הנקראות ביותר

אליעזר פישמן: "מחירי הדירות בישראל יעלו ב-10% תוך חמישה חודשים מהיום"

פישמן וחיים כצמן בראיון ל"פורום נדל"ן", מדור משותף ל"גלובס" ולארנסט אנד יאנג ■ חיים כצמן: "המצב בשוק הנדל"ן הישראלי טוב ממה שאנשים חושבים" ■ הראיון המלא

לאליעזר פישמן וחיים כצמן אין עסקים משותפים. פישמן הוא בעיקר יזם. אחד שמריח הזדמנויות. חלק ניכר מנכסיו הם אמנם בניינים המניבים שכר דירה חודשי, אבל בכל רגע נתון, גם בצוק העיתים הנוכחי, מקים פישמן, בעל השליטה בחברות הציבוריות כלכלית ירושלים, מבני תעשייה, דרבן ועוד, אין ספור פרויקטים חדשים ברחבי העולם - בישראל, ברוסיה, בתאילנד ועוד.

מנגד, כצמן עשה את הונו ותהילתו הודות לרכישת "מרכזים מסחריים מעוגני סופרמרקטים". בשוק אוהבים לקרוא לאחד כזה פיננסייר, שנהנה מתשואות שעוקפות את עלות הכסף. אז נכון שגם לו יש כיום מאות אלפי מ"ר בבנייה, כמעט בכל נקודה על הגלובוס, אבל הלחם והחמאה של כצמן, בעל השליטה בגזית גלוב הישראלית, אקוויטי וואן האמריקנית, FCR הקנדית, סיטיקון הפינית, אטריום האוסטרית ועוד, היו ונשארו הנכסים המניבים.

"זו לא עבירה להיות אופטימי"

ובכל זאת, דבר מאוד משותף יש לשניים: אופטימיות מוחלטת בכל הנוגע להתאוששות הקרובה של הנדל"ן העולמי.

"גלובס" ופירמת רואי החשבון ארנסט אנד יאנג ישראל, בהובלת חן שיין, שותף בכיר וראש תחום הנדל"ן של הפירמה, החליטו לאחרונה לייסד "פורום נדל"ן", שיכנס מידי תקופה את האנשים הכי רלוונטיים, לדיון בנקודות הבוערות עימם מתמודד (ותמיד יש התמודדות) ענף הנדל"ן. פישמן וכצמן, הפזורים עם השקעות בכל העולם, כמעט בכל הענפים, הם האורחים הראשונים.

גלובס: המציאות באמת ורודה?

כצמן: "זה לא עבירה להיות אופטימי. נוצר מקצוע חדש פה, של רואי שחורות מקצועיים. זו פרנסה טובה עם מעט מאוד סיכונים. אם במקרה הכל ממשיך להיות שחור - צדקת. אם לא, זה כי הקשיבו לך. זה ביזנס שלהרבה אנשים קשה להיפרד ממנו. זאת הייתה פרנסה טובה לשנתיים שלוש.

"גם העיתונות לא רוצה להתווכח עם עובדות. אבל חלק גדול מאוד מכל המשבר נובע מהצורך הבלתי ניתן לכיבוש של המדיה לייצר כותרות. פוקס ניוז, CNBC ואחרים מצאו מודל עסקי חדש. במקום לייצר תוכן שעולה המון כסף, והרי כל סיינפלד עולה מיליון דולר לתוכנית, הרבה יותר זול לייצר משבר. זה בחינם. אז אתה מייצר משבר עם צפון קוריאה, אחרי זה שפעת חזירים ועכשיו הגריפה תהיה המודל החדש לבעיה כלל עולמית. ככה אתה יכול להיות במניה ובדיפרסיה שלוש פעמים באותו יום".

ובכל זאת, מתחילת 2009 טיפס מדד הנדל"ן בבורסה בישראל בכ-100%. אנחנו לא קצת ממהרים?

פישמן: "לבורסה יש עוד לאן לעלות".

גם למניית כלכלית ירושלים, שכבר עלתה בכ-300% מתחילת השנה?

פישמן: "היא עלתה מכלום לשלושה כלום, ואני בטוח שזה ימשיך. לכלכלית יש מיליארד וחצי שקל עתודה למיסים נדחים והון עצמי של 2 מיליארד שקל, כשהיא עומדת היום על שווי של כ-1.5 מיליארד שקל, וזה בלי הפוטנציאל של המגרשים, העבודה השוטפת וכל הדברים האלה. אז היא תעלה, בטח שתעלה. צריך להבין שהחברה בכל מקרה לא תיעלם. אולי בעל הבית יעלם, אבל החברה לא תעלם.

"אחת הבעיות היא, שהיום שוק המניות בישראל זה לא שוק של הציבור אלא של מוסדיים. במשברים קודמים היה כסף ישיר והיום זה כסף מנוהל, שיוצא יותר לאט ונכנס יותר לאט. בגלל זה עכשיו נראה כסף מנוהל נכנס לשוק. יש המון כסף והמניות נשארו באותה הכמות, אם הן לא קטנו".

כצמן: "תמיד כשהבורסה ירדה הסבירו לך שהבורסה מנבאת שישה או תשעה חודשים קדימה. אבל עכשיו, כשהיא עולה, זה לא מתאים למישהו. הנוסחה לא מתאימה. היא התאימה כשזה ירד, למה זה לא מתאים כשזה עולה?"

"יושבים על מזומנים"

עולם הנדל"ן נמצא כבר יותר משנתיים בעין הסערה העולמית. הכול סופר על הדירות בארה"ב, מוקד הלוואות הסאב-פריים, שניפחו את בועת הבנייה והאשראי. בינתיים, התפוצצותה של הבועה השפיעה על כל הגלובוס והיא מקיפה, כך נראה, את כל מגזרי הנדל"ן.

פישמן: "בנכסים המניבים לא היו שינויים כל כך גדולים כמו שחושבים. בתעשייה, במסחר ובמשרדים אין עודפים בעולם, למרות ההתכווצות שגורמת לקצת עודף. בא נדבר על ניו יורק, שזה מקום קצת מרכזי. לקחו בנייני משרדים והפכו אותם לדירות. לקחו מלונות והפכו אותם לדירות. זה מה שראינו בשנים האחרונות, לא ההיפך. כמות המטרים להשכרה של משרדים הלכה וקטנה, וכמות החדרים במלונות הלכה וקטנה.

"גם בשוק הדירות, במזרח אירופה אין דירות אז המחיר נפל על הנייר. אין קונים, אין מוכרים, אין בונים. במערב אירופה כמעט הכל שייך ממילא למדינה. בגרמניה 85% מהבעלות על הדירות היא בידי המדינה, אז בטח שאין שינוי. בטח שבסין וברוסיה חסרות דירות. המקום היחיד שיש עודף דירות זה ארה"ב, ועוד מקום קטנצ'יק, ספרד, שגם שם העודפים יפים מאוד. בסה"כ אין עודפים בעולם, והרבה לא השתנה".

כצמן: "אני גר בעין הסערה, בפלורידה, וצריך להבין איך נכנסנו למשבר הזה. בנדל"ן למגורים בארה"ב, בספרד ואולי בעוד כמה מקומות בעולם המשבר התחיל פשוט מעודפי היצע. בנו יותר מדי, היצע עלה על ביקוש, והפלא ופלא - יש משבר. אבל בענפים אחרים, הנדל"ן נכנס במצב מאוד בריא וההיצע והביקוש היו מאוד מאוזנים ואפילו לא היה מחסורים קלים. ברור שאם יהיה משבר מתמשך בארה"ב בתחום הפיננסים והרבה מאוד אנשים יפוטרו, אז תהיה ירידה במחירי המשרדים וברור גם שענף הנדל"ן הלוגיסטי, מחסנים וכדומה, יכול לסבול לתקופה מסוימת. זה טבעי, אבל הנדל"ן עצמו מאוזן. אם אתה מאמין שנחזור לצמוח, ושבסופו של דבר הכלכלה תצא מהמשבר, אז אין ספק שהנדל"ן יחזור.

"באשר לנדל"ן המניב, הכרזתי על פרס אצלי בחברה לכל מי שיצליח להביא עסקה. הודעתי שאני קונה עם כסף טיפש, ושאני מוכן לשלם יותר. כולם אומרים ששיעור ההיוון (cap rate) עומד על 8.5%, אז אני מוכן לקנות גם ב-7.5%. הוספתי בקבוק יין הכי יקר בתור בונוס למוצא הישר. זה לא קרה ואף אחד לא הסכים לקחת את ההתערבות. אני לא אומר שאף אחד לא מצא עסקה - אף אחד לא לקח את ההתערבות".

מה אתה מחפש ואיפה?

כצמן: "אני בן אדם פשוט. אני מחפש מרכז מסחרי עם סופרמרקט טוב שמניב דולרים למ"ר ברמה סבירה מאוד, במקום טוב, בארה"ב, קנדה, פולין, הונגריה, צ'כיה, פינלנד ואם שכחתי מדינה אז אני מתנצל. בישראל אני חושב שיש קונצנזוס שאי אפשר להשיג".

פישמן: "החלום של חלק מהאנשים שיוכלו לקנות נכסים ב-9% עבר להם".

כצמן: "יש משולש שלא יכול להתקיים, ואת זה צריך להבין. לא יכול להיות שהאג"ח יהיה ב-3%-4%, המזומן יישב בבנק ב-0.5% ומישהו ימכור לך בתשואה של 9%. אין שילוש כזה. בסוף הם יתקרבו ויגיעו לאיזשהו מקום, ובו תתחלנה לקרות עסקאות. הרי התופעה הכי בולטת בעולם היא שאין עסקאות. זו לא בדיחה. באטריום יש לנו מיליארד אירו במזומן ואנחנו רוצים לקנות, אבל אין נכסים. בארה"ב אנחנו יושבים עם הרבה מאוד מאות מיליונים מזומנים, ואין מה לקנות. זו תופעה כלל עולמית".

למרות שהבנקים מעקלים יותר ויותר חברות נדל"ן ומציעים נכסיהן למכירה?

כצמן: "אלה סתם דיבורים. תראה לי אותם".

פישמן: "בא נתחיל עם זה שהבנקים לא לוקחים נכסים. בשביל מה הוא צריך לקחת אותם? נכס עולה לתחזק, אז קודם כל שהמסכן שיש לו את הנכס שיתחזק. מתי הוא ייקח לו אותו? כשהשוק יתחיל לעלות".

כצמן: "תחשבו על כל מבחני הלחץ שהעבירו את הבנקים האמריקאים וחייבו אותם לגייס הון. מה עשו? הכינו אותם לתסריט יום הדין. אם הבנק יושב עם הלוואה שהיא כבר 60 סנט לדולר עם אחד שהוא מכיר, אז שהוא ילך, ימכור את הנכס, יפשיט לו את הרגל ויחפש להלוות את ה-60 סנט למישהו שהוא לא מכיר? לא נשמע הגיוני. לדעתי ההתכוננות לתסריט יום הדין מונעת את קיומו של יום הדין".

שיין: אתם מציגים קו מאוד אופטימי, לפחות בנוגע לנדל"ן המניב. איך זה מסתדר עם כל הכותרות הפיסקליות? אנחנו רואים את הירידה בצמיחה כמעט בכל העולם. האם זה לא עניין של זמן עד שזה יגיע למשרדים ולנדל"ן המסחרי?

פישמן: "במשך 60 שנה, מאז מלחמת העולם, רוב העולם חסך כסף, אנשים מתו והשאירו ירושות. יש המון חסכונות צבורים בעולם המערבי. יש מלא כסף. במערב אירופה אתה לא מרגיש שיש מיתון בחנויות, כי יש להם חסכונות. כשרע הם לא מורידים את רמת החיים, וכשטוב הם גם לא מעלים את רמת החיים לשמיים".

כצמן: "תסתכל על העובדות. בארה"ב יש תוכניות ממשל שפיזרו למעלה משלושה טריליון דולר. מדברים על אבטלה של 9%, אז אני אזכיר לך שארה"ב שנים כבר חיה על אבטלה חיכוכית של 5%-6%. יש עצירה כמעט מוחלטת בבנייה בארה"ב וזו מדינה שעדיין צומחת, יותר מאירופה. בארה"ב ריבוי האוכלוסייה הוא 3 מיליון איש בשנה. 3 מיליון אנשים מצטרפים לעסק כל שנה, כלומר בכל שנתיים יש שם מדינת ישראל".

פישמן: "אין עודפים בעולם. זה הכל".

כצמן: "אין עודפים. מצד שני יש פה הר של כסף".

פישמן: "וכשלא בונים שנתיים, השאלה היא מה זה יעשה בעוד חמש שנים. אז יגיע המחסור. מה שאתה בונה זה לא למחר בבוקר, יש פה לג של שנתיים. כשהלג הזה יתחיל להתבטא בשוק, המחירים יעלו מאוד".

אקסל ולא פאואר פוינט

עם מספרים ועובדות קשה להתווכח: שמאי המקרקעין ממשיכים, רבעון אחרי רבעון, לחתוך את ערך הנכסים ברחבי העולם. שיעור ההיוון (cap rate) עולה ונוגס בשווי הנוכחי של הנכסים, מה שמשפיע מהותית על הדו"ח הכספי של החברות.

כצמן: "זה הזוי לחלוטין. כבוגר ה-IFRS בארה"ב, בקנדה ובעוד כמה מקומות, לדעתי השמאים שמים היום את פחדיהם. הם בכלל לא עושים את עבודת השמאות שלהם לפי הכללים".

פישמן: "בכלל לא מעניין אותם טיב הנכס וטיב הדייר, שזה א'-ב' של נכס מניב. הם יושבים למעלה ומחליטים שעכשיו ברבעון מורידים 0.5% לכולם".

כצמן: "שמעתי על מפקד בצה"ל שהחליט להפסיק את הפאואר פוינט בצבא. זו החלטה הכי נבונה ששמעתי. צריך להגביל נגישות של אנשים לפאואר פוינט. אתה יכול באמצעות מעט מאוד נתונים סטטיסטיים, אם בכלל, לייצר מצגות נורא משכנעות. אני תמיד מבקש להיכנס לאקסל מאחורי המצגת. היה לי עכשיו סשן עם אחד מבתי השמאויות הגדולים באירופה, ישבנו איתם והם העלו מצגת שנראית על פניה מאוד משכנעת. כשביקשנו להיכנס פנימה ראינו שיש להם שלוש עסקאות מכל מיני חורים. מזה עשו את כל ההנחות. הערכות שווי היום זה רק הפחדים של מה יהיה בעוד חצי שנה".

פישמן: "איפה שהיו הערכות שווי פרועות, ואני מדבר לפי מדינות כמו צרפת או כמו אנגליה, שם השמאים מפחדים מתביעות ולכן הם מורידים הכי הרבה. כמו שפה יש חברת דירוג שמורידה הרבה. זה בגלל ההיסטוריה שלה, ולא בגלל המציאות".

"לדו"ח רווח והפסד אין שום משמעות"

שיין: יש עודף היסטריה גם בחברות הדירוג?

כצמן: "איך לא?"

פישמן: "בטח. ממדרוג צלצלו ואמרו לי 'אנחנו רוצים להוריד לך שני נוצ'ים'. אמרתי להם בסדר, ושזה לא חשוב. אם האיגרת נסחרת ב-17% תשואה, אז מה זה משנה הנוצ'ים? שיורידו כמה שהם רוצים, רק שכשישתנה השוק שיזכרו לעלות גם מהר".

כצמן: "החטא הקדמון היא שיטת ה-IFRS (תקינת החשבונאות הבינלאומית). אני חושב שהשיטה בנושא שווי נכסים, בעיקר נכסים מניבים, זו טעות יסודית של מהות העסק. בחברת עלית, לדוגמא, יש מכונות שמייצרות שוקולד. המכונות האלה פעם שוות יותר ופעם פחות, משום שפעם עולה מחיר הברזל ופעם יורד. אף אחד לא מעלה בדעתו להכניס את זה לדו"ח רווח והפסד, מכיוון שהעסק זה ייצור השוקולד ולא מחיר המכונות. לי יש נכסים מניבים שרובם לא זזים 20 שנה או יותר. אלה נכסים שבהגדרה הם נכסי השקעה. הדו"ח רווח והפסד, שפעם שיקף באמת משהו שיכולת להיאחז בו, היום לא משקף בעסקים האלה שום דבר. אין לו שום משמעות".

פישמן: "כשאני בא לבדוק מאזן, אני לוקח את השערוכים ושם בצד".

ומה לגבי העובדה שהחל משנת 2009 רושמים גם ערך של נדל"ן בהקמה?

פישמן: "זה ציפור באוויר. רושמים היום רווח שיהיה לך בעוד ארבע שנים. זה שטויות".

כצמן: "חוץ מזה שזה נתן הרבה יותר עבודה לרואי חשבון ולשמאים. לבעלי המניות עולה מיליוני דולרים בשנה לקבל מידע שלא שווה שום דבר בעיני, שאין לו שום משמעות ושום רלוונטיות, בטח לא לאורך זמן".

שיין: אין ספק שה-IFRS הכניס לדו"חות וולטיליות שלא עוזרת לאף אחד. כל מי שמנתח דו"ח כספי, הדבר הראשון שהוא מתחיל לעשות זה לחשוב את מה הוא צריך לנטרל. מנטרלים וחוזרים למעשה לאיפה שהיינו קודם.

פישמן: "קניתי נכס היפותטי ב-100 מיליון דולר, ולקחתי הלוואה ל-25 שנה, שזה בערך תקופת ההחזר המלא של הנכס. אז אני יודע שהרווחתי את כל הנכס ב-25 שנה, לא אהיה חייב שום דבר והוא שלי. זה המבחן של נכס מניב. לא הדייר זז ולא הבניין זז".

אבל הסיכון שהדייר יזוז גדלה בתקופה האחרונה. אם לקוחות כמו GM נעלמים, אז גם אחרים יכולים.

פישמן: "כמה נעלמים?"

כצמן: בוא תיקח את החברות שלנו. באמריקה התפוסה אצלנו ירדה ב-2%. בעסקים שלנו זה בשוליים של השוליים".

פישמן: "לנו בממוצע, כולל הבנייה הנוספת שבה עוד אין לך דיירים, התפוסה ירדה ב-0.5% בשנתיים".

כצמן: "יש עוד דבר בתחום הנדל"ן המניב שאנשים לא מבינים. לאורך שנים, כולל המשברים, אתה תראה בסביבות 3% גידול בשכר הדירה לשנה בנכסים טובים, שזה בעצם הרווח הכמוס הנוסף. כמעט בכל נקודת זמן הנכס הוא בתת שכירות, בגלל האופי המחזורי של הסכמי השכירות".

פישמן: "שכר הדירה זז בממוצע לפחות כמו האינפלציה. זה כל הסיפור, זה רווח הון שנוצר לך, כי ההלוואה היא לא צמודה".

אז המספרים של היום - שווי הנכסים, שווי החברה, רמות הסיכון וכו' - בכלל לא מספרים סיפור אמיתי?

כצמן: "ברור".

פישמן: "כשיש כשל שוק, אין מחיר. סדרת אג"ח של 700 מיליון שקל יורדת ב-20% בגלל עיסקה של 50 אלף שקל. מניות הנדל"ן ירדו 50% מתחת להון העצמי, ותשאל את עצמך למה זה קרה. הבניין שעטוף במנייה בבורסה שווה פחות מהבניין שעטוף במנייה שלא בבורסה? אין דבר כזה. זה כשל שוק עם המון פחד".

כצמן: "צריך להיצמד לעובדות, ולא להחליט מהן העובדות לפי הפחדים. יש כלל שאומר שאתה יכול לבשל ספרים, אבל אתה לא יכול לבשל דיבידנד. אם החברות שלך ממשיכות לשלם דיבידנד, אם הן ממשיכות לשלם ריבית על האג"ח, אז תיישר את הדעות שלך לפי העובדות שאתה רואה בשטח, ולא להיפך. אתה רואה חברות שתזרימי המזומנים שלהן לא השתנו והן נחתכו ב-60%. זה חסר היגיון. אתה מזה מסיק שמכיוון שהשוק מתנהג בפרנויה כנראה שסוף העולם הגיע. אולי פשוט צריך להסיק שהשוק התנהל בפרנויה ויום אחד הוא יחזור לשפיות. הנה, הוא מתחיל לחזור לשפיות".

בלי בטחונות

עסקי הנדל"ן חיים כידוע מאשראי. ללא אפשרות למחזר ולגלגל חוב, גם אם הנכסים ימשיכו מידי חודש לספק את התשואה המובטחת, קשה לראות רבים מהשחקנים שורדים. ביום חמישי הקרוב, במסגרת כנס נדל"ן שעורכת ארנסט אנד יאנג, נושא האשראי צפוי להיות נושא מרכזי בדיונים. בין השאר, לפני מספר חודשים, כחלק מהצורך בגיוס הון חדש, גם חברה כמו גזית גלוב נאלצה לשעבד חלק מהנכסים במהלך גיוס האשראי.

כצמן: "גזית גלוב יכלה לגייס בלי שעבוד. פשוט היה לנו הרבה יותר אטרקטיבי לקבל את המחיר עם השעבוד. זה שיקול כלכלי".

פישמן: "אני לא יודע מה היו השיקולים שלו, אבל אם הוא היה שואל אותי הייתי אומר לו שהם קצת מוטעים. לא צריך לשעבד נכסים. אופי השוק החוץ בנקאי הוא ללא בטחונות, כי עם בטחונות יש לי את הבנקים. אני קיבלתי עכשיו בבנק הלוואה של 4% לא צמוד. עם אותם בטחונות אני אבוא למוסדיים והם יבקשו 6.5%. למה? כי הם מסתכלים על האיגרת בלי ביטחונות, ומשווים. אין שתי חיות כאלה. או שזה ככה או שזה ככה. אם הם ירצו ביטחונות הם בחיים לא ישווקו את הכסף שלהם. ההלוואות יהיו בבנקים".

למרות שלבנקים הרבה יותר קשה לתת היום מזומנים.

פישמן: "גם זה היפותטי. במשך תקופה כולם פחדו ולא ידעו איפה הם חיים, אז שום דבר לא עבד. יחס ההון לסיכון השתנה עכשיו, אבל הוא לא ישתנה כל פעם, אז הם יגייסו עוד קצת אג"חים. שווה לבנק לגייס הון משני והוא יגייס הון משני וייתן הלוואות".

אם הבנקים נותנים כעת כסף, היינו מצפים מהתשואות על החוב לרדת משמעותית.

פישמן: "זה לוקח זמן. יש לי חברה שקוראים לה דרבן שהייתה בתשואה של 40% והיום היא בתשואה 10%. הוספתי בניין אחד בתקופה הזו? לא. מכרתי בניין אחד? גם לא. לקחתי הלוואות? לא. אתה יכול להסביר לי את זה? זה נקרא פחד. היה פחד גדול בשווקים ובגלל זה הייתה פירמה אחת של קופות גמל, פריזמה, שפישלה בגדול ומכרה בכל מחיר, כי פחדה שיבקשו ממנה את כל הכסף. הפירמה הזו מכרה לי 450 מיליון שקל אג"חים במשך יומיים. הייתה פה תופעה לא טבעית, התנהגות קצת חריגה, עיתונות לא מרוסנת וממשלה עם רשת בטחון עם חורים, שבכלל לא היה ברור מה היא רוצה.

"ברור דבר אחד: שיש 41 מיליארד שקל חוב בשנתיים של פירעונות. הבנקים לא יכולים לספק את הכסף הזה, בגלל מגבלת ההון סיכון, ומצד שני המוסדיים לא ישבו על הכסף הזה באפס אחוז ריבית, אז הם יחזרו בשלב מסוים לשוק. אני לא יודע להגיד אם זה ייקח ארבעה חודשים או ארבע שנים, אבל זה יקרה".

איפה נמצאות כעת ההזדמנויות הגדולות, הן חזרו למערב אירופה ולארה"ב?

פישמן: "אני ב-3.5% תשואה לא קניתי בניינים בפריז, וגם ב-6% אני לא אקנה".

כצמן: "לדעתי, ההזדמנות האמיתית היא במניות חברות הנדל"ן, שנסחרות עמוק מתחת לשווי שלהן. אתה צריך להיות רציונלי ולהסתכל על העובדות ולהחליט לעצמך. אחת הטענות שלי היא שרוב המשקיעים הרבה יותר חכמים מרוב האנליסטים. אני אומר את זה בשיא הרצינות. אם אתה תתעלם ממה שאומרים לך ותסתכל על העובדות ורק על העובדות, ולפיהן תחליט ותסיק מסקנות, על סך העובדות הבסיסיות בעסקי הנדל"ן המניב, אתה לא יכול להתעלם מהעובדה שפערים כאלה של תשואות, שצריכים לשקף איזשהו רמות סיכון, לא יכולים להתקיים. תשמע, לפעמים בחיים יש הזדמנויות. אני חושב שזו ההזדמנות הכי גדולה שישנה".

פישמן: "אם אני צריך לקנות אג"ח של אחת החברות שלי או מניה, אני קונה את המניה".

שיין: חוץ ממניות, אתם רואים גם בנדל"ן הזדמנויות?

פישמן: "אם מישהו צריך לפדות אג"ח, לא משנה אם זה בארץ או הלוואה בחו"ל, ויש לו נכס לא משועבד והוא צריך את הכסף, אפשר למצוא אצלו הזדמנות. אותו אחד לא עושה את החשבון שהוא מוכר מציאה, הוא עושה את החשבון שהוא מציל את עצמו. זה בשוליים של השוליים קיים, אבל זה כלום, פרומילים".

"ברוסיה הרבה יותר טוב מכל הארצות"

שיין: אני אשאל אחרת. אם יש לכם היום 100 מיליון דולר באישי שלכם להשקיע בנדל"ן, איפה אתם שמים אותו?

כצמן: "אני קונה דירות בפלורידה ומניות של חברות נדל"ן. קניתי שתי דירות במיאמי לבנות שלי. אלא אם אתה חושב שהולכים להחזיר את פלורידה לאינדיאנים, אם אני קונה על קו המים בפחות ממחיר כינון, בחצי ממה שעולה בת"א, בעולם שלי כשאני מסתכל על העובדות בלבד, יכול להיות שמחירים ירדו 15%, אבל אני כמעט מוכן להוציא לך ערבות שבעוד חמש שנים עשיתי עסקה טובה. אני בעד סבלנות".

פישמן: "אני שם מה שיש לי ברוסיה. אז נכון שלב לבייב לא יצליח לקבל 100,000 דולר למ"ר בפרויקט שלו והוא עדיין חולם, אבל גם ככה הוא ירוויח שם ים של כסף. ברוסיה יש נפט, יש מחסור בדירות, הדירות שם מאוד קטנות ויש להם במסחר אחוז אחד ממה שיש במערב אירופה".

אפילו גזית גלוב נכנסה בסופו של דבר לרוסיה.

כצמן: "אני שנה ברוסיה. הגעתי בדחילו ורחימו, ואליעזר (פישמן) טלפן אלי כשקנינו את החברה ואמר לי 'קנית טוב'. זה הרגיע אותי קצת. אני חושב שרוסיה עברה את המבחן הכי קשה שלה, שמבחינה פוליטית היא שרדה משבר כזה קשה, בלי מהפכות ובלי מהומות. רוסיה זו ארץ כמו כל הארצות. דברים טובים, דברים רעים. כמו כל הארצות".

פישמן: "הרבה יותר טוב מכל הארצות. אנחנו משווים אותה לארה"ב, קנדה או למערב אירופה. לא חסר במדינות האלה מטר אחד מסחר. מורידים מטר בונים מטר. ברוסיה אין. שתבין את ההבדל, אין. אז איפה יותר טוב, איפה שאין או איפה שיש?"

שיין: האם חלקים גדולים באסיה איבדו מהאטרקטיביות שלהם, מאחר וישנן היום הזדמנויות אפילו יותר מעניינות?

פישמן: "הפוטנציאל היום בהודו הוא יותר גדול מאשר בכל מקום".

כצמן: "ל-30 השנים הבאות. אבל אתה לא יכול למדוד את זה על שנה שנתיים".

פישמן: "אז מה? אני את הפוטנציאל של רוסיה יכול להוציא היום, ואת של הודו רק בעוד שלוש ארבע שנים להתחיל, אז אני מעדיף לעשות את זה ברוסיה. אני יכול להגיד על עצמי שחוץ מהודו לא הפסקתי בשום מקום לבנות. חרקתי שיניים והבאתי עוד קצת כסף מהבית. היום הבעיה היא כסף וניהול. אתה לא יכול לפתור את הבעיות של כל המקומות, אז אתה מזניח חלק. אני הפסקתי את הפרויקט בסרביה, ואתמול החלטתי להתחיל לבנות שם. קודם רציתי שהזמן של האנשים יהיה בלטפל בדברים הבוערים. אין לנו אלפי מנהלים".

כצמן: "אשתי מנהלת חדר מיון, ולמדתי ממנה שכשמגיעים מאה פצועים אתה לא יכול לטפל בכולם, ואתה עושה סדר קדימות. בעולם העסקים אתה לא יכול לטפל עכשיו בהכל ביחד. בסוף בסוף זה הכל ניהול. כמו השאלה לגבי ראש ממשלה, 'מי אתה רוצה שירים את הטלפון בשלוש לפנות בוקר', אותו דבר תחשוב בתור בעל מניות: מי אתה רוצה שיטפל לך במשבר הבא. זאת ההחלטה האמיתית".

שיין: סקר שערכה לאחרונה ארנסט אנד יאנג מגלה שמחסור במנהלים הוא בין חמשת הסיכונים הכי משמעותיים היום בענף.

כצמן: "המנהלים זו הבעיה מספר אחת של כל הארגונים".

האם אפשר לצפות שערכי הנדל"ן יגיעו אי פעם לערכים הפנטסטיים שהם שיקפו לפני שנתיים?

כצמן: "הם יעברו אותם. אלפרד אקירוב אמר פעם שנדל"ן הוא מחזורי אבל תמיד כשהוא חוזר, הוא חוזר להיות גבוה מהנקודה בה היה בסיבוב הקודם. השאלה הגדולה היא האם שיווי המשקל בעולם ישתנה. האם פרמיית הסיכון תחזור להיות מה שהייתה או שתהיה שונה. אני מאמין שהיא לא השתנתה. כמות הכסף בעולם לא קטנה, אלא להיפך, העולם המשיך לעבוד וזה הגדיל את הצריכה ואת החיסכון. בסך הכול, נכסי תשואה בעולם יהיו נכסים הרבה יותר נדירים בשנים הבאות. יהיה הרבה יותר קשה לייצר תשואות, אחרי שאנשים יבינו שאי אפשר לעשות 30% או 40%, וכל הגאונים יראו שבכל המקומות הם נכשלו כישלון מוחץ, והם כנראה יחזרו לקבל תשואות מדברים סבירים, שאתה יכול לראות אותם בעין". *

אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס".

"1929 לימדה את העולם את השיעור"

המשבר הנוכחי, שהושווה מספר פעמים למשבר הגדול של 1929, גרם לרבים להאמין שסדרי עולם עומדים להשתנות. מונחים כמו ערך הכסף, מעמדות חברתיים, מעצמות-על ועוד עמדו למבחן, אולם לפי שעה נראה שהרבה לא השתנה.

פישמן: "אין היום מה שישתנה. את הכסף הרי צריך לתת. אופי הבנקים הוא שלוקחים מהעניים ונותנים לעשירים. זה לא ישתנה בחיים".

כצמן: "אני חושב ש-29' זה הנימוק לשאלה למה המשבר של היום לא שינה את העולם. 29 לימדה את העולם לקח. כל העולם למד את השיעור והבין שמה שהונח על כפות המאזניים זה לא אם אליעזר פישמן או חיים כצמן יהיו עשירים או לא. מה שהונח על המאזניים זה אם 5 מיליון חיילים יצטרכו להיהרג בגלל איזה מלחמה שתתפתח בגלל לחצים פוליטיים. הבינו שלשפוך כמה טריליוני דולרים זה טיפה בים לעומת מה שיעלה לתקן את הנזק שתעשה מלחמה". *

"מחירי הדירות בישראל יעלו השנה ב-10%"

לאורך כל השיחה, שמה של ישראל כיעד להשקעה כמעט ולא עלה על ידי השניים. האם לא כדאי לחזור כעת הביתה, כשהעולם כולו נתון בסערה?

פישמן: "אין פה הזדמנויות. במיתון הקודם בישראל היו לי 400 אלף מטר ריקים ובמיתון הזה אין לי 100 אלף מטר ריקים".

כצמן: "אנחנו לא רואים שום שינוי ואפילו רואים התחזקות. אנחנו עכשיו מאכלסים את הקניון בכפר סבא בהצלחה".

פישמן: "מחירי הדירות בישראל הולכים לעלות ב-10%. אף אחד לא יבנה ב-4% מרווח, אז או שתיפסק הבנייה לחלוטין או שזה יעלה ל-14%. דירה שאתה מוצא היום במיליון שקל תמצא בעוד חמישה חודשים, לא בעוד שנתיים, בעוד 100 אלף שקל, כי לא יתחילו לבנות. משרדים כבר לא בונים פה מזמן. הייתה קצת התכווצות בגלל ההיי-טק אבל זה יחזור. בישראל אין עודפים. כרגע זה מאוזן וברגע שתתחיל כלכלה נורמלית יהיה מחסור".

כצמן: "למרות כל הקולות שנשמעים פה, המצב בשוק הישראלי הרבה יותר טוב ממה שאנשים חושבים. אני חושב שזה נובע מכמה סיבות, והסיבה הראשית היא שבישראל לא הייתה השתנות מחירים. מי שישן על הרצפה לא יכול ליפול מהמיטה. לדעתי, ישראל גם הולכת להיות אחד הנהנים של משטר אובמה. לא יודע בצד הפוליטי, אבל בצד העיסקי אני חושב שכל פתיחת המחקר של תאי גזע והחדשנות שלו בנושא אנרגיה וכך הלאה אלה דברים שיחלחלו בישראל דרך תקציבים וכך הלאה. הקטר של המשק הישראלי זה ההיי-טק ונגזרותיו ואני חושב שבישראל החזות ברמה הכלכלית מאוד חיובית. ככה אני מאמין".

עקבו אחרינו ברשתות
רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא נדל"ן ותשתיות?
אני מאשר/ת קבלת תוכן פירסומי מגלובס
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
היי טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
הסיפורים הגדולים
גלובס TV
פרויקט מיוחד
✓ הרישום בוצע בהצלחה!