שינויים לטובה בזכויות הבנייה בתמ"א 38

שר הפנים אישר לפני כשבועיים את השינוי השני לתמ"א 38, שיישומו עשוי לסייע רבות בקידום עסקאות במסגרת תמ"א 38 לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. השינוי העיקרי והמשמעותי הוא הענקת סמכות לוועדה המחוזית (על פי חוות דעת מהנדס) לאשר תוספת זכויות בנייה בקומה המפולשת, בקומה נוספת או באגף נפרד, וכן לאשר תוספת זכויות בנייה להרחבת הדירות בשטח של עד 25 מ"ר יחד עם זכויות הבנייה של קומת הגג, הקומה המפולשת או האגף הנפרד.

יובהר כי שינוי זה מגדיל משמעותית את יכולת ניצול זכויות הבנייה הניתנות לניצול מכוח תמ"א 38, כך שבעצם ניתן להגדיל את שטח הבניין בהתאם לאפשרויות הבאות: סגירת קומת העמודים, בניית אגף נפרד ובניית קומה עליונה, וזאת לצד הרחבת הדירות הקיימות בשטח של עד 25 מ"ר.

נציין כי ברוב המקרים השילוב בין כל אפשרויות הבנייה לא יהיה ישים, אם בשל בעיות בקווי הבניין לצורך הקמת האגף הנוסף, ואם בשל שלילת פתרונות החניה שבקומה המפולשת.

שאלה מעניינת היא, אם הוועדה המקומית תהיה נכונה לאפשר ליזם לנייד את זכויות הבנייה לגג הבניין, כך שעל גג בניין ישן בן 3 קומות ייבנו עוד 3 קומות נוספות, בהנחה שיוצע, כמובן, פתרון חניה מניח את הדעת?

מאחר וזכויות בנייה מכוח תמ"א 38 ניתנות ליזם בכפוף לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה, נוצרה בעיה במקרה בו הפתרון האופטימאלי למימוש עסקת תמ"א 38 היה הריסת הבניין ובנייתו מחדש. השינוי האמור פותר גם בעיה זו וקובע הסדרים להריסת המבנה והקמתו מחדש. בנוסף, השינוי עשוי לסייע גם בהגדלת מקומות חניה, שכן בהריסת הבניין ובנייתו מחדש תדרוש הוועדה המקומית מהיזם להציג פתרונות חניה חדשים, כגון חניון תת קרקעי.

למחוזית אין סמכות לפטור יזם מחיזוק המבנה

יובהר כי השינוי ביטל את סמכות הוועדה המחוזית להעניק פטור ליזם מחיזוק הבניין וכפועל יוצא, כל אישור להרחבת הדירות בבניין יהיה מותנה בהתחייבות היזם לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה.

נראה כי רעידת האדמה לה היינו עדים לאחרונה תמרצה את הגורמים האחראים לקדם את יישום תמ"א 38, אך עדיין נחוצים צעדים נוספים כגון ביטול חסמי מיסים וזירוז הליכים תכנוניים בוועדות המקומיות. בעניין ההליכים התכנוניים, יש לציין לשבח עיריות שמנסות לקדם את תמ"א 38 כדוגמת עיריית רמת גן, אשר במסגרת תמיכתה בהתחדשות העירונית מקדמת תוכנית להגדלת זכויות הבנייה בקומה נוספת מעבר לאלו הניתנות על פי התמ"א.

תודה לעו"ד יוני כהן על הסיוע בכתיבת המאמר.