גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הקץ לבעיית הליווי הבנקאי

הוראת נוהל חדשה של לשכת רישום המקרקעין מקלה על ליווי בנקאי לפרויקטים מכוח תמ"א 38 ע"י רישום הערת אזהרה על הרכוש המשותף

הוראת נוהל חדשה של לשכת רישום המקרקעין מאפשרת רישום הערות אזהרה על חלקת הרכוש המשותף בלבד. בכך נפתר הקושי בהסדרת מימון בנקאי לפרויקט החיזוק ותוספת הבנייה מכוח תמ"א 38, שהינו אחד הקשיים המהותיים שבהם נתקלים יזמים בביצוע פרויקטים אלה.

מאחר שהזכויות המוענקות ליזם במסגרת עיסקת התמ"א הינן חלק מהרכוש המשותף, עד כה לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה לטובת היזם על אותן זכויות, קל וחומר שלא ניתן היה לרשום על אותן זכויות הערת אזהרה לטובת בנק מלווה, ולא ניתן היה למשכנן לצורך קבלת אשראי בנקאי. זאת לאור הוראות חוק המקרקעין, לפיהן אין תוקף לעיסקה ברכוש המשותף בנפרד מהדירה.

נוכח קושי זה, התפתחו פרקטיקות מסורבלות לשם הסדרת סוגיית המימון, שיישומן כרוך בקשיים. במסגרת הפיתרון השכיח שהתגבש, נדרשו הדיירים להסכים לשיעבוד דירותיהם, כאשר מנגד יינתנו מכתבי החרגה מצד הבנק, הכוללים הבהרה והתחייבות כי השיעבוד לא יחול על הדירה גופה, וכי הבנק לא יהיה רשאי לממש את הדירה לשם פירעון ההלוואה שתינתן ליזם.

פרקטיקה זו עוררה חשש בלב הדיירים, שנדרשו לתת הסכמתם לרישום הערת אזהרה על דירותיהם לטובת הבנק. היה אף מקום לחשש שהפתרון האמור לא יעמוד במבחן משפטי, ויראו בו ניסיון בלתי תקף לעקיפת הוראות החוק, שאינן מאפשרות ביצוע עסקה ברכוש המשותף הצמוד לדירה.

פיתרון רווח אחר שהתגבש הינו הצמדת הגג ליחידה בבניין כגון מחסן, חדר כביסה וכיו"ב, ושיעבודה לטובת הבנק. גם פיתרון זה כרוך בקשיים פרוצדוראליים, בשל הצורך לתקן את צו רישום הבתים המשותפים בדרך של רישום יחידה נפרדת אליה יוצמד הגג, ואף כאן נוצרה אי בהירות באשר ליחס לשכת רישום המקרקעין לאפשרות של יצירת יחידה רישומית כאמור.

הוראת הנוהל החדשה נועדה להקל על ביצוע עיסקאות מכוח תמ"א 38. לפי ההוראה ניתן לרשום הערות אזהרה בגין התחייבויות לעסקאות על רקע חוק החיזוק, בחלקת הרכוש המשותף. ויודגש: המדובר ברישום חריג של הערת אזהרה, על חלקת הרכוש המשותף בלבד, במנותק מהדירות. במקביל, תרשם הערה מיוחדת בכל דירה המפנה להערות האזהרה שעל חלקת הרכוש המשותף.

הוראת הנוהל מבהירה, כי הערות אזהרה כאמור ניתנות לרישום על חלקת הרכוש המשותף, לזכות כל מי שההתחייבות ניתנה לטובתו, דהיינו היזם, רוכשי הדירות החדשות שתבננה, או בנק מלווה. בהתאם להוראה, אין כל מניעה שבעלי הדירות בבית המשותף שהתקשר עם יזם יעשו בדירותיהם עסקאות מכר מאוחרות יותר, ובמקרה כזה ניתן לרשום הערת אזהרה על הדירות הקיימות לטובת רוכשיהן, גם לאחר שנרשמה הערת האזהרה לטובת היזם על חלקת הרכוש המשותף. אולם, לצורך ביצוע השלמת העברת הזכויות בדירות כאלה על שם הקונה, תידרש הסכמת היזם.

ההוראה מכירה גם באפשרות של יצירת יחידה רישומית נוספת בבית המשותף, אליה יוצמדו חלקי הרכוש המשותף בגג וכן זכויות הבנייה שהוענקו מכוח התמ"א, ותיקון צו הבתים המשותפים בהתאם, באופן שיאפשר לא רק רישום הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה על ההתחייבות לרשום משכנתא על הדירות לאחר השלמתן, אלא אף למשכן הלכה למעשה את היחידה האמורה, לצורך קבלת האשראי הנדרש.

הכותבת שותפה במשרד מינצר-כרמון-רובננקו העוסק בליווי בעלי דירות ויזמים בעסקות לחיזוק ולהרחבת מבנים.

עוד כתבות

אביב כוכבי ובני גנץ / צילום: אריאל חרמוני, משרד הביטחון

הפנסיות במערכת הביטחון נוסקות בקצב מסחרר, וזאת כנראה רק ההתחלה

מבוטחי הפנסיות התקציביות יעלו למדינה 840 מיליארד שקל עד סוף המאה, ולפי דוח החשב הכללי באוצר יותר מ-30% מתוכם ילך לגימלאי מערכת הביטחון ● בעוד 15 שנה ההוצאות על הפנסיה התקציבית אמנם תחל להתכווץ, אבל בינתיים תתפתח בעיה חדשה: פנסיית הגישור

שר האוצר אביגדור ליברמן בכנס Gexcutives / צילום: איל יצהר

"אני לא אדרוס את השרים" (והם לא יפריעו לי)

באופן פלאי כמעט, ליברמן שומר היטב על הנכסים שבתחומי אחריותו ולא מוכן להתערבות של איש מהשרים ואף לא ראש הממשלה ● היתרון שלו על פני חבריו לממשלה ניכר למרחקים. הוא מכתיב את הדרך, והם בלי לשים לב צועדים אחריו

אתר בנייה / צילום: שלומי יוסף

המשלה תדון בהגדלת מספר היתרי העבודה לפועלים פלסטינים בענף הבנייה ובתיירות

לפי ההצעה, מספר ההיתרים לעובדים פלסטינים בענף הבנייה יעלה ב-15 אלף, אבל רק למקצועות המכונים "רטובים", שבהם לטענת הקבלנים יש מחסור בידיים עובדות ● מתאם הפעולות בשטחים האלוף רסאן עליאן: "צעד זה יחזק את הכלכלות של ישראל והרשות הפלסטינית ויתרום רבות ליציבות הביטחונית בשטחי יהודה ושומרון"

בכירי המשק באירוע גלובס ובנק הפועלים / צילום: כדיה לוי

בכירי המשק באו לפגוש את שר האוצר באירוע גלובס

כ-100 מנהלות ומנהלים בכירים במשק השתתפו השבוע במפגש ייחודי של גלובס ובנק הפועלים ● האורח המרכזי היה שר האוצר אביגדור ליברמן ● כך זה נראה בתמונות

איך מובילים צמיחה מואצת באמצעות טכנולוגיה בעידן של שינויים?

תוכנית עבודה, סדרת מפגשי הלייב של גלובס, חוזרת והפעם כדי לעסוק בניהול ובכלי עבודה בעולם טכנולוגי ● הצטרפו לשידור החי באתר גלובס ובפייסבוק

בניין בהריסה בחולון / צילום: Shutterstock

ה"סרבנים" ישלמו, היזמים ירוויחו: הרפורמה הגדולה בהתחדשות העירונית חוזרת

טיוטת חוק ההסדרים מנסה לעודד התחדשות עירונית באמצעות טיפול בדיירים סרבנים ובהיטלי השבחה • אבל בשוק לא בטוחים שהכלים המופיעים בחוק יעשו את העבודה בקידום פרויקטים

טים קוק / צילום: AP

ענקיות הטק לא עוצרות; אפל, מיקרוסופט וגוגל ניפצו את התחזיות

מכירות האייפונים זינקו ב-50% ● הכנסות גוגל מפרסום זינקו ב-69% ● הכנסות שירותי הענן אז'ור של מיקרוסופט צמחו ב-51%

המפעל של בן אנד ג'ריס / צילום: Reuters, Ronen Zvulun

5 מדינות בארה"ב הודיעו על כוונתן להטיל עיצומים על בן אנד ג'ריס

"חשוב שיהיה ברור כי החרם נגד ישראל הוא חרב פיפיות הפוגעת יותר במחרים מאשר במי שהוא מתכוון לפגוע", אמר אתמול סמנכ"ל דיפלומטיה ציבורית במשרד החוץ, נועם כץ, בדיון בין-משרדי בנוגע להחלטת בן אנד ג'ריס לא למכור את תוצרתה ביהודה ושומרון

תיבות דואר / צילום: Shutterstock

מהפכת הדיגיטל מגיעה לממשלה? תפסיק לשלוח לאזרחים מכתבים בדואר

חוק ההסדרים כולל תזכיר חוק תקשורת דיגיטלית, שמבקש לעשות מהפכה: משרדי הממשלה ויחידות הסמך שלה יחויבו להתנהל מול הציבור באופן דיגיטלי ● באגף התקציבים מעריכים שהמהלך יחסוך לפחות 200 מיליון שקל

קים ג'ונג און באספה הכללית של מפלגת הפועלים של צפון קוריאה / צילום: Associated Press, Korean Central News Agency/Korea News Service

צפון קוריאה פותחת קו חם לתקשורת עם דרום קוריאה, אחרי שנה של הדממה

הצעד של ממשל קים ג'ונג און עשוי לסמן שפיונגיאנג מוכנה שוב לדיפלומטיה

יו"ר ההסתדרות ארנון בר-דוד / צילום: אגף הדוברות בהסתדרות

יו"ר ההסתדרות: "מוכן במסגרת עסקת החבילה להביא להקפאת שכר במשק"

ארנון בר דוד דיבר בוועידת שוק ההון לחיסכון ארוך טווח ● הוא התנה את עסקת החבילה  בדרישה להעלאת את שכר המינימום ל-6,000 שקל, בכמה בפעימות

סימון ביילס עם מדליית הכסף שקיבלה נבחרת ארה"ב בהתעמלות קבוצתית / צילום: Reuters, Lindsey Wasson

סימון ביילס: "הבריאות המנטאלית יותר חשובה כרגע"

אחרי שאיגוד ההתעמלות מסר שהמתעמלת האגדית פרשה בגלל פציעה, ביילס עשתה סוף לשמועות: "אחרי התרגיל שלי החלטתי שאני לא רוצה להמשיך. פציעה? סבלתי מפציעה מנטאלית" ● לגבי הגמר בחמישי: "נראה מה יהיה, אעשה מה שטוב לי ולא מה שהעולם רוצה"

עידן וולס / צילום: רון קדמי

קבוצת דלק: הבטחנו גיוס של 252 מיליון שקל לפחות בהנפקת אג"ח

מדובר בהנפקה של אגרות חוב נוספות מסדרה ל"ה, שהונפקה לראשונה בחודש שעבר ● בחודש יוני השנה השלימה קבוצת דלק גיוס של כ-518 מיליון שקל בהנפקה ראשונה של אגרות חוב מסדרה זו

איימן סייף / צילום: איל יצהר

חברת רני צים הודיעה על כניסתה לשוק הבנייה למגורים בחברה הערבית

לצורך העניין תוקם חברה חדשה ● יו"ר הדירקטוריון של החברה יהיה איימן סייף, לשעבר מנהל הרשות לפיתוח כלכלי בחברה הערבית ולשעבר פרויקטור הקורונה בחברה הערבית

סימון ביילס / צילום: Associated Press, Ashley Landis

סימון ביילס לא תשתתף בגמר קרב רב: "תתרכז במצבה המנטלי"

אחרי שפרשה במהלך הגמר הקבוצתי, איגוד ההתעמלות האמריקאי פרסם הודעה בנוגע לספורטאית האגדית: "ההחלטה התקבלה אחרי הערכה רפואית נוספת. בימים הקרובים יתקבלו החלטות בנוגע למקצועות היחידיניים"

שר האוצר אביגדור ליברמן / צילום: המכון הישראלי לדמוקרטיה

היטל של 40% על רופאים פרטיים: כך תיראה הרפורמה הגדולה בבריאות

על פי טיוטת חוק ההסדרים, באוצר בחרו ברף הגבוה של ההיטל, וקבעו כי מי שישא בו הן חברות הביטוח וקופות החולים • במקביל, מוסדות הרפואה הפרטיים ישלמו גם הם היטל של 40% בגין תשלומים שיקבלו מפעולות שלא מכוסות על ידי הביטוח הפרטי • קופות החולים יונחו לצמצם פרוצדורות בשב"ן כדי למנוע העמסת ההיטל על הציבור

מייסדי פיירבלוקס: עידן עפרת, מיכאל שאולוב ופבל ברנגולץ / צילום: יוליה נר

רוכבת על הייפ הקריפטו: פיירבלוקס הישראלית מגייסת לפי שווי של 2.2 מיליארד דולר

פיירבלוקס, המפתחת תשתית מאובטחת למטבעות ונכסים דיגיטליים, הודיעה על גיוס ענק של 310 מיליון דולר לפי שווי הגבוה פי שלושה מזה שקיבלה במרץ האחרון ● המנכ"ל והמייסד מיכאל שאולוב: "שוק הקריפטו מתפוצץ ויש הבנה שהוא יהיה הרבה יותר גדול מאשר רק ביטקוין"

אביגדור ליברמן בכנס Gexcutives / צילום: איל יצהר

ליברמן חזר עד ימי בית ראשון כדי לעקוץ את בנק ישראל

"הבנקים צריכים להיות זהירים עם מתן משכנתאות", אמר אתמול שר האוצר אביגדור ליברמן. מרענן לראות שר אוצר שלא נותר אדיש להיקף המשכנתאות בישראל, שעלה לשיא של יותר מ-11.6 מיליארד שקל ביוני השנה

הנפקת אאוטבריין / צילום: נועם גלאי

המדריך למנפיקים בוול סטריט: איך נקבע התמחור וכיצד תדעו שהגעתם לשוק במחיר הנכון?

מתחילת השנה הונפקו 10 חברות ישראליות בבורסות בארה"ב - לא כולן לפי השווי המתוכנן ● מנכ"ל אופנהיימר: "גם אם חברה מתפשרת בהנפקה ואחר כך המניה עולה יפה, התוצאה הסופית היא חיובית: יש כסף בקופה, המניה נסחרת, ועכשיו היא תישפט לפי הביצועים בשוק ההון"

מתחם ביג הקריות / צילום: פאול אורלייב

כששוקי המניות נוסקים והתשואות צונחות, הנדל"ן המניב הוא חלופה ראויה

הנחת המוצא ההגיונית היא שהצמיחה האורגנית בעסקי הנדל"ן המניב מוגבלת ותחומה - אף חברה לא יכולה להשכיר יותר שטחים ממה שהיא בנתה ● עם זאת, המציאות בנדל"ן המסחרי כיום שונה - הרבעון הראשון לא היה תקופה רגילה, וההכנסות משכירות יחזרו לרמה נורמלית רק ברבעון הבא