מוכר דירת מגורים שלא ביקש פטור ממס שבח יוכל לשנות דעתו

רבים מכירים את ההתלבטות בפניה מוצא עצמו מי שמוכר את דירת המגורים שלו. מוכר כזה, אשר ב-4 השנים הקודמות למכירה לא היתה בבעלותו דירת מגורים נוספת, יהיה זכאי כידוע לפטור ממס שבח מקרקעין בגין המכירה. מצב נוסף שבו המוכר יהיה זכאי לפטור מתשלום מס שבח הוא זה שבו ב-4 השנים הקודמות למכירה הוא לא מכר דירת מגורים נוספת בפטור ממס שבח.

אלא שבבוא המוכר להחליט אם בדעתו לעשות שימוש בפטור לו הוא זכאי, אם לאו, הוא אינו יודע לבטח פרטים שונים, אשר לו ידע אותם מראש - נקל היה בעיניו לקבל את החלטתו. מוכר הסבור כי יחוייב במס שבח בשיעור נמוך עד מאוד, למשל, ייטה שלא "לבזבז" את הפטור. והנה, לאחר מכן הוא עלול להיות מחוייב במס בשיעור גבוה ולהתחרט על החלטתו המוטעית. התלבטות.

כך אירע לאייל עזר. הוא נמנה עם קבוצת רכישה של זכויות בנכס מקרקעין בחיפה. בשנת 2007, לאחר שהקבוצה הרסה את בניין המגורים הישן ובנתה תחתיו בניין מגורים חדש, מכר עזר את דירתו בבניין. על-פי חשבונו, בנוטלו בחשבון את כל הנתונים שהוא סבר כי על-פיהם יש לבדוק את חבותו בתשלום מס שבח בגין המכירה, הוא הגיע לתוצאה שלפיה נגרם לו הפסד כספי, ושלפיה לא יהא עליו לשלם מס שבח מקרקעין בגין המכירה. לפיכך, הוא לא ביקש לעשות שימוש בפטור.

מנהל מיסוי מקרקעין ראה אחרת את החשבון. על-פי חשבונו-שלו, היה על עזר לשלם מס שבח מקרקעין בשיעור כ-153 אלף שקל. השגה שהגיש עזר נדחתה.

לא ביקש פטור

משעזר הבין כי בגין עסקת המכר יהיה עליו להוציא מכיסו סכום נכבד של כסף, הוא שינה את פניו. זו הפעם הוא ביקש לחזור בו מטענת ההפסד לו טען בהצהרתו על העסקה, ולתקן אותה בבקשה לפטור ממס שלו הוא היה זכאי על-פי החוק.

גם בקשה זו נדחתה על-ידי מנהל מיסוי המקרקעין. לדידו, כשהחוק מעניק לנישום את האפשרות לבחור בתוך פרק-זמן מסוים בין 2 חלופות - הרי שמעבר לאותו פרק-זמן לא יוכל הנישום לשנות את החלופה בה בחר. בהחלטתו זו הוא קבע כי משעזר ביקש לחייבו במס שבח (כשסבר כי זה יעמוד על אפס), אין הוא יכול לחזור בו מכך ולבקש פטור.

עזר החליט שלא לוותר. הוא הגיש ערר על ההחלטה, וזאת בפני ועדת הערר היושבת ליד בית המשפט המחוזי בחיפה. הערר התקבל על-ידי הנשיא בדימוס מלכיאל סלוצקי והחברים ג' יחזקאלי-גולן וש' פסטנברג.

תחילה צויין כי לא היתה מחלוקת בנוגע לכך שנתמלאו בעזר התנאים לקבלת פטור ממס שבח בגין המכירה. או אז התייחסו חברי ההרכב אל הסמכות, המוענקת על-פי החוק למנהל מיסוי המקרקעין, לתקן שומה שנעשתה מתוך טעות, וזאת בתוך 4 שנים מהיום בו היא נעשתה.

לאיזו טעות מכוונת הוראת החוק האמורה? האם גם טעות בשיקול-דעתו של המוכר-הנישום, שלא ביקש את הפטור, לו הוא היה יכול להיות זכאי, תספיק על מנת שמנהל מיסוי מקרקעין יחוייב לתקן את השומה?

בעבר ננקטה ההלכה שלפיה מוכר של דירת מגורים זכאי לבקש את הפטור אך ורק בתוך תקופת הזמן שנקצבה להגשת ההצהרה על המכירה. בחלוף הזמן "נחלשה" הלכה זו. בכך בוטא האיזון הראוי שבין האוטונומיה של הפרט (בין היתר להימלך בדעתו), מחד גיסא, לבין הצורך שלא להטיל על מנגנון המס מעמסה מיותרת, מאידך גיסא.

"משהחליט העורר שלא לבקש את הפטור לו הוא זכאי בהנחה שלא יחוייב במס שבח, נטל על עצמו את הסיכון שעמדתו לא תתקבל על-ידי הרשות והוא יחוייב במס שבח", קבעה הוועדה. "השאלה היא אם נישום שנטל על עצמו במודע סיכון כזה יכול להשתחרר מהתוצאה בטענת טעות כשהתברר כי הסיכון התממש בדרך שונה ממה שציפה, כשנישום על-ידי המשיב לחיוב במס שבח", המשיכה והציגה את הסוגיה בה היה עליה להכריע.

בקשר לכך התייחסה הוועדה לכך שסמכותו של מנהל מיסוי המקרקעין לתקן שומת מס שבח מקרקעין מותנית (בין היתר) בכך שהשומה נערכה מתוך טעות. הוועדה הוסיפה ואזכרה כי הטעות יכולה להיות עובדתית או משפטית. "האמור חל גם לגבי טעות בשיקול-דעת", הוסיפה וקבעה נחרצות.

טעות בשיקול-דעת של הנישום

הוועדה היתה ערה לכך שבמקרה הנדון לא היה מדובר בטעות בשומה, אלא בטעות בשיקול-דעתו של עזר הנישום. אלא שלאור התפתחות הפסיקה ראתה הוועדה לקבוע כי ניתן להכליל טעות כזו במסגרת הוראת החוק, המעניקה למנהל מיסוי המקרקעין את סמכות תיקון השומה שנערכה מתוך טעות. "'טעות כלשהי' כוללת טעות משפטית, טעות כלכלית, טעות בכדאיות וגם טעות בשיקול-הדעת", פסקה.

"בנסיבות שבפנינו, כשעומדת לעורר הזכות לפטור ממס והבקשה לשינוי הוגשה בטרם חלף המועד הקבוע בסעיף 85 לחוק הנ"ל (הוא הסעיף המקים למנהל מיסוי המקרקעין את הסמכות לתקן שומה, כאמור - א'ט'), ובהעדר הוכחה על פגיעה מהותית כלשהי ברשויות המס - נראה לי כי באיזון האינטרסים במקרה שבפנינו יש להעדיף את עניינו של הנישום, ואנו מחליטים לקבל את טעם הערר... ולהתיר את השינוי מחיוב במס לפטור ממס שבח לגבי עסקה זו", סיימה הוועדה (ו"ע 9094/08).

הגיע הזמן

החלטתה של ועדת הערר תגרום קורת-רוח לרבים: למוכרי דירות מגורים, הן פוטנציאליים והן כאלה העומדים למכור את דירותיהם, ואפילו כאלה שכבר מכרו את דירותיהם אך טעו בשיקול-דעתם ולא ביקשו את הפטור המגיע להם.

קורת-רוח תהא גם מנת חלקם של רואי חשבון ושל עורכי דין רבים העוסקים בכך, אשר מזה זמן ארוך סבורים כי יש לאפשר למוכר של דירה שטעה בשיקול-דעתו לחזור בו ולתקן את טעותו.

קורת-רוח נגרמה בוודאי גם לרו"ח נדב הכהן, אשר כבר בשנת 2002 - עת שהוראות מס שבח לא אפשרו את שינוי דעתו של המוכר אלא בתנאים קשיחים ובלתי אפשריים כמעט - גרס כאן ("דירת מגורים מזכה: החופש להתחרט" - 21/4/02) כי אין מניעה לכך שמוכר אשר בחר תחילה בתשלום המס בגין השבח יוכל לחזור בו מאוחר יותר ולבקש לפטור את המכירה מאותו המס.

טחנות הצדק טוחנות לאט. זה ידוע. ובעידן שלאחר חקיקת חוקי היסוד שכבר קיימים, המגמה חיובית. היא נוטה יותר ויותר לצדו של האדם, של האזרח, של הנישום, של הקטן. הגיע הזמן.