בניין להריסה כמוהו כמגרש ריק

ביהמ"ש העליון נותן פרשנות מהותית-תכליתית למונח מגרש ריק, ככולל גם מגרש מבונה המיועד להריסה

סעיף 2 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה קובע, כי חובת תשלום היטל השבחה מוטלת על בעל המקרקעין או על מי שחכר אותה לדורות. הפרשנות המקובלת לסעיף היא, כי רק מי שהיה בעל המקרקעין במועד אישור התוכנית חייב בהיטל השבחה. הגבלה פורמאלית זו עשויה, לעיתים, לגרום למצב בו לא ניתן יהיה לחייב את הקרקע בהיטל השבחה למרות שהושבחה.

לאחרונה התעוררה סוגיה זו במלוא עוזה במסגרת הליך ממושך שהגיע עד לפתחו של בית המשפט העליון (רע"א 9063/07). מעשה שהיה כך היה: בעיר פתח תקוה אושרה תוכנית מקלה (פת/2000/10) לפיה ניתן לקבל זכויות בנייה עודפות על מגרשים ריקים באזורי תעשייה. המערערת רכשה זכויות במגרש עליו היה בנוי בניין ישן ומט לנפול, והתחייבה במסגרת חוזה ההתקשרות לשלם את היטל ההשבחה של המוכר.

טענתה של המערערת הייתה, כי היא אינה חייבת לשלם היטל השבחה בגין התוכנית המקלה הואיל והתוכנית מתייחסת אך ורק למגרשים ריקים, ואילו היא רכשה מגרש מבונה. מנגד, טענה הוועדה כי את המונח מגרש ריק יש לפרש באופן רחב, כך שיחול גם על מגרש ובו מבנה המיועד להריסה.

חשיבות הדיון היא בראש ובראשונה בעניין הבא: אילו הייתה נדחית עמדת הוועדה, המערערת לא הייתה חייבת בתשלום היטל השבחה במועד הרכישה, וגם לא הייתה חייבת בתשלומו במועד בקשת ההיתר, שכן היא לא הייתה הבעלים של המקרקעין במועד אישור התוכנית.

בדיון בשאלה זו בפני השמאי המכריע, אמנון נזרי, נקבע כי יש להתייחס למגרש כאל מגרש ריק, שכן מבחינה כלכלית ברור שמדובר בבניין להריסה ולפיכך יש לשלם היטל השבחה בגין התוכנית. החלטת השמאי המכריע נהפכה בבתי משפט השלום והמחוזי שקבעו, כי הואיל והמגרש היה מבונה במועד הקובע הרי שהתוכנית לא חלה.

ברם, בית המשפט העליון ביטל את ההחלטה והותיר על כנה את החלטת השמאי המכריע. נקבע, כי בהתחשב במטרת התוכנית לעודד בנייה על מגרשים ריקים ובהסתמך על כוונת הצדדים, כפי שהיא עולה מההסכם שנערך ביניהם, להרוס את המבנה הישן ולבנות עליו מבנה חדש, יש לראות את המגרש הנדון כמגרש ריק (העתיד להיבנות).

למקרא פסק דינו של העליון לא ניתן להתעלם מהתחושה, כי דעתו של בית המשפט לא הייתה נוחה ממצב בו לא ישולם היטל השבחה בגין השבחה רק בשל טענה דווקנית של לשון החוק, ולכן ניתן פירוש מהותי לחוק.

נציין, כי בסוגיה אחרת הכריעו בתי המשפט באופן דומה: מאחר והיטל השבחה חל רק על בעל הנכס, התעוררה השאלה - מה דינו של מי שרכש נכס, לא נרשם כבעליו ולאחר מכן מכר את זכויותיו בו? נניח כי בין הרכישה למכירת הנכס אושרה תוכנית משביחה. האם הרוכש, שמוכר כעת את הנכס, חייב בתשלום היטל השבחה? במקרים רבים נטען, כי הואיל והרוכש לא נרשם כבעלים הוא אינו חייב בהיטל השבחה, שכן החיוב חל על הבעלים הרשום בלבד. בתי המשפט דחו טענה זו.

תודתנו לעו"ד צבי שוב, לשמאי אריה קמיל ולעו"ד אופיר סעדון על הסיוע בכתיבת המאמר.