השכן בנה על רכוש משותף? אל תתמהמה בפעולה

בתים משותפים רבים, סלע המחלוקת בין הדיירים הינו נושא בנייה של שכן זה או אחר שלא בהסכמת יתר הדיירים. כל עוד הבנייה היא בתוך הדירה ואינה פוגעת בדירות אחרות אין כל בעיה חוקית; אך הבעיה צצה ועולה עת מי מהשכנים משנה משהו במעטפת החיצונית של הבניין. מי בפתיחת פתח, מי בסגירת מרפסת, מי בבניית הרחבה לדירתו ומי בבניית כל הנאמר לעיל ועוד כהנה תוספות.

על-פי חוק המקרקעין, אין לבצע כל בנייה ברכוש המשותף אלא בהסכמת כל הדיירים. לעניין זה יוצא מן הכלל אחד, והוא הצמדת חלק מהרכוש המשותף לצורך הרחבה של דירה. בעניין זה די בהסכמה של שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם. יודגש כי ההרחבה צריכה להיות תוך שמירה על זכות יתר הדיירים לקבל פיצוי (תשלומי איזון) על אובדן זכותם בזכויות בנייה.

למרבה הצער, לא בכל בניין ולא כל בעל דירה דואג לקבלת הסכמות מעין אלו. לעיתים הבנייה נעשית, הדירה עוברת פעם או פעמיים בעלות, ואז נשאלת השאלה עד כמה חלוף השנים וגביית דמי ועד בית בגין התוספות שנעשו משמעם הסכמה המונעת הריסת התוספות.

כזה היה המקרה שהוכרע לאחרונה בביהמ"ש המחוזי בחיפה בעניין ע.א 1677/05 נאוה כרמל ואח' נגד ראול ינקוביצקי. בעניין דנן המשיבים קנו דירה שהורחבה ובפועל שימשה כשלוש דירות. המשיבים קנו את הדירה כשהיתה למעשה שתי דירות אשר נוצרו כתוצאה מהרחבות אשר עשה המוכר, כך שעברו מאז בניית הקירות חיצוניים כשלושים שנה.

המפקחת על רישום מקרקעין קיבלה את תביעת המערערים על סגירת פתח כלשהו לחדר מדרגות של הבניין, אך דחתה את תביעת המערערים על בניית קירות חיצוניים. השופט סוקול, אשר נתן את פסק הדין ויתר השופטים הסכימו עמו, דחה את הערעור בקובעו: "במקרה הנוכחי בוצעה הבנייה לפני 30 שנה. בכל אותה תקופה לא הביעו המערערים כל התנגדות... נציגות הבית המשותף ראתה בדירה הנוספת שנבנתה כנשוא לחיוב במסי ועד, וכן כבסיס לדרישות השתתפות בהוצאות. התנגדות השכנים מצאה ביטוי רק שנים מאוחר יותר, כמו בהתנגדות להוספת מוני חשמל משנת 2001".

כמו כן הסתבר, כי בשנת 1995 הגישו המשיבים בקשה למתן היתר בדיעבד לעבודות בנייה בה ביקשו לאשר מצב קיים, והבעלים המקוריים של דירות של חלק מהמערערים הסכימו לבנייה זו.

השופט סוקול סוקר את ההלכה לעניין החשיבות של שמירה קפדנית על משטר בבתים משותפים ואי התרת הרסן, אך מדגיש גם את הלכת כליפא (ע.א 815/81), אשר שם נקבע כי מקום שבו דיירים הסכימו לבנייה אך לאחר מכן חוזרים בהם בשלב מאוחר יותר, התנגדותם נחסמת מחמת מניעות.

יחד עם זאת השופט סוקול קובע כי הימנעות ממתן צו הריסה אין פרושה שלא עומד בפני המערערים פתרון כספי בדמות של קבלת פיצוי. השופט סוקול קובע: "מובן שהימנעות ממתן צו להריסה ופינוי ולהשבת המצב לקדמותו, תוך הותרת המצב הקיים, עשויה להקים למערערים עילות תביעה אחרות, כגון תשלום דמי שימוש ראויים (שהמפקחת קבעה כי אינו בסמכותה), ואולי תביעה לפיצויים בגין נזקים אחרים. כך, למשל, ייתכן שהבנייה האמורה פוגעת בזכויות המערערים להרחבת דירותיהם, גורעת מאחוזי הבנייה שנותרו וכדומה".

יש להדגיש כי לאור דיני ההתיישנות, רק דמי שימוש ראויים של שבע שנים אחרונות וכן המשך גביית דמי שימוש (או היוונם לעתיד) יכולים להיות מזור כספי למערערים, אך גם זה משהו.

הכותב הינו מומחה לדיני מקרקעין ממשרד בלטר, גוט, אלוני.