משבר הנדל"ן יגיע גם לתל אביב

ראו את מנהטן ואת מרכז לונדון. במשך תקופה ארוכה הסבירו לנו ששם נמצאים האיים הנדל"ניים, מקומות שבהם הפרויקטים היוקרתיים למגורים לא מושפעים מהגלים שחובטים בהם מבחוץ. מכיוון שמדובר במתחמים המיועדים בראש ובראשונה לעשירי העולם, כלומר הביקושים עצומים ולא פחות מכך אקסוגניים, לכן אין כמעט סיכוי שהם ייגמרו לעולם.

במקביל, תל אביב, בירת העסקים של ישראל, היתה כל העת הגאווה המקומית שלנו. העיר התאומה לאותם איים זרים וקסומים. הכל אמנם בקטן, מקום בו החיבה של עשירי העולם נוגעת ליהודים בלבד, אבל הכללים היו אותם כללים. כשקהל היעד גדול כל כך, והוא אינו מוטרד מעוד מיליון או שניים בתג המחיר, ברור היה ששום דבר לא יעצור את המחירים בדרכם למעלה.

הבעיה היא, שמתברר שאפילו במנהטן ובלונדון זה כבר לא זה. בדומה למצב אצלנו, גם שם נתוני המאקרו הנדל"ניים עוד לא לגמרי וודאיים, אבל מספיק להציץ בדיווחים הרלבנטיים היוצאים מהחברות הישראליות הפועלות באותם שווקים.

אם אפריקה ישראל- היזמית הגדולה, שכבר אמרה פעם ופעמיים שהיא אינה עובדת עם שותפים בחו"ל (אחרי הפרידה הצורמת מהשותף שעיה בוימלגרין) מכניסה שותפה אסייתית הרוכשת מחצית מפרויקטי הדגל שלה למגורים במנהטן, מדובר בסימן נוסף לצרות המתרחשות באי.

לא מדובר בכלל על שאלת המחיר (אפריקה תציג רווחי הון זעומים יחסית, שלפחות לא מוציאים אותה בהפסד), אלא על עצם המכירה של פרויקטים שאף אחד לא חשב שיעלו בשלב כל כך מוקדם על המדף של חברה יזמית.

הפעם לא מדובר על מכירת קניונים מושלמים ועובדים, מהלך טבעי לחברה יזמית שרוצה להשקיע את הכסף בפרויקטים חדשים. אלא על מכירה מוקדמת מדי של הפוטנציאל היזמי הגדול שאפריקה ישראל מכרה לנו בארה"ב - מחצית ממגדל השעון ובניין הניו יורק טיימס במנהטן.

המשבר יגיע לת"א

במרכז לונדון התמונה כנראה די דומה. רק לאחרונה פורסם כי מחירי בתי היוקרה במרכז לונדון רשמו בחודש האחרון את הירידה השנתית הראשונה שלהם זה חמש שנים. אבל שוב, לא צריך ללכת רחוק. חברת פינדון הישראלית, יזמית של פרויקטים למגורים בלונדון, דיווחה השבוע ש"קיים סיכוי סביר" לכך שהעסקה למכירת 26 יחידות הדיור לפרויקט שהיא מקימה בלונדון לא תושלם, לאחר שהרוכש הודיע לחברה כי הוא טרם קיבל את המימון לביצוע העסקה.

וכאמור, מנהטן ומרכז לונדון הן הרבה יותר מסיפור של אמריקה ומבריטניה. הן האב טיפוס של המקומות שלא היו אמורים להרגיש את הרעידות בעולם הרחב. ואם שם מרגישים אותן, אין לנו שום סיבה להניח שלא נרגיש או-טו-טו רעידה במחירי הדירות באי ושמו תל אביב.

לא משום שפה בארץ מתוכנן משבר מי יודע מה בשוק המגורים, אלא משום שתל אביב נהנתה במשך שנים להיות אי נפרד משאר המדינה, ואותו סטאטוס יכול להיות כעת בעוכריה. הטיעון הכי שחוק, שלפיו ישראל לא השתתפה בחגיגת מחירי הנדל"ן בשנים האחרונות ולכן היא גם לא תסבול כעת מהצניחה במחירים, ממש לא רלוונטי לתל אביב. אם אהוד ברק רכש לפני 4 שנים דירה ב-2.5 מיליון דולר והוא רוצה למכור אותה כעת ב-11 מיליון דולר (ואפילו אם יקבל מחצית מכך), הרי שהתפתחה כאן אולי בועה לא פחות מרשימה מזו שבארה"ב.

חצי הכוס המלאה

תחשבו רגע מי בעצם מזין את הביקוש היום בתל אביב. הזרים כבר מוכרים בינם לבין עצמם נכסים ויש עוד עודף (שלטי המכירה הרבים בצרפתית לא מכוונים רק לכך שהקונה הפוטנציאלי הוא צרפתי, אלא יותר בגלל שהמוכר הוא צרפתי). גם מי שמחפש השקעה נדל"נית בדירה למגורים קונה היום דירה בפלורידה, לפני שהוא קונה דירה יקרה בתל אביב.

מעבר לכך, הישראלי המצוי לא ממש יכול לקנות דירה במתחמים השווים שבעיר ואלה ששייכים לאלפיון העליון (מועדון שכבר לא מצרף אליו בקלות חברים חדשים) כבר קנו בה דירה או שתיים.

גם את האגדות על הרוסים שמציפים את תל אביב, בעקבות ביטול הויזות בין המדינות, צריך לשים כמובן בפרופורציות. אז נכון שהם קונים פה ושם דירות במגדלים הותיקים, אבל לא כל רוסי הוא אוליגרך יהודי שרוצה או יכול לקנות דירה בתל אביב.

אפשר כבר להעז ולומר שרק בגלל שרבים מהיזמים שבונים היום את תל אביב הם שמות חדשים ועלומים יחסית, הכוללים לא מעט קבוצות רכישה שאספו כמה ישראלים שחלמו על סיבוב מהיר, לא מתפרסמים כאן יותר מדי דיווחים על הנפילה בביקושים בשבועות האחרונים.

תשאלו את המתווכים שמסתובבים בעיר, המספרים על פרויקטים הנמצאים במשבר קשה אפילו ברחוב רוטשילד או בפארק צמרת, מקומות שנחשבו עד לא מזמן הכי חמים.

אבל יש גם את חצי הכוס המלאה. בזמן שגלי הסערה עלולים ואף מטביעים לא מעט ערים ומתחמים, חשוב לזכור שהאיים הנ"ל לכל היותר נרטבים. מנהטן, מרכז לונדון ואפילו תל אביב שלנו חזקות מכדי לעבור זעזועים יותר מדי גדולים. כל כך הרבה אנשים רוצים לגור בהן, כלומר התשתית האמיתית של רוכשי הדירות (ולא כאלה שרק באים לעשות סיבוב) מספיק חזקה, מה שמבטיח שהמחירים לא יכולים לצנוח בן ליל בעשרות אחוזים.

אם אפריקה ישראל יכולה למצוא קרן אסייתית שמשלמת מחירים דומים לאלה שהיא שילמה לפני יותר משנה בארה"ב, ואפילו אם אהוד ברק יכול לדרוש עבור דירה בתל אביב 40 מיליון שקל בלי ש(כמעט) אף אחד יקפוץ ויצעק שזו הזמנה ברורה לשוחד בחירות, הרי שזו גם הוכחה חותכת לעוצמה של אותם איים. *

Dror-m@globes.co.il