הנגיד אינו יכול לשלוט במחירי הנדל"ן

מחירי הדירות ממשיכים לעלות. כאשר דירת ארבעה חדרים בפריפריה עולה יותר ממליון ושלוש מאות אלף שקל מדובר בתופעה מדאיגה, המונעת מאלפי משפחות להגשים את החלום הישראלי, ולרכוש דירה משלהן.

בשוקי ההון, וגם בשיחות הסלון מדברים כבר יותר משנתיים על בועת הנדל"ן. רבים טוענים שאין זה סביר שמחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות בקצב כה מהיר, ושירידת מחירים גדולה, גם אם תתמהמה, בוא תבוא.

ישנו קשר ברור בין שיעור הריבית הנמוך למחירי הדירות הגבוהים. ונגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, רמז שמלבד מכשיר הריבית, לבנק ישראל יש כלים נוספים לויסות עליית מחירי הנכסים. לדברי פישר, הבנק יכול להפעיל מכשירי פיקוח נוספים כגון קביעת קריטריונים לקבלת משכנתא ושינוי יחס הנזילות הנדרש מהבנקים, כאשר ככל שיידרשו הבנקים להקצות סכומים גדולים יותר לבטחונות, תקטן כמות הכסף שהם יוכלו להלוות לרוכשי הדירות, ולכך תהיה השפעה מיידית על מחירי הנדל"ן.

לדעתנו, גם התערבות רגולטורית של בנק ישראל אינה יכולה לשנות את תנאי השוק, ולנצח את היד הנעלמה. כל זמן שלא ישתנו התנאים הבסיסיים של שוק הנדל"ן, המחירים ימשיכו לטפס לשחקים.

מחירי הנכסים מושפעים ממספר גורמים הקובעים את מגמת המחיר - כלפי מעלה או כלפי מטה. הגורם החשוב ביותר, ובעל ההשפעה הרבה ביותר הוא היחס בין הביקוש להיצע. כאשר אנשים רבים רוצים לקנות דירה, אולם מספר הדירות העומדות למכירה קטן, ומספר התחלות הבניה נמוך, אין סיכוי שמחירי הנדל"ן ירדו.

מחירי הדיור מושפעים גם משוק השכירות. שכירת דירה יכולה להוות אלטרנטיבה לרכישת נכס, רק כאשר מחיר השכירות נמוך ביחס למחיר הקניה. ככל שמחירי השכירות גבוהים יותר כך גדלה האטרקטיוויות של נטילת משכנתא ורכישת נכס למגורים.

במצב הנוכחי, כאשר מחירי השכירות גבוהים מאד, גם למי שאין ברשותו הון עצמי גדול, כדאי יותר לקחת משכנתא ולרכוש דירה, מאשר לשלם 4,500 שקל בחודש כדמי שכירות על דירת ארבעה חדרים בפריפריה שעולה מיליון ושלוש מאות אלף שקל. כל עוד מחירי השכירות יהיו גבוהים, הביקוש לרכישת דירות ימשיך לגדול, ומחירי הנדל"ן יעלו.

גורם נוסף שאסור לשכוח הוא שבכל הנוגע לקניית דירה, בני אדם אינם פועלים לפי מודלים כלכליים, ובהתאם לשיקולי רווח והפסד. מרבית בני האדם חשים צורך להחזיק בבעלותם את הדירה שבה הם גרים, ויקנו נכס כמעט בכל מחיר. זאת, גם במחיר של נטילת משכנתא לתקופה ארוכה של 30 שנים.

מלבד זאת, יש להעיר שהקשחת הקריטריונים לקבלת משכנתא תפגע בראש ובראשונה בשכבות החלשות, אשר יתקשו ליטול משכנתא, ויתרחקו עוד יותר ממימוש חלום הדירה.

אנו מאמינים כי הפיתרון טמון בהפשרת קרקעות מינהל מקרקעי ישראל, ושיווק מסיבי של קרקעות לבנייה רווייה ורבת קומות. כמו כן, יש לעודד מעבר של אוכלוסיה חזקה ליישובי הצפון והדרום תוך יצירת אלפי מקומות עבודה, ובכך לשנות את מפת ביקושי הנדל"ן. רק בדרך זו ניתן יהיה לווסת את מחירי הדירות, ולהחזירן לרמות שפויות.