אין ספק כי שוק הנדל"ן למגורים עובר בעת האחרונה תקופה קשה. עם פרוץ המשבר הכלכלי ניסו הקבלנים והמתווכים לשכנע אותנו ובעיקר את עצמם כי בישראל המצב שונה ולא יהיו ירידות מחירים.
כשהמשבר החריף, גוייסו יחצנים למערכה. היחצנ"ים המליצו בחום לקבלנים להכריז על הורדת מחירים של 20%, אבל ההמלצה לא התקבלה. מכאן ואילך גייסו הקבלנים את כל כלי הנשק שהיו יכולים על מנת לשכנע את הציבור שלא תהיה ירידת מחירים.
כל דירה שנמכרת זוכה לכותרות בעיתון. יו"ר איגוד שמאי המקרקעין ארז כהן גויס למערכה על מנת לשכנע אותנו שאין ירידת מחירים. מתווכים נוקטים בטקטיקות מכירה שאת דעתי עליהן, אחסוך מכם. רוכשים פוטנציאליים זוכים לשלל הטבות המגיע לעיתים עד לסכום 200 אלף שקלים על מנת שהקבלן יוכל להכריז כי מחיר הדירה לא ירד.
האנטישמיות בשירות קבלן הבניין
בנוסף מוציאים הקבלנים מהנפטלין כלי נשק ישנים כגון העדר קרקעות והתחלות בנייה ולאחרונה גויסה גם האנטישמיות כמקדם מכירות הן על ידי קבלני פרויקט בנווה צדק שסיפרו שהם קורסים תחת מבול הפניות מיהודי ארה"ב וצרפת בעקבות המשבר ופרשת מיידוף והן ע"י בעלי אפריקה ישראל שמעריכה בדוחותיה הכספיים כי האנטישמיות תחזיר את תושבי החוץ למגרש הרכישות המקומי.
המציאות הרבה פחות ורודה. הן הצרכן הישראלי והן תושבי החוץ ממתינים לירידת מחירים ומוכנים לקנות "מציאות" בלבד. נפגשתי עם מספר תושבי חוץ שהגיעו לארץ, לא על מנת לרכוש נדל"ן. "על הדרך" הם הסתובבו בשטח אולם אך ורק על מנת למצוא "מציאות".
ברוב אזורי הארץ, לרבות אזורים רבים בתל אביב ירדו המחירים ב-10% ויותר. מגורי היוקרה סבלו מירידת מחירים גבוהה יותר. מגמה זו נעצרה באופן זמני בחודש האחרון בגלל סיבה אחת: סבב הפחתות הריבית השקלית, העדר אלטרנטיבות וניסיונות השכנוע הביא מספר משקיעים מצומצם למסקנה שאולי עדיף להשקיע בנדל"ן כעת כי באמת המחירים לא ירדו בעתיד. כל עסקה כזאת זכתה לכותרות מפוצצות שיצרו אשליה כאילו השוק התעורר מתרדמתו אולם לא כך הדבר.
המאגר האמין האחד
לדברי יו"ר ארגון המתווכים, נחמן שכטר, בתקופה הנוכחית נסגרו יותר מ-35 משרדי תיווך ברחבי הארץ. מי שלא סגרו, נאלצו לפטר סוכנים רבים. המחירים יורדים והקונים מחכים להמשך הירידות. זו המציאות בשוק הנדל"ן ולא התמונה הוורודה שמנסים לצייר בעלי העניין.
לא לחינם הוגשה זה מכבר עתירה לבית המשפט לאפשר גישה למקור המידע היחיד שנחשב אמין - מאגר רשות המיסים. האם לא מגיע לנו כמו בכל מדינה מתוקנת לדעת בכמה באמת נמכרה דירה מסוימת בשכונה מסוימת ? לא מתוך מה שסיפרו לנו המוכר או המתווך אלא מתוך מאגר מידע אובייקטיבי ואמין.
5 סיבות לירידת מחירים
רשימת הגורמים שיימנעו את התאוששות שוק הנדל"ן ויגרמו להמשך הירידות ארוכה. אמנה כאן את העיקריים:
- המשבר הכלכלי. גם האופטימיים ביותר צופים כי אותות סיום המשבר יצוצו במקרה הטוב בסוף 2009. הניסיון מוכיח במקרים כאלו כי בשלב הראשון חוזרות השקעות לבורסה ושווקים אחרים כמו הנדל"ן נהנים מהפירות רק בשלב מאוחר יותר.
- בועה אולי מימדי ההתנפחות של השוק שלנו אינם כבארה"ב או בבריטניה אולם מחירי הדיור בישראל גבוהים משמעותית מיכולת הקנייה של הצרכן הישראלי הממוצע.
- לחץ הבנקים אשר יורגש בשני מישורים:
א. הקבלנים יידרשו להביא מזומנים בכל מחיר ויאלצו להפחית מחירים.
ב. נוטלי המשכנתאות שנקלעים לבעיית החזר חמורה לנוכח גל הפיטורים והצמצומים. זוגות רבים רכשו דירות בסיוע משכנתא שנלקחה על סמך תלושי שכר גבוהים (בעיקר בענף ההיי טק).
גל הפיטורים מוצא זוגות רבים שאינם מסוגלים היום לעמוד בהחזר. ההשלכות אינן מיידיות אולם הבנקים בודקים בימים אלו יכולת החזר של נוטלי משכנתאות רבים ובקרוב מאד ייאלצו חלק מהרוכשים למכור את דירתם על מנת לפרוע את המשכנתא, שלא לדבר על דירות רבות שיגיעו לכינוס נכסים.
- ירידה חדה בסך נכסי הציבור שנגרמה עקב התמוטטות שוקי המניות. הכספים "הבטוחים" שהיו בקופות הגמל ואמורים היו בין היתר לשמש לרכישות נדל"ן הצטמקו משמעותית. הרוכשים יאלצו להסתפק בנכסים קטנים יותר או להמתין וזה יוביל לירידת מחירים כוללת.
- חייבים לציין לזכותו של הצרכן הישראלי - הוא התבגר. אי אפשר יותר למכור לו קלישאות שפעם היה קונה בקלות. הצרכן יודע לעשות אחד ועוד אחד וברור לו שאם ימתין הרווח כולו שלו.
אם הקבלנים יפנימו עובדות אלה במקום להילחם במציאות תיסלל במהרה הדרך ליציאה מהמשבר.
השבוע בשוק המט"ח
עד להודעתו הדרמטית של בן ברנקקי בשבוע שעבר שזעזעה את שוקי האג"ח והמטבעות בעולם, היינו עדים למימוש צפוי שהביא את הצמד דולר/שקל לרמת 4.12-3 .
ההודעה המפתיעה תרמה לפריצת כל המחסומים הטכניים ורק המחסום הפסיכולוגי 4 שקים לדולר עצר את התחזקות השקל. בסופו של דבר אין כל שינוי בתנאי הבסיס ובנק ישראל ימשיך בתכניתו הכוללת השפעה על שערי החליפין.
להערכתי הוא יפחית את הריבית היום, ימשיך ברכישות המט"ח ויגביר את מעורבותו בשוק האג"ח על מנת להפחית את הריבית ארוכת הטווח. צעד זה דומה לצעד שנקט עמיתו האמריקאי ויגרום לתגובת נגד שתחליש את השקל. פקיעת אופציות שקל/דולר הצפויה מחר עלולה לשבש את מהלך המסחר אולם נכון להיום לא צפויות דרמות.
שבוע טוב.
יוסי פרנק- יועץ פיננסי ומנכ"ל אנרג'י פייננס
Rika40@012.net.il
אשמח להמשיך את הדיון עמכם במשך כל השבוע.בטור דעות תחת הכותרת "המדוברות ביותר" תוכלו בדרך כלל להמשיך לתקשר עימי
החומר הכלול בסקירה זו ואפשרויות הפעולה המתוארות בה מובאים לצורך מידע כללי בלבד ואין לראות בהם משום המלצה ו/או ייעוץ לגבי כדאיות ההשקעה במניות/מט"ח ו/או מכשירים פיננסיים נשוא סקירה זו בפרט או בתחום הנגזרים בכלל. סקירה זו אינה מהווה תחליף לייעוץ ספציפי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם וכל העושה בה שימוש עושה זאת על דעתו ועל אחריותו בלבד.המסחר אולם נכון להיום לא צפויות דרמות.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
