החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל מאפשרת לחוכר של קרקע חקלאית, שייעודה שונה לקרקע לבנייה, לקבל אחוז מסוים (27%-29%) מהקרקע לבנייה בתמורה להשבת זכויותיו בקרקע החקלאית, או לקבל פיצוי כספי בשיעור זהה.
במקרה בו בוחר החוכר לקבל חלק בעין מהקרקע המושבחת, מתעוררת השאלה כיצד לנתח את העסקה מבחינה מיסויית: האם להתייחס לחוכר כאל מי שמכר למינהל רק חלק מן הקרקע המקורית, הואיל ונותר בעלים של חלק ממנה בייעוד חדש, או שמא, ולאור העובדה שהסכם החכירה השתנה באופן מהותי, יש לראות את החוכר כמי שביצע עסקה כפולה במסגרתה מכר למינהל את מלוא זכויותיו בקרקע החקלאית, וקיבל בתמורה חלק מן הזכויות בקרקע המושבחת?
שאלה זו נדונה לאחרונה בבית המשפט העליון בע"א 3018/08, עיזבון המנוחה ניצה חייט ז"ל. באותו מקרה רכשו המערערים זכויות חכירה בקרקע חקלאית. תוקף החכירה היה עד ליום 31/8/2006, ולפי סעיף 15 להסכם החכירה, במקרה של שינוי ייעוד הקרקע רשאי המחכיר לסיים את תקופת החכירה בכפוף לפיצוי החוכר.
בשנת 1995 אושר שינוי ייעוד חלק מהמקרקעין מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה למגורים. לאחר משא ומתן עם המינהל נחתם הסכם לפיו החוכר יוותר על זכויותיו לפי ההסכם המקורי, ויקבל בתמורה זכויות חכירה בשטח של 27% מהקרקע לפי ייעודה החדש, וזאת בהתאם למנגנון הפיצוי של החלטה 727. כפועל יוצא, קיבלו המערערים שלושה מגרשים בייעוד לבנייה ודמי איזון כספיים.
המערערים הגישו למנהל מיסוי מקרקעין שומה עצמית לפיה החבות במס שבח הינה אך ורק בגין הפיצוי הכספי, משום שלעמדתם, במסגרת השבת הזכויות בקרקע החקלאית למינהל לא נכללים שלושת המגרשים, שכן אלו נותרו בבעלותם ומעולם לא הוחזרו. המשיב לא קיבל את שומת המערערים וקבע שומה לפיה המערערים מכרו את מלוא זכויותיהם בקרקע החקלאית למינהל, וקיבלו בתמורה שלושה מגרשים בייעוד לבנייה בתוספת סכום כספי. ועדת הערר אישרה את שומות המנהל, והמערערים הגישו ערעור לבית המשפט העליון.
בית המשפט העליון דחה את הערעור וחזר על ההלכה שנקבעה בדנ"א 2104/02, חברת הדרי החוף: באותו מקרה נותר מלוא שטח המקרקעין בייעודו החדש בידי החוכרים, ולמרות זאת בית המשפט לא קיבל את העמדה שלא בוצעה "מכירה" וקבע, כי יש לראות את החוכר כמי שמכר למינהל את מלוא זכויותיו בקרקע החקלאית ורכש בתמורה זכויות חכירה "משודרגות" בקרקע לבנייה.
הנימוק העיקרי לכך היה שההתקשרות החדשה שונה באופן מהותי מההתקשרות הישנה, ולכן אינה רק "תיקון" שלה. השוני התכליתי מתבטא בייעוד החדש, בתקופת החכירה החדשה ובהגבלות הסכמיות רבות נוספות. אם כך במקרה בו הקרקע נותרה במלואה בידי החוכר - הרי שקל וחומר במקרה הנדון, בו נותר רק חלק משטח הקרקע בידי החוכר.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
