גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הקץ לבעיית הליווי הבנקאי

הוראת נוהל חדשה של לשכת רישום המקרקעין מקלה על ליווי בנקאי לפרויקטים מכוח תמ"א 38 ע"י רישום הערת אזהרה על הרכוש המשותף

הוראת נוהל חדשה של לשכת רישום המקרקעין מאפשרת רישום הערות אזהרה על חלקת הרכוש המשותף בלבד. בכך נפתר הקושי בהסדרת מימון בנקאי לפרויקט החיזוק ותוספת הבנייה מכוח תמ"א 38, שהינו אחד הקשיים המהותיים שבהם נתקלים יזמים בביצוע פרויקטים אלה.

מאחר שהזכויות המוענקות ליזם במסגרת עיסקת התמ"א הינן חלק מהרכוש המשותף, עד כה לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה לטובת היזם על אותן זכויות, קל וחומר שלא ניתן היה לרשום על אותן זכויות הערת אזהרה לטובת בנק מלווה, ולא ניתן היה למשכנן לצורך קבלת אשראי בנקאי. זאת לאור הוראות חוק המקרקעין, לפיהן אין תוקף לעיסקה ברכוש המשותף בנפרד מהדירה.

נוכח קושי זה, התפתחו פרקטיקות מסורבלות לשם הסדרת סוגיית המימון, שיישומן כרוך בקשיים. במסגרת הפיתרון השכיח שהתגבש, נדרשו הדיירים להסכים לשיעבוד דירותיהם, כאשר מנגד יינתנו מכתבי החרגה מצד הבנק, הכוללים הבהרה והתחייבות כי השיעבוד לא יחול על הדירה גופה, וכי הבנק לא יהיה רשאי לממש את הדירה לשם פירעון ההלוואה שתינתן ליזם.

פרקטיקה זו עוררה חשש בלב הדיירים, שנדרשו לתת הסכמתם לרישום הערת אזהרה על דירותיהם לטובת הבנק. היה אף מקום לחשש שהפתרון האמור לא יעמוד במבחן משפטי, ויראו בו ניסיון בלתי תקף לעקיפת הוראות החוק, שאינן מאפשרות ביצוע עסקה ברכוש המשותף הצמוד לדירה.

פיתרון רווח אחר שהתגבש הינו הצמדת הגג ליחידה בבניין כגון מחסן, חדר כביסה וכיו"ב, ושיעבודה לטובת הבנק. גם פיתרון זה כרוך בקשיים פרוצדוראליים, בשל הצורך לתקן את צו רישום הבתים המשותפים בדרך של רישום יחידה נפרדת אליה יוצמד הגג, ואף כאן נוצרה אי בהירות באשר ליחס לשכת רישום המקרקעין לאפשרות של יצירת יחידה רישומית כאמור.

הוראת הנוהל החדשה נועדה להקל על ביצוע עיסקאות מכוח תמ"א 38. לפי ההוראה ניתן לרשום הערות אזהרה בגין התחייבויות לעסקאות על רקע חוק החיזוק, בחלקת הרכוש המשותף. ויודגש: המדובר ברישום חריג של הערת אזהרה, על חלקת הרכוש המשותף בלבד, במנותק מהדירות. במקביל, תרשם הערה מיוחדת בכל דירה המפנה להערות האזהרה שעל חלקת הרכוש המשותף.

הוראת הנוהל מבהירה, כי הערות אזהרה כאמור ניתנות לרישום על חלקת הרכוש המשותף, לזכות כל מי שההתחייבות ניתנה לטובתו, דהיינו היזם, רוכשי הדירות החדשות שתבננה, או בנק מלווה. בהתאם להוראה, אין כל מניעה שבעלי הדירות בבית המשותף שהתקשר עם יזם יעשו בדירותיהם עסקאות מכר מאוחרות יותר, ובמקרה כזה ניתן לרשום הערת אזהרה על הדירות הקיימות לטובת רוכשיהן, גם לאחר שנרשמה הערת האזהרה לטובת היזם על חלקת הרכוש המשותף. אולם, לצורך ביצוע השלמת העברת הזכויות בדירות כאלה על שם הקונה, תידרש הסכמת היזם.

ההוראה מכירה גם באפשרות של יצירת יחידה רישומית נוספת בבית המשותף, אליה יוצמדו חלקי הרכוש המשותף בגג וכן זכויות הבנייה שהוענקו מכוח התמ"א, ותיקון צו הבתים המשותפים בהתאם, באופן שיאפשר לא רק רישום הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה על ההתחייבות לרשום משכנתא על הדירות לאחר השלמתן, אלא אף למשכן הלכה למעשה את היחידה האמורה, לצורך קבלת האשראי הנדרש.

הכותבת שותפה במשרד מינצר-כרמון-רובננקו העוסק בליווי בעלי דירות ויזמים בעסקות לחיזוק ולהרחבת מבנים.

עוד כתבות

בוריס ג'ונסון, ראש ממשלת בריטניה  / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

בדיחה מאוד מסובכת להבנה: פארסת הברקזיט שברה שיאים חדשים

התמרונים הפוליטיים, העריקות התכופות והטריקים הפרלמנטריים, שנמשכים ברצף כבר יותר משלוש שנים, מעסיקים את המערכת הפוליטית באופן בלעדי כמעט ועדיין לא הביאו את בריטניה לפרוש מהאיחוד האירופי ● בעוד עשרה ימים אמורה בריטניה לעזוב את האיחוד האירופי, אבל היא פשוט לא יכולה לקחת ברצינות את הבטחות רה"מ הבריטי או כל גורם אחר

בניין הבימה בתל אביב / צילום: Shutterstock

50% פחות: כך נגמר המאבק של הבימה בדרישת הארנונה של עיריית ת"א

בניגוד לעמדת היועמ"ש, ביהמ"ש העליון קבע כי סיווג הארנונה של התאטרון הלאומי לא יישונה לסיווג היקר ביותר ● המשמעות: מלכ"רים נוספים יוכלו לדרוש לשלם ארנונה לפי תעריף נמוך ממה שהם משלמים היום

פרויקט תמ"א 38./ צילום: איל יצהר

הולנת"ע: סמכויות הוועדות המקומיות יורחבו, והן יוכלו לאשר תוכניות לחיזוק מבנים ללא צורך בהיתר בנייה

הוועדה המליצה למועצה הארצית לתכנון ולבנייה לסיים את תמ"א 38 בעוד שלוש שנים, שבמהלכן בקשות להיתרים יטופלו כרגיל

פיליפ פרוסט בפתיחת המסחר של אופקו / צילום: תמר מצפי

אופקו רוצה לגייס עד 100 מיליון דולר על בסיס תוצאות חדשות בניסוי בהורמון הגדילה; המניה צונחת

המוצר, שפותח ע"י פרולור הישראלית, נכשל בעבר בניסוי במבוגרים, אולם כעת הצליח בניסוי בילדים ● ההורמון ישווק ע"י פייזר, ואופקו זכאית לתשלומי אבני-דרך מן השיווק של המוצר, עד 275 מיליון דולר, וכן תמלוגים

ראש ממשלת בריטניה בוריס ג'ונסון / צילום: Simon Dawson, רויטרס

מכה לג'ונסון: הפרלמנט עיכב הליך אישור הסכם הברקזיט

הפרלמנט הצביע, לראשונה אי-פעם, בעד הסכם ברקזיט כלשהו, אך דחה את דרישת הממשלה לאשר אותו בחקיקת בזק ● המשמעות: ככל הנראה מועד הברקזיט יידחה אחרי 31 באוקטובר ● הליש"ט ירדה ב-0.7% מול הדולר לאחר ההפסד בהצבעת לוח הזמנים

בניין טבע בכפר סבא / צילום: סיון פרג'

טבע בדרך לסלק איום קיומי? "ההסדר המתגבש בפרשת האופיואידים - תרחיש טוב בהרבה מזה שהשוק ציפה לו"

עפ"י ההסדר המתגבש בפרשת משככי הכאבים, טבע תשלם 250 מיליון דולר במזומן ובעיקר תספק את התרופה נגד השפעת האופיואידים, בשווי של כ-23 מיליארד דולר, במשך עשור ● בלידר שוקי הון מסבירים כי "עלות הייצור עבור טבע היא 1.5-3 מיליארד דולר, סכום שהיא תמצא בקלות בתזרים המזומנים שלה" ● בפייפר ג'פרי אופטימיים פחות

מלון שרונה העתידי / הדמיה: חברת נצבא

טרנד הבוטיק חלף? נצבא תקים מלון ענק סמוך לנתב"ג - וזו רק הסנונית הראשונה

"יש לנו אמון בענף התיירות בישראל", אומר ל"גלובס" מנכ"ל משותף בחברת איירפורט סיטי נצבא, פריאל אטיאס, לאור כוונת החברה לפתוח 2,200 חדרים ב-6 בתי מלון ברחבי הארץ בשנים הקרובות ● המהלך מצטרף לכניסת של חברות נדל"ן נוספות כמו ישראל קנדה לתחום

ונציה/ צילום:רויטרס

חוששים? בואו לפה: כך מדינות אירופה מנצלות את סחבת הברקזיט כדי לפתות את עשירי בריטניה

איטליה ומדינות אחרות באירופה חותכות מסים ומציעות תמריצים כדי לשכנע את העשירים לעבור לגור אצלן ● האי-ודאות סביב פרישת בריטניה מהאיחוד האירופי והחשש שמא ממשלה סוציאליסטית תחליף את השמרנים מחזקים את הפיתוי

העמוד של קפה עלית באמזון / צילום: צילום מסך

לקנות קפה ברשת: שטראוס הופכת לחברת המזון הראשונה שמוכרת באמזון, וזו עשויה להיות תחילתה של מהפכה

החנות המקוונת של שטראוס לשוק המקומי עלתה תחת השם "עלית", ולפי שעה ניתן למצוא בה רק מארזי קפסולות קפה תואמות נספרסו שמייצרת שטראוס, ולא מוצרים נוספים של החברה

ניצן הורוביץ / צילום: איל יצהר, גלובס

האם אפשר להקים ממשלה גם ללא תמיכת רוב חברי הכנסת?

שתי מערכות הבחירות האחרונות המחישו עד כמה קשה לקבל את אמון הכנסת להרכבת ממשלה ● מה קשה יותר: להקים ממשלת מיעוט או להפיל אותה? צללנו ללשון החוק ● המשרוקית של גלובס

שרת האוצר של הודו, נירמלה סירתמן / צילום: רויטרס, Anushree Fadnavis

הזדמנות הפז של הודו: מי אמר שבמלחמות כולם מפסידים?

עוד מתקופת קדחת ה-BRIC בשנות ה-2000, נכנסה הודו לתודעת המשקיעים כיריבה כלכלית פוטנציאלית לפנומן הצמיחה הסיני ● החלק הארי מהתחזיות האוטופיות לגביה לא התממשו בשל מכשולים מהותיים, שעדיין קיימים במדינה עתירת האוכלוסין ● ייתכן כי הסביבה הגיאו-פוליטית הנוכחית - מלחמת הסחר בין ארה"ב וסין - מספקת לה הזדמנות פז לפרוץ הפעם את תקרת הזכוכית הכלכלית

נחום ביתן / קרדיט: יח"צ

בצל חוסר היציבות הפיננסית: קבוצת יינות ביתן סגרה 5% מסניפיה מתחילת השנה

בדיקת "גלובס" מעלה כי מהפריסה של קבוצת יינות ביתן, רשת הקמעונאות השנייה בגודלה בישראל, נגרעו 11 סניפים מתחילת השנה, מה שממצב אותה עם פריסה של 170 סניפים ● בענף מעריכים כי כדי לייצב את מצבה הפיננסי של הרשת יידרשו מהלכי ייעול נוספים

מאזדה MX-30, הרכב החשמלי הראשון של החברה / צילום: יח"צ

חשמלית ושמה מאזדה: הושק דגם חשמלי לענקית הרכב היפנית

הרכב, MX-30, מגיע בתצורה של ג'יפון ומציע טווח נסיעה של כ-200 קילומטר בין טעינות

ניר צוק, מנכ"ל פאלו אלטו  / צילום: תמר מצפי

תגמול אופציות נדיב הזניק את שכרו של ניר צוק מפאלו אלטו ל-36 מיליון דולר ב-2019

פאלו אלטו, המספקת פתרונות לאבטחת מידע, כבר נסחרת בשווי של 20 מיליארד דולר, אף שאינה רווחית לפי כללי החשבונאות המקובלים ● עלות שכר חמשת בכירי החברה, עיקרה בתגמול אופציות, הסתכמה השנה בכ-170 מיליון דולר

נתי כהן/  צילום: כדיה לוי

לאן נעלמו השידורים באיכות 4K בישראל, ומתי נזכה ליהנות מרמת שידור כמו באירופה?

לקראת שידורי אירועי ספורט מרכזיים, מפעילות הטלוויזיה מתחרות על ליבו של הצרכן דרך איכות השידור, אך מיד לאחר סיום המשחקים, השידורים חוזרים לאיכות שידור נמוכה ● האם גם לפני טוקיו 2020 הסיפור יחזור על עצמו, ומתי ישראל תיישר קו עם איכות השידור הנהוגה בעולם המערבי?

פנים בניין הבורסה בת"א / צילום: איל יצהר

ת"א עברה לעליות קלות; מניית טאואר צוללת יותר מ-8%

הירידות בטאואר באות על רקע ירידות בענף בארה"ב לאחר תחזית פסימית של טקסס אינסטרומנטס ● אופקו מאבדת 6% לאחר שצללה ב-11% בטרום מסחר ועיכבה את פתיחת המסחר ● החברה הודיעה על כוונתה לגייס מהציבור עד 100 מיליון דולר בהנפקת מניות ● בוול סטריט ננעלו המדדים אתמול בירידות

ראש הממשלה נתניהו ושר האוצר כחלון /צילום: אוליביה פיטוסי-הארץ

התמונה גרועה יותר מהצפוי: הצמיחה של המשק ברבעון השני של השנה - 0.6% בלבד

הלמ"ס פרסמה את האומדן השלישי לנתוני הצמיחה, שחושף כי ההאטה חריפה הרבה יותר מכפי שנמדד באומדן השני ● ללא מסים נטו על היבוא מדובר בקצב צמיחה של 2.7%, לעומת 3.1% כפי שנמסר באומדן השני

הנשיא טראמפ ונתניהו / צילום: רויטרס Carlos Barria

"אתה אדיר!" טראמפ מברך את נתניהו ליום הולדתו ה-70

נשיא ארה"ב חתם בסוף הברכה לנתניהו בכתב-ידו והוסיף: "אתה אדיר" ● אמש קיבל נתניהו גם שיחת טלפון אישית מנשיא רוסיה ולדימיר פוטין

מתחם אלביט באזור התעשייה החדש של נתניה / צילום: בר אל

מגדילה את פורטפוליו הנדל"ן: מגדל רכשה את מתחם אלביט בנתניה ב-223 מיליון שקל

המתחם, שנרכש מקבוצת בית שומר ומהקבלן ראובן דמרי, כולל כמה מבנים ברחוב המחשב, הסמוך לבניין עיריית נתניה ● השטח הבנוי כולל 32 אלף מ"ר וכ-500 מקומות חניה

ינקי קוינט / צילום: שלומי יוסף

רשות החברות משיקה תוכנית הכשרה יוקרתית למנכ"לי החברות הממשלתיות בשיתוף עם אוניברסיטה מסין

התוכנית היוקרתית לפיתוח מנהיגות פותחה ע"י רשות החברות הממשלתיות בשיתוף עם אוניברסיטאות ת"א ו-Ceibs בשנחאי ● התוכנית מיועדת, בין היתר, לחשוף את המנכ"לים לתפיסות ניהוליות "שונות באופן מהותי מהנהוג בישראל" וכן לקדם נטוורקינג ● עלות התוכנית נאמדת באלפי שקלים למשתתף