שר השיכון
אריאל אטיאס השתעשע לאחרונה ברעיון לבטל את מחיר המינימום במכרזי הקרקע של
מינהל מקרקעי ישראל. האוצר קפץ, והרעיון ירד בינתיים מהפרק. הרעיון מעניין, בתנאי שיש מספיק משתתפים במכרז ואין קומבינות בין המשתתפים. לעומת זאת, במכרזים המתוכננים לקרקע לדיור להשכרה, הצליח אטיאס להעביר החלטה על שיווק ללא מחיר מינימום. החלטה נוספת שהתקבלה היא לשווק קרקעות באזורי עדיפות לאומית ב-25% מהשומה (כלומר, 25% ממחיר שממילא הוא רק 31% מהשומה).
אלה רק דוגמאות לבעיה מתמשכת של אופן ניהול מכרזי הקרקע של המינהל, בעיה שתעבור בירושה לרשות מקרקעי ישראל החדשה. בעיה שעדיין לא נפתרה כראוי היא אופן בירור מחלוקות בין יזמים לבין המינהל במכרזי הקרקע.
המושג שמאי מכריע קיבל מעמד ויוקרה עם יישומו במאי 2009 והפיכת השמאי המכריע לגוף סטטוטורי, מעין שיפוטי. מרחב השיפוט של השמאים המכריעים הוא בהיטל השבחה ופגיעה מתוכנית לפי סעיף 197. בתי משפט ממנים לעיתים נדירות שמאי מכריע, לפי חוק הבוררות, בעיקר בחילוקי דעות על דמי היתר ותשלומים שונים שהמינהל דורש מחוכרים. בתחום הרגיש מכל, של מכרזי הקרקע של המינהל, לא הייתה עד כה למושג שמאי מכריע דריסת רגל.
חיים פייגלין, בעל השליטה בחברת צ.מ.ח המרמן, עתר באמצעות עו"ד אורן סלעי לבית המשפט לעניינים מנהליים, והוא מבקש סעד בעל אופי תקדימי: למנות שמאי מכריע לבירור הטענות שיש לו בעניין מכרז קרקע של המינהל.
הסיפור מעורר ומחדד את הבעייתיות באחד הנושאים החשובים ביזמות נדל"ן: השינויים התכופים במכרזי מינהל, המחפש ומחפש את הנוסחה הנכונה למכרזי הקרקע - האם מדברים על "מחיר סף", או על "מחיר מינימום", ומהו המושג החדשני הקרוי "שומת אינדיקציה".
הדרישה התקדימית מעניינת במיוחד, כי היא עוסקת במכרז שעבר לא פחות מארבעה גלגולים שונים.
3 מכרזים נפסלו
ואלה תולדות המכרז של משרד השיכון והמינהל למכירת מגרשים בטירת הכרמל לבניית 78 יחידות דיור.
המכרז הראשון יצא בחודש מארס 2006. מחיר המינימום של שמאי המינהל במכרז הראשון היה 3,235,500 שקל. לאור המלצות ועדת גדיש ובניגוד לכללי המכרזים עד אז, הוחלט שמחיר המינימום לא יהיה ידוע למשתתפים.
תוצאות המכרז הראשון: המכרז בוטל, בגלל שהוגשה רק הצעה אחת, בגובה 2,055,000 שקל.
המכרז השני: יצא בחודש יולי 2006. מחיר המינימום במכרז השני היה גם כן 3,235,500 שקל.
תוצאות המכרז השני: המכרז בוטל, כי לא הוגשו כלל הצעות.
המכרז השלישי: יצא בחודש יולי 2007. במכרז זה השתנו כללי המשחק, והוכנס המושג של "שומת אינדיקציה" (או "שומת אומדן", עדיין לא הוכרע אפילו השם של השומה הזו..).
המנגנון: שמאי המינהל הכניס לתיבת המכרזים מעטפה אטומה ובה "שומת אינדיקציה", שהיא חסויה בפני המשתתפים במכרז. אם המשתתף במכרז יציע סכום שאינו נמוך מ-75% מ"שומת האינדיקציה" - הוא זכה במכרז. שומת האינדיקציה במכרז השלישי הייתה 5,800,000 שקל, ומזה נגזר הסף של 75% מהשומה - 3,958,500 שקל.
כלומר, שומת המינימום של המינהל מיולי 2007 גבוהה ב-720 אלף שקל מאשר המינימום במכרזים בקיץ 2006. במכרז השלישי לא היה תנאי סף של ביטול מכרז אם יש רק מציע אחד.
צ.מ.ח המרמן הייתה המשתתף היחיד במכרז השלישי. החברה הציעה עבור הקרקע 1,555,000 שקל. יחד עם הוצאות הפיתוח, המרמן הציעו מחיר של 99 אלף שקל לקרקע לדירה.
תוצאת המכרז השלישי: ועדת המכרזים, בראשות רונן כהן, סמנכ"ל שיווק וכלכלה במינהל, החליטה לבטל את המכרז השלישי בנימוק שהמחיר היה נמוך מ-75% משומת האינדיקציה.
צ.מ.ח המרמן הגישה עתירה מינהלית בספטמבר 2007 נגד ביטול המכרז השלישי. התחיל עימות בין החברה לבין ועדת המכרזים. העימות נערך על פי כללי בירור מחלוקות השוררים עד היום (והאמורים להשתנות - ראה בהמשך), לפיהם ההשגה של המרמן על שומת שמאי המינהל במכרז השלישי הושמעה בפני ועדת המכרזים בראשות רונן כהן. שם הוכנס לתמונה השמאי הממשלתי הראשי, אשר דחה את ההשגה של המרמן.
עוד בטרם הסתיימו ההליכים בין המרמן לבין המינהל בעניין המכרז השלישי, יצא לדרך המכרז הרביעי על אותו מגרש בטירת הכרמל. המכרז הזה מעוכב מנובמבר 2009 בגלל העתירה המנהלית בפני השופטת ברכה בר-זיו מביהמ"ש המחוזי בחיפה (עת"מ 12159/09).
המכרז הרביעי יצא בחודש ספטמבר 2009, ובו בא לידי ביטוי שינוי נוסף בשיטת המכרזים. ירון ביבי, מנהל המינהל, העביר בתחילת 2009 החלטה לפיה ועדת מכרזים תוכל לאשר זכייה, גם אם הקבלן מציע רק 50% משומת האינדיקציה.
מבחינת שווי המגרש, יש לציין עובדה מעניינת. במסגרת המכרז הוצע מגרש צמוד, מעבר לכביש, למגרש נשוא העתירה. חברת בוני הצפון זכתה במגרש השני במחיר המשקף 88 אלף שקל לקרקע לדירה כולל פיתוח. כלומר, בסוף 2009, באותו מקום עצמו, קיבל המינהל 10,000 שקל פחות לכל דירה לעומת המחיר שהציעה המרמן שנתיים קודם לכן.
טעות בחישוב
בעתירה טוענת חברת צ.מ.ח המרמן: נפגעה זכות הטיעון שלנו והיה צריך לתת לנו להופיע ולטעון בפני השמאי הממשלתי; משהו בסיסי לקוי במכרז שבו מחיר הסף קפץ ב-750 אלף שקל בין מכרז למכרז, והמכרז יוצא כבר בפעם הרביעית; בוועדת המכרזים כתבו כי מחיר המינימום הוא 3.958 מיליון שקל, בעוד שבמסמכי המכרז נאמר שלא יפורסם מחיר מינימום; מחיר הסף חסר אחיזה במציאות, כי, למשל שומת השמאי הממשלתי מדברת על עלות בנייה של 650 דולר למ"ר, מחיר שאיננו ריאלי; השמאי הממשלתי טעה בגדול כאשר חישב כאילו כל שטח הבנייה הוא שטחים עיקריים, בלי שלקח בחשבון שטחי שירות.
הפרקליטות, בתגובה על-ידי עו"ד אורלי מירון-שקד, מבקשת לדחות על הסף את העתירה. מלבד טענת השיהוי, הפרקליטות טוענת שלא נפל שום פגם במכרז ואין מקום להתערבות בית המשפט בשיקול הדעת של ועדת המכרזים. היענות לתביעה, אומרת הפרקליטות, תביא לכך שכל מפסיד במכרז ידרוש למנות שמאי מכריע. המכרז בטירת הכרמל עבר לא רק ארבעה גלגולים והיטלטל במהלך השנים בין שיטות שונות - מחיר מינימום, מחיר סף של 75% ומחיר סף של 50% מ"שומת אינדיקציה" - אלא שגם שיטת ההשגה השמאית עברה שינויים.
עד סוף 2009 התנהלה לה השיטה הישנה, לפיה יזם המבקש להשיג על תוצאות מכרז מגיש השגה, שמאי המינהל עונה ליזם, ואז העניין עובר להכרעת השמאי הממשלתי. בוויכוחים בין קבלנים למינהל על תוצאות מכרזים אין מנגנון שמאי מכריע. השיטה זכתה לביקורת קשה בטיעון שאין בה הגינות ואובייקטיביות.
הביקורת נשמעת חדה עוד יותר עם תחילת פעולתו של מוסד השמאי המכריע. למה לא להעביר אליו גם את הסכסוכים סביב מכרזים?
בתחילת 2010 אמורים היו להיכנס לפעולה מנגנונים חדשים לגמרי לבירור חילוקי דעות כפי שהיו סביב המכרז בטירת הכרמל. מדובר בגוף חדש שייקרא "ועדת השגות". בהרכב ועדת ההשגות אמורים להיות שלושה חברים: יו"ר שהוא עו"ד בשרות המדינה 5 שנים; נציג השמאי הממשלתי הראשי; אחד מתוך רשימת השמאים המכריעים לפי תיקון 84 (יש כרגע 11 שמאים מכריעים).
מכיוון שוועדה כזו עדיין כמובן לא קמה, יהיה זה תקדים מפתיע אם בית המשפט ימנה כעת שמאי מכריע.
ביבי אמר: "אני סבור שדווקא הגמישות של המינהל במדיניות מחיר המינימום הינה מחויבת המציאות, שהרי לא ייתכן שהמינהל לא יגיב למציאות בשוק. במכרז המדובר רוצה החברה "לזכות" במחיר הישן בתנאים החדשים - דבר שהוא לא סביר. האם החברה גם תמכור את הדירות במחירים של לפני שנתיים?".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
