שיטות לחישוב שטח דירה

שטח הדירות הנו הקריטריון הדומיננטי ביותר בבואנו לקבוע את מחירה של דירת מגורים. קיים רצון של רבים לקבוע מחיר של דירה במכפלה פשוטה של שטח הדירה ביחידות של מ"ר, והכפלת שטח זה בשווי למ"ר בנוי בדירה.

שיטה זו לא תמיד נכונה. מלבד שווי יחסי נמוך לשטחי מרתף ועליות גג, שלא לדבר על מרפסות, קיים כלל אוניברסלי בכלכלה בכלל ובשמאות בפרט: חוק התועלת השולית הפוחתת.

על פי כלל זה, התרומה של המ"ר האחרון והשולי בדירה, נמוכה משמעותית מהתרומה של מ"ר ממוצע בדירה. מחקר שפרסם השמאי אבי שנער בבטאון לשכת השמאים בשנת 2000 כלל עיבוד סטטיסטי של מחירי ושטחי 2,500 דירות באחד היישובים בארץ. המחקר הראה על נטיה להפחתה בסדרי גודל של 25% בממוצע בשווי 1 מ"ר שולי בהשוואה למ"ר ממוצע. דהיינו, אם לדוגמא שווי דירה בשטח 100 מ"ר הנו 100,000 דולר, אזי לפי המחקר קיימת סבירות, כי שווי דירה דומה בשטח 110 מ"ר יהיה רק 107,500 דולר.

אדם מן השורה נתקל בשטח דירה בעיקר מהמקורות הבאים: חשבון ארנונה, נסח טאבו, דו"ח שמאי, בעיקר בשומות לבנקים למשכנתאות, שטח מוצהר על ידי קבלן, בעיקר בע"פ, ושטח בהיתר הבנייה אותו ניתן לחשב במדידה בסרגל על פי קנה נפוץ של 1:100. הבעיה היא, שלכל מקור שיטת חישוב שונה, וקיימת שונות גם בין העיריות לבין עצמן, בין השמאים לבין עצמם, ובין רישומים שונים מתקופות שונות בטאבו.

כאשר באים לקבוע שווי דירה על פי שטחה, מבצעים למעשה השוואת מחירים ביחס לדירות אחרות בשטחים אחרים. כדי שההשוואה תהיה מדוייקת, יש לעשות שימוש בשיטת מדידה אחידה. זאת, כדי למנוע עיוותים בהשוואה. מבחינה שמאית השטח הרשום בטאבו אינו שטח נכון למדידת דירה. שטח זה נמדד על פי ולשם מטרות משפטיות גרידא. אין ולו גם שמאי מקרקעין אחד בארץ, שמודד כרגיל דירות בשיטה זו, ללא קירות חוץ. אסביר בקצרה את ההבדלים בין שטח רשום לשטח דירה כנהוג אצל שמאים:

חלקם היחסי של בעלי זכויות בדירה אחת ברכוש המשותף בבית משותף, נגזר על פי חוק משטח הרצפה של דירתם. השטח נמדד ללא קירות חוץ או קירות משותפים, ומחולק בשטח הרצפה, בהתאמה של כל הדירות באותו בית משותף. השטח הרשום נקבע בעיקר למטרת חישוב החלקים ברכוש המשותף.

קיימת, אגב, חשיבות משפטית ומעשית להכללת קירות החוץ וקירות פיר חדר המדרגות והמעלית לשטח השייך, משפטית, לכלל הדיירים בבית המשותף. בקירות אלו עוברים צנרת המים, הגז והביוב וכן החיווטים של חיבורי החשמל והתקשורת, של כל הדירות בבניין. השמירה על הקירות, שהם חיצוניים לדירה אחת, חשובים גם לדיירים בדירות אחרות, למניעת נזקים לצנרת ולחיווטים המובילים לדירתם, ולמנוע, למשל, התפשטות רטיבות בשאר הבניין, למשל במקרה של חיבורים לדוד שמש חדש או התקנת מזגן חדש, כמו גם העברת ריהוט כבד בחבל דרך המרפסת.

אלו הן עבודות הכרוכות לעיתים בקידוחים ובפגיעה בקירות ובטיח, וקיים עניין לשאר הדיירים שקיר החוץ הגובל בדירה בה בוצעו העבודות, יתוקן - למרות הסיכון שבגישה לקיר חיצוני בקומה גבוהה. לשמירה על הקיר החיצוני ישנה גם משמעות אסתטית, של מראה הבניין כולו.

קיימת חשיבות גם להכללת שטח חדר המדרגות והמעלית בשטח השייך משפטית לכלל הדיירים. מטלות הכרוכות בתחזוקת חדר המדרגות, כגון הסיוד, הניקיון, החלפת נורות שרופות וכו', הן מטלות שלא ניתן לבצע כל אחד בנפרד בחלק הקרוב לדירתו בלבד. לכן, לא ניתן מעשית לחלק את חדר המדרגות והמעלית למקטעים השייכים משפטית כל מקטע לדייר אחר.

מצד שני, נוח יותר ונעים יותר להשתמש במעלית ובחדר מדרגות מרווחים, למשל בעת העלאת חפצים גדולים וכבדים כמיטה זוגית. חדר מדרגות גדול מקרין תחושת רווחה ויוקרה, וחדר מדרגות צר מידות מקרין תחושת דלות ודוחק. לגודל חדר המדרגות, יש, איפה, השלכה על ההנאה מהדירה, ומכאן גם על שוויה. קיימת חשיבות שמאית ברורה להוסיף לשטח הדירה את השטח היחסי בחדר המדרגות בקומה.

כאשר עושים שימוש בעסקאות השוואה, בהן לא ברור מה החלק היחסי בחדר המדרגות, השמאים נוהגים לייחס 4-6 מ"ר משטח הדירה המדווח כחלק יחסי בחדר מדרגות, וזאת כ"כלל אצבע". כך מתאפשר שימוש בשיטת ההשוואה - גם כאשר שטחי הדירות להשוואה לא נמדדו ולא חושבו על ידי השמאי עצמו. אפשרות אחרת, שאינה מעשית ברוב המקרים, היא למדוד, תוך שימוש בסרגל ובקנה המידה הנתון, את שטח הדירות להשוואה מתוך תכנית ההגשה בהיתר הבנייה, או מתשריט בית משותף בטאבו.

חסרון גדול בעדכניות של שטח הדירה הרשום בטאבו הנו היעדר רישום עקבי של הרחבות בנייה.

שיטת המדידה לפיה נקבעו השטחים הרשומים בפנקס בתים משותפים אינה אחידה. בשלב מסויים נקבעו כללים מסודרים והשטח כולל מרפסות מקורות (גזוסטראות) ואינו כולל מרפסות לא מקורות, קירות חוץ וקירות משותפים. קודם לכן היה קיים רצון של קבלנים לעשות שימוש בתכניות להיתר הבנייה גם לצורך רישום בית משותף, כאשר בהיתר הבנייה השטחים מחושבים כולל קירות חוץ וקירות משותפים. בחיפה נתקלתי לשמחתי באחד מתשריטי בית משותף בטאבו, עליו התנוססה חותמת של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. כאן דובר בהעתק ממש של היתר הבנייה. בגנזך הוועדה המקומית, אגב, כבר לא שרד ולו עותק אחד של אותו ההיתר.

הקבלנים נוהגים למסור שטח דירה בע"פ או בטופס דמי רישום, טופס שעלותו 1,000 דולר ומעלה. שטח זה כולל כיום את החלק היחסי מתוך הרכוש המשותף של כל הבניין, לרבות מבואת כניסה לבניין, חדרי מדרגות ומעלית, חדרי אשפה, מחסנים, חדרי גז, עגלות וכו'. שיטת חישוב זו נועדה להציג שטח דירה נתונה גדול ככל האפשר, ובשל התחרות, קבלן הגון אך חפץ חיים, חייב לחשב את שטח הדירה ממש כמו מתחריו. חישוב כזה קל לביצוע לקבלן, שבידיו תוכניות ממוחשבות של כל שטחי הבניין. לאחר ששטח הדירה נמסר לקונה בע"פ, זכרו לא תמיד בא בחוזה עצמו. לחוזה מצורף לרוב תשריט של הדירה בקנה מידה 1:100, ותשריט זה מהווה תחליף הולם על פי הפסיקה לציון מפורש של שטח הדירה בחוזה, כפי שנמסר לקונה בע"פ.

לשמאי מצוי, חישוב שטח כזה מסובך מאוד, דורש הקדשת זמן מוגזמת (מדידת שטחי רכוש משותף בכל הקומות והכניסות) ומייקר את השומה ללא הצדקה אמיתית.

שטחי הדירה המופיעים בשובר התשלום של הארנונה מחושבים על פי צו הארנונה של אותו יישוב. לכל יישוב חוק עזר שונה, למשל בהתייחסות למחסנים, מרפסות, חדרי מדרגות פנימיות וחיצוניות וכו'. היתרון של שטחים אלו הוא בכך, שהם נמדדו על ידי מודדים מוסמכים, כלומר, על ידי אנשי מקצוע מוסמכים יותר מאשר שמאי מקרקעין לעניין קביעת שטח של דירה. החיסרון של שטחים אלו הוא בשונות הגדולה בצווים בינם לבין עצמם ובהשוואה לשטחים שנמדדים על ידי השמאים באופן ידני.

* הכותב הוא שמאי מקרקעין.