מנהלת מגעים בנוגע למימון פוטנציאלי או על ארגון מחדש

הירידה במספר המשרות הפנויות של מפתחי תוכנה הייתה החדה ביותר מבין המשרות המבוקשות בענפי המשק

ההאטה בהייטק: ירידה חדה בהיקף המשרות הפנויות של מתכנתים ומהנדסים

שיעור המשרות הפנויות במשק מהווה אינדיקציה לביקוש לעובדים מצד הפירמות, כך שהירידה במספר המשרות הפנויות מסמנת את התקררות השוק ● נתוני הלמ"ס של חודש יולי מצביעים על ירידה של 11% במספר המשרות הפנויות של מפתחי תוכנה, ירידה של 8% בכלל המהנדסים וירידה עקבית מפברואר של משרות שירותי ההייטק

אדין דז'קו, חלוץ אינטר מילאנו / צילום: Associated Press

משבר הקריפטו מתחיל להכות בספורט: האם הקבוצות לקחו הימור גדול מדי?

בשנת 2021 חלה עלייה של 380% בחתימת עסקאות קריפטו בתחום הספורט ● קבוצות, אוהדים, ליגות, אולמות - כולם לקחו חלק במסיבה של המטבעות הדיגיטליים ● עכשיו, כשהשוק בהתרסקות, קבוצות מרגישות עיכוב בתשלומים וחוששות שמיהרו לוותר על הספונסרים המסורתיים

ארגז הלחם / צילום: שני בריל

מושב קטן בלב השרון שמרגיש כמו עיירה ציורית בניו אינגלנד

יום של יופי וטוב טעם ביישוב עין ורד: קפה מצוין ומאפה אגדי אצל אופה הכפר, חנות עיצוב יפה כמו מוזיאון קטן, סטודיו ליצירת טקסטיל מעלים ובוסתן סודי ● חגית אברון תופרת יום

גל חום קיצוני בבייג'ינג, בירת סין / צילום: Associated Press, Ng Han Guan

סין תחת גל חום כבד: החקלאות בסכנה ומפעלי ענקיות הטק נסגרים

הטמפרטורות מטפסות מעל ל-40 מעלות צלזיוס, בצורת מכה במדינה, וחירום הקורונה המתמשך מכביד עוד יותר ● החום העז מוביל לשיבושים באספקת האנרגיה ובגישה למים, והשלטונות אילצו מפעלים שמייצרים סחורות לשוק הגלובלי להשבית פעילות ● נזקי משבר האקלים, עלולים להוביל להחמרה עתידית במצב: ״סין תסמן את הכיוון אליו ילך העולם כולו"

תקרת הפטור ממס על שכר דירה צפויה לזנק בינואר / עיבוד: טלי בוגדנובסקי

תקרת הפטור ממס על שכר דירה צפויה לזנק בינואר. מה יקרה למחירים?

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● בחודש ינואר הקרוב צפויה להתעדכן תקרת הפטור ממס על השכרת דירה, בהתאם לעלייה במדד המחירים לצרכן • האם זה יגרום לגל נוסף של עליות? מומחי מיסוי מציעים כמה תרחישים