סיכום עשור בענף הנדל"ן: פרויקט מיוחד - התופעות של העשור

העשור האבוד של הרכבות

בחברת נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים), החברה הממשלתית האחראית על קידום פרויקט הרכבת הקלה בגוש דן, נוהגים להציג לאורחים סרט מרשים ורווי אפקטים על הרכבת העתידית. מנכ"ל נת"ע, ישי דותן, שם לב לאחרונה שתאריך סיום העבודות המופיע בסרט - שנת 2013 - לא ממש מעודכן. "צריך לעדכן את התאריך", אמר לאחד מעוזריו. "אולי עדיף שלא יהיה בכלל תאריך סיום", השיב לו היועץ, ברצינות גמורה.

את העשור הראשון של המאה ה-21 מסיימת הרכבת הקלה באותו מקום שבו התחילה אותו. במחסנים. לפחות היא נמצאת שם בחברה טובה, לצד הרכבת הקלה הירושלמית וקו הרכבת המהיר ירושלים-ת"א. מבחינת שלוש הרכבות, העשור הזה הולך ומצטייר כעשור אבוד.

אבל בעוד שבירושלים ובקו המהיר הושגה בכל זאת התקדמות מסוימת, נדמה שבמקרה של גוש דן, כל מה שהושג עשוי לרדת לטמיון. בשנת 2000 החלו ההכנות למכרז לבחירת הזכיין. ב-2006 זכתה במכרז קבוצת MTS בהובלת סימנס ואפריקה ישראל. בסוף שנת 2009 שוקלת המדינה לבטל את תוצאות המכרז ולחלט את הערבות שנתן הזכיין. גם אם יקרה נס, ומחר בבוקר תושג הסכמה על הסגירה הפיננסית, תצא הרכבת הראשונה לדרכה בקו הראשון של התוכנית, הקו האדום, רק בעוד חמש שנים וחצי.

אלא שהסיכויים לסיום מוצלח של הפרשה הולכים ופוחתים. הקשיים שמערים קונסורציום הבנקים שאמורים ללוות את הפרויקט רק הולכים ומתרבים. מדובר על תשעה בנקים, שאמורים להעניק לזכיין הלוואות בהיקף 900 מיליון אירו. מדובר בסכום שנחשב עד לפני שנתיים לפעוט. 100 מיליון אירו בממוצע לבנק, בסך הכל. אבל המשבר הפיננסי העולמי, וסימן השאלה הגדול סביב המשך פעילותה של אפריקה ישראל, הפכו את הבנקים המלווים לשונאי סיכון ובררנים.

כך, למשל, הפיקו הבנקים לקחים מהתנהלותה הבעייתית של עיריית ירושלים, שעיכבה מתן היתרים לזכיין הרכבת הקלה בבירה. במקרה של גוש דן מדובר על חמש רשויות מוניציפאליות והבנקים דורשים לקבוע מנגנון שיאפשר הטלת קנסות על רשויות שיתמהמהו במתן ההיתרים.

מה שעצוב ומתסכל בכל הסיפור הוא שנת"ע כבר השלימה 80% מעבודות התשתית: העתקת התשתיות ביפו, הכנת מסלולי נת"צ בפתח תקווה ובת ים, הפקעות ברמת גן ובני ברק ועוד. כל אלה לא ממש קירבו את מועד הפתיחה.

קבוצות הרכישה מחזיקות את השוק ומבצרות שליטה

למרות שניצנים ראשונים של קבוצות רכישה הופיעו לפני יותר מעשור, העשור האחרון היה, ללא ספק, שעתן היפה של קבוצות הרכישה, ובמיוחד השליש האחרון של העשור. על השפעתן הגדולה אפשר גם ללמוד מכך שבימים אלה פועלים בממשלה להסדיר את פעילותן ולצמצם את יתרונן המיסויי.

מניתוח רב-שנתי שביצע לאחרונה מינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר, עולה כי בעוד קבוצות הרכישה קנו קרקעות ב-3.1 מיליארד שקל בשנת 2002, בשנת 2007 הן רכשו קרקעות בהיקף כפול של 6.2 מיליארד שקל. לשם השוואה, היקף הרכישות של קבלנים באותה תקופה ירד בשיעור ריאלי של 26%. כמו כן, מספר הרוכשים במסגרת קבוצות רכישה היה גבוה ב-51% מזה שבשנת 2002. בת"א, בין 2005 ל-2007, חל גידול נומינלי של 168% בהיקף הכספי של הקרקעות אותן רכשו הקבוצות.

מרבית קבוצות הרכישה עובדות כיום ב"שיטת ב.ס.ר", על שם אחת החברות החלוצות בתחום. אחרי שהקבוצה מתגבשת וקונה את הקרקע, מלווים אותה גורמים מתכננים, הנדסיים וקבלניים, ומארגן הקבוצה מפקח על עבודתם בתמורה לאחוזים מעלות הבנייה. כך הופכים חברי הקבוצה מאזרחים ליזמים, מה שמתאים לאופי הישראלי, אומרים המארגנים. מה שעוד מתאים לישראלים הוא חסכון בעלויות הביצוע ובמס רכישה על דירה.

עד לפני כ-10 שנים קבוצות רכישה היו בעיקר התאגדויות ספונטניות של כמה חבר'ה, אך בעשור האחרון קמו לא מעט חברות המתמחות בארגון קבוצות רכישה, חברות המתמחרות עם בעלי קרקע וניגשות למכרזי מינהל מקרקעי ישראל בתחרות ישירה עם הקבלנים, אותם קבלנים שבשנים האחרונות נקלעו למחנק אשראי.

אפילו בכירים בחברות יזמיות גדולות כאפריקה ישראל, כגון נדב גרינשפון ואיזי כהן, רכשו דירות כחלק מקבוצות רכישה. לאחרונה גם נטען כי מצד אחד קבוצות הרכישה הצילו את ענף הנדל"ן ממשבר עמוק, אך מצד שני הן "חיממו" את המחירים, כולל במכרז על מתחם דרום הקריה בתל אביב, אחד הגדולים בהיסטוריה של ישראל.

את טירוף קבוצות הרכישה מסמל אולי יותר מכל האירוע שערכה חברת "העיר החדשה" בחוות רונית. ב-15 ביוני 2008 נוצר פקק בכביש החוף כתוצאה מתנועתם של 6,000 איש שהגיעו לכנס שערכה "העיר החדשה", שמטרתו הייתה לארגן קבוצת רכישה למתחם השוק הסיטונאי, מטרה שלבסוף לא התממשה אך הוכיחה את כוחן של הקבוצות בשיווק חלום.

הפאואר סנטרים: מנחיצות ללייף סטייל

נהוג לסמן את תחילת עידן הפאואר סנטרים בישראל עוד בעשור הקודם, בשנת 1997, עת פתחה קבוצת ביג מרכזי קניות, שבשליטת יהודה ורוני נפתלי, את הפאואר סנטר הראשון של הקבוצה בבאר שבע. אולם אחד מאירועי העשור הנוכחי בנדל"ן המסחרי הוא פתיחת ביג בית שמש ב-2001, שהיווה יריית פתיחה להתרחבות הקבוצה לכדי 14 פאואר סנטרים היום.

מלבד ביג קיימות היום בשוק קבוצות נוספות המפעילות מרכזים בקונספט של פאואר סנטרים, כמו גזית גלוב ישראל וישפרו מקבוצת IDB, ואף גופים שמחזיקים בפאואר סנטרים שלא תחת קבוצה או מותג, כמו ג'קי בן זקן, אברהם נניקשווילי וחיים רביבו, יחד עם חברת הביטוח הפניקס (25%), המחזיקים היום בפאואר סנטר הגדול באשדוד, "סטאר סנטר", או החברות מליסרון ואשטרום נכסים שמחזיקות ביחד במתחם חוצות המפרץ בצומת וולקן.

"ביג כמותג מרכזי קניות קיבע עצמו כמותג מוביל בתחום מרכזי הקניות בארץ בעשור האחרון", אומר חי גאליס, סמנכ"ל ביג מרכזי קניות, "האבולוציה של מרכזי הקניות הלכה והתעצמה דווקא לתחום מרכזי הקניות הפתוחים, ובסוף העשור אפשר לראות במתחמי ביג לא רק Necessities, כמו בהגדרה הקלאסית של פאואר סנטרים, אלא גם בתי קפה ומתחמי בילוי כמו שיצרנו ב-BIG Fashion בנצרת. זהו הדור האחרון של הפאואר סנטרים, שהופכים למתחמי לייף סטייל, שהם שילוב של מרכזי קניות פתוחים וקניונים".

בעשור האחרון, מציין תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן שחר, הפכו הפאואר סנטרים לפאואר סנטרים "ישראליים", בניגוד לפאואר סנטרים קלאסיים. "בעולם, הפאואר סנטרים הם בקונספט של Big Box, כלומר, חנויות גדולות", הוא אומר, "בארץ השוק המסחרי עשה להם אדפטציה כשהוכנסו לפאואר סנטרים גם חנויות קטנות שבעבר ישבו רק בקניונים או במרכזי הערים. נכנסו לשם בתי קפה, מסעדות ואפילו בתי קולנוע. בחלק מהמתחמים יצרו קומה שנייה מעל הפאואר סנטר, שלמעשה מתפקדת בקונספט הזהה לזה של קניון".

שמאית המקרקעין עדינה קופר, מבעלי חברת ייעוץ הנדל"ן נת"מ - קוליירס אינטרנשיונל: "בסוף שנות ה-90 ובתחילת העשור הנוכחי חלה ירידה או דעיכה במסחר במרכזי הערים. עד שהעיריות יחד עם היזמים לקחו יוזמה לחדש את מרכזי הערים, כמו שנעשה בנוה צדק בתל אביב, שדרות רוטשילד או באזור היקב בראשון לציון, לא ניתן היה להחזיר את הצרכנים למרכזי הערים".

התכנסות הקניונים לקבוצות

דוד עזריאלי אמנם החל את תופעת הקניונים בארץ עם קניון איילון שהקים ב-1985 ברמת גן, אך התכנסות שוק הקניונים למספר קבוצות היא הליך שהתרחש בעשור הנוכחי.

את עשור המילניום פתחה קבוצת עזריאלי עם שישה קניונים - קניון איילון, קניון הנגב בבאר שבע, קניון מלחה בירושלים, קניון עזריאלי בתל אביב, קניון עזריאלי בחולון וקניון מרגלית השרון בהוד השרון. היום מחזיק עזריאלי ב-11 קניונים בכל הארץ וידו עוד נטויה.

הטריגר להתכנסות הענף לקבוצות היה רכישתה של קבוצת בריטיש ישראל, בשליטת איש הנדל"ן היהודי-בריטי ליאו נואי, את חברת נכסי אזורים מידי גנדן נדל"ן של נוחי דנקנר בשנת 2003. מרכישה זו ירשה בריטיש ישראל חלקים בקניון הגדול בפתח תקוה (קניון אבנת), חלקים מהקניותר בנס ציונה וחלקים ממתחם חונים קונים בראשון לציון.

אבל כדור השלג שהוביל את בריטיש להיות ענקית קניונים החל ברכישת מחצית מקניון רחובות במאי 2005, כשחודשיים מאוחר יותר היא רכשה מחצית מהגרנד קניון בחיפה. כשנה מאוחר יותר רכשה את מתחם ביל"ו סנטר, 50% מקניון לב חדרה ומחצית מקניון הדר בירושלים. ב-2007 הגדילה אחזקתה בגרנד קניון ל-70%, השלימה שליטתה בקניון רחובות ואף רכשה את קניון השרון בנתניה מידי אלפרד אקירוב. כיום מחזיקה החברה 18 קניונים ברחבי הארץ.

קבוצה נוספת שהתהוותה במהלך העשור היא קבוצת גזית גלוב ישראל, שנכנסה לתחום המרכזים המסחריים ב-2005 עם רכישת קניון רוטשילד בראשון לציון. היום היא מחזיקה ב-20 מרכזים מסחריים.

בפאואר סנטרים שולטת קבוצת ביג עם 14 מרכזים. החל מהשנה, עם רכישת קניון רמת אביב וקניון סביונים מאפריקה ישראל, ורכישת חלקה של כור בחוצות המפרץ, נכנסה מליסרון של האחים יולי וסמי עופר אף היא לליגת קבוצות הקניונים, תוך שהיא כבר מחזיקה בקריון שבקרית ביאליק ובקניון רננים.

מדוע התהוו הקבוצות האלה? לדברי מנכ"ל בריטיש ישראל, עמיר בירם, "בסוף הבינו כולם שקניון זה עסק ולא רק נכס. התופעה הזו חייבת להימשך בעשור הבא. יזם יכול לבנות קניון עצמאית, אבל סביר שבסופו של דבר הוא ימכור אותו לאחת הקבוצות".

ריבוי הקניונים הוא בסופו של דבר מה שהוביל את השוק לצורת הקבוצות באופן טבעי. אורן גלזר, מנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל אביב, אומר כי "אפשר לשים לב ששטאנץ הקניונים חוזר על עצמו - אותן רשתות חזקות ואותם מותגים נמצאים כמעט בכל קניון וכל עיר".

בתי הקולנוע יוצאים מהקניונים ומתרכזים במתחמים

כשצביה לבייב, סמנכ"ל השיווק של אפריקה ישראל ומנהלת חטיבת הקניונים של הקבוצה, הוציאה את רשת בתי הקולנוע לב מקניון רמת אביב ואת רשת בתי הקולנוע רב-חן מקניון סביונים ב-2007, התחוללה סערה. אפריקה ישראל רצתה להכניס למתחם המפונה אופנה במקום להשאיר תרבות בדמות קולנוע.

המהלך בוצע לאחר שבאפריקה ישראל הבינו כי בקניונים אין הצדקה כלכלית מסחרית להחזיק בתי קולנוע המשתרעים על שטח גדול, שלא מכניסים הרבה קונים בשעות הפעילות של הקניון, ומנגד מניבים דמי שכירות נמוכים יחסית. אחרי קניון רמת אביב וקניון סביונים, החלה הוצאת בתי הקולנוע להתבצע גם בקניונים אחרים. המגמה התעצמה לאור כניסתם לארץ של מותגי האופנה הבינלאומיים, כמו רשת האופנה השוודית H&M ורשת האופנה האמריקנית GAP. אלה זקוקות לשטחים שבין 800 ל-2,000 מ"ר, ובעלי הקניונים נתקלו לפתע בבעיה של מצוקת שטחים (ע"ע מגמות העשור הבא).

אפשר לטעון שגם להתפתחות מתחמי הסינמה הייתה תרומה לעניין. זה התחיל בהקמתו של מתחם הסינמה סיטי בצומת גלילות ב-2002, במבנה שכולל 27 אלף מ"ר להשכרה וכלל 21 אולמות קולנוע, משרדים ושטחי מסחר, והמשיך בהקמת קומפלקס הקולנוע גלובוס מקס בקריון שבקרית ביאליק, הכולל 16 אולמות קולנוע. בהמשך הוסב קניון לב המפרץ בחיפה לקומפלקס בתי קולנוע של Yes Planet עם 23 אולמות קולנוע, ובימים אלה מקימה גזית גלוב ישראל את מתחם הסינמה סיטי במערב ראשון לציון, שיכיל 21 אולמות קולנוע.

"כפי שקורה בעולם", אומר תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי-בן שחר, "גם בישראל קמו ויקומו בין שמונה לעשרה מגה קומפלקסים של בתי קולנוע. אלה מכילים ויכילו בין 15 ל-25 אולמות, כשצמודים אליהם אלפי מ"ר בודדים של שטחי הסעדה, בילוי ופנאי. גודל המגנטים הללו מנצח בתחרות מול בתי הקולנוע הקטנים בהיקף של שלושה עד חמישה אולמות בלבד, שפעלו בקניונים. יכולת בתי הקולנוע לשלם שכר דירה היא נמוכה יחסית ולפיכך בעלי הקניונים מוציאים אותם מהקניון ומכניסים תחתם שטחים שמייצרים להם דמי שכירות גבוהים הרבה יותר".

מקניונים לרחוב - ובחזרה

העשור האחרון העניק למרכזי הערים צ'אנס נוסף, אחרי שהם איבדו הרבה מהפונקציות שלהם לקניונים ולפאואר סנטרים. יש עיריות שלא נזקקו לדחיפה ממשרד הפנים, והתחילו בעשור זה ליישם תוכניות שמטרתן חיזוק מרכז העיר.

ראש מינהל התכנון במשרד הפנים, שמאי אסיף, ציין השנה לשבח את העיריות של ירושלים, תל אביב, חיפה והמועצה המקומית של זכרון יעקב על יוזמתן להרים את הכפפה ולדאוג להשבת מעמדו של מרכז העיר.

בכל זאת, נאלץ משרד הפנים להוביל ב-2008 וב-2009 את נושא התעוררות מרכזי הערים והוציא "קול קורא" בבקשה מרשויות מקומיות להציע תוכניות לחידוש מתחמי המסחר במרכזי הערים. ארבע רשויות - חיפה, באר שבע, כרמיאל וירוחם, זכו בסיוע משרד הפנים בהיקף כולל של 25 מיליון שקל, ליישום התוכנית.

הסיוע יפעל כפיילוט, ומשרד הפנים אף מתכנן להגדיל את התקציב על מנת לאפשר לעוד ערים, מלבד אלה שזכו, להיכנס למעגל החידוש העירוני.

תוכנית הפעולה איתה זכתה חיפה מתייחסת לחידוש אזור לב הדר הכרמל, תוך דגש על פיתוח מאפייניו הרב-תרבותיים של האזור ושימור המורשת הבנויה. באר שבע זכתה בקול הקורא עם תוכנית הפעולה לחידוש מתחם העיר העתיקה, שפרטיה נחשפו ב"גלובס" בחודש מאי. כרמיאל הגישה תוכנית הכוללת תפיסה מגובשת ואינטגרטיבית לחידוש המרכז האזרחי הישן ופיתוחו בשילוב קניון כיכר העיר הסמוך, וירוחם הציעה חידוש ופיתוח המרכז המסחרי ורחוב בורנשטיין, תוך שיתוף פעולה של העירייה, בעלי העסקים, בעלי הנכסים וארגוני חברה אזרחיים שפועלים בעיר.

הדעה הרווחת במינהל התכנון היא שיש לעצור את המשך התפתחות מרכזי המסחר בפרברים. החלטות ברוח זו אימצה גם המועצה הארצית לתכנון ובנייה.

מבחן התוצאה, מה לעשות, תמיד נמדד במדינת תל אביב, בה הוכח בעשור האחרון שאם העירייה רוצה להחזיר את הקונים מהקניונים אל מרכזי הערים, היא יודעת להפעיל יזמות. היום פועל בעיר מתחם בילוי ופנאי שאיננו קניון, והוא מתחם נמל תל אביב, שלידתו מחדש החלה ב-2002. השנה החלה השכרת שטחים במתחם אורבאני נוסף, מתחם התחנה, בין נוה צדק ליפו, שמוסב למתחם תרבות, בילוי ופנאי בהשקעה מוערכת של 90-110 מיליון שקל. אחרי מכרז מוצלח של מינהל מקרקעי ישראל יפותח גם מתחם גני שרונה בדרום הקריה, שכולל 27 בניינים טמפלרים לשימור, ויהפוך גם הוא למתחם בילוי ופנאי.

שכירויות המשנה בהיי-טק

משבר ההיי-טק שפקד את המשק בתחילת העשור הביא לגל ענק של שכירויות משנה במשרדים שביצעו חברות ההיי-טק בישראל בשנים 2001 ו-2002. המשבר הפיננסי העולמי שפקד את ישראל ב-2008 הביא חברות רבות לנסות להשכיר שטחים בשכירות משנה, אך מספר השכרות המשנה בפועל לא התקרב אפילו להיקף שאפיין את שוק המשרדים בתחילת העשור.

את שכירות המשנה בענף ההיי-טק בשנים 2001 ו-2002 סימלה יותר מכל חברת טריון, שעסקה בפיתוח מודמים בכבלים. זו שכרה בהדרגה שמונה קומות במגדל העגול של מגדלי עזריאלי בשנת 2000, תמורת כ-20 דולר למ"ר לחודש, וקיבלה אופציה לשכירת ארבע קומות נוספות באותו המחיר, מה שאמור היה להסתכם בשטח כולל של כ-16 אלף מ"ר.

אלא שבתחילת 2001 הירידה החדה בשער המניה בנאסד"ק והיחלשות ענף ההיי-טק גרמו לטריון שלא לנצל את האופציה, ואף לבקש להחזיר לקבוצת עזריאלי שלוש קומות, לאחר שכבר הושקע בהן כסף רב בציוד ובריהוט. בינואר של אותה השנה דיווחה החברה שהיא הפסידה ברבעון הרביעי של 2000 למעלה מ-90 מיליון דולר, והודיעה שבמסגרת רה ארגון היא מפטרת 13% מכוח האדם שלה. במהלך 2001 היא הציעה להשכרה שטחים שהיא עצמה שכרה, וגבתה עליהם 18 דולר למ"ר לחודש. מאוחר יותר אף השכירה שטחים תמורת 11-12 דולר למ"ר לשוכרי משנה, בד בבד עם פיטורי 34 מעובדי החברה בישראל.

את טריון חיקו בלית ברירה חברות היי-טק נוספות, כמו קומברס, צ'ק פוינט ושר טכנולוגיות, שהשכירו את השטחים ששכרו לשוכרי משנה, ובאותם הימים הסתכמו השכרות מסוג זה בעשרות אלפי מ"ר. בגל השכרות המשנה של 2008 השכירה אמדוקס שטחים לשוכרי משנה מתוך 2,465 מ"ר שהיא החזיקה בהוד השרון, בעקבות פיטורי 200 עובדים בישראל בסוף אוקטובר 2008.

בסוף העשור פנו למפלט זה לא רק חברות היי-טק, אלא גם משרדי עורכי דין ורואי חשבון וכן סוכנויות ביטוח.

בין חברות ההיי-טק שניסו להשכיר שטחים בשכירויות משנה בסוף העשור נכללות קודאק, ECI, פריסקייל, סאפ, נט-אפ ומודו של דב מורן.

יציאת המשרדים מהדירות בתל אביב

לפני שהתחיל להתעצב בתל אביב ובגוש דן קונספט של מרכז עסקים ראשי, כולל מתחם בורסת היהלומים ברמת גן, מגדלי עזריאלי ומגדלי המשרדים על דרך מנחם בגין ורמת החי"ל, הייתה קיימת תופעה נפוצה של משרדים שישבו בבנייני מגורים בלב העיר.

"היו שני תהליכים שהתרחשו בד בבד", אומר אורן גלזר, מנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל אביב, "הביקושים לקראת סוף העשור הנוכחי הביאו לעליית ערך הדירות. במחירים כאלה לא שווה להחזיק בדירות משרד. גם התשואה משכירות למגורים עלתה. הרבה תושבים עשו שיקול שלא כדאי להתעסק בהשכרה לנכס מסחרי, על כל המשתמע - מיסוי, שינוי ייעוד למסחרי, הרעש לשכנים ועוד. כל שכן יכול לבוא ולהתלונן ולקבל צו פינוי עם החזרת המצב לקדמותו. להשכיר משרד שלא כדין זה אפילו מעשה פלילי. במקביל התפתחו מתחמים למשרדים. מתחם הבורסה ברמת גן השתדרג, וקמו בנייני משרדים נוספים. מתחמי המשרדים, למרות שהם אינם תופעה של העשור האחרון, קיבלו תוקף נוסף והתחזקו".

הסיבה הכלכלית והארגונית לעבור מנכס למגורים לנכס למשרדים הייתה מהפכת המחשוב והתקשורת בסוף שנות ה-90. לדברי עדינה קופר, מבעלי חברת ייעוץ הנדל"ן נת"מ - קוליירס אינטרנשיונל, "מערכת חשמל של בית פרטי לא יכולה לתמוך בצריכת החשמל של חברות שמורכבות מיותר משניים-שלושה אנשים. כל בנייני המגורים הישנים האלה לא יכלו לתמוך בתשתית כזו, וזה הפך את העניין ליותר מדי יקר. כל חברה צריכה מיזוג וחשמל סבירים, וחברה לא יכולה לתפקד בנכס שאין בו את זה. בניית מגדלי עזריאלי לא דחפה את היציאה מהדירות. היה רעיון יפה של עיריית תל אביב ועזריאלי לשווק להם את המגדלים, אך תראי אילו חברות נכנסו לעזריאלי. לא אלה שעבדו קודם לכן ב-100 מטר בבנייני מגורים, כי מי שעבד בבנייני המגורים היה צריך לעשות קפיצה גדולה במחיר כדי לעבור לעזריאלי.

"מי ששכר בדירה היה משלם 5-10 דולר למ"ר, ובעזריאלי באותה תקופה זה היה 15-20 דולר למ"ר פלוס דמי ניהול של עוד 4-5 דולר למ"ר. מי שיצא מבנייני המגורים עבר לבנייני משרדים ברמה יותר נמוכה. בפועל, גם השטחים בעזריאלי לא התאימו ליחידות קטנות, אלא לחברות שזקוקות לשטחים גדולים".

הכסף הקל עיוור את האמריקנים

אירועי ה-11 בספטמבר 2001 תפסו את אמריקה בבהלה. שילוב החשש מפגיעה במותג הקפיטליזם האמריקני, ביחד עם פקיעת בועת הדוט-קום רק שנה קודם לכן, הציפה את הכלכלה הגדולה בעולם ב"כסף קל". אותו כסף קל נבע מהריבית הנמוכה ששררה שם - פועל יוצא של מדיניותו של אלן גרינספן, יו"ר הפדרל ריזרב. באופן מדוד והדרגתי הביא גרינספן את הריבית המרכזית לשפל בו לא שהתה עד אז - 1% (יוני 2003-מאי 2004).

הריבית הנמוכה יותר אפשרה נטילת משכנתא זולה יותר. בנוסף, בין השנים 2000-2005 חלה עלייה שנתית ממוצעת של 9% במחירי הבתים - שהובילה להנחת עבודה בקרב הגופים הפיננסים המלווים כי גם בתרחיש של מימוש הנכס במקרה של חדלות פירעון, ערך הבית לבטח יהיה גבוה מגובה החוב. כל אלו אפשרו ללווים רבים יותר להגיע לדירה משלהם.

רכישת בתים הסתייעה גם מכיוון נוסף - וול סטריט; הנדסה פיננסית של ניירות ערך תמכה במתן אשראי ללווים ללא היסטוריית אשראי מוכחת ותיעוד הכנסות (מגזר ה-Alt-A) ולבעלי דירוג אשראי נמוך או רמת הכנסה בעייתית ("סאב-פריים"), שעד אז נשארו מחוץ למעגל רוכשי הדירות. תזרימי המזומנים העתידיים מהחזרי המשכנתאות אוגחו, ונארזו להגשה לשוק ההון באריזה מרשרשת. היא כללה מקבצי משכנתאות בדירוגי אשראי שונים ובמינונים שונים, שנאספו לנייר-ערך (CDO) שנהנה על פי רוב מדירוג יוקרתי של המנפיק ושל שכבת המשכנתאות העיקרית והאיכותית שבו ("Prime"). גם ניירות אלו נארזו מחדש ושווקו הלאה, בנגזרת שנייה ושלישית.

עם עצירת הבלמים של עליית מחירי הדירות בארה"ב, לווי הסאב-פריים שנתקלו בקשיים בהחזר המשכנתא מיהרו "להחזיר את המפתחות" ולא להיתקע עם הלוואה שגבוהה מערך הדירה שלהם - במיוחד על רקע שיעורי המימון הגבוהים ומנגנוני תמחור המשכנתאות.

אותה "חריקת הבלמים" במחירי הדירות התרחשה בקיץ 2006 - אז הגיע מדד S&P/קייס-שילר, שבוחן את מחירי הבתים בארה"ב ב-20 ערים נבחרות, לשיא של 206.52 נקודות. כדי להבין עד כמה התנפחו המחירים בשנים האלה, נזכיר כי את העשור החל המדד ברמה של 100 נקודות בדיוק, כך שהכפיל את עצמו ויותר בזמן הזה. מחר (ב') יתפרסם מדד נוסף, ובינתיים המדד האחרון של S&P/קייס-שילר מראה כי שוק המגורים בארה"ב טרם חזר לרמתו טרום המשבר, ונכון לספטמבר הוא עדיין נמוך ב-29.1% מהשיא. התפוצצות הבועה הפילה את המדד לשפל של 139.25 נקודות - נפילה ממוצעת של 32.6% במחירי הדירות מהשיא.

מנקודת מבט אופטימית, מאפריל האחרון החלה מגמת עלייה (5.2%). בשלב זה, הנתונים גוזרים עליית מחירים נומינלית של 3.89% בשנה בממוצע בלבד - שהיא אומנם גבוהה מרמת הריבית המרכזית בארה"ב במרבית העשור, אך ללא ספק נמוכה ביחס לשוק המגורים בארה"ב, שאת מרבית העשור העביר, כאמור, במחירי בועה.

צמיחת לוחות הנדל"ן באינטרנט

עם התחזקותו של האינטרנט ככלי להפצת מידע בעשור האחרון, עלה גם כוחם של לוחות הנדל"ן באינטרנט, על חשבון המתווך הקלאסי שישב במשרד, כשהבולטים שבהם הם יד 2, הומלס ו-WINWIN.

הלוחות באינטרנט מציגים היצע נרחב של דירות למכירה ולהשכרה שלא מתיווך, והחינמיים שביניהם גם חוסכים למוכרי הנכס את העלות של פרסום מודעה באחד הלוחות המודפסים הגדולים, כגון לוח ידיעות ולוח העיר, שהלכו ונעשו דלילים יותר ככל שהשימוש בלוחות האינטרנט גבר.

יחד עם הזמינות של המידע, בחתכים שונים, עם אפשרות להוסיף מילות חיפוש כמו "נוף לים" ולבצע חיפוש ממוקד עד רמת הרחוב, אתרי האינטרנט היוו בעשור האחרון את אחד המנועים לניפוח בועות נדל"ן בישראל. באתרים שלא גובים תשלום מהמפרסמים, החלו אנשים להציע את דירותיהם למכירה במחירים מופקעים, רק כדי לראות כמה יוכלו להשיג בעבור דירתם. זאת, בניגוד לתשלום של כמה מאות שקלים לחודש עבור פרסום בלוח מודעות מודפס, בו המפרסם יעדיף, בדרך כלל, לנקוב במחיר מציאותי יותר רק כדי למכור את הדירה בחודש הראשון ולא לשלם על חודש פרסום נוסף.

מדדים שלמים מחושבים על פי המחירים המבוקשים (הפיקטיביים כמעט) הנאספים על ידי הלוחות האינטרנטיים, ולא על פי מחיר המכירה. בשל העובדה שבמודעת חינם אתה יכול לפרסם כל מחיר שתרצה ואחר כך לשנותו בחינם, לפי הצורך, המחירים המתפרסמים בעשרות אלפי המודעות בלוחות האינטרנט משפיעים על שוק הנדל"ן וגורמים לעליות מחירים.

הנהירה למזרח, הגיוסים במערב

לכאורה, אנחנו על המפה ומצבנו טוב: 21 חברות נדל"ן בעלות זיקה ישראלית נסחרות בשוקי ההון ברחבי העולם. בפועל, הנהירה של היזמים לחו"ל (בעיקר לאנגליה) הוכחה בדיעבד במקרים רבים כפזיזה מידי - כשרבות מהחברות שהונפקו בעשור החולף רק הלכו ואיבדו גובה מאז ההנפקה.

למעשה, אם ענף הנדל"ן בבורסה בתל אביב מתנהג כנגזרת של המגמה במניות השורה הראשונה שלו, ניתן לומר שבמובנים רבים מניות הנדל"ן הישראליות בחו"ל הן נגזרת של אחיותיהן (או אמותיהן) בארץ.

הנהירה הגדולה לחו"ל החלה פחות או יותר בתקופה בה ענף הנדל"ן התחיל לתפוס תאוצה גם בזירה המקומית: החל מסוף 2004 החל גל הנפקות של חברות ישראליות בלונדון, שניצלו את הבורסה המשנית שם (ה-AIM) להנפקה של חברות קטנות יחסית, גם מתחום ההיי-טק. בעוד שבתור הזהב שלה היה מי שכינה אותה Alternative Israeli Market, ברבות הימים נוצר לה מוניטין קלוקל, שהביא למחיקתן מהמסחר של מניות רבות, ובכללן 3 ישראליות מתחום הנדל"ן - DGRE שבשליטת דלק נדל"ן של יצחק תשובה, נאנט של אולימפיה נדל"ן וסאמיט גרמניה.

מדינות מזרח אירופה הציתו את הדמיון של המשקיעים הישראלים, והיוו קרקע להנפקות בארץ ובחו"ל. לצד חברות נדל"ן כמו GTC מקבוצת קרדן NV שהיו מהישראליות הראשונות באזור, נכנסו בזו אחר זו גם EGRE של אלוביץ', י.ח דמרי, אפ"י אירופה של לבייב, חנן מור, רוזבאד של דודי ויסמן, אוסיף, הכשרת היישוב של נמרודי ועוד רבות אחרות שצצו בן לילה.

הנהירה הזו מעוררת את השאלה המתבקשת: מה חיפשנו שם, ומה בדיוק הערך המוסף שהיה לישראלים להביא לאזור. סביר להניח שהזיקה המקורית מגיעה מבית, כמו במקרה של מוטי זיסר שפלאזה סנטרס שבשליטתו משקיעה בפולין. שפה, קשרים או רכוש משפחתי מהעבר שהישראלים ניסו לשים עליו יד יכול להיות שהביא את הישראלים מלכתחילה. יתכן שמדובר גם בפוטנציאל הצמיחה המהירה של מדינות שהיו בשלבים שונים של הצטרפות לאיחוד האירופאי, צפי לביקושים בעקבות גידול באוכלוסיה ובמצב הכלכלי, או קלות הגיוס - ממנה נגזרת תשואה גבוהה על ההון העצמי. ועדיין, לא בטוח שהיתרון הזה היה מספיק כדי לרכוש נכסים וקרקעות לפעמים במחיר גבוה מידי, ובשווקים שבחלקם השקיפות או היציבות הביטחונית והשלטונית היא מהם והלאה.

המזוהה ביותר עם גל ההנפקות הזה היא אפ"י פיתוח, שהצליחה להנפיק בבורסה הראשית של לונדון 19.2% מפעילות הנדל"ן של אפריקה ישראל ברוסיה לפי שווי אגדי של 7.3 מיליארד דולר - וכל זאת במאי 2007, חודשים ספורים בלבד לפני קיפאון שוקי האשראי בעולם. לב לבייב, יו"ר אפריקה ישראל, אמר באותם ימים כי "בכוח היזמות תמיד ניתן להשיג תשואות גבוהות כאשר יודעים לזהות ולנצל הזדמנויות עסקיות תוך השבחת הנכסים הנרכשים. אפריקה ישראל פועלת ותמשיך לפעול באופן זה בכל השווקים הבינלאומיים". בדיעבד, החברה רק הלכה ואיבדה גובה לאחר ההנפקה הגרנדיוזית, למרות שלזכותה יאמר שהכספים שגויסו באמצעותה הזרימו לא מעט דיבידנדים שסייעו לפרוע את חובותיה של החברה האם.

עשור המגדלים: מיוקרה לטרנד

מגדלי היוקרה שנבנו בעשור האחרון, בעיקר בתל אביב, אלה המתנשאים לגובה של 20 ו-30 קומות, שינו לא רק את קו הרקיע של העיר, אלא גם יצרו סוג חדש של קיטוב חברתי. "דיירי המגדלים", אלה הצופים על כולנו מלמעלה, נתפשים בעיני רבים כנטע זר, כמעט אנטיתזה לתל-אביבי המתגורר בבניין בן 40 שנה, ללא מעלית וללא חניה, עם טיח מתפורר.

בנייתו של מגדל YOO בפארק צמרת סימלה עידן חדש של יוקרה במגורים הישראלים: וילה בסביון או בכפר שמריהו זה "פאסה"; דירה בקומה ה-30 של מגדל דירות בעיצובו של פיליפ סטארק, לעומת זאת, זה הבון טון החדש. אם שרי אריסון רכשה דירה במגדל "ג'י" של גינדי ב-13 מיליון דולר, סימן שמגדלים זה "אין". פתאום, מגדלי היוקרה הותיקים יותר, כמו מגדלי גן העיר ומגדלי דוד, שדווקא שמרו על רמת מחירם, כבר נראים הרבה פחות נוצצים בהשוואה למגדל YOO.

אסור לשכוח שטרנד המגדלים התחיל לא רק בשביל היוקרה, אלא בעיקר כי העיר נעשתה צפופה יותר והקרקע יקרה יותר. תוכניות הבנייה לגובה בשכונת פארק צמרת, בה נמכרו דירות במחירים גבוהים מאוד, ייעדו את השכונה למעמד הבינוני במקור, מתוך מטרה להרחיב את העיר מזרחה ולתת מענה לצרכי הדיור של הכרך ההולך וגדל. גם מחוץ לתל אביב, ובעיקר על רצועת החוף, נבנו בעשור האחרון מגדלים. כיום ניתן לראות את הים רק מבצבץ מבעד לשלל המגדלים שנבנו, למשל, בשכונת "עיר ימים" בנתניה, והמנופים ממשיכים לעבוד.

את עשור מגדלי היוקרה תדלקו בעיקר התושבים הזרים: תושבי חוץ, בעיקר מארה"ב, רוסיה וצרפת, קנו דירות במחירים שרוב הישראלים לא יכולים להרשות לעצמם. אך כמו שהזרים תידלקו את שוק היוקרה באמצע העשור, כך הם גם הקפיאו אותו ב-2008 עם פרוץ המשבר. הביקוש לדירות יוקרה, שנמצאות בעיקר במגדלים, צנח בשלהי 2008 ומחירי דירות היוקרה נפלו ב-20%-30%. פתאום החלו תושבי חוץ למכור את דירותיהם בפארק צמרת, ובמחירים שאפילו ישראלים יכולים להרשות לעצמם. בקיץ 2009 דיווחה חברת צמח המרמן כי כ-50% מהרוכשים בפרויקט היוקרה "נוה צדק על הים" הם ישראלים, והמחיר הממוצע עומד על כ-9,000 דולר למ"ר.

נראה כי בקרוב גם ישראלים שלא מהעשירון העליון יוכלו לחיות במגדלים, בעיקר נוכח העובדה שמאות יחידות דיור ייבנו בשנים הקרובות במגדלים - בדרום הקריה, בשוק הסיטונאי ובמתחם בי"ח אסותא הישן.

שוק ההון המקומי: על רכבת ההרים

להיסטוריה יש דרך מוזרה לחזור על עצמה. בבואנו לכתוב על קדחת הנדל"ן בשוק ההון המקומי בעשור האחרון, נתקלנו בשתי תזכורות שאפיינו את המגזר הבורסאי במרוצת העשור: ראלקו, שבימים כתיקונם מייבאת ומשווקת מוצרי חשמל ביתיים של "שארפ", דיווחה השבוע כי היא בוחנת כניסה לפעילות מגורים בפולין, ולקחה אותנו אחורה לימים בהם יזמים גייסו קרוב לבית והשקיעו הרחק במזרח אירופה. במקביל, קבוצת דורי שוקלת הנפקה ראשונית של החברה הבת דורי בנייה, ממש כמו בימים בו כל דכפין רץ להנפיק - וחברות נדל"ן הציפו את הבורסה והציפו ערך לחברות האם שלהן.

הנפקות ראשוניות מכל הבא ליד

אם להודות על האמת, לא כל העשור היה גן של שושנים, ומניות הנדל"ן אפילו צלעו בעצלתיים בתחילתו, על רקע היעדר ביקושים וריבוי של פשיטות רגל בענף (צמנטל, רובננקו, חירם גת ועוד). גם כשהתאוששות שבה לפקוד את הבורסה התל אביבית בתחילת 2003, היא בחרה לעצמה ענפים סקסיים יותר להתרכז בהם מאשר ענף "הכלכלה הישנה". הגלגל החל להתהפך כשמצבן של יצואניות (חברות היי-טק למשל) החל להשתפר, ועימו החלה עדנה מסוימת בשוק המשרדים.

למרות היעדר עניין רב מידי מצד קרנות הנאמנות, הניבו מניות הנדל"ן תשואה די נאה שהביאה את הבורסה להשיק את מדד נדל"ן 15 בראשית 2005. ספרנו: מתוך 15 מניות, 10 מניות מההרכב המקורי יישארו בו גם בתחילת 2010; אחת נוספת תיפלט ממנו השבוע, ואחת מוזגה ברבות הימים ל"פליטה" נוספת. במילים אחרות, מותגי הנדל"ן באחד העם הצליחו לשמור על כוחם.

החל מהמחצית השנייה של שנת 2005 החלה גאות הולכת וגוברת בענף הנדל"ן, שלובתה בדיווחים יום-יומיים על עסקאות חדשות, חלקן מלהיבות במיוחד, לצד הנפקות ראשוניות לציבור הצמא, ומכל הבא ליד: בין אם מדובר בחברות מבוססות שנכנסו בשערי שוק ההון כמו אשדר או בריטיש ישראל (שהונפקה ממש בשיא הגאות בענף), בזרועות נדל"ן של חברות אחזקה (כמו דלק נדל"ן או החברות הבנות הרבות של אפריקה ישראל), חברות שצצו כפטריות אחרי הגשם, שלדים בורסאיים לשעבר וחברות שהסבו את תחום פעילותן לנדל"ן במסגרת "הבהלה לרומניה", או כל מדינה מזרח אירופאית אחרת (אאורה, אינטרקולוני, פאנגאיה ורבות נוספות).

הקופצים הרבים על העגלה ניצלו את ההייפ כדי לגייס הון וחוב בשוק ההון קרוב לבית, ולהשקיעו ברכישת קרקעות עלומות במדינות מוכרות הרבה פחות; שנה וחצי בלבד לאחר השקת נדל"ן 15 מרבית פעילות המניות שהרכיבו אותו הגיעה מחו"ל. בהמשך, השיק "גלובס מחקרים" מדד נדל"ן משלו ("מדד נדל"ן כחול-לבן"), שעקב אחר מניות נדל"ן המוטות פעילות מקומית.

מניות הנדל"ן ראשונות לחטוף

עם התפוצצות בועת הסאב-פריים באמצע שנת 2007 היו מניות הנדל"ן הראשונות לחטוף, ובלטו בירידות החדות שלהן. תשואה של 66% בבורסה בשנת 2006 כמעט ונמחקה ב-2007, ובשנת 2008 קרסו מניות הנדל"ן ב-80%. אחרי תשואה של 128%, מסכם המדד שנה טובה במיוחד, אך הוא עדיין רחוק בכ-65% מהשיא, מה שאם תרצו מספר למעשה את הסיפור כולו.