"גלובס נדל"ן" בודק: מה משתלם יותר - לשכור או לקנות דירה?

מדובר בשאלה הכי קלאסית בתחום הנדל"ן בישראל: האם לרכוש או לשכור דירה? בחודשים האחרונים יותר ויותר אנשים, בעיקר כאלה בתחילת דרכם וזוגות צעירים, חשים כי מחירי השכירות העולים, לצד תנאי המשכנתא הנוחים, הביאו למצב בו ההחזרים החודשיים של המשכנתא יחד עם ההון העצמי הנדרש הפכו את קניית הדירה ליותר כדאית. האם אכן כך הדבר? תלוי את מי שואלים ולא פחות חשוב, איפה שואלים.

אלטרנטיבה מציאותית

מנתוני הלמ"ס ומנתוני מכירות של רשתות התיווך עולה, כי מחירי הדירות באזורי הביקוש התייקרו בשיעורים של עד 20% בשנה וחצי האחרונות (עם חריגים שהתייקרו אף יותר), התייקרות שגרמה לשוכרי דירות רבים היושבים על הגדר לבלבול. מחד, ההתייקרות מרחיקה אותם מחלום הקנייה, מאידך, השכירות הגבוהה מכלה את הרזרבות שיכלו לשמש כתשלום ראשון על חשבון דירה משלהם.

רשת רילטי אקזקיוטיב ובנק אדנים למשכנתאות ערכו עבור "גלובס" השוואת "ראש בראש", בין דמי השכירות ובין החזר המשכנתא לאותו נכס במספר ערים. לפי רילטי ואדנים, בעקבות העלייה החדה במחירי השכירות באזורי הביקוש, רכישת דירה באמצעות משכנתא הפכה אלטרנטיבה מציאותית עבור שוכרי הדירות, בחלק ניכר מהערים. החזר המשכנתא חושב בהתאם למחיר הדירה, מתוך הנחה שבידי הרוכשים יש הון עצמי של כ-30% מערך הנכס, והמשכנתא חושבה לתקופה של 25 שנה ובריבית קבועה של כ-5%. תחת הנחות אלה עולה, כי בערים כמו נתניה ופתח תקווה קיימת כדאיות גבוהה לרכישת הדירה על פני שכירות, לפחות על פי פרמטר התשלום השוטף.

כך, שכירות חודשית לדירת 4 חדרים ברחוב ז'בוטינסקי בנתניה תעלה כ-1,200 דולר, כאשר ההחזר החודשי ברכישת הדירה שמחירה כ-260 אלף דולר יגיע ל-1,064 דולר בלבד. כדאיות לרכישה קיימת גם בחיפה ובדירות יד שנייה קטנות בלב תל אביב ולדירות יד שנייה בערים כמו רמת גן וגבעתיים.

מנגד, פערים גדולים בין עלות השכירות לעלות הרכישה קיימים ברמת אביב, בעת רכישת דירה חדשה, וכן ברמת השרון, בחולון ובמערב ראשון לציון, בשל מגמה מתמשכת של עליית מחירים גם בשכירות וגם ברכישה. לדעת הבודקים, כדאיות הרכישה של דירה בערים אילו מותנית בהון עצמי שגבוה מ-30%.

מנכ"ל רילטי אקזקיוטיב, יוחנן אס, מציין כי מרבית השוכרים באזורי הביקוש ובעיקר בעיר תל אביב הינם רווקים, צעירים, סטודנטים, שותפים או זוגות צעירים, קהל שאין בידיו יכולת גיוס הון עצמי - כך שהם מחוץ למשחק. "לגבי האחוז הקטן של השוכרים שברשותו הון עצמי התחלתי, ומשלם שכירות חודשית המגיעה ל-1,300-1,800 דולר לחודש, מובן שכדאי לבדוק אפשרות קנייה, גם אם מדובר בהתפשרות קלה על המיקום או הגודל". אס מדגיש כי גם בערים כמו גבעתיים, רמת השרון ורמת גן, עדיין קשה לרוב השוכרים לעשות מעבר משכירות לקנייה, ככל שמדובר בדירות חדשות. "אולם, בשוק היד השנייה נפתח עבורם שוק של הזדמנויות. מדובר בערים שהפער בין מחירי דירות חדשות לדירות יד שנייה גבוה במיוחד ועסקאות היד השנייה - פורחות".

אס מסביר את הכדאיות לרכישה בנתניה ובפתח תקווה בכך שמחירי השכירות באותן ערים עלו בשיעורים גבוהים יותר ביחס לעליית מחירי הדירות באותן הערים במרוצת השנתיים האחרונות, בעיקר בשל היצע נמוך ויציאה של קונים ושוכרים מהמרכז לערי המסגרת. "נוצרה אצל השוכרים הזדמנות לרכישה, וניתן לראות כי מחירי השכירות החודשיים והחזרי המשכנתא קרובים מאוד".

גם בחיפה, הפער בין מחירי השכירות להחזר המשכנתאות נמוך והופך את רכישת הדירות לכדאית. לדברי ראש העיר, יונה יהב, חיפה היא כיום עיר של הזדמנויות מבחינה נדל"נית. "הביקוש למגורים בעיר מסתמן דרך עליית מחירי השכירות, אך מחירי הדירות עדיין לא עלו ביחס דומה. עדות לפוטנציאל הטמון בעיר ניתן לראות גם בכניסתן של חברות הבנייה הגדולות בארץ, כמו גב ים, אזורים ושיכון עובדים שייבנו בשנים הקרובות אלפי יח"ד בעיר".

לדברי צביקה ליבנה, מנכ"ל בנק אדנים, עליית מחירי הדירות להשכרה בתקופה האחרונה הפכה את האלטרנטיבה של רכישת נכס אטרקטיבית יותר אל מול חלופת השכירות. "בהרבה מן הערים שוכרי דירות שברשותם הון עצמי של 20%-30% מגובה הנכס, יכולים, במאמץ קל, להמיר תשלומי שכירות בהחזרי משכנתא. גם אם מדובר בתוספת של כ-20% בעלות החודשית של המשכנתא על פני השכירות, קיימת תחושה שכדאי להתאמץ. חשוב לזכור, כי מדובר בתשלומים המושקעים בבעלות על הנכס, לעומת תשלומים העוברים ישירות למשכיר, כאשר בפועל לא נשאר לשוכר דבר", אומר ליבנה.

"מעבר לכך יש לקחת בחשבון שיקולים נוספים התומכים באלטרנטיבה של רכישת הנכס ומקטינים באופן ניכר את הפער שבין האלטרנטיבות, כגון, עלות המעבר בין הדירות השכורות לאורך החיים, וכן את תחושת הארעיות המלווה כמעט כל אחד המתגורר בדירה שכורה. עוד טרם דיברנו על הצורך להשקיע מחדש, בכל דירת שכירות שעוברים אליה. גם אם מדובר בכל פעם בהשקעה קטנה יחסית הרי שבמצטבר מדובר בסכומים נכבדים", מציין ליבנה.

כמובן, שמה שליבנה לא מציין נוגע לאותו הון עצמי, שלו יישאר בבנק בפיקדון, ולא "יתבזבז" על דירה, יוכל לתת פירות אלטרנטיביים שכדאי להביא בחשבון.

רווק פלוס דירה

ליבנה מספר כי ניתן לזהות מגמה חדשה לפיה רווקים רוכשים דירות, וגם משכירים חדרים בדירות החדשות, כדי לממן את המשכנתא. "אחוז הרווקים המתעניינים ברכישת דירה עולה בהתמדה. מחירי השכירות הגבוהים במרכז לצד עלייה משמעותית בגיל הנישואין, הביאה את הצעירים להבין כי אין טעם להמתין עד החתונה, כדי להיות בעלים של נכס. חלק מהרווקים, ובמיוחד הצעירים שביניהם, רוכשים דירה, ומשכירים חדר או שניים לדיירי משנה, באופן שמכסה חלק גדול מהחזרי המשכנתא".

מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יוסי גורדון, מציין כי הסיבה להעדפת הרכישה קשורה גם בעובדה שבישראל אין דיור להשכרה ארוכת טווח. לדברי גורדון, בעת נטילת משכנתא בריבית קבועה, ההחזר החודשי, פחות או יותר, ידוע מראש. "אם הייתה בישראל אפשרות של שכירות ארוכת טווח, שיעור השוכרים היה עולה".

בכל מקרה, התמונה של כדאיות הרכישה רחוקה מלהיות ורודה. מומחים פיננסיים רבים טוענים כי קניית דירה אינה כדאית, בייחוד בישראל, כשכאמור ההון העצמי שאינו משוקע בדירה יכול בהחלט להניב פירות במקומות אחרים. דני פישמן, מנכ"ל משותף בבית ההשקעות תמיר-פישמן, שופך מים צוננים על מי שכבר מתחיל לחפש דירות בלוחות הנדל"ן. לדבריו, כבר כשהיה חבר ועדה משותפת של משרד הבינוי והשיכון ועמידר ב-1990 לבדיקת מצב הדיור העממי בישראל, הבינו כולם כי "בישראל אף פעם לא כדאי כלכלית לקנות דירה מול לשכור. הבעיה היא שלכולם כדאי לשכור, אבל אין, ואף פעם לא היה בישראל, שוק להשכרה". פישמן מדגיש כי תשואת שכר דירה בישראל, הייתה תמיד נמוכה אפילו מתשואה של השקעה סולידית וכי השיקול של רכישת דירות מעולם לא נבע מתשואת שכר הדירה הנמוכה, אלא מרווח הון שמקווים הרוכשים להפיק, במידה ומחיר הנדל"ן יעלה.

"לא מצליח לשכנע"

פישמן מציין כי בתיק מנייתי סולידי בשוק ההון העולמי ובישראל התשואה לאורך שנים עומדת על 10% (ולפחות 7% ריאלית) ובאפיקים סולידיים כמו אג"ח על 4%-5%, בעוד שמי שמעדיף לשים את כספו בנדל"ן זוכה לתשואה נומינלית מקסימאלית של 2%-3%, שמשמעותה תשואה ריאלית אפסית, אם בכלל. "זה לא שווה את הסיכון. הנדל"ן תמיד יכול להתרסק, ויש גם תקופות שנכס הנדל"ן אינו נזיל. שמים את הדירה שנה בשוק ולא ניתן למכור אותה. מנכס שכזה אתה מצפה שייתן תשואה גבוהה מהאפיק הסולידי, אבל בישראל התשואה של הדירות נמוכה מהאפיק הסולידי". פישמן מדגיש, כי גם חלוקת מחיר הדירה ב-12 חודשי שכירות כדי לחשב את התשואה היא מטעה, מכיוון שיש למשל פערים בין שוכר לשוכר, תקופות שיפוצים וכיו"ב.

לדעת פישמן, האלמנט הפסיכולוגי הוא שמשכנע בסופו של דבר את הישראלי לקנות דירה. בכל מקרה, הוא אומר, "אם מוציאים מהבדיקה את האוכלוסייה החרדית ואת האוכלוסייה הלא-יהודית, שיעורי השכירות/בעלות דומים למה שקורה בעולם, לאור גיל הנישואין העולה ומספר הילדים הקטן. אבל בעולם ניתן לשכור לתקופות ארוכות, בעוד שבישראל בעלי המשפחות רוצים קביעות ולא רוצים לחיות בפחד שלאחר שהתקבעו יצטרכו להחליף כל שנה-שנתיים בית ספר".

פישמן מדגיש כי לא משנה העיר, האזור או רמת הדירה או גדולה, "תשואת שכר דירה זה הפסד כסף. השיקול היחיד הוא רווח ההון, מעליית ערך הדירה ולא מהתשואה השוטפת שהיא הפסד ברור. יתרון יחסי הוא שבדירת יחיד פטורים ממס כל 4 שנים, ואז זה כמעט האפיק היחיד שאני יכול למכור הון ללא חיוב במס, אבל זה לא קשור לתשואה", מסכם פישמן. "יתרה מזאת, מי שכבר יש לו דירה להשקעה, כדאי לו למכור אותה ולשים את הכסף באפיק אחר".

אז למה בכל זאת ישראלים קונים דירה להשקעה? פישמן מציין, כי כאשר הישראלים מגיעים לענייני נדל"ן, החישובים הכלכליים נשכחים ומה שקובע זה הפסיכולוגיה, הלחץ החברתי והגנטיקה. "בבית ההשקעות אנחנו מטפלים באנשים אמידים שבוחנים ויודעים טוב מאוד מה הכסף שלהם עושה. כשמגיעים לרכישת דירה הכל נשכח והם אומרים - למרות מה שהם יודעים ומה שאני מנסה לשכנע - 'שתהיה דירה לילד', ומחזיקים לו דירה 20 שנה. בכסף האלטרנטיבי, אפילו בתיק סולידי, יכלו לקנות 2-3 דירות. איך שלא מחשבים לא כדאי לרכוש דירה, אבל אני אף פעם לא מצליח לשכנע". "

ariel-r@globes.co.il