הישראלים כבשו את המקום השני בהשקעות נדל"ן בארה"ב

יותר מ-300 אנשי נדל"ן ישראליים גדשו את מלון דן בתל אביב בכנס של לשכת המסחר ישראל אמריקה תחת הכותרת "נדל"ן מסחרי בארה"ב - מה כן, מה לא ואיך".

ההשתתפות הערה של הישראלים בכנס לא הפתיעה את עו"ד מונטי סילבר, שהקים את חטיבת הנדל"ן בלשכה שאמר: "אחרי קנדה, כספים מישראל עומדים בראש רשימת ההשקעות בנכסי הנדל"ן ברחבי ארה"ב, שמחיריהם כידוע צנחו פלאים אחרי המשבר האחרון".

על פי הנתונים שפורסמו בכנס, ההשקעות הישראליות בנדל"ן בארה"ב הסתכמו במחצית הראשונה של שנת 2010 ביותר מ-440 מיליון דולר. מדובר בכסף שהושקע בפועל ע"י ישראלים ולא בעלויות הנכסים עצמם, שכוללות בד"כ מינוף בצורת הלוואות שונות ומשכנתאות.

לטייקון הנדל"ן האמריקני ג'פרי גולדברג היו בעיקר מילות אזהרה לישראלים מחפשי התשואה: "החלום האמריקני הקלאסי על בית בבעלות המשפחה כבר אינו פופלרי כל כך; הביקוש לדיור בא מצד מהגרים וצעירים המעדיפים דירות בשכירות - וזהו הסקטור הצומח ביותר כיום. יומם של מרכזי הקמעונאות, המשרדים והתעשיה אולי עוד יגיע, אבל כנראה לא ממש בקרוב".

עניין רב במיוחד עוררו בכנס שני הפאנלים של מקצועני הנדל"ן - עורכי דין ויועצי מס המתמחים בהשקעות נדל"ן בארה"ב. כל הדוברים היו מאוחדים בדעה שישראלי המשקיע בארה"ב חייב לפעול בשיתוף עם גורם אמריקאי מקומי. זאת, לא רק בגלל הידע העדיף והנגישות המיידית אלא גם בגלל שחוקי המס מפלים לטובה את אזרחי ארצות הברית לעומת זרים.

עו"ד גיל רווה אמר כי "יש ייתרון גדול להשקעה בארצות הברית בגלל עקרון חופש המידע והאפשרות לגלות את כל הנושאים הקשורים בנכס בחיפוש פשוט ברשת האינטרנט".

רוברט אסנסטן, שותף בכיר, ווסרמן, קומדן, קסלמן ואסנסטן, ארה"ב, הדגיש את חשיבותה של ההכנה המדוקדקת לפני שחותמים על עיסקה כלשהי. הוא ציין כדוגמה את חוקי הסביבה המחמירים בארה"ב כיום ואמר, כי אין למשקיע כל הגנה מפני זיהום סביבתי בנכס נרכש: חבותו לטפל בזיהום, אם התגלה בנכס, תהיה אישית ובלתי ניתנת לערעור ועלולה להגיע לסכומי עתק.

רו"ח סלווין גרובר, שאף הוא הגיע במיוחד לכנס מארה"ב, אמר: "החדשות הטובות הן שלמרות מערכת המיסוי הסבוכה מאוד בארצות הברית, עם תכנון נכון ניתן להשקיע בארצות הברית וליהנות מהרווחים ללא תשלום מס כלל אם התכנון יהיה נכון. לדוגמה הביא את האפשרות של משקיע זר ליהנות מפטור מריבית על אחזקות בתיק השקעות - תוך עקיפת מערכת החוקים המסובכים מאוד של המיסוי על השקעות בנדל"ן".

נציין כי רק היום פורסם ב"גלובס" כי ‎‎חברת ‏EGRE‏ שבשליטת שאול אלוביץ'(בעל השליטה בבזק) ומשפחת ויל משאירה מאחוריה את הפרק הלא מוצלח במזרח אירופה, ויוצאת אל מעבר לאוקיינוס האטלנטי. החברה מדווחת על מגעים מקדמיים לעסקה לרכישת שמונה מתחמי מגורים במדינת וירג'יניה, ארה"ב, במסגרתה תרכוש את הנכסים ביחד עם שותפים, כשחלקה צפוי להיות כ-30% מהזכויות בנכסים.

מחיר הרכישה, בתוספת הוצאות והשקעות בנכסים המושכרים, מוערך בשלב זה בכ-185 מיליון דולר. ההון העצמי הנדרש לרכישה הינו כ-53 מיליון דולר, כך שחלקה של ‏EGRE‏ צפוי לעמוד על כ-15 מיליון דולר. המתחמים כוללים 2,508 יחידות דיור המושכרות בתפוסה ממוצעת נוכחית של כ-89%, והם כוללים שטח בר השכרה של כ-2.35 מיליון רגל מרובעת. על הנכסים רובץ חוב של כ-133 מיליון דולר, בהלוואות מסוג נון-ריקורס.