השמחה היתה מוקדמת. אחרי שבחודש ספטמבר, על שלל חגיו ומועדיו ורגע אחרי מעבר הדירות המאסיבי של יולי-אוגוסט (ערב פתיחת הלימודים בבי"ס ובגנים), נרשמה מגמה קלה של ירידות מחירי הדירות ורגיעה בשוק המגורים הלוהט, חזרה באוקטובר המגמה הזוחלת של עליית מחירי הדירות המבוקשות במרבית האזורים.
במדד גלובס-הומלס, המתבסס על מחירי הדירות המבוקשות, לא נרשמה החודש ירידת מחירים רוחבית כוללת באף אחד מ-14 האזורים הנבדקים. ב-5 אזורי ביקוש מובהקים נרשמה באוקטובר מגמה של עליית מחירים בכל סוגי הדירות (3, 4 ו-5 חדרים) - בירושלים, ברמת גן-גבעתיים, בחולון-בת ים, בראשון לציון ובתל אביב, שבספטמבר הציגה לראשונה מגמה של ירידת מחירים רוחבית (1%-2%) שלא החזיקה מעמד יותר מחודש.
האזור היחיד שהציג חולשה מסוימת באוקטובר היה בקעת אונו - עם ירידות במחירים המבוקשים בשיעור של 5%-6% בדירות הקטנות ויציבות מחירים בדירות הגדולות - שבאופן מסורתי נחשבות למוצר הכי חזק בשכונות בבקעת אונו, המאופיינות במשפחות צעירות הכוללות בדרך כלל מספר ילדים.
מדובר בבשורה רעה מאוד לקובעי המדיניות בירושלים. בזמן שההבטחה להצפת המדינה בקרקע מתבררת כתוספת שולית בלבד של עוד אלפי יח"ד, מתברר שצעדי הנגיד והמפקח על הבנקים לא ממש מצליחים לבלום את המגמה.
נחזור למדד: בחודש האחרון, אולי בשל פתיחת שנת הלימודים האקדמית, הסתמנה רגיעה משמעותית דווקא בשוק השכירות. למעט תל אביב, שמציגה ביקושים קבועים גם לשכירות (רוב הדיירים בעיר הזו גרים בשכירות ולא בדירה בבעלותם), בערים אחרות כנראה קשה יותר כעת למצוא שוכרים וידם של האחרונים על העליונה.
עיקר הירידות נרשמו בדירות הגדולות יחסית - 4 ו-5 חדרים. כך למשל, בראשל"צ ירידה של כ-2.5% במחירי השכירות המבוקשים לדירות הגדולות ובירושלים נרשמה ירידה של 1%-3% בסוגי הדירות השונים. בבאר שבע, שמאופיינת בהרבה מאוד שוכרים סטודנטים שאולי זו הדקה ה-90 להשכיר להם ולא להיתקע עם דירה פנויה, נרשמה החודש ירידה של 8% במחירי דירות 3 חדרים וירידה של יותר מ-5% בדירות 4 חדרים.
במבחן התשואות ממשיכה לבלוט הפריפריה, אם כי הירידה במחירי השכירות בחודש האחרון מלמדת אולי על קשיים במציאת שוכר - מה שעלול להפוך את הדירה לזוללת מזומנים (ארנונה וכו') במקום לייצר הכנסות.
בבאר שבע התשואה הגיעה ל-4%-5.2%, בעוד בעכו וצפונה היא אף עקפה את רף 8% בדירות הקטנות. עם זאת, העובדה שבדירות הגדולות בעכו עמדה החודש התשואה על פחות מ-3% מלמדת שוב על הסיכון הרב הגלום בהשקעה בערים עם ביקוש לא יציב.
11
מתודולוגיה:
להבדיל מהלוחות האינטרנטיים האחרים, אתר הומלס גובה כסף מכל אחד מאלפי המפרסמים בלוח, מה שכמובן מייצר מחיר מתוקנן ביחס לציפיות של כל מוכר פוטנציאלי ומנטרל "טרמפיסטים".
המדד מציג 2 פרמטרים - המחיר המבוקש לדירה והתשואה הממוצעת בכל אזור, בהינתן מחיר השכירות. חשוב לזכור, שמחיר השכירות הוא ברוטו. חודש ללא שוכר, הוצאה לתחזוקת הנכס, מיסוי (במידה והשכירות גבוהה מכ-4,500 שקל לחודש) ועוד עשויים לגרוע כ-10% בממוצע.
המדד מציג את התשואה לדירה - שקלול של מחירה מול מחיר השכירות. גם בהנחה שיש הטיה במחירים המפורסמים למכירה או להשכרה, הם אמורים להתקזז משמעותית במונה מול המכנה.
11
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
