האנומליה של שוק הנדל"ן

בכל מוצר נורמלי, ככל שהמחיר עולה, יקנו ממנו פחות. המבחן של כל פירמה הוא למצוא נקודת אופטימום, בין הכמות והמחיר, כך שהרווח יהיה מקסימאלי.

לא בשוק המגורים. בשבוע האחרון למדו עוד פרק בתנועה החד כיוונית הייחודית לשוק - עלייה מרשימה במחירי הדירות, במקביל לעלייה מרשימה לא פחות בכמות העסקאות.

המחירים הגואים מוציאים יותר אנשים ממעגל הקונים? על פי נתוני האוצר, בשנת 2003 נעשו כאן 71.5 אלף עסקאות מגורים (יד ראשונה ושנייה), במחיר ממוצע של 620 אלף שקל לדירה. שנה לאחר מכן כבר נעשו 79.7 עסקאות, בזמן שהמחיר טיפס אף הוא ל-692 אלף שקל לדירה.

בשנת 2008 נסגרו 94 אלף עסקאות מגורים - במחיר ממוצע של 801 אלף שקל. השבוע התבשרנו ש-2009 נסגרה עם שיא חדש - 102 אלף עסקאות, ועם עוד שיא - מחיר ממוצע של מיליון שקל לדירה. מדובר בעליות שעוקפות בקלות את מדד המחירים, השכר הממוצע או צמיחת האוכלוסיה.

אז למה יותר אנשים רצים לקנות דירה, כשהמחירים רק עולים ועולים?

פעם דיברנו בעיקר על ההיצע היורד, שמהלך אימים על הקונים כאילו או-טו-טו נראה זינוק משמעותי בהרבה במחירי הדירות. גם ל"אפקט העדר" יש כמובן תפקיד. לאחרונה נראה, שהסיבה המרכזית היא הפיכתה של הדירה הישראלית למכשיר ספקולטיבי ביד משקיעים - שבסך הכל רוצים לעשות עליה סיבוב.