הכסף החכם כבר לא מגיע לנדל"ן

רק שלפני מספר שנים, אמריקה המציאה כידוע מודל ניהול סיכונים חדש ומופלא, המפריד בין נוטלי הסיכון לבין מקבלי התשואה: רוכשי הדירות קיבלו הלוואות בשיעור 110% ולא נדרשו להעמיד הון עצמי, בוני הדירות קיבלו מימון בנקאי בשיעור שהתקרב ל-100% מעלות ההקמה (את היתר הם קיבלו ממקדמות הרוכשים או מגופים מוסדיים אחרים) והבנקים שהעניקו את ההלוואות ארזו אותן יפה ומכרו אותן לגופים מוסדיים.

כשמגדל הקלפים קרס, הוא פגע כמובן בעיקר באחרונים ברשימה, אותם מוסדות פיננסיים שנתקעו עם הלוואות ללא כיסוי אמיתי.

מפרידים בין תשואה לסיכון

חושבים שלמדנו לקח? שימו לב מה קורה כעת בעולם הנדל"ן הישראלי. פעם, ממש לא מזמן, מי שנכנס לנעליים יזמיות לקח על עצמו כמובן סיכון לא מבוטל. בהנחה שמחיר קרקע ועלות בנייה לדירה ממוצעת בישראל מגיעים לפחות ל-800 אלף שקל, הרי שכל מי שניגש לבנות בניין הכי קטן ברמת גן או בנתניה סיכן בדרך כלל את כל הרווחים שהצליח לצבור בימי חייו, בתקווה לראות את ההשקעה חוזרת, עם תמורה נאה בצידה, בתום מספר חודשים או שנים. במקביל, גם הבנק שליווה אותו נטל סיכון לא מבוטל, כשהעניק מיליונים ולעיתים גם מאות מיליוני שקלים למאות יזמים.

ואז הגיעו קבוצות הרכישה ולימדו אותנו פרק חדש בהפרדת התשואה מהסיכון. כל האינטרסנטים שמדברים בחודשים האחרונים - מארגני הקבוצות או הבנקים המלווים, כמעט ולא מסכנים דבר.

המארגנים, שיגזרו קופון של 8%-12% מההכנסות בכל פרויקט, בסך הכול חותמים על "אופציה" לרכישת קרקעות מחברות או מאנשים פרטיים. הכסף מגיע מחברי הקבוצה עצמם.

הבנקים כבר לא שוברים את הראש מול יזם בודד, אלא מחתימים ומשעבדים את חייהם ומשכורתם של עשרות או מאות ישראלים פרטיים - פיזור שהופך את הסיכון הבנקאי לכמעט אפסי.

אין חישובים כלכליים מסודרים

כלומר, כל הסיכון נופל דה פקטו על חברי קבוצות הרכישה. הם היחידים שהרווח שלהם אינו נגזר מהדקה הראשונה של הקמת הפרויקט (ההשוואה כביכול למחיר דירה "מקבילה" שמקים יזם רגיל כבר אינה במקומה, בשוק שנשלט על ידי קבוצות המתחרות בעצמן), אלא תלוי בהשבחת ערך עתידית וממש ממש לא ודאית.

מי שעיניו בראשו מבחין שענף המגורים הישראלי מגלגל היום כמעט אך ורק כסף של אזרחים קטנים. מארגני קבוצות הרכישה, כאמור, מממשים בכל יום עוד ועוד אופציות לרכישת קרקעות, מכספיהם של עשרות חברים. אבל לא רק הם: גינדי החזקות, למשל, שילמה למינהל מקרקעי ישראל את הכסף עבור קרקעות 'שרונה' (כ-450 מיליון שקל) מכספי רוכשי הדירות הזריזים.

"כסף חכם", של יזמים אמיתיים המצוידים באומץ רב מחד ומתחשיבים כלכליים מסודרים מאידך, כבר כמעט ולא נכנס לשוק המגורים המקומי. אפריקה ישראל, למשל, מכרה בשבועות האחרונים לא מעט קרקעות - כולן לקבוצות רכישה. נכסים ובניין, למשל, מחזיקה בקופת מזומנים עשירה, אבל היא לא ממהרת להצטייד בקרקעות או בפרויקטים בישראל (למרות הדיבורים של מנכ"לית הקבוצה על המשך עליית המחירים).

זוהי שעתם של האזרחים - שנוטלים את סיכוני היזמות ומותירים את הרווח בידיים של הבנקאים והמארגנים. רק כדאי שמישהו ייקח בחשבון שכשהמודל הזה יתערער גם אצלנו, אלה לא יהיו בנקים ומוסדות פיננסיים שיספגו את האש ראשונים. הפעם יהיו אלה האזרחים הקטנים.