סימנים ראשונים לירידות

לאחר חודשים ארוכים בהם התקשו נתוני המחירים המבוקשים באתר הומלס להציג תמונה אחידה במחירי הדירות, השתקפה החודש לראשונה מגמה ברורה למדי של ירידה, או לכל הפחות עצירה, בעליות המחירים.

מתוך 14 האזורים שנבדקים, בכל אחד מהסגמנטים השונים (דירות 3,4 ו-5 חדרים), נרשמה החודש ירידה במרבית האזורים. מגמה ברורה של ירידה בכל אחד מסוגי הדירות נרשמה במאי בירושלים - מירידה של 5% בדירות הקטנות ועד לירידה דרסטית של 18% בדירות הגדולות, בבאר שבע - ירידה של 5% בדירה קלאסית של 4 חדרים וצניחה של 12% ו-14% בדירות הקטנות והגדולות, ובקרית אונו והסביבה - ירידה של 3% בדירות הגדולות וצניחה של 17% ו-10% בדירות 3 ו-4 חדרים, בהתאמה.

מאידך, אף אזור בארץ לא הציג במאי מגמה רוחבית, בכל סוגי הדירות, של עליית מחירים. בתל אביב אפשר לזהות מגמה של יציבות מחירים, עם ירידה ועלייה של פלוס-מינוס 2%.

כזכור, חודש מאי התאפיין בהמשך המאמץ של השלטון המרכזי להביא להפחתת מחירי הדירות. מי שריכז את מרבית תשומת הלב החודש לא היה שר השיכון, שמתקשה לצנן את השוק דרך ההיצע, אלא דווקא נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, והמפקח על הבנקים, רוני חזקיהו. השניים טיפלו בשני הטריגרים המרכזיים לנסיקת המחירים בשנתיים האחרונות - קבוצות הרכישה (הוראה על ריתוק הון גבוה יותר מצד הבנקים) ונוטלי ההלוואות הגבוהות (ייקור משכנתאות מעל 60% מהדירה).

לפחות על פי סקירת המחירים המבוקשים כעת באזורים מרכזיים, הציבור מאמין לפישר וחזקיהו ומוכן להתפשר על מחירים נמוכים יותר מאלה שדרש בחודש קודם, אולי מחשש שבחודש הבא הם יהיו נמוכים עוד יותר.

ועל רקע אי הוודאות בנוגע למגמת המחירים, כדאי לחזור ולהתמקד בנתוני התשואות מהשכרת דירות - ה'פירות' החודשיים הבטוחים בהרבה מהחלומות על רווחי הון במימוש.

באזורי ההשכרה הבטוחים יחסית, בעיקר במרכז הארץ, התשואה כיום מתקשה לעבור את רף ה-4%, ודאי בדירות הגדולות יחסית של 4 ו-5 חדרים אבל אפילו בדירות הקטנות יחסית. כדאי לקחת בחשבון שהשבחת תשואה בדרכים לא ממש חוקיות - בעיקר באמצעות חלוקת דירה ליחידות דיור קטנות - הפכה למסלול מאוד לא פשוט בערים הגדולות, שהכריזו מלחמה על עברייני הבנייה הקטנים.

הפריפריה, כמובן, ממשיכה להציג תשואות מרשימות, בעיקר בדירות הקטנות. על דירת 3 חדרים בחיפה ועל דירת 4 חדרים בבאר שבע ניתן לקבל תשואה של 6.3%. עם זאת, צריך לזכור שביישובי הפריפריה, ודאי אחרי מבול המשקיעים ששטף את השוק בשנתיים האחרונות, ישנן לא מעט דירות להשכרה, מה שעלול ליצור סחף מחירים כלפי מטה או להשאיר את המשכיר החמדן ללא שום שוכר.

מתודולוגיה:

להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".

המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות. חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.

המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.