גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מגדלים מוזנחים באויר

הצעת חוק של ח"כ מיסז'ניקוב, היו"ר החדש של ועדת הכספים, מציעה לשכלל את הסדר הבתים המשותפים, כך שיהלום את צרכי התחזוקה ארוכת הטווח; ההצעה משתלבת עם טענת פרופ' אלתרמן כי חייבים להפסיק לבנות מגדלי מגורים מכיוון שהדיירים לא יוכלו לעמוד בעלויות האחזקה

במדורי הנדל"ן והרכילות מתפרסמות חדשות לבקרים ידיעות על רכישות פנטהאוזים ודירות במגדלי יוקרה גבוהים בגוש דן. הבון טון של היום הוא רכישת דירת ענק, בקומה גבוהה ככל האפשר. אולם, מומחים בענף התכנון והבנייה, וגם המחוקקים מזהירים כי המצב המשפטי הנוכחי ועלויות התחזוקה הגבוהות, יהפכו את הלהיט של היום, למגדלים פורחים (ומוזנחים) בעתיד הלא רחוק.

חוק המקרקעין המתקרב לשנתו ה-40 מתקשה להתמודד עם חלק מהסוגיות העומדות לפתחם של ועדי הבתים בבתים משותפים, וייתכן כי בקרוב ישתנו ההמלצות והחוקים המנחים והמחייבים אותם. נכון להיום קיימים בישראל שני הסדרים לניהול בתים משותפים ובניינים רבי קומות: ועד בית, ההסדר הנפוץ יותר, המעוגן בפרק השישי לחוק המקרקעין, וחברת ניהול ואחזקה שהוא הסדר חדש יותר המושתת על אותו בסיס משפטי.

תיקוני חקיקה

לפני מספר חודשים פנה ח"כ סטס מיסז'ניקוב (ישראל ביתנו) למרכז המחקר המידע של הכנסת, לשם עריכת מחקר בנושא הקשיים בניהול בתים משותפים. מהמחקר אשר בוצע על ידי רועי גולדשמידט, ומתבסס בעיקר על עבודתה של פרופ' רחל אלתרמן מהטכניון, עולה כי בעולם קיימות צורות בעלות שונות על דירות בבתים משותפים. מיסז'ניקוב לא מתכוון לשנות את המבנה הקיים כיום, בשל הסרבול החקיקתי ומורכבותו, אלא רק לשפרו באמצעות תיקוני חקיקה משמעותיים.

תשומת לבו של מיסז'ניקוב הופנתה בעיקר להסדר שנעשה נפוץ בשנים האחרונות, ההתקשרות עם חברות הניהול. ההסדר תפס תאוצה עקב השינויים החברתיים, השינוי בדפוסי המגורים ובגודל הבניינים והקשיים בניהול באמצעות ועדי בתים. על פי מסקנות המחקר, חברות הניהול ואחזקה אינן מספקות בהכרח מענה יעיל יותר עבור הניהול והטיפול בבית המשותף. יתר על כן, בהיבט החוקי, קיים ספק ביחס למעמדם המשפטי של ההסכמים הנחתמים עם החברות והן ביחס ליכולת האכיפה שלהם.

לדברי עוזרו הפרלמנטרי, רועי וולר, ההצעה תוגש רק לאחר פגרת הכנסת הקרובה, בשל העובדה שהיא מורכבת יחסית ומחייבת בחינה משפטית מדוקדקת.

יותר שקיפות

בהצעת החוק החדשה ישוכלל הסדר הבתים המשותפים, כך שיהלום את צרכי התחזוקה ארוכת הטווח, כלומר, החלפת מערכות ושדרוג ולא רק תחזוקה שוטפת. עוד מעניקה הצעת החוק פתרונות באשר להתקנת מעליות, כבלים וצלחות לווין.

ההצעה מתייחסת גם לנושא התקנת אמצעי שידור בבתים המשותפים, כדוגמת התקנת אנטנות סלולריות ע"י אחד הדיירים, ללא אישור הדיירים האחרים. מיסז'ניקוב אומר כי כיום, אם האנטנה מוצבת בתוך חדר של דייר או בשטחו, שאר הדיירים אינם יכולים למנוע זאת, דבר שישתנה בחוק החדש.

ההצעה עוסקת גם בסטנדרטים המחייבים יזמים ולרוכשי דירות באשר לדיווחים ושקיפות העלויות לשם אחזקה שוטפת וארוכת טווח. בצורה זו יחויבו גם חברות הניהול בפרסום מאזן, תקציב וכינוס אסיפות דיירים. כיום, אומר מיסז'ניקוב, מחייבים אותך להתקשר עם חברת האחזקה מבלי שאתה יודע מה אתה משלם ולעתים הסדר חברת הניהול במקום הוועד נכפה עליך.

המחקר של הכנסת מזהה את ירידת קרנו של ועד הבית כנובעת משינויים בחברה בישראל שבאה לידי ביטוי בצמצום הרצון למעורבות. בנוסף, התפתחותם של שירותים נרחבים יותר, ומערכות תפעול מורכבות יותר לאור התפתחותם של בתים משותפים גבוהים ומורכבים יותר, יוצרים גם הם קשיים חדשים ביישומה של שיטת ועד הבית. הדבר דורש מקצועיות רבה יותר, מה שזירז את כניסתן של חברות הניהול.

אולם בעוד המחוקקים מחפשים פתרונות למצב הקיים, קוראת פרופ' רחל אלתרמן מהמרכז לחקר העיר והאזור בטכניון למהפכה של ממש. "בתים רבי קומות הם לעשירים בלבד. רק למאיון העליון ואולי לאלפיון העליון. גם הבניינים הגבוהים המוכרים בניו יורק, לונדון או הונג קונג הם כאלה הנמצאים בבעלות דיירים עשירים או בשכירות. אין לי התנגדות עקרונית למגדלים, למשל למשרדים, המתוחזקים כראוי או בניינים בודדים של עשירים שיכולים לעמוד בעלויות. חבל שבישראל מחזיקים באופנת הבניינים הגבוהים, זו ירושה גרועה שכבר בעוד שנים בודדות נשלם עליה ביוקר. חייבים להפסיק לבנות מגדלי מגורים גבוהים, כי הדיירים לא יוכלו לעמוד בעלויות האחזקה".

אלתרמן מציעה שתי פתרונות: האחד, הימנעות מבנייה לגובה. לדבריה, למרות שכרגע זה נראה בניגוד לאינטואיציה, גם הארגונים הירוקים וגם מספר עיריות וועדות תכנון, החלו להפנים את הסכנות. עם זאת, מכיוון שהיא מבינה שהדרך לכך עוד ארוכה היא מציעה הסדרים איתם אפשר יהיה לחיות בינתיים.

לדבריה, חברות הניהול הן פתרון לטווח קצר. "אין דרך לגרום לכך שהחברה תתפקד לאורך זמן. אפילו משק בית המצוי בעשירון העליון והכנסותיו החודשיות הן 28 אלף שקל ברוטו, לא יוכל לעמוד בעלות שתידרש לתחזוקת ביתו רב הקומות כבר בעוד 5-10 שנים", אמרה.

מנגנון חובה

לפי מחקר שערכה אלתרמן כדי לתחזק בניין ממוצע בן למעלה מ-10 קומות יש לשלם 1.2 דולר למ"ר, כלומר למעלה מ-500 שקל לחודש לדירה, מעמסה כבדה מדי גם לזוג בעשירונים העליונים בישראל. אלתרמן אומרת כי כדי לאפשר החלפת מערכות ושדרוג, ולא רק תחזוקה שוטפת, יש ליצור צורות מימון חדשות שאינן מושתתות אך ורק על גביית מיסי ועד רגילים או גבייה מיוחדת אד-הוק.

היא מציעה חלופות שונות, דוגמת הקמת קרן הון פרטית או ציבורית כך שיהלום את צרכי התחזוקה ארוכת הטווח. אלתרמן מציעה לקבוע מנגנון חובה של תשלום מראש עם רכישת הדירה, למשל 5% שיוקדשו להקמת קרנות תחזוקה, ולא יגרום להעברת הנטל לדייר שיחליף את הבעלים הראשונים כעבור מספר שנים, ויופתע מהעלויות הגבוהות. הבעייתיות מתחזקת לאור מספר הילדים בישראל, הכפול מאשר במשקי בית במדינות המערביות, והעומס על מערכות הבניין.

הפתרון השני לבעיה הוא שדרוג של החקיקה בארץ. מתוך בדיקה שערכה אלתרמן ברחבי העולם, היא מצאה כי ניתן לאמץ את הסדרי חוק הקונדומיניום של פלורידה, המחייב את דיירי הבית המשותף להירשם כאגודה הקובעת את היקף התשלומים.

לדבריה, ההסדר יוצר קרן ארוכת טווח המבטיחה רזרבה תקציבית, האגודה מודיעה לדיירים מראש על העלויות, ויש לה סמכות לחלט את הדירה כדי לגבות חוב כולל כניסה לבית החייב, כך שכעבור חודש מהרגע שחדל לשלם - הדירה ממושכנת.

בנוסף, האגודה מחויבת להציג מאזן תקציבי רבעוני ואומדן שנתי של עלויות עתידיות שאמור לקבל אישור רשות מוסמכת. האגודה יכולה להטיל אגרות בעלות מעמד משפטי דומה לזה של אגרות של הרשות המוסמכת - מעין "ארנונה בניינית".

"אני מאוד מתונה ולא רגילה להשתמש במילים כמו קטסטרופה, אבל אין מילה אחרת לנושא זה. מניסיון, ההידרדרות מובטחת ב-100%, וזאת תוך מספר חודשים. הבניינים הגבוהים הם כמו מכונה סגורה, עליהם לא נוכל לעשות פרויקט שיקום שכונות ולעבות את הדירות. "זה נטל איום גם חברתית, וגם מבחינה ציבורית ואיכות הסביבה. זה ירושה גרועה כבר עוד 5-10 שנים, וצריך לעצור אותם. המגדלים הגבוהים לא מנצלים את הקרקע טוב יותר מהבניינים הנמוכים. הצפיפות המיטבית העירונית היא ב-4-7 קומות ומספר דיירים נמוך", אמרה.

העצה של אלתרמן לזוג צעיר העומד בפני רכישת דירה היא פשוטה: אם יש לכם אפשרות לבחור בין בית של 4-6 קומות ובין מגדל, תבחרו בבנייה הנמוכה.

"באינטרס למבנים הגבוהים מחזיקים השותפים לשילוש הבלתי קדוש. היזמים, שמשביחים מאוד את הנכס שלהם ואין מנגנון שגורם להם להפנים את הנטל שהם גורמים לסביבה, לחינוך ולכבישים; הרשויות המקומיות שעדיין לא מודעות למצב, אבל מקבלות היטל השבחה גבוה; ושוחרי הסביבה - שפתאום חברו ליזמים, אך לאחרונה החלו לקלוט את הסכנה", מציינת אלתרמן.

לדבריה, המערכות היקרות של הבניין כמו כיבוי השריפות או המעליות זקוקות להחלפה תוך 15 שנים, ואז ייעלה השיפוץ לכל דייר 20% משווי דירתו. לתשומת לב דיירי הקומות הגבוהות. "

עוד כתבות

פאנלים סולאריים על גג בית מגורים / צילום: Shutterstock

המדינה תחייב התקנת גגות סולאריים בבתים פרטיים - מי ישלם את החשבון?

החל מדצמבר קבלת טופס 4 תותנה בהתקנת גג סולארי במגוון סוגי מבנים ● במשרד האנרגיה מדגישים את התרומה לביזור רשת החשמל ולהפחתת זיהום - אלא שמומחים מזהירים: הדבר יעלה את מחירי הדיור, יפגע בזכות הקניין והציבור יסבסד את המהלך דרך חשבון החשמל

ועדת הכספים / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

בעקבות חשיפת גלובס: דרישה לדיון בוועדת הכספים בנושא מצוקת השוכרים והמשכירים

חברי הכנסת נאור שירי וולדימיר בליאק מבקשים דיון דחוף בנושא הסדרת הפיצויים לשוכרים ולמשכירים עקב הטילים מאיראן ● בבקשה נכתב כי "בעלי הדירות נמצאים במצב בעייתי, הם נותרים עם נכס שאינו ראוי למגורים ושאינו מניב הכנסה"

אודי בן שימול, מנכ''ל סודקסו ישראל, בחנות נוחות בחברת מגדל. פותחים גם סופרמרקטים / צילום: יח''צ

חמישה סניפים כבר נפתחו בתע"א: הסופרים מגיעים למקומות העבודה

סודקסו ישראל החלה להפעיל סופרמרקטים וחנויות נוחות במקומות עבודה גדולים - כולל חמישה סניפים בתעשייה אווירית, בשטח שמגיע עד ל-250 מ"ר לחנות ● המנכ"ל: "הביקוש מהשטח גובר"

בני לנדא / צילום: Miguel Gutierrez

המשקיעים שוויתרו והמשמעות לעובדים: מאחורי ההתרסקות של חברת הדפוס של בני לנדא

לנדא דיגיטל פרינטינג הגישה אתמול בקשה לעיכוב הליכים בשל החלטת המשקיעים האירופאים להפסיק להזרים לה הון ולחדול מהענקת הלוואות ● מה הביא להתרסקות החברה המבטיחה, ובמה שונה הקריסה של לנדא דיגיטל פרינטינג מקריסת לוסיקס, חברת היהלומים הסינתטיים של בני לנדא?

שלמה קרמר / צילום: Eclipse Media and Leonid Yakobov

חברת הסייבר של שלמה קרמר מגייסת 360 מיליון דולר והופכת לאחת הגדולות בישראל

סבב הגיוס הנוכחי של קייטו נטוורקס בוצע לפי שווי חברה של כ-4.8 מיליארד דולר, זאת לעומת 3 מיליארד דולר לפני פחות משנתיים ● בכך היא הופכת לאחת מחברות הסייבר הישראליות בעלות השווי הגבוה ביותר ● שיעור הצמיחה הגבוה של החברה מקרב אותה ליציאה להנפקה, אם כי טרם נודע האם היא מתקרבת לרווחיות

עסקים סגורים בקניון ערים כפר סבא בזמן מבצע ''עם כלביא'' / צילום: רמי זרנגר

"לעג לרש": ביקורת חריפה במשק על מתווה הפיצויים לעסקים

במשק טוענים כי המתווה שפורסם לא יספק מענה לנזקים האמיתיים שנגרמו לעסקים כתוצאה ממלחמת "עם כלביא" - ובמיוחד לעסקים הקטנים והזעירים ● "גם אם הפיצוי יגיע, עבור עסקים קטנים וזעירים ככל הנראה זה יהיה מעט מדי ומאוחר מדי"

מנכ''ל הכללית אלי כהן / צילום: באדיבות קופ''ח כללית

מנכ"ל בית חולים גדול בעבר ובהווה: בורסת השמות למנכ"ל קופת חולים כללית

על אף שהליך האיתור הוקפא, בסביבת קופת חולים כללית נוקבים בשמות של מועמדים אפשריים לתפקיד המנכ"ל ● ביניהם: מנכ"ל סורוקה שלומי קודש, יו"ר מגדל רוני גמזו וד"ר אורלי וינשטיין שמובילה את הקמת שיבא נגב ● ומה הסיכוי שהמנכ"ל הנוכחי אלי כהן בכל זאת לא סיים את תפקידו?

וול סטריט / צילום: Shutterstock

נעילה ירוקה בוול סטריט; רובינהוד קפצה ב-13%, פלנטיר בכ-4%

נאסד"ק עלה ב-0.5% ● אירופה ננעלה בירידות קלות ● פעילות הייצור בסין התכווצה בחודש יוני זה החודש השלישי ברציפות ● קנדה מבטלת את המס על שירותים דיגיטליים "מתוך ציפייה" להסכם סחר כולל עם ארה"ב ● סין מזהירה את ארה"ב כי לא תסבול הסכמי סחר עם מדינות אחרות אשר מנוגדים לאינטרסים שלה ● בוול סטריט, שבוע המסחר יהיה מקוצר ויסתיים ביום חמישי ב-20:00 שעון ישראל

המנצחים והמפסידים מהתחזקות השקל / איור: גיל ג'יבלי

היבואנים ירוויחו, אל על צפויה להוציא מיליונים: המנצחים והמפסידים הגדולים מהתחזקות השקל

המלחמה מול איראן דחפה את השקל לשיאים חדשים מול הדולר והפכה אותו לאחד החזקים בעולם ● התחזקות המטבע המקומי תגדיל את רווחי היבואנים, אבל תפגע בחברות שכיכבו השנה כמו אל על ואלביט ● גם בעלי נכסים בחו"ל כמו נתן חץ וחיים כצמן צפויים להפסיד מהתפנית במט"ח ● וגם: S&P 500 בשיא כל הזמנים, אבל החוסכים בארץ רושמים הפסדים

שלמה אליהו, בעל השליטה במגדל / צילום: תמר מצפי

לחץ המכירות על מניית מגדל השתחרר, ואליהו כבר מורווח מעל 3 מיליארד שקל

מימוש אופציות על־ידי גופים מוסדיים הכביד עד לאחרונה על מניית מגדל ● בעל השליטה, שלמה אליהו, יכול כעת לחייך, אך השקעה במדד הביטוח הייתה מניבה לו תשואה של פי כמה וכמה

מערכת ההגנה האווירית SPYDER בתצורת All in One / צילום: רפאל

ניצחה את הגרמנים והצרפתים: רפאל זכתה בעסקת ענק

לפי דיווחים שפורסמו, המערכת שרפאל צפויה לספק לרומניה בעסקת הענק היא ספיידר, המספקת פתרונות הגנה אווירית בטווחים שונים, אל מול מגוון איומים ● ככל שתיחתם, תהיה זו העסקה השנייה בגודלה אי פעם של מדינת ישראל, לאחר מכירת מערכת חץ 3 לגרמניה, תמורת כ-3.5 מיליארד דולר

מבנה בית המשפט העליון / צילום: Shutterstock

העליון בפסק דין תקדימי: גם נכסים מלפני הנישואים עשויים להתחלק שווה בשווה בגירושים

בפסק דין תקדימי, נקבע כי הזכויות בחלקת קרקע שקיבלה האישה במתנה לפני הנישואים יחולקו בינה לבין בן זוגה ● שופטת העליון יעל וילנר קבעה כי התנהגות הזוג לאורך השנים, מלמדת על הסכמה ביניהם לשתף גם את הנכס שהיה רשום רק על שם האישה

פגיעת הטיל האיראני בבאר שבע / צילום: ap, Leo Correa

השקל החזק רק ימתן: הגזירות שמאיימות להקפיץ את מחירי המכוניות החשמליות

הטלטלה במשק בעקבות המלחמה מערפלת את אופק התכנון של ענף הרכב למחצית השנייה של 2025 ומעבר לה ● בקרוב אפשר לצפות לגזירות מס חדשות, ומנגד, לשערי מטבע נוחים שיהוו גורם מאזן ● אבל עם תנאי מאקרו הפכפכים ואי-ודאות ביטחונית, גם תחזיות זהירות הן מסוכנות

השקל מתחזק, אבל מחירי המזון לא יורדים / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

השקל מתחזק ומחירי הסחורות בירידה, אז למה ההוזלות לא מגיעות לצרכנים?

הדולר נחלש, מחירי הסחורות בירידה - אבל המחירים בסופר לא צפויים לזוז בקרוב ● בכירים בתעשייה מסבירים כי היבואנים והיצרנים לא ממהרים להוזיל בשל התנודתיות הרבה של השקל, התחייבויות עבר וקשיים לוגיסטיים ● ירידות מחירים, אם יגיעו, לא צפויות לפני 2026

גיוס הון לחברות הייטק / צילום: Shutterstock, Pushish Images

שיא חדש בגיוסי ההייטק, אבל עם כוכבית

ההייטק הישראלי מגייס מיליארדים - אבל הפער בין הדוחות עלול לחשוף גם תרגילים תדמיתיים: בין 2.7 ל-6 מיליארד דולר גויסו ברבעון, תלוי איך ואת מי סופרים ● הדומה בשני הדוחות - סייבר, AI ותוכנה ארגונית ממשיכים להוביל את המגמה

נשיא אזרבייג'ן אילהם אלייב (מימין) עם נשיא איראן מסעוד פזשכיאן / צילום: ap

המל"ט שחשף ידידה ותיקה של ישראל להאשמות איראניות

על רקע קשריה ההדוקים עם ישראל, מוצאת את עצמה אזרבייג'ן מטרה לחשדות של טהרן בשיתופי-פעולה ביטחוניים עם ישראל בזמן המלחמה, לרבות תנועות של מל"טים על גבול איראן ● באקו מכחישה, אבל המשטר האיראני דורש הסברים - והמתיחות האזורית מתגברת

נשיא ומנכ''ל חברת טבע, ריצ'רד פרנסיס / צילום: אלעד מלכה

השקעה של עשרות מיליוני דולרים: תוכנית החדשנות שמשיקה טבע

ענקית התרופות טבע משיקה תוכנית חדשנות לסטארט-אפים, במסגרתה יושקו אתגרים פעמיים בשנה, שיעסקו בשילוב חדשנות בתחומי הפעילות של החברה ● דוגמה לאתגר: טכנולוגיות משלימות או חלופיות לניסויים בבעלי חיים

ישראל שיתקה את המימון השיעי / צילום: AP

אנשי כספים חוסלו, הבנק נפגע: כך שיתקה ישראל את צינור הכסף מאיראן

אחרי ששיתקה כלכלית את הציר השיעי, ישראל חנקה גם את מנגנון הכספים של איראן עם חיסול אנשי מפתח בהעברת כספים לציר השיעי ● אבל המערכה טרם הסתיימה: חברות קש סיניות מבריחות נפט וסחורות תחת מסווה, ונעזרות בבנקים אירופיים

בינה מלאכותית ציבורית בסין / צילום: Shutterstock

מודל AI חדש הושק היום. מה תהיה ההשפעה שלו על התחום החם בוול סטריט?

חברת באידו הסינית הכריזה על הפיכת מודל השפה של לקוד פתוח, שניתן להשתמש בו באופן עצמאי ובחינם ● מדובר על בשורה מרעישה בתחום הבינה המלאכותית, אך יש מי שלא ממהר להתרגש: "קוד פתוח אינו בהכרח שקול לשקיפות מלאה", מסבירים אנליסטים

ועדת חוץ וביטחון / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

דרמה פוליטית: גדי איזנקוט פורש מהמחנה הממלכתי ויתפטר מהכנסת

איזנקוט אמר בשיחות סגורות כי "הפריימריז כפי שהתגבשו במחנה הממלכתי לא מאפשרים התמודדות אמיתית, ואינם מבטאים עקרונות דמוקרטיזציה שנדרשים בראייתי למפלגת שלטון" • בתחילת החודש, סיעת המחנה הממלכתי קיימה ישיבה שבסופה הוחלט כי ייערכו בחירות לראשות המפלגה