"תוכנית השימור של ת"א פוגעת בשווי"

האם תוכנית השימור הגרנדיוזית של עיריית ת"א, שאושרה ב-2008 וכוללת כ-1,000 מבנים ומגבילה את הבנייה בהם, היא פוגעת או משביחה?

תוכנית השימור קבעה כי המבנה ברחוב קלישר 23, במרכז ההיסטורי של תל אביב, יסווג כמבנה לשימור בסגנון אקלקטי עם הגבלות מחמירות. הוועדה המקומית חייבה את בעלי הנכס בתשלום היטל השבחה הנגזר מאישור 3 תוכניות שונות, אולם חשיבותה העקרונית של ההחלטה הינה בהתייחס לתוכנית השימור.

הוועדה המקומית טענה שבעצם הכרזת המבנה לשימור עלה ערכו, וזאת בשל העובדה שסימון הבניין לשימור יוצר לנכס מיתוג, מוניטין ונדירות הבאים לידי ביטוי בכך ששוויו של הנכס עלה ביחס לשווי המבנה אלמלא היה מיועד לשימור.

טענה זו התקבלה בעבר ע"י שמאים מכריעים שעסקו בנושא השימור בת"א.

הראשונה שנדרשה לכך הינה השמאית לבנה אשד, אשר קבעה בנוגע למבנה ברחוב רמב"ם 24, כי "אין ספק שבשוק המקרקעין שוררת לאחרונה הכרה בערך המוסף שיש למבנים לשימור, הנהנים ממיתוג". באותו מקרה הסתפקה אשד בקיזוז העלויות העודפות אל מול ההשבחה הנגזרת מהמיתוג, אך ציינה כי "תוספת השווי בגין השימור מוערכת בגבולות 5%-10% מהשווי...".

הנושא הועלה גם בפני השמאית דורית פריאל, והפעם בנוגע למבנה ברחוב אלנבי 114. במקרה זה הוצגה ע"י שמאי הוועדה תיזה המתייחסת להערכת ההשבחה הנובעת לכאורה מהמיתוג. שמאי העירייה קבע, כי ה"מיתוג" עצמו תורם לשווי הנכס עד 10%. אולם לשיטתו, מאחר שהנכס קיבל בטבלת ניקוד, שהוכנה בהתייחס לבתים לשימור בתל אביב על בסיס מאפייניהם (עיצוב, קונסטרוקציה, חומרי בנין, אדריכלות, מיקום, מצב פיזי וכד') ניקוד של 27.5 נקודות מתוך 60 מירביות, הרי שבאופן יחסי נקבע כי ההשבחה במבנה זה בגין המיתוג הינה 4.58% בלבד. פריאל קיבלה גישה זו.

גם השמאי המכריע ניקי פרימו, בשומה ברחוב רש"י 66 בת"א, התייחס לעניין המיתוג ואימץ באופן עקרוני את גישתה של השמאית אשד. פרימו אף התייחס לטענה לפיה ממילא לבניינים לשימור היה ערך מוסף, אולם טען כי אין בידיו הכלים המתאימים לבחון טענה זו. לדעתו מדובר בנבואה ולא בשמאות.

כחודש לאחר החלטה זו דנה בנושא השמאית נאוה סירקיס לגבי נכס ברחוב אלנבי 9. גישת סירקיס לקביעת השבחה בגין מיתוג התבססה על השוואת שווי מבנים לשימור למבנים שאינם לשימור, והביאה לתוצאה לפיה ה"מיתוג" משביח בכ-5%.

כל השמאים שעסקו בנושא ואשר נגעו בנושא השימור לא הושפעו מהטיעון שלפיו לבניינים שיועדו לשימור, היו מלכתחילה, ללא קשר להכרזתם לשימור, ערכים ארכיטקטוניים ואחרים אשר ייחדו אותם והקנו להם עוד קודם לכן ערכי שווי מוספים, וזאת בלי כל קשר להכרח לשמרם כפי שקבעה התוכנית.

טיעון זה נדון לראשונה בהרחבה בשומה שערך לאחרונה השמאי המכריע רן וירניק, בהתייחס לנכס ברחוב קלישר 23. בעניין זה קבע וירניק, כי "בחינת עסקאות שבוצעו בבניינים לשימור לעומת בניינים שאינם לשימור... אינה מובילה לתוצאה חד משמעית".

הוועדה המקומית ביססה עמדתה על מחקר שנערך בארה"ב ואשר הוגדר ע"י וירניק כ"בעל רלוונטיות נמוכה". עוד הוסיף וירניק כי לא יהיה זה נכון ליישם את ממצאי המחקר על תוכנית השימור הנדונה, לגישתו "...סימון הבניין לשימור לא שינה את מיקומו של הנכס, את הייחודיות שלו ואת האדריכלות שלו. רכיבים אלו התקיימו בנכס מלכתחילה...".

תוכנית השימור, לצד קביעת הוראות לשימור המבנה, הקנתה זכויות נוספות שיהיה בהן משום תמריץ לשימור המבנה, ואפשרה ניוד זכויות בנייה מהנכס למגרש אחר, בכפוף להכנת תוכנית. עלתה אפוא השאלה האם אין בזכויות אלו משום השבחת שווי המקרקעין.

לשם כך בחן השמאי המכריע וירניק את שווי הנכס בשתי חלופות, האחת שווי המבנה שיבנה לפי תוכנית השימור בתוספת התמריצים שהוקנו בה ובניכוי עלויות עודפות לשימור, והשנייה שוויו כמגרש על פי תוכניות קודמות שאפשרו להרוס את המבנה.

בחינה זו העלתה ששווי הנכס, לאחר אישור תוכנית השימור, הינו כ-22 מיליון שקל. זאת, בעוד שאלמלא אושרה תכנית השימור וניתן היה להרוס המבנה, היה שווי המגרש כ-26 מיליון שקל! משמעות ההחלטה הינה שתוכנית השימור פגעה בשווי הנכס בכ-4 מיליון שקל.

יצוין כי הוראות תוכנית השימור קובעות שניתן להתנות העברת זכויות בנייה ממבנה לשימור במתן כתב שיפוי כנגד תביעות פיצויים (כלומר, התחייבות בעל הנכס שלא לתבוע פיצויים מעיריית ת"א). יש לשער שהגשת תביעת פיצויים תגרור אפוא ביטול תמריץ זה, שהוערך ע"י וירניק בכ-4.5 מיליון שקל נוספים, ותעמיד התביעה על כ-8.5 מיליון שקל.

במקרה שתוכנית בניין עיר פוגעת בשווי הנכס, עומדת לבעלי הזכות בנכס אפשרות להגיש תביעה כנגד הוועדה המקומית ולקבל פיצוי מלא בגין ירידת הערך. תביעות אלה, כך נקבע בחוק, תוגשנה בתוך שלוש שנים מיום אישור התוכנית (במקרה זה ספטמבר 2008). יש לתת הדעת שהתביעות עלולות להתיישן בתוך כשנה מהיום, באם בעלי הבתים לשימור לא יגישו אותן במועד (ראו מסגרת).

כאן המקום להזכיר כי בתוספת הרביעית לחוק התכנון והבנייה קיים סעיף "ביטול" המאפשר לוועדה המקומית בכל שלב משלבי בירור התביעה, וגם לאחר פסק דין סופי, ליזום תוכנית לשינוי או לביטול תוכנית השימור. על ההשפעה המעשית של ביטול כזה חלוקות הדעות בין העוסקים בתחום, ותקצר היריעה מלפרט זאת בטור זה.

בסופו של יום, לאור חשיבות הנושא והעובדה שהשמאים המכריעים חלוקים בדעתם, סביר שהעניין יובא להכרעת ועדת הערר ובתי המשפט.

"להקדים ולהגיש תביעות"

עו"ד צבי שוב, מומחה לדיני מקרקעין ודיני תכנון ובנייה, דוחה את התיזה של הוועדה המקומית בת"א כי עצם המיתוג והכנסת נכס לרשימת השימור הינה גורם משביח שניתן לגבות בגינו היטל השבחה.

לדעתו, הבחינה הינה לגבי המצב התכנוני והשינויים/מגבלות שיצרה תוכנית השימור, ומיתוג לא מהווה שינוי בזכויות אליו התכוון המחוקק בהטלת היטל השבחה. שוב מציין כי דומה הדבר למקרה שבו הוועדה המקומית תכין תוכנית הקרויה "המבנים היפים בת"א", ותבקש להטיל בגינה היטל השבחה.

"לא ייתכן כי מי שמגיש תביעת פיצויים בגין ירידת ערך עקב תוכנית פוגעת נדרש על ידי בתי המשפט להוכיח כי נשתנו תכונות המקרקעין עקב התוכנית, ואילו בהיטל השבחה, שהינו הצד השני של המטבע, אין הדבר כך. אם היה רצון לבעלים לשמר את הבניין יכול היה לעשות זאת גם בלי חיוב הרשות. דווקא העובדה שמכריחים בתוכנית לשמר מעידה כי התוכנית לרוב הינה פוגעת", אמר שוב.

הוועדה המקומית, שצפתה הגשת תביעות ירידת ערך עקב תוכנית השימור, ניסתה לכלול הטבות לצד הפגיעה על מנת להפחית את התביעות, אם כי ההטבות ניכרות יותר רק בהתייחס למבנים לשימור מחמיר.

"המלצתי לבעלי הנכסים היא מאחר והמועד לתבוע פיצויים עקב התוכנית מסתיים בעוד שנה, ואילו הוועדות החלו לדרוש היטל השבחה בעת מימוש זכויות (בנייה או מכירה) של נכסים לשימור, הרי שנראה כי יש לפעול במועד ולהגיש תביעות לפני חלוף הזמן על מנת שלא לאבד אפשרויות ומיקוח מול הוועדה בעתיד", ממליץ שוב. הכותבים הם חברי לשכת שמאי מקרקעין. צביקל הוא חבר מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים.