פינוי-בינוי: בתנאים מסויימים גם תמורה כספית תהיה פטורה ממס שבח

אחת הבעיות שהקשו על יישומו של פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין, בנושא פינוי ובינוי, טרם חקיקתו של תיקון מס' 55 לחוק, הייתה הטלת המס על תמורה כספית נוספת שקיבלו בעלי הדירות במסגרת החלפת הדירה הישנה בחדשה. תמורה זו, ככל שלא ניתנה עבור הוצאות כרוכות (כגון: דמי שכירות או דמי הובלה), הייתה חייבת במס. זאת, גם אם שווי הדירה שהתקבלה ביחד עם שווי התמורה הנוספת היו נמוכים מתקרת הפטור שנקבעה בחוק (150% משווי הדירה הישנה, או שווי שוק של דירה חדשה בשטח של 120 מ"ר).

מצב דברים זה יצר אפליה לא רצויה בין בעלי דירות שביקשו להחליף את דירתם הישנה בדירה גדולה (בשווי מלוא תקרת הפטור), לבין בעלי דירות אשר העדיפו לקבל דירה קטנה בתוספת תמורה במזומן. כמו כן גרם הדבר לעיוות מיסויי: אילו היו בעלי הדירות מקבלים דירה גדולה, הם היו יכולים למכור את הדירה בפטור ממס. לפיכך אין זה צודק למסות חלק מן התמורה המתקבלת עבור דירתם הישנה.

בהתאם לרציונאל זה נקבע בתיקון מס' 55 לחוק, כי התמורה הנוספת תהא פטורה ממס כל עוד התמורה הכוללת לא תחרוג מתקרת הפטור שנקבעה בחוק. דהיינו, קבלת דירה קטנה בתוספת תמורה במזומן תהא פטורה כולה ממס.

לשם שלימות התמונה נציין, כי על אף שמלשון החוק עולה, לכאורה, כי פטור מקביל יוענק גם במקרה בו היחידה המקורית לא הייתה יחידת מגורים אלא יחידה אחרת (מכולת, מספרה וכיו"ב), הרי שבמקרה זה לא יוענק פטור על התמורה במזומן, הואיל ובמכירת יחידת התמורה לא ניתן יהיה לקבל פטור.

על רקע זה יש לבחון הוראה ישנה הקבועה בהוראות המקצועיות של רשויות המס מלפני תיקון מס' 55 לחוק; בהתאם להוראה זו הפטור הניתן הינו כנגד קבלת דירה אחת בלבד. קבלת הדירה השנייה תהא חייבת במס בכל מקרה. לאור האמור, האפליה בעינה עומדת ככל שמדובר בבעלי דירות המקבלים שתי דירות קטנות, לעומת בעלי דירות המקבלים דירה קטנה בתוספת תמורה במזומן. בשני המקרים מוצע לבחון מתן פטור מלא ממס שבח עד לגובה תקרת הפטור. עם זאת נציין, כי בהתייחס למס הרכישה יש מקום להגביל את הפטור רק לדירה אחת, ולא לשתי דירות.

בכנס לשכת עורכי הדין שהתקיים לאחרונה באילת, הודיעה הגב' אולפינר, מנהלת מח' מקצועית מקרקעין וקבלנים של רשות המיסים, כי מגמת הרשות הינה להקל ככל שניתן על פרויקטים מסוג פינוי-בינוי. מבחינה פרוצדוראלית הונחו המשרדים להקל בקבלת ההודעות המוגשות בתוך 30 ימים מיום חתימת ההסכמים בין היזם לדיירים.

כמו כן הודיעה אולפינר, כי נבחנת חלופה שלישית לקביעת תקרת שווי בדמות אחוז קבוע משטח הדירה הישנה. כיום תקרת הפטור מבוססת על אחוז משווי הדירה או על שטח דירה קבוע (120 מ"ר).

ההצעה היא לקבוע, כי כל עוד הדירה המתקבלת תהא בשטח הדירה הישנה בתוספת אחוז מסוים, תהא המכירה פטורה ממס. עוד נציין, כי על אף בקשות רבות הוחלט ברשות המיסים שלא להקטין את היקף הדירות המינימאלי הנדרש לצורך הכרזה על מתחם פינוי-בינוי, ולהותירו על 24 יחידות. *