"רק הראש הישראלי יכול להמציא קבוצות רכישה"

שמם של האחים יעקב ויהודה גורסד הוא אמנם שם חדש בענף הנדל"ן הישראלי, שנקשר בעיקר עם ארגון קבוצת הרכישה בפרויקט רביעיית פלורנטין ורכישת בית פולק בתל אביב, אך פעילותם בזירה המקומית היא כבר בת חמש שנים.

למרות ששמם צץ בהקשר לטרנד קבוצות הרכישה למגורים, פעילותם הנדל"נית של האחים מצרפת מגוונת לעומת מארגני קבוצות רכישה טיפוסיים, וכוללת נדל"ן למשרדים ומבנה שצפוי לשמש מלון בוטיק.

רוב חייהם התגוררו יעקב בן ה-38 ואחיו יהודה בן ה-29 בברינוא, פרבר של פריז, וגדלו במשפחה חרדית עם עוד שישה אחים. כיום האחים משייכים עצמם למגזר המסורתי. יעקב מתגורר בפריז ומחזיק בדירה בירושלים, ואילו יהודה מתגורר בכפר בן נון שבאזור לטרון מזה שמונה שנים.

את הונם צברו האחים מפעילות חברת מחשבים בבעלותם, Cibox, שפועלת בצרפת. יעקב ייסד את Cibox בהיותו בן 23, כעבור שנה הנפיק אותה בבורסה בפריז והפך למנכ"ל הצעיר ביותר של חברה בורסאית. בשנת 2000 מכר יעקב את החברה, המתין שנתיים ואז נכנס לנדל"ן בצרפת בעקבות היכרות עם חברים שפעלו בתחום. העסקה הראשונה הייתה רכישת בית Cibox, שכלל מתחם לוגיסטי ומשרדים.

כיום מחזיקים האחים בנכסים בשווי חצי מיליארד אירו בצרפת, ונכסים בשווי 30-40 מיליון דולר בישראל. האחים מחזיקים במספר חברות, כולל בחברת יוניון אירופה-ישראל שבבעלות חברת הנדל"ן הצרפתית הציבורית וולטה, ויעקב שותף בחברת CBSM הבורסאית. יעקב אף שותף בחברת הנדל"ן הצרפתית הציבורית Crosswood. כניסת האחים לישראל החלה ב-2005, אז רכש יעקב, יחד עם שותף, בניין משרדים בכפר סבא, המושכר היום למינהל הדיור הממשלתי. בתקופה זו השתחרר יהודה, משפטן במקצועו, משירות קרבי בגבעתי.

האחים חתמו בסוף 2009, יחד עם שותפיהם יוסי תורג'מן וליאור רוזן, על הסכם אופציה לרכישת מגרש בין הרחובות מעון, אברבנאל והנגרים בשכונת פלורנטין בת"א, תמורת 136 מיליון שקל. הסכם האופציה אמור להיחתם לקראת סוף החודש הבא, ובמגרש בן ה-7 דונם ניתן לבנות ארבעה מבני מגורים בני תשע קומות שיכללו ביחד 249 יחידות דיור, ובתוספת שטח מסחרי של 2,000 מ"ר. האחים ושותפיהם ארגנו בינתיים 238 חברים לקבוצת הרכישה המתגבשת ושכרו את שירותיו של האדריכל אילן פיבקו, שעיצב את ארבעת הבניינים האליפטיים בצורתם. על הניהול ההנדסי אחראית חברת תדהר.

יעקב: "קבוצת רכישה זה משהו שרק הראש הישראלי יכול להמציא. זה רעיון מאוד פיקחי ואני לא יודע אם יש טרנד כזה במקומות אחרים בעולם. בצרפת לא יכול להיות דבר כזה, כי כשאני מקים פרויקט בצרפת הרווח שלי כיזם הוא 8%. זה שום דבר. עכשיו אנחנו מקימים פרויקט יזמי בצרפת בהיקף זהה לזה שבפלורנטין. מדובר בפרויקט של כמעט 100 מיליון אירו, ומזה נשאר לנו רק 6 מיליון אירו. אז מה, נחלק את זה לעוד שותפים? אין מצב. היתרון בשיטה הזו בארץ הוא שכולם נהנים ממנה. אם לא הייתה קבוצת רכישה בפלורנטין לא הייתי הולך על העסקה הזו, כי זה יותר מדי גדול בשבילנו. האחוז של המארגן בקבוצה הוא לא רווח ענק, אבל בשבילנו זה בעיקר ללמוד איך זה הולך כאן. אני חושב שעם הכסף ששמתי בשביל האופציה, הרווח שהמארגנים מקבלים הוא רווח סביר".

גלובס: אתם לא ישראלים ויש לכם מנטאליות אירופית. אתם לא חוששים ליפול בפח שכשאתם עושים פה עסקאות?

יעקב: "קודם כל, לא היינו באים ארצה אם לא היינו דוברי השפה. יהודה עשה פה צבא, הוא חי פה כבר שמונה שנים והוא מבין היטב את המנטאליות הישראלית. כשאיש עסקים ישראלי מגיע לצרפת, לא נראה לי ששואלים אותו אם עובדים עליו או לא. אני לא חושב שבישראל עובדים עלינו. כשאתה רוכש נכס אתה משתמש בשמאי, ואנחנו גם עובדים בקשר מאוד הדוק עם בנק דיסקונט. הלוואי שכל העסקאות שלנו בצרפת היו באותה רמה של העסקאות שעשינו פה. אמרו לנו 'יהיה קשה ולא תצליחו', אבל הופתעתי מהמקצועיות של עיריית תל אביב ובסופו של יום מצאתי בעירייה אנשים שכן רוצים שאזור פלורנטין יתפתח".

יהודה: "הבנקים לא היו מממנים את הנכסים אם הם לא היו טובים".

מה לגבי הלחץ של בעלי הקרקע בפלורנטין למכור, בשל פקיעת הזכויות בקרוב? או לגבי הפינוי הבעייתי של השוכרים במקום?

יהודה: "אני לא יודע אם הבעלים לחוצים למכור, צריך לשאול אותם. לגבי פקיעת הזכויות, קיבלנו ארכה עד לאוגוסט 2011".

יעקב: "בפועל, פינוי השוכרים החל. דובר בעבר על שוכר בעייתי במיוחד, אבל גם הוא פינה את שטחו אחרי שהחוזה שלו הסתיים".

אתם הולכים על משרדים, מלון בוטיק, דירות לקבוצות רכישה, בתל אביב ובכפר סבא. אינכם מתפזרים יותר מדי?

יעקב: "אנחנו לא מתפזרים. מה שחשוב לנו הוא המיקום, כך שאף פעם לא תראי אותנו הולכים למקומות כמו באר שבע או חיפה. אנחנו רוצים להישאר רק במקומות כמו תל אביב, מקסימום ירושלים, שם קנינו נכס של 1,000 מ"ר משרדים בתוך מגדל דונה. דובר על כך שכביכול נעשה מלון בוטיק בווילה פולק, אבל שום דבר עוד לא סגור. בינתיים הבניין הולך לשמש משרדים עבורנו פה בתל אביב. את עניין מלון הבוטיק נבדוק בהמשך. בצרפת 90% מהפעילות שלנו היא היום בנדל"ן המניב ואילו 10% ביזמות, כולל מגורים".

יש לנו הרבה נדל"ניסטים היום בארץ, ואתם הולכים על מגוון של דברים. מה היתרון שלכם על כל מי שכבר קיים פה?

יעקב: "נדל"ן הוא סוג של הזדמנות. אם יש הזדמנות, אנחנו נכנסים. בצרפת ב-2008 לא עשינו שום דבר ולא הייתה לנו בעיה לא לעשות שום דבר. אם יש, אנחנו עושים. אנחנו מאוד אופורטוניסטים ולא אכפת לנו שיש אלף אנשים שמתחרים. אני לא רואה בזה שוק של תחרות. זה לא כמו רמי לוי ושופרסל. בעיניי יכול להיות מצב שבו עומד ענק אחד בנדל"ן מול שחקן קטן יותר ובסוף הקטן ייקח את העסקה, כי המוכר ראה אותו, הבין שיש לו רגש אליו ואז אמר לעצמו 'לו אני אמכור'. ראיתי שכל הגדולים הלכו מישראל והם נתנו לנו את ההזדמנות".

אתם פעילים בנדל"ן למשרדים, ובשנה וחצי האחרונות בקושי רואים השקעות בענף. מה אתם יודעים שאחרים לא?

יעקב: "אנחנו לא יודעים שום דבר טוב מאחרים. מה שאני כן יודע ומנחש הוא, שכל פעם שיש ירידה מאוד חזקה, באיזשהו שלב העלייה חוזרת. אז אנחנו לוקחים את הזמן ולא ממהרים לבנות. יש לנו בניין נוסף ברחוב ראול ולנברג והוא בנוי ומושכר במלואו למקצועות חופשיים".