הקלות הבלתי נסבלת של היתר בנייה בדיעבד

בהשוואה למסלול קבלת היתר בטרם בנייה, המסלול לקבלת היתר בדיעבד - במקרה ומתאים לתוכנית שבתוקף - קצר יותר, זול יותר ופשוט יותר. אז למה לעבוד לפי חוק?

אישורים הדרושים לצורך קבלת היתר בטרם בנייה כוללים בין היתר: פיתוח, חברת חשמל, משרד תקשורת, מכבי אש, חברת כבלים, מחלקת המים, חישובים סטטיים ותרמיים ע"י מהנדס בניין, פיקוד העורף, מעבדה מאושרת, התקשרות עם אתר פסולת, ערבות בנקאית ועוד, כשכל תחנה כרוכה בתשלום של מאות שקלים עבור כל אישור.

מנגד, ארבעה אישורים בלבד נדרשים, בדרך כלל, עבור קבלת היתר בדיעבד: הצהרת מהנדס, אישור או פטור פיקוד העורף, אישור אינסטלציה ואישור פיתוח - וללא צורך בערבות בנקאית. אי לכך, זמן קבלת ההיתר בדיעבד יכול להתקצר לשליש, והחיסכון הכספי יכול להגיע לעיתים לאלפי שקלים.

ועדות מקומיות נוטות לאשר בקשות להיתר בדיעבד גם אם הדבר כרוך בשינוי דרסטי לתוכנית בתוקף, על מנת להימנע ככל האפשר מהריסת מבנים הדרושים למבקש ולמשפחתו, גם אם בעבירה נבנו.

במאי 2001 נכנס למשרדי בחור צעיר, ופרט את המסכת המשפטית שעבר אביו לאחר שבנה יחידת מגורים בשטח 50 מ"ר ברעננה ללא היתר. במסמכים שהראה נתגלו צו בימ"ש משנת 1997 המורה על עיכוב הריסת המבנה ל-18 חודשים עד שיקבל היתר בנייה, בתוספת קנס, ופסק דין בשנת 2001 בגין אי קיום צו בימ"ש המורה על עיכוב נוסף של 18 חודשים בתוספת קנס.

במשך השנים שלאחר מכן, הוגשו בעניינו 3 בקשות להיתר בדיעבד ובקשה לשינוי נקודתי של קווי בניין. בכל אותה עת נמנעה הוועדה מלהגיש כתבי אישום עד למיצוי הליך האישור בדיעבד. במארס השנה, 9 שנים לאחר אותו פסק הדין, אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה תב"ע מקומית להקלה של 25% בקו בניין צדדי ו-13% בקו בניין קידמי, דבר שלא היה עולה על דעת הוועדה לאשר בבקשה טרם בנייה. בכך הוסר, למעשה, המכשול האחרון לאישור הבקשה ונסללה הדרך ללגליזציה של עבירת הבנייה ולהנצחת הדירה הבלתי חוקית.

אי אפשר שלא להסכים עם דברי בג"צ (בג"צ 125/74) כי תמוה הדבר, כי אותה רשות שהביאה את הקבלן בפלילים והשיגה נגדו גזר דין וצו, זמן קצר לאחר מכן הפכה עמדתה ונתנה אישור לבנייה שנעשתה בניגוד לחוק. במקרים אחדים תופנה הבקשה לטיפול התובע העירוני בטרם תידון בוועדה. התובע ימליץ באם לנקוט בהליך פלילי או להגיע להסכם טיעון ע"י קביעת קנס וארכה להכשרת ה"שרץ". בחריגות שחלה עליהן התיישנות, בדרך כלל לא יוגש כתב אישום והן יועברו לוועדה לאחר שימוע.

38 מ-46 בקשות

בדו"ח ביקורת שכתב מבקר עיריית רעננה לגבי השנים 2000 ו-2001 נמצא, כי בקשות תושבים להיתר בנייה בדיעבד נענות בדרך כלל בחיוב בתנאי שמתאימות לתוכנית בתוקף. על פי הבדיקה, בשנת 2000 אושרו על-ידי הוועדה 31 היתרים של בנייה בדיעבד ובשנת 2001 נמצאו 46 בקשות להיתרים עבור בנייה בדיעבד, שמתוכן 38 אושרו ע"י הוועדה.

ביהמ"ש העליון לא חסך את שיבטו מהתנהלות הרשויות המקומיות בהענקת היתר בדיעבד: "אין ספק כי המחוקק לא כיוון ליתן בידי רשויות התכנון המנפיקות היתרי בנייה סמכות לחון עברייני בנייה. סמכות חנינה ניתנה אך לנשיא המדינה - לו ולא לאחר זולתו; גם לא לוועדה המעניקה רישיונות בנייה" (השופט משאל חשין / רע"פ 10348/03).

מבקר המדינה העיר אף הוא בדו"חות על הביקורת בשלטון המקומי לשנת 2008, כי הדרך הקלה של מתן היתר בדיעבד מעודדת ביצוע עבירות בנייה ואינה עולה בקנה אחד עם הוראות החוק והפסיקה. אחת הדוגמאות המופיעות בדו"ח היא של היתר בנייה והיתר לשימוש חורג בדיעבד שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה נתניה, עבור גן אירועים הפועל באופן בלתי חוקי במשך למעלה מ-10 שנים. זאת, למרות התנגדותו של מנהל היחידה לאיכות הסביבה בעירייה, שטען כי גן האירועים פועל בצמוד למפעל המאחסן חומרים מסוכנים, ופעולתו מסכנת את בריאות הציבור ואת בטיחותו.

דוגמא נוספת ברעננה היא של אדם שהגיש בקשה להיתר בדיעבד עבור סגירת מרפסות (מקורות ולא מקורות) ובנייה בקומת עמודים בשטח כולל של כ-30 מ"ר בבית צמוד קרקע. השטח חרג מהשטח המותר בהתאם לתוכנית שבתוקף. הוועדה המקומית דחתה את הבקשה בטענה כי לא ניתן לאשר את השטח המבוקש, אך בתשובה לערר שהוגש קבעה ועדת הערר כי שטח סגירת המרפסות לא ייכלל בסה"כ השטח העיקרי לבנייה; בכך נסללה הדרך לקבלת היתר והכשרת הבנייה. שכנו, לעומת זאת, שהגיש בקשה זהה בטרם בנייה שנה קודם לכן, לא זכה לאותו אישור. הוא נאלץ לכלול את שטח סגירת המרפסות בשטח המותר לבנייה, ולשם כך נדרשה בקשה להקלה בשטח הבנייה, דבר הכרוך בהליך פרסום, באיבוד זמן יקר ובתשלום היטל השבחה של אלפי שקלים. אי השוויון משווע.

בעיר לוד, שבה בין השנים 2000-2006 היקף הבנייה הבלתי חוקית עמד על כ-2,000 יחידות דיור, החידלון ביכולת האכיפה גרם לעירייה להיכנע למפירי החוק ולהסכים להכשיר את עבריינות הבנייה במסגרת תוכנית אב המכשירה כ-3,000 יחידות דיור, לרבות בנייה בלתי חוקית. הלבנה זו רק מעודדת פעילות כזו בעתיד.

אין חקיקה מסודרת

הליך זה אינו מעוגן בחקיקה, ולכן משתנה מרשות לרשות בהתאם למדיניותה לגבי הכשרת בנייה לא חוקית. כבר בדו"ח ועדת בר-לב משנת 2005 פורטה שורה של המלצות לגבי הסדרת הליך הכשרת עבירות בנייה, כך שהיא תתאפשר רק לאחר תהליך בדיקה שיבטיח קיום של מספר מדדים, כגון חקירה באמצעות צוות מומחים מוסמך (כגון בודקי מכון בקרה); תשלום כפל אגרות (כיסוי כל ההוצאות וכופר); ובחינה מקדימה של קיום הנושא הקנייני. כל זאת, בתהליך מובנה ועל-ידי שינוי בחקיקה.

במסגרת הרפורמה בחוק התכנון והבנייה המתגבשת בימים אלה, מתבלטת המגמה לחזק את הוועדות המקומיות ע"י שינוי בהרכבן בדרך של הוספת גורמים מקצועיים.המסקנה המתבקשת היא כי יש להציב גבולות לרישוי בדיעבד ולשקול אם אין להגביל דווקא את סמכות ועדות התכנון לטפל ברישוי בדיעבד של בנייה בלתי חוקית. יש להגבילן באופן שלא ניתן יהיה להפעילו בהליכים של הקלה כמותית או תיקון לתוכנית שבתוקף. ראוי לקבוע כי בקשות לאישור עבירות בנייה חמורות או עבירות בנייה חוזרות ונשנות לא יאושרו בדיעבד.

הכותבת אדריכלית ומשפטנית