הבאזז הבא בשדות הנדל"ן

קבלו את מה שיעלה ברמה אחרי קריסת קבוצות הרכישה: "דיור בר השגה". זו לא רק שאלת מחיר

שיעור ניכר מהציבור בישראל חושב שבעלות על דירה מעידה על כך ש"הילדים הסתדרו" כלכלית. מנתונים שהציג הד"ר דני בן-שחר מהטכניון בכנס שעסק בדיור בר השגה, עולה כי מרבית הציבור חושב שבעלות על דירה, עדיפה על שכירות, אם בוחנים פרמטרים כגון יציבות, מעמד חברתי, שקט נפשי וכיוצא באלה.

את הכנס ארגנו מכון חיים כצמן גזית גלוב לנדל"ן והקואליציה לקידום דיור בהישג יד בישראל, יוזמה בה מעורבים הטכניון, אוניברסיטת תל-אביב, התנועה לזכויות האזרח, הקרן החדשה לישראל, וגופים נוספים. יחסו שלו הציבור בארץ לנושא אינו מפתיע לאור העובדה שכ-70% מהציבור בארץ הוא "בעל בית", כלומר מחזיק בבית או בדירה בבעלותו. זה שיעור גבוה יחסית למדינות אחרות.

עסקה פיננסית מפוקפקת

למרות שהדעה הרווחת היא שבעלות על דירה היא עסק טוב, בהיבט הפיננסי לא בטוח שזה מה שטוב לנו, לא כפרטים ולא ככלכלה. מחקר חדש של דר' בן שחר ודנה כץ-נחמני מראה שבין השנים 1994 ל-2007 מי ששכרו דירה, והשקיעו את הונם בשוק המניות, הרוויחו מהכסף יותר מאשר מי שהשקיעו את הונם בדירה באותה תקופה.

בישראל, כמו במדינות מערביות רבות, היה לאורך השנים עידוד מכוון של רכישת דירה בהשוואה לאלטרנטיבה - מגורים בשכירות. אלטרנטיבת השכירות כה מנוונת בארץ, שכמעט ואין בנייה מכוונת לכך, ורוב השוכרים מתגוררים בדירות שנבנו מלכתחילה כבית מגורים לבעליהן, ובנסיבות שונות נהפכו ל"נכס מניב" עבורם.

התפיסה שרווחה בארץ, בארה"ב ובמדינות נוספות בעשורים האחרונים, הייתה שבעלות על דירה מייצרת יציבות ומקנה תשתית כלכלית ויציבות חברתית בסיסית למשקי הבית ולכלכלת המדינה, ולכן היא האלטרנטיבה העדיפה. תפיסה זו עוברת מהפך וודאי בארה"ב, ומתחוללת גם במקומותינו - אף אם מסיבות שונות.

מהפכה

השיח המתעורר בארץ מגיע מכיוונים מגוונים: החל מהאוניברסיטאות, וגופים כמו מכון חיים כצמן לנדל"ן, דרך גופים ממשלתיים כמו משרד הפנים, משרד הבינוי, עיריות והמועצות המקומיות, דרך המגזר השלישי עם התארגנויות קהילתיות בעלות אופי מקומי וגופים בעלי פריסה ארצית כמו התנועה לזכויות האזרח והקרן החדשה לישראל.

השיח הזה הוא במידה רבה כורח המציאות. הפער בין כמות הדירות הפנויות, כמות הדירות הנבנות ומידת הביקוש, הוא דרמטי ודוחף את העלייה במחירי הדיור. נוצר מעגל נסיבות בעייתי: מחיר הדיור גורם לכך שהביקוש מגיע מבעלי ממון מקומיים וזרים, דבר שמכתיב מצידו את אזורי הפיתוח, גודל הדירות ואופיין - מצב שדוחף עוד מעלה את מחירי הדיור וחוזר חלילה.

במקביל למעגל הייקור, יש ניוון מכוון של הדיור הציבורי והוא מהווה כיום כ-10% בלבד מסך כל הבנייה. העובדה שלא רואים אוהלים של חסרי דיור בכיכרות ובגנים הציבוריים, כמו אלה שהוקמו במשבר הקודם, אינה מעידה על כך שהבעיה נעלמה.

בנוסף להשלכות החברתיות שיש למציאות זו, יש לה גם השלכות לגבי המשך הצמיחה הכלכלית. בעבר ניתן דגש ממשלתי להשגת יציבות ובסיס כלכלי שהוקנו על-ידי דירה לכל פועל. היום מבררים מה היקף ההוצאה על מגורים מתוך סך כל התקציב המשפחתי. היקף ההוצאה של משק הבית על דיור הוא בעל השלכות משמעותיות על היקף ההוצאה על שירותים ומוצרים אחרים, ומכך על תרומת משק הבית לצמיחת המשק.

לא רק הפן הכלכלי חשוב אלא גם הפן החברתי

ד"ר אמילי סילברמן צטטה באותו בכנס מתוך ספרה של ג'יין ג'ייקובס "מותן וחייהן של ערים אמריקאיות גדולות". גייקובס סבורה שאם טיל מפלנטה אחרת נוחת בכדור הארץ, לא צריך לשאול את החייזרים "בעזרת איזו טכנולוגיה הצלחתם להגיע" אלא איזו תשתית חברתית אפשרה להם לעשות זאת.

דיור בר השגה במופע המודרני שלו יכול להוות כח שמסייע באינטגרציית קהילות שונות לתוך החברה הישראלית הכללית. אם דיור בר השגה יפותח בדרך שבוחרת לשלב בין קהילות ממעמד סוציו-אקונומי מגוון ומרקע תרבותי מגוון באותה סביבת מגורים, ייתכן ונצליח להימנע מלחזור על טעויות העבר שיצרו שכונות עוני ושכונות נטולות גיוון תרבותי וחברתי.

בתקופה הנוכחית רב השיח הציבורי על אינטגרציה, בזיקה לדיון על ההשתתפות חרדים וערבים בכח העבודה של המדינה. במקביל לשילוב אוכלוסיות אלו ואחרות במעגל התעסוקה חשבו על הכח הכלכלי שטמון בהקטנת ההוצאה של אוכלוסיות אלו ואחרות על דיור.

דיור בר השגה מוגדר ככזה שמאפשר למשפחה להוציא פחות מ-30% מהכנסתה החודשית השוטפת על דיור. ככל שיותר משפחות מוציאות פחות ופחות משיעור זה, כך גדלה ההכנסה הפנויה להוצאה לצריכה פרטית - וממנה לצמיחה.

השאלה הנכונה

הדיון הציבורי, בוודאי בשלביו הראשונים, מעורר הרבה יותר שאלות מתשובות.

מה שברור הוא שאם רוצים לקבל את התשובה הנכונה, צריך לשאול את השאלה הנכונה. ובדומה לשאלת החייזרים - השאלה הנכונה היא מהי התשתית החברתית שאנו רוצים לבנות שתתרום לפיתוח החברתי כלכלי של מדינת ישראל ולא רק מה צריך לעשות על מנת להגדיל את היצע הדירות.

אלה אלקלעי היא סמנכ"ל פיתוח עסקי בבית ההשקעות IBI

לכתבה הקודמתלמה אנליסטים לא חושבים אותו דבר